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经济参考网读书频道

文摘一：2013-2015房地产的崩塌 　　理性和智慧的人，会尽早做好准备，正是提前认识到趋势演进方向的意义所在，可以提 　　前规避风险，而只有规避掉风险，才能保护住自己的财富。 　　在前所未有的大巨变即将到来之际，我们需要知道未来的趋势，顺势而行，而不是眼睁 　　睁地看着自己的财富在滚滚洪流中瞬间消失——人们终将理解这句话的真实意义。 　　我们知道将要发生什么。 　　2013～2015年，中国房地产将站在辉煌的光环中黯然谢幕，在这个阶段它将完成铸顶的辉煌瞬间并为惨烈的下跌做好充分的准备。 　　 　　中国之于世界，就如同鄂尔多斯之于中国的情形。 　　2013年-2016年这个阶段是最纠结的一段时期，纠结是因为：一是过去的很多问题都累积到了现在，而且，到了非解决不可的地步。二是解决的难度越来越大，阻力越来越大。三是时间越来越紧迫，而相关的决策和有关部门以及地方政府的执行力跟不上中央所需要的紧迫性，容易导致一些问题在纠结中继续搁置。 　　在所有最令人纠结的问题中，房地产或许是最纠结的一个。 　　房子如同一列高速行驶的拉大贫富差距的火车，坐在房子里面的人，财富不断上涨，甚至可以不劳而获；而在房子外面的人，无论如何努力，都离房子越来越远，生活的幸福感被沉重的房租剥夺走…… 　　在中国的房地产政策中，有两个时间节点必须特别予以重视。一是1998年的房改，二是2003年的房改，这两次房改对中国的房价和中国的经济增长模式起到了极其关键的作用。 　　1998年房改。 　　1998年，适逢亚洲金融危机正不断扩散，中国经济实现了“软着陆”，但经济增长处于低迷状态。为抵御亚洲金融危机影响，使中国经济走出低谷，中国政府启动了住房市场化改革来改善城市居民居住条件，带动房地产业发展，进而拉动中国经济增长。 　　这次至关重要的房改对于民众而言，对于中国的房价走势而言，最重要的一点是它确立的新的多层次的住房供应体系。即“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”这一设想兼具了效率和公平。 　　根据当时的收入标准来划分：最低收入家庭约占10%——廉租房；中低收入家庭约占80%——经济适用房；高收入家庭约占10%——商品房。 　　由于经济适用房为住房供应主体，房价涨幅很小。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格总共只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4～5倍，比较符合家庭承受能力。 　　2003年房改。 　　中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到6.7%。于是，由建设部起草的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文”）出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。 　　中国房价正是从“18号文”开始，步入了飞速上涨的轨道。 　　2003年之后，商品房取代经济适用房成为现有住房市场的主体。价格过高使得无论效率还是公平的目的，都没有达到。 　　 　　房价永远都是一个区域问题。 　　人们在讨论房价的时候，总喜欢以一个整体的概念去讨论，其实，无论就中国还是世界而言，房价永远都是一个区域问题。 　　推动房价上涨的重要力量就是：资源吸引能力（决定房价不同区域的阶梯分布）和财富的创造能力。 　　我们判断中国房价的时候，必须从区域房价开始看，因为，中国房价的区域差异是极其明显的，其未来的走势也如此。 　　从资源的角度来看，由于资源向上海集中，进而，从上海向江苏、浙江扩散，长三角的房价也随着资源走：上海先涨，而后带动起江苏、浙江的房价上涨。 　　从财富累积的角度来看，上海以制造业为核心的实体经济率先发展起来，给上海带来快速的财富积累，而后，上海的崛起带动起江苏、浙江的经济发展，江苏、浙江也快速实现财富的创造和累积，房价紧跟着上涨。 　　我们再来看看京津冀区域。这个区域的增长极在北京，而北京是一个政治中心而非像上海那样的经济中心，北京以制造业为核心的实体经济的发展远远比不上上海，北京的财富创造能力和财富累积能力也远远比不上上海。因此，北京的房价无论是涨幅还是绝对价格在2003年以前都远低于上海。 　　但是，北京是全国唯一的政治中心。政治中心在中国的经济政策当中，处于吸纳、汇集资源的位置——全国的优质资源可以源源不断地输送到北京，这种优势是其他地区不能相比的。但这也决定着，北京无法像上海那样，通过制造业的扩散把创造财富的能力向外辐射，带动起整个区域的经济增长。 　　因此，在上海周边的江苏、浙江迅速崛起，而在北京的周边却出现了一个贫困带。 　　中国之于世界，就如同鄂尔多斯之于中国的情形。 　　鄂尔多斯与温州是中国两个非常典型的代表！ 　　前者是资源富集的城市，后者是资本富集的城市，而这两种资源富集之地正是中国经济高速增长过程中最受益的城市，当这两类典型代表城市的房价出现下跌，其信号意义非常明显！ 　　鄂尔多斯的房价为什么跌得那么惨？ 　　因为鄂尔多斯是一个资源输出城市而非资源输入城市。鄂尔多斯既缺乏上海那样的依托实体经济发展而产生的对资源的凝聚能力，也缺乏北京那样的依托政治中心地位而产生的对资源的行政汇聚能力，它是一个纯粹的资源输出城市——这里的资源依旧是广义资源的概念，包括自然资源、社会资源，当然也包括资本。 　　依照这种代表性往下推导，那么，不久之后，与鄂尔多斯比较像的太原（资源型）等城市及其同区域内再低一级的城市，房价就会随即见顶，而与温州比较像的深圳（资本型）等地区的房价会陆续跟着出现明显的见顶回落征兆。 　　未来二十年经济大趋势 　　趋势一旦走出来，就犹如狂奔的野马，人跟在它的后面，无论多么努力，都难以再追上。只有走在前面，骑在马上，抓住缰绳，才能与之前行。 　　如果以前不关注未来的趋势演变，还能够在随波逐流中找到机会的话，那么，在正在到来的全球大巨变中，这种盲目的做法将导致无可挽回的错误。 　　当下与未来的风险和机会在哪里？中国经济未来的大趋势将如何演变？面对未来的大趋势，投资者该如何做选择？企业家应该如何决策？ 　　以权威的数据，对照经济学、金融学、地缘学等理论，通过与现实、历史的结合，通过跨学科、跨领域的贯通，展望国内与国际大趋势演变的必然方向。所有的逻辑都基于现象的真实源头与权威数据所代表的真实信息推导出来，这对趋势爱好者或许会带来一些有益的参考。 　　太多的疑问，太多的问题，我们都将通过梳理逐一找出答案。 　　看懂未来趋势，才能洞悉即将到来的大风险、大机会，明白自己应该怎么做，也才能保护自己的财富不被正在到来的危机洗劫一空。 　　因为我们知道即将发生什么。未来二十年，我们应该这么办。 第 1 2 3 4 5 6 7 8 页

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