房价涨不动了，房子卖不动了，最近国内的房地产市场可以说是一片愁云惨雾。然而，就在很多地方发愁房子卖不出去，甚至出现大面积打折促销的时候，北京周边的房地产市场却是一枝独秀，房价几乎是一天一涨，甚至一天一个价。在一些地方，甚至出现了抢房子像抢白菜一样的情形，这到底是怎么回事?这样的上涨可持续吗?央视财经频道主持人沈竹和特约评论员国家发改委宏观经济研究院体改所主任史炜、著名财经评论员张鸿共同评论。
规划未动，房价先行，是谁炒热了北京周边房价?京津冀一体化怎能变成房价一体化?
保定楼市的狂热从3月19日开始，当天一家媒体的报道称，保定将要承接北京部分行政功能转移和产业转移。消息一出，这座在大多数人眼里看起来并不起眼的城市，很快就上演了一场抢房大戏。距北京仅隔一条永定河的固安楼市同样火爆，保定、固安的楼市一夜之间火爆起来，缘于近期被热炒的京津冀一体化概念。而在解读这个概念的时候，各个城市显然都把自己放到了主角的位置上。
京津冀一体化，北京周边的城市都希望能藉此抢到发展的机会。但从眼下来看，除了房价之外，究竟谁能抢到真正的先机呢?
房价到底降没降?交易是不是真的在萎缩?中国指数研究院4月1日发布的《2014年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，今年一季度，大中城市的商品房交易量同比、环比都出现了下降，北京、上海、广州、深圳等一线城市尤为突出。其中，一线城市商品房成交量今年一季度比去年一季度下降40%，而全国10大城市和30大城市的样本统计，成交量也有34%和21%的下跌。
在一片愁云惨雾的数据面前，楼市显然需要寻找新的概念和看点，这会不会是正在风头上的京津冀一体化呢?
张鸿：保定的房价再这么猛涨下去 可能就该限购了
(《央视财经评论》特约评论员)
我觉得如果你定位他们是投资者的话，那他们按照一个利好消息的来操作，你很难说他是盲目的，那他到底是不是投资者呢?今天的保定日报有一个新闻是，保定市政府召开会议分析研判房地产市场形势，我给大家念几段，要求确保房地产市场稳定，促进房地产业健康有序发展。我们回忆一下，特别像几年前房价暴涨的时候的新闻通稿，全是这个路子，然后这里面参与的房企说，购房者大多是市区及周边县的刚需人群。
如果是刚需，那这就稍微有点盲目，因为你提前20天买就会便宜多了，所以这刚需有点追高了。所以基本上我的判断是弹性十足。为什么你那么刚的需求，你怎么就这两三天差别就开始买了呢?可能周边的人多，但是周边的人可能也是奔着投资或者投机的这个角度来的，所以接下来很可能保定的这个地方，包括周边的这几个上涨的比较猛的地方，说不定再这么猛涨下去，就该限购什么的了，一线城市的这些措施可能就得上了，因为确实是投资的需求太强烈了。
史炜：未来保定及周边地区的房价会随着城市化的建设而趋稳
(《央视财经评论》特约评论员)
因为大家都觉得中国的产品是稀缺的，特别是房子认为是稀缺的，尤其现在的舆论，地产商都在说中国的土地供应没有了，房价还会涨很多年，所以在舆论上本身就给很多老百姓造成了很多的误区。其实老百姓的视野再稍微看的更大一些，我们看到很多地方，比如当年的武汉，搞东西湖开发区的时候，当时土地3000多块钱，认为东西湖区一旦建起来以后土地能涨的很高，结果我们现在回过头来看一看。除了武汉，其实中国有很多的地方，当然开辟新区，包括我们说的天津的滨海新区房价也不高，那么为什么不高?当年作为老百姓的心里认为，当政府有一个导向，国家会有很大的投资，即便国家有很大的投资也建了一个现代城市，但是现代城市它不是空的，不是说有楼，有道路，它一定有很多的配套设施，吃，喝，医疗，教育，那么实际上这是一个漫长的过程，那么在这个过程当中，你一个新区，当你的配套设施在健全的时候，你原来的老城区的疏解功能也在逐渐的化解，所以这个过程，它是一个资源代替的过程。
我相信像保定地区、周边地区，如果它在现阶段的房价是没有泡沫的话，那么可能会未来会随着城市化的建设房价会趋稳，稳中可能在一些个别的区域会有升，但指望这个区域的房子上涨，我觉得其实非常盲目。因为我们都知道，整个中国的房地产经过这十多年的发展已经到了一个阶段性的饱和期，通过很简单的数据就能够推算出来，这一定不是情感化的，像地产商说的。
张鸿：保定买房是心急吃不了热豆腐 且买且珍惜
