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热点城市房地产成交量锐减，北京豪宅却逆势而动，房价话题业界再度点燃，《今日观察》正在评论。
主持人（陈伟鸿）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位收看。今天我们要来关注的是房地产的话题，随着调控新政的逐步推进，一些热点城市楼市成交量锐减，高端楼盘却在冷清的市场当中格外地抢眼。5月以来，北京的豪宅逆势而动，钓鱼台7号院涨到了30万元/平方米，目前这个项目已经被暂停销售了。房地产的成交量走低，那真正的价格下跌何时能够到来呢？豪宅逆势上涨为什么会如此引发关注？未来楼市调控将会出现哪些新的变化？今天我们将就此来展开讨论。
今天现场的两位评论员是刘戈和马光远。我们在节目一开始，一起来看一看相关的新闻。
据北京市房地产交易管理网6月1日公布的数据，5月北京一手房期房住宅签约6139套，环比下降1.3%，另据中原地产统计，5月北京二手房住宅网签8067套，环比下降13.8%，创28个月来新低。
北京中原地产市场总监张大伟表示，限购、限贷，显著打击了投资及投机需求，市场观望氛围十分浓厚，北京楼市依然处于量跌到价变的博弈过程中。
深圳市规划国土委数据，4月份深圳新建商品住房成交均价为20295元/平方米，环比上涨4.4%，但成交面积和套数均下降约30%，呈现量跌价升态势。二手房4月成交8383套，环比下降21%，萎缩至2009年以来的冰点。市场低迷之下，一些资金紧张的地产中介不得不关门歇业，深圳湾片区海月路短短几百米的距离，曾经驻扎着包括中原、世联等多家中介商铺，如今已是人去楼空。
地产中介：限购、限贷各方面的影响，小地产规模比较小，平台比较小的情况，遇到市场变动他们可能支撑不了。
在一线城市的成交不断回落的同时，哈尔滨等二、三线城市则率先开始呈现出回暖的迹象。4月份，哈尔滨楼市销售2620套，环比增长超9成，5月份，哈尔滨全市入网商品房销售3227套，环比增长23%，同比增长超过一倍。
据新华社报道，仅在今年前4个月，河北、河南、湖北的一些三、四线城市，房价已经上涨了50%以上，国家统计局数据也显示，三、四线城市房价涨幅远快于一线城市，在4月份，70个大中城市新建住宅价格环比下降的城市有9个，持平的5个，上涨的56个，从结构看，4月份涨幅居前的大多是三、四线城市，如吉林市、锦州市、秦皇岛市等新建住宅环比涨幅均在0.7%以上，而北京住宅价格环比涨幅仅为0.1%，多个一线城市房价涨幅居后。
主持人：观察现在的房地产市场最明显的现象之一，就是楼市的成交量锐减，我想这也显示了我们楼市的调控现在正在逐步显现出它的效果来，我想问问两位评论员，在你们的眼中如何来看待今天的房地产市场，它有什么特别明显的标志吗？
刘戈（财经频道评论员）：我觉得用一个关键词来描述的话，就是“僵持”，尤其是刚刚过去的小长假非常的明显，你拿北京来说，有好几个比较有名的房地产开发公司的新盘的话都入市，但是最后总的成交这个套数的话，只有上一个小长假的30%，所以的话，这个下降还是非常的明显，但是呢，好像这些公司也没有有大的降价这样的，小恩小惠不少，由于没有这样一个明显的降价，所以大家观望的态度还是非常的明确。
主持人：因为价格松动不是特别明显？
刘戈：对，还有一些城市，有的我看报道，在长春有一个楼盘现在就组织的这些有买房意向的人，在小长假期间去参加各种活动，搞野营、搞野炊、搞烧烤，他通过这样的形式，实际上互相之间在干一个什么事呢，互相在摸底。
马光远（财经频道评论员）：今年的整个房地产来看的话，第一个是政策的这种打压力度来讲的话，基本上在第一季度已经出完了，出完以后整个大家都在观望，所以说这场比赛现在来看的话，基本上可以讲波澜不惊，也就是说我们基本上没有像以前那么焦虑，大家也没有那么关注，但是我们看到政策恰好在这么一个气氛下，在暗暗地起作用。
