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| 2008-05-08 本报记者:刘振冬 李佳鹏 实习生:尹乃潇 来源:经济参考报 |
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作为典型的资本密集型行业，在信贷紧缩的背景下，保持稳健的现金流对房地产企业的重要性不言而喻。但是，经过去年大规模的囤地运动，房地产企业现在不得不承受愈来愈重的资金压力。国际信用评级机构——穆迪投资者服务公司副总裁蔡承业日前表示，房地产业中期前景不容乐观，因为开发商在寻求资金以支持其资本开支时面临挑战。
穆迪最近发布了一份名为《中国房地产开发商：流动性趋于紧缩和市场波动性增加，导致风险上升》的报告，这份报告将中国房地产开发业的评级展望定为负面，原因是未来12至18个月信贷紧缩仍将持续。该报告对13家在港上市的内地房企进行了评级，报告指出，流动性(紧张)是目前内地房地产业的主要焦点所在。同时，信贷环境紧缩不仅对企业流动性状况和募资成本造成威胁，也制约了国内的银行放贷，增加开发商准客户的借款成本。因此，内地房企销售可能放缓而价格也可能下降，可能比珠江三角洲经历的情况更加严重。
同样，内地A股上市的房地产企业的资金状况也不容乐观。万点资讯的数据显示，公布2007年年报的91家上市房地产企业，有59家每股经营性现金流为负。2007年年报显示，内地地产龙头“保(保利地产)、招(招商地产)、万(万科)、金(金地集团)”的每股经营性现金流分别为-7.65元、-4.74元、-1.52元、-7.52元。
对于内地房地产企业现金流紧张加剧的现象，业内人士表示，这主要是因为企业用于拿地的资本性支出大幅增长。有房地产商曾计算，去年全国房地产业现售3万亿元，而同期房地产公司购地额也高达3万亿元。
去年曾经让各大房地产商引以为豪的“土地储备”，今年恐将成为房地产商的“烫手山芋”，因为这些土地带来的不仅是增值收益，还有不小的财务压力。在当前银根紧缩的情况下，房地产企业的融资难度和成本都将大为提高，因大规模购地带来的现金流压力无疑也将增大。
季报显示，招商地产一季度资产负债率飙升，公司净资产负债率由去年底的65.9%提高至今年一季末的80.5%，有息贷款由去年底的96亿元提高至一季末的113.7亿元。中银国际的报告预测，即便未来9个月中土地储备没有任何增加，在70亿元总销售收入和59亿元工程费用的假设下，如果公司不能实现股权融资，其2008年底净资产负债率将进一步提高至93.5%。
同样，保利地产、万科和金地集团的资产负债率也在高位。虽然，保利地产2007年底的资产负债率由上年的75.66%降至68.62%，但定向增发募集资金68.15亿元是其重要原因。而去年同样再融资的万科，资产负债率却没有下降，因预收账款、银行借款增加，万科的资产负债率由2006年底的65.04%上升至2007年底的66.11%。金地集团2007年底的资产负债率也达63.6%。
北京千万家房产经纪有限公司市场部总经理常淑娟告诉记者，目前开发商的项目资金构成主要是房屋预售款及银行贷款这两块，银行抬高了房企贷款的门槛，让很多房企陷入了融资困境，面临着严重的资金链断裂，甚至有不少开发商到了有地无钱的窘迫局面。国家对拿地后未开工土地出台了严格的限制措施，如果不能按时开工，对这些房企而言将损失巨大。所以四处筹钱，成为当下房企间流行的普遍现象。
对于房地产企业的资金压力，穆迪报告表示，根据模拟状况分析，大部分受评级的开发商可抵御银行放贷紧缩和2008年预计销售下降25%的情况。但是，这情况的前提是假设了开发商没有进行进一步收购。穆迪目前对13家中国内地开发商进行评级，他们是中海公司、世茂房地产、碧桂园、合生创展、路劲基建、雅居乐地产、绿城中国、中国地产、丽丰控股、中新地产、上置集团、沿海绿色家园和上海证大房地产。根据穆迪的情况分析，13家受评级的开发商中，有10家可抵御预计销售下降25%和银行放贷紧缩的情况，并有资金支持其业务计划。例外的是世茂房地产、中新地产集团和合生创展，他们的缓冲额比其他开发商小。
此前，另外一家国际评级公司——标准普尔也将合生创展信贷评级列入负面观察名单，将合生创展集团旗下3.5亿美元高级无抵押票据，以及18.3亿元人民币零息可换股债券亦列入观察名单。标普认为，公司流动资金状况转弱，因负债及投入资金较预期为高，集团有新计划大力拓展内地业务，但其经营环境渐具挑战。截至去年底，集团现金少于20亿港元，但今年资金投放高达90亿元人民币，而今年首季合约销售额为12亿元人民币，预售楼盘收入并不足以抵消资本开支，除非今年下半年销售加快。合生创展的年报亦显示，目前，合生创展的现金及银行存款仅为22.64亿港元，而包括银行贷款和债券在内的总借款达129.94亿港元。
其实，情况更窘迫的是中小房地产开发商。近期，中小开发商“割肉”吐地事件频频发生。对此，北京大学房地产研究所所长陈国强表示，当前，由于信贷紧缩、购房者观望气氛浓厚致使房地产企业生存、运转面临特殊的艰难考验期，这些压力在跨区域房地产企业和土地储备比较充足的房地产企业表现得尤为明显，但这种影响能否大范围地扩展还有待观察。
对于如何应对当前的困局，陈国强提醒说，房地产开发商应避免铺大摊子，减缓扩张步伐，调整开发周期，将资金集中在一些发展潜力较好的发展项目。同时，房地产企业应将融资放在更加重要的位置，除了发展常规融资方式之外，应该更多渠道地开拓融资方式。其中，与其他相关公司、机构展开项目合作和降价促销都不失为一个好的办法。
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