(《央视财经评论》评论员)
我们既然把保定或者廊坊的房子当作一个投资品来看待，你就得按照投资品的属性，就是消息出来的时候往往会过度，甚至未来，即使京津冀一体化的规划落地了，可能现在的这个消息已经透支了原来的最终的那个结果。2009年的时候，曾经有一段时间北京的房价出现了不涨，滞胀，但是有一个地区的房价出现了下跌，就是通州，它就是提前预支了。
现在就是说，你如果真的把这个地方作为投资品，而且最近几天，很多媒体已经开始把它当股评了，就是你所应该了解的保定那些事，保定到底离北京多远?和北京、天津什么关系?现在的政策是什么?是不是限购?大家知道它是限贷不限购，就是外地人到那可以全款买房，但是当地银行不给你贷款。还有就是当地和周边的房价，现在有高铁过去，有火车站，那保定地区的规划，哪些地方会受益等等，基本上和我们做股评节目是一样的。现在如果你是这拨人的话，保定前些年还有一个电影叫《心急吃不了热豆腐》，就是你可能现在抢到了，豆腐放嘴了，但是你也要小心，可能会被烫着，所以咱们套用一句网络的话，就是且买且珍惜吧。
史炜：我们今天谈京津冀一体化时 很多东西在舆论导向上走偏了
(《央视财经评论》特约评论员)
中国老百姓其实现在没有更多的投资渠道，我们在银行的存款利率没有市场化之前，老百姓实际上是被绑定的，那么这是一点。在贷款上，我们现在是限购限贷也好，老百姓同样是被绑定，那股市那更是一个迷雾，实际上我们中国老百姓，没钱的老百姓干脆我就当一个刚需，什么叫刚需?就是我永远买不起东西叫刚需，所以我根本就不同意现在这些刚需的解释。所以大家就特别期望有一个很好的消息，这很代表其实中国老百姓的心情，这没有错误。
实际上，我们今天谈京津冀一体化的时候，我们很多的东西在舆论导向上走偏了，就是京津冀一体化会带来房价的变化，比如说我们把北京的功能向河北去释放，那么释放必然会带来周边地区产业结构的变化，北京的产业不管是出去还是不出去，它周边的土地供应，它的性质会变，原来就是闲置的土地，纯粹的农田，或者纯粹的乡村，它只要有流动性，有新的资源进来，它才可能变成一种新的生产力。从这个角度讲，可能不仅仅是房价会涨，可能工业用房，商业用房，或者包括未来的可能保定，包括它周边沿着太行山的旅游、医疗都会有可能发生一些变化，那么这个是它大的趋势。
我们今天要判断的，就是说从经济发展，产业发展角度看，我们不是从房地产的角度，而且讲房地产作为一个产业，这个产业在未来的发展当中，它会发生什么样的变化。我们不能把房地产仅仅限定在是住宅，住宅应该严格的说，中国的住宅房已经饱和了，我们可以算得出结构，那么住宅房饱和并不等于房地产就饱和了。所以在这个过程当中，包括地方政府要算一算，我未来的整个地产业如何由传统的地产业向新兴的地产业转化?如何在北京城市功能在疏解的时候，京津冀一体，它如何实现一种统一土地资源的利用?这是今天要解决的一个大问题。
张鸿：很难说在楼市中一枝独秀的保定能金鸡独立多久
(《央视财经评论》评论员)
现在很难说，但是多空派基本上是这样，从这里面能够看到多派的观点是这样的，保定光有一个概念就涨起来了，廊坊光有一个概念房价就涨起来，这说明北京这个一线城市，它房价的支撑意愿有多强。就是北京这个概念刚出去，那个地方就涨，那你在北京本地，你想想它的支撑力多强，这是多派;但是现在我越来越多的听到看空的越来越坚定，虽然也有著名经济学家说，只要有钱，现在就应该买房子。
为什么呢?因为我们可以看到一个是成交量，一个是房地产信托，房地产信托的量现在也在萎缩。还有一个最关键的是银行的贷款，你不管是个人，还是房地产企业，你到银行去贷款试试，你会发现有多难。还有一个数据是，已经有众多的房地产上市公司公布年报了，利润率也出现了下滑。当然我个人没法对未来走势有一个判断，因为中国房地产市场其实是个政策市，比如说经济增速不够的时候，很可能又出现财政政策，货币政策可能又会流到房地产市场，所以其实出现的这种隐忧是什么?就是我们越来越应该在宏观政策上提高我们对房地产可能下跌的风险的一个预判，或者是一个准备，因为这个风险是越来越大的。所以，包括一枝独秀的保定市现在也在想办法，一枝独秀的这样一个市场，在这里面到底，你金鸡独立能多久?你能够在这样一个大环境当中维持多久?其实是很难说的。
史炜：有多少人会为了住宅而流动到保定、廊坊、涿州等地?
