房价居高不下，物业税的开征被寄予厚望，甚至有人认为开征物业税是调控房地产最有效的“撒手锏”。我认为不宜夸大税收的调控作用，对如何开征物业税应作进一步深入研究。

　　开征物业税是税制改革长期目标

　　2003年10月，党的十六届三中全会明确提出：“实行城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”对此，有关部门的具体解释为：将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及相关收费合并，转化为房产保有环节统一收取的物业税。
　　党中央提出的这一改革方针指明了我国房地产税改革的方向。当前，针对房地产征税的税种较多，各种收费更多；房地产税征税范围过窄，计税依据不科学，税率设计不合理，妨碍税收调节作用的充分发挥。房产税和城镇土地使用税征税范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区，而城乡接合部则在客观上成为非税区，因此助长了对耕地的占用。这些弊端的存在使得开征统一的物业税成为必要。同时，开征物业税还具有打击投机性购房需求、抑制投资泡沫、有利于调节社会贫富差距以及与国际接轨等诸多优点。
　　但具体到制定、实施中，物业税改革将涉及到土地、房产占有、交易等有关的税种和收费，是一个较复杂、涉及许多环节的利益重新分配，是一项艰巨的系统工程。因此，房地产税的长期改革设想应是“宽税基、简税制、低税率”，其方法是“正税、清费、明租”，以合并税种，简化税制，规范各种收费办法，其收入全部纳入地方财政预算管理，条件具备时，对不动产开征统一规范的物业税。
　　当前中国住房已严重偏离居住本质，而房屋热卖也严重沦为投机性购买。比如有媒体报道，北京、上海、三亚等城市一手房的购买者中，投资性购房已占40%-50%。而媒体报道的另一组数据更让我看重：国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，发现有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。
　　我们在多年的税收征管中，对工业企业已经有“以电控税”的成功经验，这组数据与我们的经验有异曲同工之处，可见当前住房空置率远比想象的要严重得多。这也是造成高房价的重要原因之一。

　　开征物业税不应是增税

　　目前对房屋从购地到建成、销售，在不同阶段涉及了诸多相关税种。可以说，目前我国房地产只是未对个人房产保有环节征税，其他环节都征了，共涉及9个税种，同时各级政府部门收费也不少，约50多种，税费负担已经不轻，而这些环节的税收都可以转嫁到购房者身上。所以说，流转环节的税收只能减、不能再增加了。
　　对个人自有房屋在保有环节征税是必要的，可以迫使投机者和富人减少对房地产资源的不合理占有，增加市场商品房供应量，引导广大群众的合理住房消费，以达到调节房价的目的。对个人保有环节恢复征税后，也是房屋所有者交税，但自住的可减免照顾，而对囤房者有抑制作用。
　　如果从税费合并的角度而言，开征物业税其实应该理解为一种合并税种，简化税制，清理不合理收费，是“减税、减费”，而不能理解成一种增税的措施。
　　一直以来，有业内人士认为，如果开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降，在业内也有人流传着“物业税可使房价下降30%~40％”的说法。
　　房地产税费改革是一个庞大工程，要制定统一规范的物业税，绝非易事。目前要将过高房价压下来，想依托物业税是不现实的。我们可以从烟草行业的高税率得到一些印证。目前烟草行业的整体税负不低于50%，但香烟的产量和价格降下来了吗？所以只要房产商有利可图，他就会继续开发，并把增加的相关税负转嫁到房价中，让消费者承担。
　　征收房地产保有环节的税收能够起到引导个人住房消费的作用，这仅是影响房地产市场需求的一个因素，房地产价格的走向主要受土地供给和房产供需关系的影响，税收的中性原则也决定了它只能是对不合理经济行为的远期预期的合理干预。
　　欲将房价控制在合理区间内，应采取“组合拳”，包括行政、信贷、税收等诸多手段，调整建设房屋结构的比例，在土地出让金中拿出相当比例建设廉租房和经济适用房，改进信贷和税收政策等。

