楼市新政难遏豪宅投机
    2009-12-10    作者:岳富涛    来源:第一财经

  从低谷到巅峰,2009年楼市疯狂涨幅超过了以往任何一年,其中“刚投”的推动力远远超过“刚需”。如何才能控制房价上涨的步伐?消费者都寄希望于政府能出重手抑制投机。
  昨日国务院常务会议出台的房产新政,虽然被诸多专家和网络媒体称为“优惠终止”,但恐怕很难完全达到大众所期待的效果。因为将2年的营业税征免时限恢复到5年,只是将2008年底出台的优惠政策收紧了“一小半”,对投机者优惠更大的“差额征收”政策依然被保留了下来。
  让我们回顾一下一年前的另一次国务院常务会议吧,当时的新政规定:将原来个人转让普通住房免征营业税的时限,由超过5年改为超过2年。
  但更重要一条政策往往为人忽视:满2年的非普通住宅和不满2年的普通住宅出售,所缴纳营业税的数额,不再是之前的总价的5.5%,而是买卖差价的5.5%。
  被昨日常务会议保留的这条政策,实际优惠力度是免征时限的数倍!
  例如:一套2005年以160万元购入的普通住宅,2008年以200万元卖出,营业税是200万元×5.5%=11万元;2009年以200万元卖出,营业税全免为零;如果到2010年,还是以200万元卖出,那么所需缴纳的营业税是(200万-160万)×5.5%=2.2万元。
  可见此次政策调整后,卖方只增加了很低的成本,与2008年相比仍享受了巨大的优惠。
  对于非普通住宅来说,投机者增加的成本也微乎其微。满5年的非普通住宅,2010年与2009年相比,仍然只需缴纳差价5.5%的营业税,成本不变;2年至5年间的非普通住宅,增加了相当于差价5.5%的营业税成本。
  算完这个简单的算术,我们不妨大胆预测一下明年的楼市走向吧。
  2009年投机楼市最“合理”的理由,莫过于“防通胀”,因此产生了大量“刚性投资需求”。对于“刚投”们来说,既然买房是为了防止长期通胀导致的财富缩水,为了“老有所养”,预设的投资周期一般较长,大多不会低于5年;既然要保值增值,地段稀缺、产品稀缺的豪宅自然是最受青睐的投资品。在这样的逻辑下,新政没有增加投资的任何成本,对豪宅的需求怎么会减少?在豪宅的带动下,增加了少量成本的普通住宅会不会水涨船高?
  当然这是站在纯粹数字理性的角度来简单推断,从10多年的发展历程来看,中国房地产市场从来都是感性大过理性的。
  对政策的风向也就是后续政策的预判,往往比现实政策对市场心理的影响更大,而中国消费者往往会过度解读政府政策。市场参与各方在明年第一季度,将会有个观望期,成交量在2009年底爆发后归于沉寂,二季度后当看到宏观经济仍然红火,通胀开始显露,而交易成本增加有限,房地产市场可能会掀起又一波高峰。

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