记者15日从赛迪顾问2018产业地产风云榜发布会现场获悉，目前我国40%的园区产业定位不明确。近半数专业园区以生物医药，电子信息及互联网，软件服务等为主。报告认为，目前标杆的优秀项目仍占少数，只有8家企业得分超过80分，仍有一大部园区在摸索中前行。

　　产业地产是以工业/物流仓储用地等为主要载体，以企业为投资、开发、运营主体，以满足服务企业、员工、政府等多方需求为主要内容的一种空间形态。其中，企业需求包括“采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后”等价值链各环节的需求，人的需求包括“吃、住、行、医、教、游、购、娱、地位、成长”等需求，政府需求包括“产值、税收、就业、公共服务”等需求。产业地产是园区进化到3.0阶段“专业化分工、市场化运行”必然结果。该阶段企业作为操盘主体进入，在资金和运营等方面更加灵活，园区空间功能和服务内容更加丰富，弥补了政府开发运营园区的短板。

　　报告以环境舒适程度、招商引资水平和运营管理能力等三大指标，排出2018中国产业地产项目TOP30排行，其中中关村软件园，中关村生命科学园，张江药谷位居前三甲。具体来看，在区位分布上，位于榜单前十位的园区，有七个在北京，上海，广州，深圳四大一线城市。此外，武汉、苏州、重庆、西安、无锡、东莞等区位优势明显，均有项目入榜，但多分布在11-30位。

　　从产业分布看，40%的园区产业定位不明确，以综合类园区为主。此外，专业园区以生物医药，电子信息及互联网，软件服务等居多，占比接近50%。同时，金融服务、环保，材料等新兴产业专业园区发展势头良好。从运营主体看，国资背景的企业依靠得天独厚的资源和有利条件，榜单前十位中有8个项目为国资背景在运营。民营企业中亿达中国，深圳天安数码城，华夏幸福基业，联东集团也凭借自己的运营特色进入前15名。

　　不过需要指出的是，从园区得分总体分布来看，目前标杆的优秀项目仍占少数。只有8家企业得分超过80分，分别是中关村软件园，中关村生命科学园，张江药谷，松江高科技园，中关村东升科技园，苏州生物医药产业园，大连软件园。有超过70%的园区得分存在60-80分之间，说明目前仍有一大部园区在摸索中前行。

　　在赛迪顾问产业地产研究中心总经理孙晓利看来，产业能力是产业地产商成功关键因素，而生态圈构建是产业地产项目操盘关键。“不管是从构建产业生态圈，衔接产业链上下游的中关村生命科学园，还是构建商业生态圈，以服务为核心精心运营的中关村东升科技园，以及构建创新生态圈，创新驱动产业地产龙岗天安数码城，运营商所具基因越多，整体表现越为良好，园区经营越容易成功。”孙晓利认为，精耕细作+金融创新释放未来产业地产最大价值。