更为严格的信贷税收政策，二套房贷首付不低于五成，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设，四管齐下，中央政府楼市调控再出重拳，《今日观察》正在评论。

    主持人（王小丫）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。今天我们要关注的是国务院对楼市调整的相关政策。持续“高烧”不退，房价已经成为“众矢之的”。日前，国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议，表示将坚持遏制住房价格过快上涨，加快研究制定，合理引导个人住房消费的税收政策。从温家宝总理的表态当中透露出，中央对于调控房价怎样的决心？如何才能让税收等调控手段更好地起到抑制房价的作用呢？今天我们将就此展开讨论。
    两位评论员是霍德明和张鸿，同时请大家登陆央视网、新浪网、搜狐网或者加入号码为123456789的QQ群来参与我们的讨论，稍候我们会关注到您的留言。
    首先我们还是一起来了解一下相关的新闻背景。
    房地产的消息总是牵动人们的视线。
    4月14号，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时指出，要坚决遏制住房价格过快上涨，加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应，实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房，加快研究制定，合理引导个人住房消费的税收政策。会议明确，实行更为严格的差别化住房信贷政策，提高贷款购买住房的首付款比例和贷款利率，对购买首套自住房，且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。此前，国家统计局公布了3月份70个大中城市房价同比上涨11.7%的统计数据。
    针对中央调控房地产信号，中国房地产业的专家分析，不管是差别化信贷还是住房消费税，目标实际上都直指投机性需求。
    调控房地产土，地政策也在释放。4月15号，国土资源部公布，今年全国住房用地供应计划，今年拟计划供应住房用地总量明显增长，而其中尤其引人注意的是保障性住房，棚户区改造和中小套型商品房占比超过70%，全国30个省、市、区，住房用地计划拟供应量为大数，18万公顷，其中中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量，此外，计划供应保障性住房用地大幅增长，能够满足保障性住房用地需求，保障性住房用地为24000多公顷，与去年相比增加一倍多。
    政策“组合拳”再度出手，楼市将迎来怎样的变化？
    主持人：看得出来这是一次重要的会议，那么两位评论员，你们俩对这个温家宝总理在这一次重要的会议上关于遏制房价的这个讲话当中能够解读出怎样的信息？
    张鸿：这是一个非常严厉的态度，而且明确地说我们将用土地，用信贷，用税收的政策来遏制它的过快上涨，所以我们紧接着就看到，信贷政策已经开始使用了，第二套50%以上，然后你既使是第一套，如果是大户型的话也得30%以上，这个就是非常严厉的。而我们从去年底到今年初其实一直在讨论的是什么呢？一直在讨论的是一个税收政策，就是能不能，会不会收物业税，会不会收特别什么消费税等等等等。事实上一直在这个讨论的还有什么呢，就是说消费税它出台，什么时候会出，如果出的话，那现在看来，信贷是先行了，先卡死，因为过去的一段时间我们调控房地产手段证明，信贷政策是最有效的，最精准的，而税收政策它面临着可能，你要消费税的话你就要立法，你整个需要一个很长的一个过程，而最简单的是什么呢，是房产税，房产税是1986年开始收的，它只是对商用的征收，但是它后面留了一个就是对个人的非营业用的这个住房是免征的，所以如果你要是真的不得不动用税收政策的话，那可能就是房产税把个人这个给取消了，就是个人的住房也可以征收。