主持人：对。
马光远：比如说有三个指标，我们来看一下，第一个指标，比如说开发商的抗击打能力目前究竟怎么样？那么大家关注比较多的，是他的资金链问题，那么这个资金链我们看到在国家统计局的数字里面，有一个指标非常引人注目，也就是说他的自筹资金的比例已经37%左右了，37%左右相对于2008年房地产变局的那个阶段，差一个百分点，这是一个指标；第二个指标是什么呢，就是目前的库存量究竟怎么样？那么刚刚过去的5月份，北京的整个楼市的库存量又上了10万套的大关，10万套在北京楼市的历史上一直是一个……
主持人：从来没有的。
马光远：非常关注的数字。第三个，我们看新开盘以后整个的这种就是供需双方的这种博弈来看的话，我们原先老是讲北京市供不应求，供不应求，但是随着政策的目前的逐步的暗中发力的话，整个供需状况在发生一个很大的变化，北京10个区，86个新楼盘里边，这半年以来居然有10个楼盘是0成交，有10个楼盘是个位数的成交。
所以我们现在看到，虽然整个上半场比赛，整个似乎气氛比较沉闷，但事实上在这个沉闷的下边，我们可能会看到海底暗流汹涌，也就是说从量变到质变，也可能就差那么一点点。
主持人：其实无论是观望也好，无论是处在博弈当中也好，有一点是大家的共识，那就是现在楼市的成交量的确处在一个低谷阶段。
马光远：对。
主持人：但对另外一个现象不同的人却有不同的解读，我们看到最近这段时间，在北京有个别的豪宅，它们的价格却逆势而动，我们来看看下面这个短片。
地产新政对楼市的影响逐渐显现，楼市成交量开始锐减，高端楼盘却在冷清的市场中显得格外抢眼。
新华社文章：狂涨价、久囤地、“撬地球”，成为楼市中最经典的三大暴利法则。
（字幕）狂涨价：成本仅四万
销价三十万
位于北京西三环内的钓鱼台7号院，最近成为楼市新闻中的热点，该项目3号楼以30万元/平方米的售价被称为北京最贵楼盘。2009年7月21日开盘时，钓鱼台7号院以7.2万元/平方米的最高售价刷新北京最贵豪宅记录，2010年第一季度每平方米销售均价突破8万元，三季度已达到10.35万元。今年5月，北京市房地产交易管理网数据显示，该楼盘刚刚公布了一批拿到销售证的现房，1号楼和4号楼为20万元/平方米，2号楼为18万元/平方米，而3号楼则一下子冲刺到30万元/平方米。从7万元/平方米涨至30万元/平方米，仅用了不到两年时间。分析人士指出，该楼盘成本最高很可能在4万元/平方米以下，仅因涨价而增加的利润空间在世界上恐怕也是名列前茅。
位于王府井区域的霞公府2010年8月份，曾以10.791万元/平方米的开盘均价成为北京豪宅新贵，不过，你无论如何想不到的是，这个楼盘当初的地价只有2232元/平方米，尽管不排除另有拆迁等费用，但是这一地价与其所在的王府井板块相比，无疑极不相称。一位业内资深人士表示，分析开发对项目中黄金位置地块长期撂荒，想用因土地增值带来的暴利，是整个房地产行业的潜规则。
（字幕）撬地球：5000万元“厄运”到150亿元
在北京市长安街与西大望路交汇处的东南角，有一个庞大的立志要成为中国最高端的房产项目正在进行最后阶段的施工，这就是总建筑面积高达23万平方米的长安8号项目。按照该项目目前售价7万元/平方米来计算，其市值最高为150亿元，但是谁能想得到这个项目的启动资金只有5000万元。
2004年北京王府世纪发展有限公司旗下公司——北京耀辉职业有限公司拿到了长安8号地块，而当时耀辉置业的净资产不到3000万元，注册资本只有5000万元，然而通过合作买价的不断更迭和资本运作，撬动的建设开发资金高达数十亿元，最终项目市值高达150亿元。
主持人：我想刚才在这个短片当中，我们看到了新华社总结出来的房产三大暴利法则真的让我们眼界大开，之前可能没想到有这么多的办法，但这确实是引发了我们的关注，你看一方面我们在调控，另外一方面在个别地方的个别楼盘，它们却在狂涨这样的一些豪宅。
马光远：逆势而动。
