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不是中国地产的拯救者

在经济现象中，有一个“臭罐头理论”，讲述的是这样一个故事：华尔街一些炒手不断交易一盒罐头，每一次，一方都用更高的价钱从另一方手里买进，这样，罐头的价格爆炒到很高。一天，一个炒手决定打开罐头看看，一盒罐头凭什么会值这么多钱？结果让他大吃一惊：罐头居然是臭的！于是，他指责其他炒手，但是得到的回答是：罐头是用来炒的，不是用来吃的。
　　这则故事告诉人们：如果你把大家用来炒作的罐头，也用来炒作，那你参与的可能是喜剧，也可能是闹剧。但是，如果你把别人仅仅用来炒作的罐头，当做食品，则是悲剧。
　　同样，这个道理也可用在房产炒作上：如果你把大家用来炒作的房子，也用来炒作，那你参与的可能是喜剧，也可能是闹剧。但是，如果你把别人仅仅用来炒作的房子，当做居住场所，则是悲剧。
　　这是对中国广大购房者的警示，也道出了炒作对于中国房地产市场的危害。
　　诚然，从短期来看，房地产炒作可以刺激经济增长，但从长期来看，结论则完全不同：人们对房产具有刚性需求，只要收入条件许可，潜在的住房消费需求自然会及时转化为实际市场需求，无需房地产炒作的刺激。相反，房地产炒作导致的过高房价，只会延迟人们对住房的消费需求，或降低消费等级。因而，房地产炒作对经济的刺激作用属于透支性，并不能创造真正的经济繁荣。
　　一般而言，房价的上涨表明该地区楼市交易活跃，购销两旺，但被炒高的房价上涨却并非如此。
　　以上海为例，根据建设部统计，2003年中国房价稳中有升，全国商品房价格平均涨幅为3.2%，但这一年上海房价的涨幅超过24%，成为中国房价涨幅最大的城市，每平方米均价达到5118元，第一次超过北京，成为中国房价最高的城市。但同时，上海仍留下多达779万平方米的空置房销售不出去，占压的资金超过389亿元。这个数字，还没有计算上海房地产的624处烂尾楼，以及因此所占压的多达1000多亿元的资金。
　　房产的使用价值是为人们提供居住场所。而上海房产市场的“繁荣”，并不是更多的需求者居有其屋，而是部分房产的空置。这既是一种资源的浪费，也造成了房地产市场泡沫化的形成。
　　根据国际上通用的房地产投资公式：房子价格除以每年出租价格，如果结果大于30年属于不良投资，如果大于50年则属于垃圾投资。
　　2009年，上海黄浦区中华路高档公寓房价格超过4万元/平方米，125平方米的精装修两房两厅月租金7000元。以每平方米4万元计算，这套房子的保守价格为500万元，再将之除以每年出租价格8.4万元，结果是59.52。
　　很明显，将这套房子作为投资品，属于典型的垃圾投资，究其作用，恐怕更多的是制造房产泡沫，而非拉动经济增长。对此，上世纪90年代海南房地产泡沫破灭和美国次贷危机，就是前车之鉴。
　　1988年，海南建省办大特区，让海南房地产市场得到全面释放。而市场炒作行为却让其释放过度。当时，总人数不过660万的海南岛，竟然出现了两万多家房地产公司，短短3年，房价增长超过4倍，吹起了一个又一个地产大泡沫。
　　随着房地产泡沫的破灭，给海南留下的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。“1999年在海口开车，随处可见盖到一半的房子，还有泥泞的道路。当时已经是房地产泡沫的后期，可是市场依然一片惨淡。”那时恐怕许多人都看到了这样的景象。
　　这种灾难的发生，对国家经济发展无益，炒房者也得不到益处，是一种一损俱损的结果。前事不忘，后事之师。当房地产不是用来居住，而是用来炒作时，无疑，就会为整个社会经济埋下一颗定时炸弹。
　　庆幸的是，为避免这种情况的发生，2010年政府打出了一系列宏观调控组合拳。继4月15日，国务院常务会议决定以综合政策遏制高房价后，4月17日，国务院再次重拳出击，发布通知要求各地严格限制各种名目的炒房和炒作性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
　　很显然，“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”针对的并不是普通购房者，而是以炒房为目的的购房者，否则，普通购房者可能不会，也没有经济实力去购房第三套或以上住房。
　　的确，这一轮房产新政，犹如一味力道强劲的降温药，对过热的房地产市场起到了降温作用。就在“新国十条”发布不久，股票市场整体跌幅接近5%。在接下来的两周，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、等在内的十个“房价最高或上涨过快”的城市，商品住宅总成交量出现了60%以上的萎缩。
　　不仅如此，北京、上海、深圳等地的楼市还出现了投资客集中抛盘的现象，一名浙江炒房者一次性抛出北京北三环一项目的20余套房源，总价近1.3亿元，是二手房历史上最大单。
　　此次房产新政的严厉性毋庸置疑，现在也已经初见成效，长期坚持下去，可能会对热钱炒房造成重创。如果再加上房产税的配套实施，炒房这项原本暴利十足的生意，可能将慢慢消亡，到时，也许，对普通居民来说，中国的房价可能不再那么让人心寒。

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