    霍德明：让我把这一次温总理提的有关于房价的事情，宏观背景介绍一下，我记得去年差不多这个时候，2009年开春以来，如果你还记得的话，那段时间也有一个房价很快速上扬的经历，甚至我觉得那次上扬的经历，比现在我们看到的还是很高，而那个时候我们的解读呢，是中国的经济在金融危机之后，已经开始要有复苏的迹象了，尤其是在4万亿这个政策加持下面，一般来讲我们看这个前景，尤其是去年的开春以后，大家就不是那么担心，可是这次我觉得温总理他提的十点要求里面，第四点是讲坚决遏制住房价格过快上涨，但第三点我也注意到了，它是努力稳定价格总水平，怎么说呢，其实这次的房价上涨，你看宏观数据，不管是银行信贷或者GDP增长，它大概都是蛮正常的一个情况。
    主持人：正常。
    霍德明：可是唯一我能想到就是人们对于通胀预期这件事情，尤其是年初以来，大家还在喊，今年是不是通胀会很高，通胀预期这个事情总理一直在谈要管理它，我想在这一点上面，总理今天讲到了，对于房价过快上涨他有一个隐忧，其实我更看到的是宏观上面可能由于通胀的预期，使得很多老百姓，包括二线城市的很多人，他要保值，保值最好的方法就是怎么样，就是买房子，所以我想这一次的宏观背景和去年是不一样的，当然同样的效果是房价都是疯狂上涨，这肯定是需要抑制。
    主持人：需要抑制，我们现在来看一下其他的观众朋友他们对这个问题怎么看。
    “竹林逸风”他认为，“新政策应该打击炒房客，包括部分有钱人选择二套房改善居住环境的利益，合理引导一套购房者，加大解决流动人口住房问题，建议各大城市建设廉租房，适度建设经济适用房，满足部分常住人口的居住，加速城中村改造建设，在棚户区改造上下工夫，严格保护基本农田，控制一线城市房价上涨，推动小城市建设发展，同时加强房地产质量监管，避免城中村改造出现了危房的现象。”我觉得他真的出了一套“组合拳”非常的全面。
    张鸿：他说的特别对，像文件一样。
    主持人：非常全面。再来看“梦是回忆”，他认为，“通过差异化的房屋政策体系使买房者处于不同的起跑线上，一方面无房者可以减免各项税收，和得到很多购房的优惠条件，而有房者在购买第二套或者更多房的时候要交纳不同基数的税收，另一方面可以有效的遏制房屋投机者的恶意炒房，有效地调控房价的增长，当然首先国家要把控地皮的有效使用和出让，真正的把好钢用在到刀刃。”
    其实说起来都是这样的道理，但是在操作的过程当中会遇到各种各样一些难题的，各种各样的一些变化。我们现在再来看有一位朋友是通过视频跟我们连线的，我们看看他的观点是什么？喂，您好，这位朋友你在哪里？
    网友：我在内蒙古大兴安岭。
    主持人：你听到温总理在这一次国务院会议上的讲话，你有什么样的感受？
    网友：我觉得温总理这次会议，对房价还是有很大决心的，继续控制房价，尤其是加快制定个人住房消费政策，调控房价，更有助于抑制房价。
    主持人：有助于抑制房价，你最关注的是哪一个部分？
    网友：我最关注的就是说它能加大二套房和首套房的征税。
    主持人：你为什么这么关注这个部分？
    网友：因为很多炒房者，就是在很低的税收的情况下，他才获利很大，有很大获利空间他才去炒房。
    主持人：好的，谢谢你的参与，谢谢，谢谢。
    其实我们也知道对于这个过快上涨的房价，很多一些城市都出现过用税收来调控的具体的有一些针对性的措施，现在我们就通过一个短片来集中地了解一下。
    加大中小套型商品房供应，明确保障性住房建设规划，调动税收杠杆，调控投资性购房需求。
    4月份，各地方政府房产新政连续出手，天津4月12号通过《促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，要严格控制高档公寓和别墅项目建设，支持企业开发中低价位，中小套型、普通商品住房。
    甘肃日前发布通知，要加大差别化信贷政策执行力度，加大对符合贷款条件的中低价位，中小套型普通商品住房、经济适用房、廉租住房建设的信贷支持。
    税收政策也成为多个地方探索的调控手段，重庆市市长黄奇帆日前表示，要对高端房进行遏制，手段就是对这些高端房征收特别房产消费税。怎样判断高端房呢？他举例说，如果一个人所购买的房子是超过200平方米的大户型，价格超过普通房价的三倍、五倍，甚至十倍这些就是高端房，就要对这些高端房开征特别房产消费税，这个方案已经上报。此后，《上海证券报》报道，上海也打算开征住房保有税，具体由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责，目前基本方案已定，但因物业税准备工作涉及房基信息、评估、政策制定等多个领域及征收难度大，时间点待定。