主持人：你就那这个短片当中提到的钓鱼台7号院，从7万块/平方米到30万块/平方米，仅用了短短2年的时间，这个现象怎么解读？
马光远：应该来说的话，钓鱼台7号院是今年整个房地产市场一个最大的亮点，也的确有点出乎意料。也就是说今年我前面讲过就是说，我们在上半年整个房地产调控还是房地产整个市场表现来讲的话是非常平静的，大家按照预期的目标，按照预期的方向在走，但是突然出现了一个7号院，而且一下子叫价到30万元。
主持人：对。
马光远：那么不管是不是真的在卖，也就是说他拿出来30万元来。
主持人：他的用意何在？
马光远：是真的要卖，还是别的？因为我看到很多分析，有些人讲说，他有些尾盘。
刘戈：不想卖。
马光远：现在可能价钱他卖不出去，或者他不想卖，那么他把价钱叫上去。也就是说一口价，瞎叫了一个价，然后在那标出去以后，把很多人吓退，但是媒体一下子捕捉到了30万这么一个数字，因为的确非常高。现在我们看到这个北京市住建委和这个地税部门，已经对这个钓鱼台7号院介入调查。那么第二个有些人讲说，是不是在哄抬周边的一些楼市？第三个，大家最担心的是，说尽管我们看30万每平米的楼盘，而且我看到有一个住宅是四室两厅达到了1000多平，跟普通老百姓肯定没有关系。
刘戈：对。
马光远：但是，普通老百姓最担心的是这么一个看起来跟自己毫无关系的楼盘，会不会引发楼市新一轮的疯狂。
主持人：搅动市场。
马光远：也就是说是不是在大家僵持不下的时候，这个时候“楼王”横空出世以后，那么给处在僵局中的开发商鼓足了勇气，然后房价继续向上走，大家比较担心的是这个。
主持人：这个刘戈你怎么看这个现象？
刘戈：马老师刚才说的是豪宅，豪宅这一块实际上就是我们“限购令”的，因为它的供应量很小，实际上是覆盖不到它的，也就是说“限购令”对于豪宅的买卖的话，不会发生太大的作用。
主持人：它不在被限的范围当中？
马光远：在限。
主持人：在限吗？
马光远：在限。
刘戈：因为它数量比较少，所以的话如果他要想买的话，他总会有办法。那么我注意到另外一种现象，就是在所谓的一线城市和二线城市之外，后面的三四五六线城市，现在有一些城市它的价格也像豪宅一样涨得非常的快，有很多的这样一些地级市，甚至名不见经传的这样的一些城市的话，最近几个月又有比较快的上涨。我们看到有一个中国指数研究院这样的机构，它发布了一个5月份的全国100个城市的住房指数，那么在里面排到前，涨的最快的前10位里边，基本上都是我刚才说的这样的。
马光远：三四五。
刘戈：三四五，这样的一些城市。
马光远：地区。
刘戈：比如说排在第二位的就是衡水，河北衡水这个城市，当地的人觉得他们的房价从1500元/平方米涨到4000元/平方米只用了短短的3、4年的时间，所以的话对当地人的这种心理上的冲击是非常的大。另外还有比如说湘潭、株洲，这样的话它可能就由于受到这样地域的一个影响。
马光远：他有一个一体化的概念。
刘戈：有一体化的概念，然后涨的也很厉害，但是就是这些城市往往因为是没有出台“限购令”或者“限购令”限的条件比较宽松，那么在这个时候就是有一些当地，当然有一些“刚需”，所谓的“刚需”有些拆迁有些改变的话，它有这需求，另外的话就是大家分析，就是有一部分投资，那么原来他的根据地是在一线、二线城市，现在进行了一个战略转移，那么向三、四线城市转移。
主持人：那对于消费者来说可能听到这样的消息，大家多少又会有一些担心了，究竟我们消费者跟开发商之间的博弈还要持续多久？我们现在看到的是成交量的下降，什么时候才能够让我们真正的看到价格回到一个合理的水平，那么是不是在未来还会有怎样的动向值得大家关注？稍候继续我们的评论。
量跌到价变，怎样打破博弈？如何坚持房地产调控不松动？《今日观察》正在评论。
主持人：欢迎回来，在今天的节目当中我们一起来观察中国现在的房地产市场动态。其实当“限购令”颁布之后，我们也看到了一系列的调控措施，包括了现在的“一房一价”以及流动性的缩紧等等，那么这一系列的政策到底给房地产市场带来了什么样的影响呢，至少有一点我们看到了，从前几乎从来“不差钱”的房地产商，似乎开始感受到了阵阵的寒意。
