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| 2010-08-03 作者:詹国枢 来源:中国经济周刊 |
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老詹搞过多年经济报道，写过一些经济趋势之类的文章，于是有朋友问我，当前这房价，有人说要涨，有人说要跌，弄得云里雾里，莫衷一是，您认为到底该怎么看呢？
我说，房价涨跌，说来挺复杂，其实很简单。
简单在哪里？在供给与需求。只要抓住这两条，涨涨跌跌，跌跌涨涨，大体都能看个清楚明白。
比如说吧，前些日子，国家颁布“新国十条”，效果究竟怎样，走势到底如何呢？只消抓住供给需求，稍加分析，准能说个八九不离十。
国家此番调控，重点是两条：其一，增加保障性住房和普通商品住房供给；其二，抑制投资投机性购房需求。按照经济学理论，商品价格与供给成反比，与需求成正比。“新国十条”既增加了供给，又抑制了需求，方向对头，目标明确，为什么效果并不理想呢？
原因很简单，因为房价调控比不得打针吃药，一针下去，三片下肚，烧就退了，肚子不疼，病也好了。从此次扩大供给看，政府主要举措，是明令各地今年必须加大保障性住房和普通商品住房土地供给。为达此目的，前些日子，住建部还和各地政府签定保证书，不能完成此目标者，立此字据，要受惩处。
此方法对不对头？当然对头，非常对头。但我们晓得，一幢楼房，从拆迁征地到图纸设计，从落实队伍到打桩施工，再一层一层，将水泥砖头砌将上去，没有一年两年，怎么可能完成？而一两年后住房供给的宽松，对当前房价之影响，一时怎么看得出来？
说完供给，再说需求。此番调控措施，政策比较具体，对于购买第二套房者，银行贷款必须收紧（有的城市，规定最多只能贷50%）。对于第三套住房，则各大城市几乎全亮红灯，一律不准再贷款！这些措施指向非常明确，就是要遏制住房投资者和投机者。但说句实话，全国各大城市买房者中，究竟有多少是为改善自己住房条件的正当刚性需求，又有多少是为了实现货币保值升值的投资或者投机需求？没有人认真调查过，当然也是没法调查清楚的。所以，二套也好，三套也罢，虽然对买房者总需求有所遏制，但能占多大比例呢？在飞速实现城市化进程的当今中国，因为没有住房，所以需要买房，或者虽然有房，但需要由小换大，这种情况在各大中城市毕竟还是占了绝大多数。这个“刚需”不解决，房价要降，难矣哉。
概要言之，当今房产市场的现状是，扩大供给措施，一时难以见效；遏制需求措施，又制止不了绝大多数刚性需求。所以，此番国家调控，见效也就很难。不过话说回来，有措施总比没有措施强。即使扩大供给尚需时日，即使刚性需求仍然存在，但是，毕竟人们已经看到了国家抑制房价过快上涨的决心，预见到宏观调控可能产生的效应，那些刚性需求的买房者，即使手中有钱，也已按兵不动，持帀观望。所以，房价即使一时未见跌落，猛涨的势头毕竟已经刹住，这也应该看作是“新国十条”的初见成效吧。
至于此番调控的真正显效，大约要在一年两年之后。因为，届时大量价位低廉的保障性住房将陆续上市，腰包不大鼓的众百姓们，或买或租，需求得到满足，城市房价自然也就会消停下来，起码不会再涨得那么吓人，那么邪乎了。
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