    主持人：其实我们都知道，在这个增长过快的房价面前，我们去找寻一些有积极意义的这个调控的政策是非常有积极意义，有指导意义的，那大家都看到了，这次温总理在这个国务院的常务会议上首次提到了，要加快研究制定，合理引导个人住房消费的税收政策，我的问题是很多人都觉得这一政策是目前为止，抛出来的最有力的一拳。
    张鸿：对。
    主持人：或者说是最有力度的这么一个措施，两位评论员你们觉得通过这个税收的方式，能够起到这个房价高涨抑制调控的作用吗？
    张鸿：我刚才已经说了，就是从去年底到今年初，尤其两会上很多人都在争论说，物业税到底该不该收？我想他争论的集中点，一个是在理论上，就是物业税在国外都叫不动产税，就是在持有环节征税，我拥有这个房子我就要交税，每年都要交税。
    主持人：对。
    张鸿：不是在交易环节征税，可是你比如说经济学家赵晓他就提出一个疑问，说我这个房子其实不是我的，全部都是我的所有权，我是在一个土地上交了70年的租金，我是租的，所以它不是我的完整的不动产，这个时候你再收我的税，这个是不是合理？当然也有反方意见，我看到媒体报道说，财政部的财政科学研究所的贾康所长他就说，他说你持有人，就是使用人，哪怕是使用人，你在持有环节你也应该交税，所以税和租是不矛盾的，但是耶鲁大学陈志武教授他就提出一个比较有意思的，因为在国外很少有用不动产税来调节房价，它是调节收入分配的，所以你如果房价过快上涨了，你出了一个物业税来给它打压下来了，但是未来房价如果下跌呢，你是不是这个税还要再收回去呢？所以最重要的其实不是该不该收的问题，而是怎么收的问题，我觉得这个探讨可能更难。因为首先就是绝大多数国家在征收，比如说类似这样的税收的时候，它底下是有个免征额的，就是普通的，我们说的基本保障型的这些人是不能够收税的，那怎么定这个免征额，是按套数定呢？还是按面积定呢？还按金额定呢？你怎么定都会面临一个问题，比如说你按套数定的话，你说第二套就应该征收，可是我第一套家里住房只有50平米，我有个第二套你一下给我征收一个巨大的一个税，那我的压力也很大，我是改善型的，对吧；如果你按金额定，或者套内面积定的话，你是比如100平米以下你就要征收，或者150平米以下就要征收，那如果我有50套150平米以下的，你是不是应征收，这个很难；还有一个难解的问题是什么？就是我们国家的房子这个属性太多了，这个福利，原来的福利房，后来房改了，房改房，然后这个经济适用房，廉租房，然后商品房，到最后变成开始交易的时候都是商品房，你怎么来，所有的这些属性，你怎么让统一的一个估价的一个标准来征税，所以整个的这个争议就是一直没有间断，包括现在我们也不知道空转了那么多年的物业税它是怎么计价的。
    主持人：霍教授你的认为呢？
    霍德明：我记得3月5号的时候，温总理在“两会”上他就已经提到有关税收政策的研究，不过这一次是个人房产消费税，我的理解里面，这个消费税是和刚刚张鸿讲的物业税，是不太一样的，比如说重庆，它有实行这种比较奢华的，比较高端的房子的房产特别消费税，而对于这种高端房子这种消费税的执行，应该是最有效的，但是我们可以想象一下，高端的房价如果不涨的话，他这些买房的人他如果买到中高端的话，可能中高端的房子也会涨起来，在国际之间对于抑制房价我觉得最有成功，最有成效的国家，算是德国，德国的房子过去十年中间基本上没什么涨，而它里面呢，最重要的实施的是如果你要出租的话，它的房子的税收这个税率是在20%到45%之间了，而且还有资本利得税25%，这么一个征收，所以当我们要谈到，对整体房价而言的话，征收房屋特别消费税可能没有太大的作用，但对于投机者，尤其是最高端那个房价它肯定有一些打击的作用。
    主持人：那么面对失衡的楼价，我们如何冷静面对？如何让这些调控高涨房价的这些手段能够达到实际的效果，稍候继续我们今天的评论。
    力推保障性住房建设，尝试税收调控手段，政策“组合拳”出手，高温楼市何时回归理性？《今日观察》正在评论。
    主持人：欢迎各位继续关注，我们今天关注的是关于这个调整高涨房价的一些政策，现在我注意到大家传来了一些漫画，我们请两位评论员来解读一下，这是第一幅。
    张鸿：这说的好像是对房地产商收的暴利税，有些地方可能尝试在准备收，但其实所有税种我们都担心的是一个问题，就最终是不是……