(《央视财经评论》特约评论员)
这个能热多久，现在不取决于房地产，取决于我们银行的资产质量，信托的质量。我今年跟信托界，包括银行界讲课，跟他们接触很多，实际上现在大家都在想办法把这个包袱给减轻，倒不敢甩掉，因为这里有很多国家的责任在里头。我想作为北京的周边地区，这些年实际上它的银行，它的政府投资，在很多情况下被房地产土地给捆绑了。那么京津冀一体化这个概念，我觉得倒是有一个很好的刺激，就是说借助这样一个概念，包括整个城市群体，交通基础设施的这么大的范围的建设，可能对盘活土地存量，消化市场的供给有好处，从这一点的话，我认为从大战略上是对的，这里不需要考虑别的因素。
再反过来说，就是说任何的市场，强行的政府干预是不可能达到最终效果的，他一定解决供需的问题，我们可以算一个很简单的帐，不算保定，我们就算算北京的密云，如果现在密云给一个非常好的政策，比如密云要开一个很重要的分会场，那么如果说我从密云去市区上班，他要如果开车往返60块钱，然后这个车如果是一个百公里耗10个油的车，他每天的油钱是多少钱?我推算，如果一个家庭，夫妻俩都要上班，开两辆车每天的成本是300块钱，一个月是9000块钱，这还没算车的损耗，还不算在高速路上开车的风险，实际上加上风险系数一个月一万多块钱，那么一万多块钱，今天你在北京的四环路以内，可以租一个非常好的三居室。
实际上我们再算算保定，我们再算算廊坊，三河呢?实际上当每一个人真正到那居住的时候，今天双城计，在廊坊住的人，他就知道他的生活成本是多少。我为什么要谈这一点?也就是说，我们今天在判断未来的房地产，如果仅仅定位在住宅的话，我们可以想象有多少人为了住宅而流动到保定，或者继续流动到三河，廊坊，涿州?其实这个已经到头了。那么剩下的一定是内部结构的盘活，那么盘活取决于保定也好，沧州也好，他自己的产业变化是不是能够带动他的全新的流动性，那么这种流动性我就多次在讲，就是常住人口的流动性占本地人口的比例，而不是一般的流动性，所以今天我们可以判断，从这个角度去判断，我们就能够找到答案了。
聂梅生：保定等地区房价的上涨是一种非常态的涨价
(全国工商联房地产商会创会会长 《央视财经评论》特约评论员)
靠近北京的这几个河北的地区一直在做这些规划，实际上就是希望能够跟北京发展能够接近，北京确实这几年也在往西南方向扩，京津冀的这个规划一出来以后，原来蓄势待发的这股力量就爆发出来了，这一次涨得比较多的，保定、涿州，或者说它们原来在房价上面还是有一定的余地，或者说是个洼地。
另外，我也不认为这个风可以一直这样刮下去，这个市场短期波动都是和预期有关系，当这个预期落空的时候它就不波动了，甚至于还往回调，这都是有可能的。所以我觉得这件事情是一种非常态的涨价，但是并不等于说现在拿这个价位买的房子将来就会割肉，就会赔，那倒不一定，看你能不能耗得住，你耗到一定的情况，比如到了规划落实了以后，说不定这个房价和现在就正好合适，那你就等着吧，这个和整个的经济城市的发展和它的增量有关系，就是你预计的这个增量和它将来的这个增量不一定能那么匹配。
史炜：真正的一体化是从百姓的层面出发 实现落地的政策
(《央视财经评论》特约评论员)
我觉得各地都在做努力，什么叫一体化?现在大家一想一体化，就是城市连在一起叫一体化，工业产业连在一起叫一体化，其实不是。就像我们人一样，我们主动脉是连着的，但是如果你的静脉都堵塞的话，人照样会血栓，所以京津唐一体化，或者说京津冀一体化，其实要真正实现落地的政策，应该是从老百姓最基本的层面去出发。比如特别希望比如说保定、沧州或者到天津我们共享010的电话号码，北京的地铁的价格，天津也能够降到这么低的价格，通过首都财政或者天津财政的补贴让北京人到天津，感觉是一样的……