　　修订房地产税条例最为实际

　　恢复对业主房屋保有环节征税，在目前的相关研讨中有两个思路：
　　首先，是到底“大改”还是“小改”。彻底的物业税改革取决于很多前提条件是否具备：其一，理清物业税与现有税费之间的关系；其二，建立满足征收物业税的中介组织、征管队伍和房地产评估核算机制；其三，改变现有的土地出让收入大部分未纳入公共财政的现状。因此，大改在短期内不现实，小改则是修改现行房地产税，较为符合当前实际。
　　另一个思路，是“立新”还是“修旧”。物业税出台立法周期长、程序多，要经过许多部门决策，提案需经国务院通过后再提交到全国人大常委会，经过“几读”后再提交到全国人大，要走完全部程序，时间难以确定。因此，笔者以为当前在房地产税制中恢复对个人的房产保有环节征税即可，不另起炉灶，这样立法程序容易、简便，税费名称不混淆。
　　而需要研究的具体内容有：
　　1.税名：应吸取燃油税改革的前车之鉴，不立新税，仍沿用房产税的提法。从税种属性和国际实践来看，物业税、房地产税或不动产税本无太大区别，在香港税制中，物业税征收范围较窄；而国外则囊括了各类经营性和非经营性房地产，更类似于我国内地的房产税和城镇土地使用税。近10多年来在对房产税制的研究中，大多采用房产税这一概念。因此，当前采用房产税而不是物业税的概念，更易于被人们接受。
　　2.计税依据：我国现行税法对房产征税是“从量”征收方法，以建筑面积、账面原值和租金收入为依据，以房产原价值一次减除10%~30%残值以后的余额作为计税依据，按1.2%的税率缴纳房产税。计税依据在国际上有两种选择：从量计征的好处是简便，但显失公平；从现价计征，则需对房产进行全面评估，比较公平，但前期工作量很大。长远看，从价计征更为公平合理。笔者以为当前可两条腿走路，即：商品房按现价，福利分房重新估值，但要考虑到历史的遗留问题，如工会补贴、房屋折旧等实际问题。
　　3.税率：不应高于现行的税率（年1.2%）。
　　4.减免优惠：现行基本税法做部分修改即可。
　　5.征收范围：农村免征，但对个人住房用于出租或其他经营目的是否征收还需研究。城镇以户籍为依据，第一套自住房免征，第二套暂时适用零税率，但对用于出租或其他经营目的要征收， 对第三套（及以上）和别墅不分套数全部征收。

　　问题是，如何确定应税住房的范围？

　　国际上，有的按房屋面积划分等级，面积大的征税、征重税，面积小的减税或免税；有的按房屋价值划分等级，对价值高的征税、征重税，对价值低的减税或免税；有的按房屋套数分类，对两套或两套以上的住房征税、征重税，对单套住房减税或免税。有的按房屋用途分类，个人住房用于经营的，税负较重，个人住房用于自住的，税负较轻；还有的对住房所有者按劳动能力分类，对老人、丧失劳动能力的人以及残疾人居住用房实行税收减免。
　　上述做法，值得我国在设计税制时予以考虑。在我国对房屋保有环节征税初期，不可能尽善尽美、一蹴而就。因此，我们应本着循序渐进的原则，结合我国个人房产登记资料不完善、信息化建设落后的实际情况，考虑减轻地方政府对房屋保有环节征税会影响当地房地产业和财政收入的顾虑等因素，尝试征税范围广、免税房产多、重点对少数高价值房产征税的做法，待条件成熟后，再逐步健全、扩大范围。
　　6.征收管理：对房屋保有环节征税，如采用评估价格征收时，国家应制定房屋评估条例，中介机构核定，自行申报与街道办事处、居委会等基层社区单位代征相结合，各部门携手合作，逐步建立完善房产税纳税人信息管理系统。
　　7.关于征税地点、纳税期限等问题，现行税法中都有规定，做适当修改就可以。

　　说物业税“空转”是误导

　　外界热传的所谓物业税在多个城市“空转”的说法是不准确、容易引起误解的。一些媒体报道中所谓的物业税模拟“空转”，是指虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，计算出了物业税个人应交多少，仅是个人没有向税务局申报缴纳而称为“空转”。
　　实际上，税务部门目前开展的是房地产模拟评税，通俗地说是对税基的测算方法、模式的试验。从技术角度看，物业税改革难点之一是在计税依据的选择上，我国现行房产税在保有环节上征税是采用余值征收法。按照国际惯例，评税价格应依照房地产市场价值确定的评估值作为计税依据。
　　所以，在对按评税价格计征物业税的可行性进行充分论证的基础上，有关部门加强了与一些专家及国际组织的合作、沟通、联系，并选择部分地区进行模拟评税试点，这对目前创建符合国情的评税工作模式、开发计算机评税软件、培养一批专业人才，是非常必要的。

（作者系中国税务学会顾问）