    主持人：它会转嫁到消费者身上。
    张鸿：对对，是不是买房的人在承担这样的成本。
    主持人：所以通过这个漫画我们能够看得到，这个最后羊毛还是出在羊身上了。再来看第二幅。
    霍德明：啊呀，这也是我最担心的情况，你看低收入的还有廉租房，经济适用房的照顾，高收入的人肯定可以买的很贵的房子，可是今天这个房价平均的上涨，可能是让中间收入的人，我们说中产阶级可能吃足了苦头了。
    主持人：所以这个中等收入的人群有一个名词叫“夹心层”。
    张鸿：对。
    主持人：就两头都不靠。
    霍德明：对。
    主持人：最后他们是实际上面临着很实际的一些问题。
    霍德明：真的是很痛苦。
    主持人：那么对于这个国务院出台的相关的调控房价的一些政策，各方媒体也非常的关注，也有一些评价，我们现在一起来看看。

    调控楼市展开“精确制导”，《经济参考报》援引财政部财科所所长贾康观点说，国务院对于住房消费税的表态说明，税收手段正在成为调控房价的一个重要经济手段，通过在房地产保有环节，开征房地产税将提高房产的持有成本和风险，抑制购房投机。
    中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，抑制房价过快上涨要疏与堵相结合，对于中低收入群体而言，应该通过加大保障房供应来满足他们的住房需求，对于高收入群体而言，应该给他们的投资寻找出路，而不是全部流入楼市，比如推出更多的金融产品或者开放更多的领域以吸引民间投资等。
    中国广播网文章说，从去年底至今的一系列政策，最大的特点就是打“组合拳”，各部门形成了合力，试图从根本上引导楼市健康发展。
    《南方日报》文章说，除了增加对经济适用房，廉租房和公共租赁房三类房源的建设和供给，还要对不同需求的主体在信贷、税收、政策方面，实行差别性的对待，使政策真正起到支持首次置业，鼓励改善型的需求，遏制投资、投机性需求的目的。
    近日，在博鳌亚洲论坛上，中国银监会主席刘明康表示，遇到以炒楼为目的的贷款者，银行有权不贷款，并指出，金融监管机构已经设立一个负面的名单系统，此后，银监会也指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付比率和利率水平，加大差别化信贷政策的执行力度。
    主持人：看得出来，媒体对于中央政府的抑制过高的房价，反应都非常的热烈的，首先是信贷先行，然后税收是配套的，同时态度也是非常的严厉而坚决，两位评论员你们对于这一套“组合拳”，有着怎样的期待？
    张鸿：这一套“组合拳”你只说了两个，税收和信贷，前面还有一个就是土地供应。
    主持人：土地供应。
    张鸿：很明确土地的供应，而且紧接着我们又看到国土部公布了，今年的住宅土地用地会翻番，其中77%是用在保障性住房，还有中小套型，紧接着是信贷，我们看到信贷的政策一出来，我觉得以这么多年来调控的经验，只有2006年的时候第二套房贷提高，这个门槛一提高，立马房价就受到了遏制，它疯狂上涨，立马就受到遏制，而且你看前几天这个股市上的反应就能看出来，就在博鳌论坛的时候，刚才新闻里也说了，就是银监会的主席刘明康，他当时他说，他说我们银行有权不给炒楼者贷款，然后还提到了一个数字，是二套房贷是60%，提高这个门槛，当然媒体报道以后，很快银监会就辟谣了，但是原来执行的是多少呢，原来执行的是40%，当我们更严厉的时候，现在60%又被辟谣了，所以当时一出台的时候，我们要更严厉的时候我说那就只剩50%了，果然我们把这个最有效的，我认为最有效的这样一个政策现在端出来了。
    霍德明：房地产这个行业是个杠杆的行业，在历史上面已经证明了它对于信贷政策是非常敏感的，2006年6月到2008年6月，24个月中间存款准备金率调高了17次，而你如果现在到网上去查的话，2008年的10月份，就在金融危机之前，咱们的房地产是寒冬呀，我还记得那个时候地方政府要救市，救楼市，因为这些地产商已经撑不下去了，房价已经跌了20%，甚至有些地方，深圳跌了30%以上，这一次纯粹是因为2008年所谓的金融危机以后，国家出台了这么一个政策，救整体宏观经济的，可是房地产行业趁这个机会绑架了政府，我想如果要让房价能够比较在短时间里面得到一个抑制效应的话，肯定还是以信贷总量的抑制作为一个最前提，剩下就是这个所谓差别化的所谓信贷政策了，这个其实在各个差别化的地方，就需要各个地方政府以及甚至银行，金融机构，能够配合在一起，因为毕竟各个地方它的这个人均收入，对住房的需求，北京呀，上海呀，或者是跟西安、成都，这不一样的情况，所以要怎么样执行这个差别化的信贷政策，尤其对房地产，是需要地方政府的配合的，不过，不管怎么样，我还是觉得信贷政策的紧缩，它比税收更能够及时。