随着房地产调控的步步紧逼，一向“不差钱”的房地产开发商开始感受到阵阵寒意。卖股、卖地、卖项目，十八般武艺上阵也难解房地产企业的巨额资金饥渴。
早在3月29日，中粮地产就发布公告，为补充流动资金，公司根据2010年第二次临时股东大会决议，已通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券970.07万股，这并不是中粮地产第一次卖股换取流动资金，中粮地产曾于1月5日公告称，截至2010年末公司已出售持有的招商证券1651.42万股，产生税后利润约2.23亿元。
国家统计局数据显示，今年1—4月份，房地产企业自筹资金比重处于历史高位，达到37.4%，接近2008年楼市箫条时期38.7%的高点，多家研究机构表示，房地产开发企业资金链状况正在不断恶化，其表现是，房地产开发企业今年资金来源增速放缓，房地产开发投资高位运行，商品房销售金额增速难以大幅回升，个人购房贷款余额增速也在回落等。随着融资环境恶化，预计房地产行业内生存境况将发生分化，中小企业更加难过，兼并重组将持续上演。
在房贷方面，5月初，已经有些地方开始摸索首套房首付款分地区差异化执行的道路，建行、中行、农行、浙江省分行日前已经将首套房最低首付上调至4成，同时相应上浮贷款利率，有不少分析认识认为，差别化提高房贷首付比例，使得房地产调控政策的落实更有地方针对性，不排除以后会推广这一措施。
《中国经营报》文章指出，中央政府已经在考虑对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地购房支付能力不足的中小型城市，有选择地推广限购政策，部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，也已登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。
主持人：现在开发商的一些做法包括了卖股，包括了卖地，包括了卖项目，这究竟是一个表象呢，还是在这背后我们真的可以看到他们的资金链现在开始渐渐地紧张了起来，问问两位评论员，他们到底差钱还是不差钱？你们的判断。
刘戈：现在的情况看呢，原来如果说资金链是处于松驰的状态的话呢，现在至少是绷直了，紧不紧现在的话我们还不好判断，因为有些数字还能说明这个问题，就是从今年的1—4月份，那么整个房地产的投资比去年同期是增长了34%，这是一个数据；另外一个数据，就是资金的来源增长的速度只有17%；另外还有一个数据就是个人的房地产贷款比去年下降了6.8%，那么这三个数据一比的话你就会发现，我们盖房子需要的那个钱，比如说100的话，那么现在呢，你现在自己有一部分钱，刚才马老师说的那部分有30%几的钱，剩下那70%多的钱靠什么呢，靠贷款，靠其他的这样一些途径，那么现在这个供应速度远远低于整个投资需求量。所以从这个角度来讲，那么这个链条会越绷越紧，绷到一定程度就会有一些企业的资金链会产生问题。
主持人：其实要观察这一现象，我觉得要放到我们现在这个背景之下，也就是我们这个通胀的压力，我们经济增速的这个放缓等等，所以其实也有人担心，在现在这样一个情形之下，我们的这个房地产调控好像是不是会又一次站在十字路口前面？
马光远：所以每一次到年终盘点的时候，大家最担心的就是，不是说开发商本身差不差钱，国家差不差钱是跷跷板的一端。
主持人：对。
马光远：但是更重要的另一端是什么呢，就是政策的执行力度究竟怎么样，我们的政策会不会持续下去，顶住很多压力，目前整个来看的话，上半年，如果我们从宏观经济一些大的指标来看的话，应该说中国经济目前处在一个良性运行的状态之中，经济增速有所放缓，但这种放缓本身是我们宏观调控的一个结果。
