增加供给抑制投机方能稳定楼市价格
    2009-12-10        来源:第一财经

  国务院总理温家宝12月9日主持召开国务院常务会议,研究完善促进消费的若干政策措施。会议决定:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。
  与此同时,国家发展改革委主任张平也于昨日表示,我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,抑制投机性购房。
  这两条消息,均与完善住房消费措施密切相关,也与未来楼市价格的走势相关。在全国各地,尤其是一线城市房价高企,“高烧”久久难退的背景下,上述消息透露出的信号十分明显,即通过增加楼市供给和抑制投机的“两手”,来达到稳定楼市价格的目的。
  楼市的持续“高烧”,原因种种。包括推进城镇化背景下的刚性需求的释放、为抵御金融危机实施的房地产政策放松的举措、未来一阶段通货膨胀的预期,以及来势凶猛的投机性需求等,共同制造出楼市的一片“繁荣”。在此之外,流动性的宽松、地方政府对“土地财政”的依赖,以及相关土地政策,进一步推动了房价的上行。
  从稳定楼市价格角度观察,时下所需的“药方”,理当针对上述多个方面的问题一一“下药”,但中国经济的问题是如此复杂而纠结。就房地产行业而言,其发展问题往往与整体宏观经济的命运联系起来,与现行财税体制,及中央与地方关系等深层次命题结合起来,尤其庞杂而难解。当然,这个难题也并非无解,较为实用的办法就是由简入繁,先从调整土地政策和抑制投机入手。
  国内某门户网站所做的一项调查显示,多达47%的受访者认为调整土地政策是平抑房价的最根本手段。房地产开发企业时常就将地价、房价上涨的原因归咎于地方政府的供地不足,不过,后者并不赞同这一观点,而是反驳称开发商囤积土地造成了土地供应紧张假象。
  上述观点莫衷一是,舆论也时常为之所左右,但其背后都反映了土地供应对房价预期的重要影响,今年,一些热点城市接连出现天价土地,周边在售楼盘坐地涨价的场景已经屡见不鲜。应该说,上述两个原因都是存在的,而前者显得更为根本。
  如今,国家发改委强调,要增加中低价位和限价商品房的供应来进行调控,这固然是重要的,但是须看到,地方政府供地结构的失衡可能正在消解这一政策的效力——这显然是让人忧虑的事情。
  国土资源部披露的数据显示,今年前三季度全国住宅用地供应40192公顷,同比增加了8.7%。但中低价位、中小套型普通商品房用地供应为6002.94公顷,与去年同期相比大幅减少了45%。并且,中低价位、中小套型普通商品房用地占住宅用地供应总量的比重仅为14.9%,同比下降14.6个百分点。对于中低价位普通商品房用地供应减少的缘由,政府部门的分析认为,主要原因是2008年房地产市场步入低迷以后,各地纷纷出台了救市政策,“90/70”政策并没有得到真正落实,造成中低价位、中小套型普通商品房用地减少。
  2006年中央政府出台“90/70”政策的初衷,就是为了向市场提供更多的中低价位、中小套型普通商品房,但此后一直掣肘于地方执行力度不够。即便是在“90/70”全面推行的2007年,上半年全国住宅完成投资同比增长30.8%,而90平方米以下住宅完成投资仅占住宅投资的19.5%。
  纵观国内楼市近几年的发展历程,每当房价加速上涨,政策面上就提出调整供应结构来应对,但结果却往往是调整的步伐更为缓慢。这种悖论的由来,其根源于中央和地方政府政策诉求的不同,进入21世纪以来,地方对土地财政的依赖加剧,更是深化了这种失衡。对于中央政府而言,要权衡房价上涨给宏观经济带来的收益和损失,而地方政府则更多关注土地收益和房产税收。在土地市场受楼市带动而升温之际,地方政府往往更热衷于“有节奏地供应土地”,这在客观上将导致地块的竞争进一步加剧,整体地价均被抬升。
  截至前三季度,今年地方政府土地出让收入已经超过6000亿元,重点城市也接连创出历史新高,如北京达到了760亿元。在这其中,贡献最大的是各地“面粉贵过面包”的“地王”。某种意义上说,我们不能苛求那些高价拿地的房地产开发企业,去开发适合普通居民消费的中低价位、中小套型普通商品房。但地方政府供应的此类住房用地同比减少了45%,必定将影响明后年普通商品房的市场供应。这必然是一个危险的信号。
  因此,求解地方供地结构失衡的问题,已成当务之急。在总结“90/70”政策得失的基础上,细化和完善“增加普通商品房供应”的相关政策,并严格监督地方执行情况,这应是避免前车之鉴的理性路径。

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