    主持人：好，现在我们再来看一下其他的观众朋友他们对此怎么看。“失落的地球”他认为，“其实什么税收改革真正起到的作用不大，而且税收越重，最后转嫁到消费者身上的负担就更大，最后埋单的只有消费者，投资者既然有那个市场的存在，他们就不怕卖不出去，他们怕的是国家的分配政策改变，房子廉价了，而如果是国家在收钱，证明是在助长房价，正中他们的心意，我认为国家还是多从土地制度的改革上下工夫，最根源就是土地，然后动动脑筋优化一下分配制度，解决住房问题，问题不大，土地问题解决不好，做其他的只是徒劳。”但是大家也非常的看好，就是这一剂“重拳”，就是在税收上的这一“拳”，也确实是当下，眼下非常重要的一个政策，一个措施。
    “山西太原”他认为，“我觉得真正的决策应该是在听取民意和认真规划之后再推出，要顾及到长远，如果现在盲目的推出所谓能够遏制炒房的方法，未免有一点草率，而且政策不能只是纸上谈兵，真正将好处和实处落到百姓身上，否则这样就不仅容易被奸商钻空子，更会造成房产经济的泡沫，而且也更加容易打击大家的买房信心，如果大家都保持一种观望的态度，那么必定造成房产市场和中国经济的衰退，毕竟中国的GDP经济有三分之一是靠房地产市场的。”
    好，现在我们再来听一听特约评论员他对这个问题有怎样的看法。
    张斌（中国社科院财贸所财政税收研究室副主任）：目前我们对房地产，尤其是居民住宅的税收政策，主要存在于交易环节，现在大家普遍关注的是，房地产税的调整，是不是要延伸到保有环节，如果我们讲的这次政策，重点是指对于个人持有房产的环节，开征税收的话，那么我个人认为，是会对房地产整个供求关系产生比较大的影响的，尤其是对那些大量买入房子，准备以投资的形式，赚取房产上升差价这部分投资者而言，那么持有房产期间，将增加他的成本，从而从供求关系上，改变成本收益的分配，我认为是对房价会有重大影响的。
    国世平（深圳大学国际金融研究所所长）：我们国家的老百姓，一般对财政政策的敏感度特别高，对货币政策的敏感度特别不高，从房地产来看的话，中央目前提出的比较多的都是货币政策，所以说房地产的价格还在不断地上升，这次提出财政政策，实际上表明了一个最强烈的信息，就是中央对房地产再一步上升，已经到了不可忍受的地步，如果一旦出台财政政策，我相信可能是用最简单的办法，对投机或者投资赚取的暴利通过税收把它征走，只要这个政策出台，房地产的下跌，马上这个局势就会形成，那么对房地产调控就会很有利。
    主持人：我们都看到大家都在非常努力地调控这个高房价，两位对调控高房价还有什么样的建议？
    张鸿：我说的调控其实是调控的是那些比如说投机，然后整个泡沫要打击的是这个，但是住房是要保护的，真正的住房需求是要保护的，所以这个政策的执行或者是接下来细节，一定是一个特别细的技术活，我们说“精确制导”一定瞄得很准，总体这个原则我觉得，第一，不能增加税付负担，尤其是普通的人，你可以分散，比如说那些买了豪宅的，然后买了很多套的他应该增加他的负担，但是总体不能增加我们普通住房者的负担；第二就是说我们要保证不能让普通的老百姓，既比如交了税，或者首付提高了，还可能未来打下来，房价打下来以后，然后要承担整个下降的这个损失。
    霍德明：在一个正常的社会里面一般来讲，房价上涨的速度是不应该超过GDP上涨的速度，可是在我们看来，尤其是金融危机以后这段时间，我们可能真的房价上涨的速度远远超过我们目前看到的GDP上涨的速度。
    主持人：对。
    霍德明：所以我想，还是回归一个房地产行业对社会它正面的贡献，而对于投机者尤其像这些人如果能够剥离出来，那么我们对他可以征税，或者是差别化的特别精准的对这些人的杠杆原理上面，尤其银行二套房的借贷，把它提高首付，我觉得会比较，让一般的老百姓在买平常的住房上面，他也不需要太担心太多的税负，对于投机的人来说持有……