主持人：对。
马光远：但是我们看到一方面通胀在上升，第二点我们看到，由于房地产调控政策的持续加力，整个地方财政一类的土地出让收入整个在下降。
刘戈：对，是税收……
马光远：而且下降的速度应该说是非常的。
主持人：他们的压力也很大。
马光远：对。
刘戈：对，很多地方政府在喊了。
主持人：受不了，有点。
马光远：第三个，每一年我们在房地产政策执行的最关键时刻的话，我们总会听到很多这样那样的说法，也就是说我们的房价调控还要不要坚持下去？那么如果说房地产本身政策的执行力没有任何问题的话，我想差不差钱其实不是一个很重要的一个考虑因素，政策执行力到位的话，房地产走上一个健康发展的道路，过高的房价降下来，我想这是一个共识。
刘戈：对。
马光远：大家都不用去说再做过多的一些论证的话。
主持人：对。
马光远：所以我看到说这个在“五一”期间，那么温总理在北京考察的时候，特别提到三个“坚定不移”。我想这三个“坚定不移”，事实上是对未来我们整个房地产政策真正走向的一个回答。第一个坚定不移是什么呢，是保持房地产价格的基本稳定，促进房地产的健康发展的决心是坚定不移的；第二个是把部分地区过高的房价降下来的决心是坚定不移的；第三个是让一些中低收入家庭住得起房，租得起房的决心是坚定不移的。我想这三个坚定不移，如果真的百分百执行到位的话，我想我们不用这么焦虑，不用担心下半年房地产会变局。
主持人：所以只要我们目标明确，你就是在前进的道路上遇到再多的十字路口，也不会让你迷失方向的。
马光远：对。
主持人：再来看一看我们网友在这一刻发来的一些看法，首先我们看到的这位网友，他说“我是从事二手房中介行业的业内人士。从我看到的北京的情况来看，房价实质上一直以来都没有跌，现在也就是没有很大规模的上涨而已，但是投资倒房的人从来也没离开过。”
接下来我们也来听一听今天的特约评论员的观点。
聂梅生（全国工商联房地产商会会长）：今年从适度宽松的货币政策进入到中性或者叫稳健（的货币政策），实际上有些往从紧的方向走，银行对开发贷控制的是非常严格的，所以从银行贷款这个角度来说，环比是在逐渐的下降的，比去年同期下降的就更多一些。另外一个销售市场现在交易量下降，定金和预售款都进不来，现在你可以看到开发商的投资仍在高位，增速在百分之三十几的，上个月这么一个同比的增长，为什么没有钱还投呢，那是因为现在开的这些楼盘的土地都是一年两年以前拿到的土地，取得了土地证以后必须开发，而且银行贷款也都是几年的开发贷，不是今年贷的，是去年或者前年的开发贷，必须把它用掉。所以体现在投资不得不投，但是市场又两头受压，这种情况下资金面肯定是紧张的。
陈国强（中国房地产学会副会长）：调控之后，市场的变化比较明显的还是一些重点城市，应该说现在是处在一个比较敏感，比较关键的时间点，对开发商来说，随着时间的延长，他面临的资金压力越来越现实了，所以选择价格上做一些让利，这种项目，这种公司越来越多，但是至于其他企业是不是会采取跟进的策略，实际上还是看企业自身的经营策略，自己的价格策略，我想三季度价格方面的松动更多的项目采取让利的策略，这种情况会更普遍。
主持人：毋庸置疑房地产调控的效果正在逐步显现，但是正像刚才我们网友提出的希望那样，希望我们的价格能够越来越回归理性的水平。那对于这样的目标，未来我们还有哪些需要做的？
刘戈：就是能不能坚持，因此现在在僵持阶段就像两个人在掰手腕。
主持人：对。
刘戈：谁稍微一松劲的话，马上天平就向另外一方倾斜，我就觉得，如果现在已经坚持到这个程度的话，可能成功就在坚持一下的努力之中了。
马光远：事实上刚才刘老师讲的，只要政策挺住，房价才可以挺得住，这是一个基本的逻辑，所以对于整个房地产政策来讲的话，那么现在大家又在呼吁，说出台更严厉的政策，最严厉的政策，我想最好的政策未必是最严厉的政策，而是……
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