1988年8月，成都市亚光电工厂挂牌出售、出租新旧住房供职工选择。	2000年，天津建成全国最大的安居工程--华苑居住区。6年来，天津市危房改造工程累计新建住宅2073万平方米，还迁安置居民30多万户，110万居民的居住条件得到改善。
2006年，北京市民在第22届房交会上观看楼盘模型。	2007年11月，即将竣工的拉萨阳光家园廉租房小区。2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，廉租房被摆在了显要位置。

　　改革开放30年，我国关于住房制度的改革探索实践也经历了近30年。从酝酿探索到正式启动、从分期分批推进到不断深化、从福利分房制度终结到住房保障时代开启，我国关于住房制度改革的每一步措施都清晰可见。
　　住房制度的改革不仅改变了城市的面貌，也改变了许多人居住的环境、品质、观念和价值。在房改进程的推动下，中国楼市新时代不断被开启，目前中国的房地产业已经从最初的“居者忧其屋”、“居者有其屋”进一步升级到“居者优其屋”的时代变迁。

福利分房年代：苦熬多年，才分到一个单身宿舍

　　“现在的许多年轻人都羡慕我们那会儿能分房，不用自己掏钱买，却不知道我们分房的路有多艰辛！”在一家国企工作的陈阿姨对当年的分房过程感慨不已。
　　当时的分房情景，陈阿姨至今记忆犹新。“那时候，单位的房子十分紧张，所有的人都得排队打分，只要有一点动静，送礼递条子的、找关系的人特别多。我和我们家老头是双职工，也等了近5年才分到了一个单身宿舍。”
　　“那时的条件和现在根本没法比，住的是‘筒子楼’。卫生间是一层楼共用，厨房就搭在走廊里，洗澡要么去集体澡堂子、要么就到楼道里公用的卫生间关起一格厕所门洗。后来有了孩子，在房中间摆个书柜算是当堵墙隔个小房间出来。直到90年代初，由于工作表现好才给换成小套间，建筑面积也只有42平方米。”
　　和陈阿姨的感受相同，接受采访的多数父辈人都有着和她相同或相类似的辛酸经历，如何熬上一套房子成了他们共同的忧虑。“住房靠国家，分房靠等级”，在福利分房年代这一口号十分流行。
　　“那时，绝大多数城镇居民解决住房问题仍停留在‘等、靠、要’三个字——等国家建房、靠组织分房、要单位给房。”有过福利分房经历的社科院城市发展与环境研究中心副研究员尚教蔚说。
　　对于那一时期的中国房地产市场，曾多次参与国家房改政策的研究和制定、国家房改方案的主要起草人之一顾云昌有着更多的感受，他目前的身份是建设部住房政策专家委员会副主任、中国房地产及住宅研究会副会长。
　　顾云昌说，福利分房年代建房难，分房更难。为什么进行房改，因为原来的住房制度已经严重阻碍了中国住房的解决。有一个数据，解放初期我们人均住房居住面积是4.5平方米，但到了1978年我们人均住房居住面积却只有3.6平方米，反而下降了。这其中虽然有城市人口增加的问题，但主要还是建设速度跟不上，同时仅仅依靠国家财力解决问题是不行的。
　　据他回忆，从上世纪80年代初就已开始讨论住宅的属性问题，有关它到底是商品还是福利品，讨论了好几年，一些大的经济学家都参加了讨论。在讨论基础上得出了一个结论：即住宅必须走商品化道路，但商品化道路怎么走，各方分歧意见很大。
　　当时房改大概有这样两种思路：一种思路是以租金改革为起点，因为租金太低，必须改革低租金，如何改革低租金，举行了很多次研讨会。1987年国务院批准的烟台、蚌埠等城市的方案就是以租金改革为重点，试图通过租金改革促使我们住房制度的改革。但提高租金问题也随之而来，当时老百姓的收入很低，支付不了怎么办，那么就要增加补贴。提高多少租金，增加多少补贴，这在当时进行了很长时间的讨论，几轮之后方案才最终定下来，里面的过程非常复杂。
　　第二种思路是不以租金改革为主，而是以住房产权制度改革为重点，以出售公房为重点。当时借鉴了新加坡、英国等国的经验，几代领导人都非常重视。
　　“不仅中国改革开放的总设计师是邓小平，中国房地产改革的总设计师也是邓小平。”顾云昌说，实际上我们房改方案最终的实现都是按照邓小平1980年关于住房和建筑问题的讲话来做的，他在1978年就说，要动员个人手里的钱解决住房问题，个人建房可以，买房也可以。到了1980年的时候他说，要鼓励大家买房，新房可以卖，旧房也可以卖。可以一次付款，也可以分期付款，对于低收入者给予补贴、抵押贷款等。这实际上把我们房地产住房分配体制进行了彻底改革，即原来是住房实物分配，后来则是住房货币化分配。

