国内大中城市房价畸高，根本原因在于土地出让金制度。在房价构成中，出让金占到了25%～30%甚至更高的比例，今年上海推出的一些地块，楼板价甚至就已经超过每平方米3万元，正因此，才有开发商“今后房价超过5万元”的断言，也才有普通民众拼命购房以求挤上末班车的自我求生。我们无法肯定是地价拉高了房价还是房价拉高了地价，但是我们却可以肯定，如果取消出让金，至少可以降低房价。
　　土地出让的本质是土地国有化之后国家又以竞价方式向居民出售土地财产权，而出让金则是对未来70年物业税的集中提前征收。任何一种资源也好、服务也好，如果我们只能向国家购买，且只能按照国家的定价购买，那就是在向国家交税，无论它的名义是税还是费。但作为费的出让金和作为税的物业税，在以下几个方面存在不同：
　　1.在缴纳数额的确定上，物业税是法定的，事先确定了被征收对象和数额的标准，并且可以有减免和优惠。而出让金则是竞价确定，因人而异，因地而异，因时而异，并且有很大的寻租空间；2.物业税是逐年缴纳的保有税，它不会加大购房成本，却会增加闲置成本，从而有利于抑制投机，增加房屋供给，达到降低房价的效果。而出让金，是对将来70年物业税的提前征收，加大了购房成本，同时又因为保有的低成本，无法有效地减少闲置和抑制投机；3.出让金虽然可以在短期内增加政府收入，但是，却使后来的政府面临无地可供出让的巨大财政风险。而按照房地产的估值逐年缴纳物业税，则为政府提供了一个稳定的现金流，有利于财政安全；4.政府对出让金的攫取以不断地否定民众的土地权利为前提，所以，会导致不断地征收和拆迁，使政府和民众的矛盾日益激化。而物业税则以承认并保护民众的土地权利为前提，有利于推进法制建设。
　　我们建议：废弃出让金制度，实行物业税改革。具体措施如下：
　　1.所有国民住宅的兴建，一律由国家无偿提供土地，房屋所有权人逐年按照法定的税率缴纳物业税，但国家对于贫困家庭应减少或免征物业税；2.现有已购商品房，在土地出让使用权有效期间免征物业税，使用权到期后自动续期的，依法缴纳物业税；3.现有农村集体土地上兴建的房屋，不违反土地规划的，依法承认其合法所有权，并允许自由转让，同时，对房屋所有权人和土地使用权人征收物业税；4.核定现有经济适用房的所有权人，对于经济收入状况不符合取得条件的所有权人，包括初始不符合以及初始符合但后来所有权人收入增加变为不符合的，依法征收物业税。
　　物业税改革的意义，除了降低房价，保障政府财政安全，还包括：
　　1.有利于妥善处理小产权房的合法化问题。符合规划的小产权房，其合法化的障碍主要是国家如何分享集体土地的收益。在出让金制度下，国家必须取得集体土地的所有权，才能够再予以出让，因此，国家为了垄断取得土地出让金，会禁止集体土地出让、出租用于非农业建设。而集体为了取得出让金，则必须违法出让和出租。物业税改革后，通过规定国家和地方乡镇集体对物业税收的分享，可以有效地解决这一争端。
　　2.可以有效地化解经济适用房的弊端。姑且不说现实中存在大量购买人条件作假的情形，即使条件是真的，也无法避免购买人在购买经济适用房后收入增加，因此不再符合经济适用房条件的情形，从而导致了大量的高收入者占据着经济适用房而低收入者却无房可买的局面。而物业税，却可以根据所有权人的收入状况，及时地予以免除和征收，避免了上述不公平的发生。
　　3.有利于减少非法拆迁。物业税的实施，政府收入的取得不再依赖于出让，政府就没有动力去从事大规模的非公共利益性质的拆迁。相反，为了征收物业税，必须承认并保护现有的房屋所有权，这样，就使因拆迁导致的紧张局面得以化解。
　　总之，出让金制度严重违反了税收法定原则，是政府机会主义的制度根源，是房价高企的罪魁祸首，我们呼吁：面对严重的金融危机，中国政府必须当机立断，立即停止出让金制度，实现出让金向物业税的制度转型。

（作者系上海大学法学院副教授）