周其仁说，城市化简单讲是一个非常稳定的现象。所有的国家尽管社会制度、经济条件都有很大差异，但是随着收入增长，就会有很大一部分人口集中居住在城市或者城镇这样的空间，这个趋势很稳定。人的集中会吸引很多资源，导致资源也要急剧流动和集中，其中就包括土地资源。
传统农业文明里土地是非常重要的。著名社会学家费孝通曾说，土地对农民来说像命根子一样。在农民的理念当中，土地具有可靠性，它可以一代一代的继承，取之不尽，用之不竭。这是农业社会对土地的观念，这种土地观的特点是把土地看作整个生活的主要来源甚至是唯一来源。所以土地面积非常重要，每片地都要种上庄稼，因为它的技术基础是光合作用，通过阳光、雨露、劳作然后就会有收成。所以土地是财富的基础。这种土地观念在我们这样一个历史悠久的农业文明中是非常流行的。
土地对人类社会的重要性在农业社会中是不言而喻的。但是到了工业化时代，这种状况开始发生变化。因为工业在空间上不是平面分布的，它的技术基础不是光合作用，而是社会和科技的组合积聚。所以密度的概念开始产生，一些位置的土地变得特别有价值，因为它吸引了人力、资金和资源。这时，土地的价格就跟传统不同了，不是哪块地肥就有价值，而是其所处的位置决定其价值。
这种价值来自基础设施的投资。传统的农田水利建设也要投资，但是相比较而言是很少的。可是一个城市、一个高密度的空间，比如上海浦西地区每平方公里有三万人，要是没有基础设施的大量投资，根本没办法容纳那么多的人口，需求没办法集中，分工也难以展开。所以城市需要在很小的空间里进行巨大的投资，才能通过需求的集中带来很高的收入。这时，土地就有了极强的融资功能，土地的价值变成了未来所有价值的贴现之和，这是传统文明所不能想象的。
密度概念的产生，使土地的供应有了弹性。农业社会里土地通常是没有弹性的，只是扩大开垦面积直到不能再扩大为止。现在，中国的土地开垦已经到了年均降水量两百毫米甚至一百毫米的地方都有耕地的状况，农业文明已经难以再进一步扩大了。于是，土地不会再增加，人口却在增加，人多地少成了中国的基本国情。其实那是传统农业对土地的思维方式。有了密度概念后，土地就有了弹性，一块地上盖5层楼就等于这块地的5倍，50层楼等于50倍。
这就是中国当前存在的两种土地观。我们现在遇到的问题是，城市化一加速，这两种土地观起了冲突。城市化来势凶猛，在观念、体制、政策上都遇到了很大的矛盾。这个矛盾就是怎么看待土地，到底是强调面积、肥力，还是强调位置、价值。中央强调保护耕地面积，出发点就是保护农业文明的基础，强调粮食安全。因为城市化也好工业化也好，人都不能离开农产品，比如粮食。提供这些需要的是农业土地，以面积和肥力决定土地的价值。
但是城市化又使得中国某些位置的土地积聚了巨大的人口和资本，比如说北京，上海，广州，深圳，现在还包括长株潭地区，包括成都、重庆，在这些点位上，土地现在有了巨大的价值增值。在这些城市周围全是农地，那么到底是保护农地还是发展城市，到底是从价值角度考虑土地资源的配置，还是从面积、肥力、粮食安全的角度来决定土地用途？就出现了矛盾。根据什么原则配置土地资源？配置完之后发生的土地价值的急速上升怎么在政府和人民之间进行分配？怎么在中央政府和地方政府之间进行分配？这些问题都被提上了议事日程。