住房商品化时代：首付20万，住上87平方米大两居

　　有关房改的这一指导思想，在时隔18年后终于变为现实。1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该文件明确提出：从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。通知还要求，停止住房实物分配后，新建经济适用房原则上只售不租，同时要全面推行和不断完善住房公积金制度。这标志着中国实行了40多年的福利分房制度从政策上退出历史舞台：
　　中国进入了住房商品化、社会化时代。
　　“我是2000年以后才参加工作的，没资格参加福利分房。不过政策改变后，我有了更多的选择。”在金融机构工作的吴先生与妻子2007年初购买了一套位于北京西四环附近的两居室，87平方米，首付20多万，每个月还银行贷款3000多元，对于这对小两口来说还算可以负担。
　　“房子虽然不大，但比起我爸妈他们单位分的房子，户型、小区、物业都好了不知道多少倍！工作4年攒够了首付，目前我们两个每月收入在1万多元，还完房贷还能有不少用来生活、投资和储蓄，我觉得我们并不是别人口中说的‘房奴’。”吴先生高兴地说。
　　在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，福利分房制度的打破使城镇居民对住房有了更多选择余地。在福利分房制度下，职工获得住房的主要途径是单位按职级、工龄等因素分配的公房，这使得城镇居民在职业的选择以及再选择上面临极大的束缚。而市场化改革则使居民打破了这种束缚。
　　城镇住房的市场化改革极大地催生了住房金融业务，特别是住房抵押贷款市场的迅速发展。统计数据显示，2007年整年全国金融机构个贷(不包括个人经营性贷款)余额达到32000多亿元，其中个人住房按揭贷款达到27000多亿元，按此计算个人住房按揭贷款占整个个人贷款的80%以上。
　　与此同时，城镇居民住房水平也得到显著提高。2006年，全国城镇人均住宅建筑面积达到27.1平方米。在住房数量增长的同时，居住质量明显提高，住房功能不断改善。
　　房改可谓是个潘多拉魔盒，带来了房市繁荣、居住改善，也带来了房价扶摇直上。
　　21世纪的头三年，全国房价年涨幅还在百分之三四，可到了2004年以后，房价犹如坐上了火箭，一飞冲天，上海、杭州、南京等热点城市的部分房价甚至在短短一年内翻一番。同时，各地“地王”也纷纷登场。
　　一批投资、投机人士也从中尝到了甜头，获利颇丰。在北京某商业银行工作的胡女士，熟识她的人都由衷赞叹她的眼光。从90年代末开始，她就开始把买房作为投资了，现在，她已经拥有两套别墅、一套高档住宅了。但胡女士坚决否认自己是炒房者：“一开始，并没想着投资，只是买了一套70多平米的房子自己住。后来慢慢发现自己住的这套房子价格涨了不少，和老公一商量，觉得北京的房价应该还能涨，我们狠下心把所有积蓄拿出来还借了点债，又买了一套。果然不出一年，那套房子总价就涨了十几万。就这样，我们开始把买房子当成一种投资。我们不是炒房，应该说北京这些年飞涨的房价和当时投资的勇气给我们带来了财富。”
　　这期间有关房地产泡沫是否存在展开了一系列的激烈争论，有人甚至认为中国楼市很可能会重蹈当年海南、北海等地的情形。在争论尚未平息之际，国家的宏观调控政策也接踵而至，2005年3月至2006年间，“国八条”(《加强房地产市场引导和调控的八条措施》)、“国六条”(《关于做好稳定住房价格工作的意见》)、“国十五条”(《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》)以及二套房首付比例提高、“限外令”、加息等政策纷纷出台。
　　在国家“组合拳”政策效应下，楼市开始出现积极变化，部分城市房价出现回落之势。但进入2008年，房地产市场观望气氛渐浓，成交量持续低迷。有关楼市是否出现“拐点”、政府应否救市等又成为热门话题。
　　尽管争论声不断，楼市走势尚不明朗，但专家认为，维持房地产市场的稳定，避免房价的大起大落应该是国家的主基调。部分城市楼市出现调整不应该看作是不好，而应该看作是一种理性的回归，是向好的、健康的方面发展的趋势。在这一过程中，我们要力争做到“双防”，既要防止房价快速反弹，也要防止房价大幅下跌。

市场、保障并重时代：月租每米1元，廉租房圆了我的安居梦

　　在房改过程中，不仅福利分房制度寿终正寝、住房商品化的时代被开启，一个住房保障的时代大幕也正徐徐拉开。
　　与享受福利分房待遇和购买商品房的人不同，2008年6月，湖南长沙的“低保户”、“无房户”阙女士通过入住政府提供的廉租房圆了自己的安居梦。这批廉租房租金仅为市内住房租金均价的十分之一左右。根据长沙城区的房租均价换算，廉租房月租金为每平方米仅1元多钱。
　　“我租住的17平方米房屋每月还要200多元，而40平方米的廉租房房租和物业费加在一块都不到100元，我的经济压力要小很多了，廉租房圆了我的安居梦。”阙女士感慨不已。
　　保障住房的建设并非坦途，在寄希望通过社会保障房来圆梦的人群中也是有人欢喜有人忧。和幸运的阙女士不同，在北京一家广告公司工作的沈大姐一直都盼望能够买一套经济适用房，但等待多年至今未能如愿。沈大姐告诉记者，她每个月的收入大概在3000元，根本买不起商品房。目前一家三代挤在一间不到30平米的平房里，正在上中学的孩子常年住校，一到假期就只能到亲戚或者同学家暂住。
　　“我的家庭收入就这么多，刚开始有经济适用房的时候，买的人倒是不多，不像现在这样还得拿号，有收入证明就能买，可就连那时的房价我也买不起啊！现在好不容易能勉强攒够买经济适用房的首付了，可关系托了不少却还是拿不到号啊！”一说起房子的事儿，沈大姐显得特别忧伤。
　　2005年记者曾亲眼目睹许多中低收入家庭为了能够购买到一套经济适用房，在北京丰台区“三环新城”的经济适用房售楼处支起十几个帐篷苦苦等待放号。在排号人群中有的人甚至已经在帐篷里住了一个多月，本报曾专门报道过这一场景。
　　一方面是苦苦等待保障性住房实现安居梦的低收入家庭，另一方面，是由于审核把关不严，政策不健全，一些本不应该享受保障性住房的人士也从中获益，这其中甚至包括一些开“奔驰”、“宝马”等名车的富人。这一现象在2005年引发了社会对经济适用房的广泛质疑，同时也引发了有关取消经济适用房的大讨论，可以说，争论为以后一系列政策和规范性文件的酝酿、出台起到了催化的作用。
　　事实上，有关住房保障的问题早在上世纪90年代中期就被纳入到政府的议事日程，1994年7月国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，该《决定》就首次提出建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；同时，首次提出加强经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。
　　但由于受政策环境、市场环境等制约，在实际的操作过程中保障性住房并未取得令人满意的成绩，“僧多粥少”的局面也未能从根本上得到改变。
　　2007年，政府开始全面审视这一问题并采取多方面措施致力于住房保障体系的建立。这年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(简称24号文)公布。24号文指出“住房问题是重要的民生问题”，要切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
　　这一文件被认为是房地产市场宏观调控重心的转移，标志着政府开始把抑制房地产价格过快上涨与解决城市低收入家庭住房困难区分开来，同时，标志着从“重市场、轻保障”向着1998年房改政策“市场、保障并重”的方向回归。
　　“‘24号文’的出台意味着，房地产业即将迎来新一轮调控转向：在完善‘市场房’的同时，‘保障房’临危受命。”顾云昌如此评价。2007年10月，财政部印发了《廉租住房保障资金管理办法》。11月，建设部等九部门发布了《廉租住房保障办法》，建设部等七部门还发布了《经济适用住房管理办法》。紧随其后的中共十七大报告和总理政府工作报告中，也对这一话题再次定调，至此，一个住房保障时代全面开启。
　　对此，山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海认为，当前，我国房地产市场正在发生深刻变革，住房政策理念正在向民生转变，在强调住房市场经济属性的同时，更重视住房保障属性。“房改要向民生回归，住房市场要以民生为基础，而不能单纯是个逐利的市场。”郭松海说。
　　有学者预测，在对房改多年的反思之后，中国房地产业的下一步发展方向和宏观调控将发生重大变化，即在继续完善“市场房”的同时，将进一步加大“保障房”的建设力度。

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■ 1984年1月26日 在梁湘的陪同下，邓小平参观了蛇口工业区，袁庚向小平同志汇报了蛇口的住房改革、工资制度改革、人事制度改革。邓小平听后很高兴，说了一个字：“好！” 　　■ 1991年 国务院批转国家体改委《关于经济体制改革要点的通知》：加快城镇住房制度改革的步伐。要按照国家、集体和个人共同负担的原则，积极稳妥、因地制宜、方式多样地推动这项改革。各地可根据当地的实际情况，适当提高住房租金，继续推广新房新制度，鼓励职工购买公房。要逐步建立国家、城镇、单位、个人等多级住房基金，发展住房储蓄、住房抵押信贷和住房保险等多种融资方式。总结和完善烟台、唐山、蚌埠等市住房改革试点经验，搞好上海住房制度改革试点。 　　■ 1998年7月3日 国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》： 　　稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度。 　　深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。 　　对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。 　　■ 2007年8月7日 国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，其中廉租房被摆在了显要位置。 　　城镇廉租住房是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。国家将从政策措施上多方面为廉租住房制度提供支持和保证。比如，安排不低于10%的土地出让金收入用于廉租住房建设。 　　■ 2007年10月1日 《中华人民共和国物权法》实施： 　　第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 　　第四十二条 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 　　第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。 　　第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。