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　　12月19日下午，广州市国土房管局正式通报广州市限价商品住宅销售办法，国内第一批“三限房”即将进入正式销售程序。原本的“双限房”为何变成了“三限房”？限价房的开售，能够真正缓解供需矛盾，卖给合适的人群吗？这些问题，吸引了人们关注的目光。

广州金沙洲一处完工待售的限价房。海国 摄

遭遇销售难题，“双限房”变成“三限房”

　　近两年，广州房价进入快速飙升期，房价从去年1月的5564元/平方米飙升到今年10月份的11970元/平方米——两年不到，房价翻番。
　　为平抑房价，2006年12月广州拿出金沙洲的四幅储备地，进行全国首次“双限双竞”地拍卖。也就是说，开发商要在限制房价和户型的地块上竞拍土地，商品房销售价格要最低，竞拍的地价则要最高。一年过去了，“双限双竞”地上的房子陆续建了起来，开发商却发现，“双限房”没法卖。
　　“保利西子湾”是广州4个限价楼盘中建设进度最快的一个。记者采访时看到，该楼盘第一期8栋843套限价房已进入最后的工程扫尾阶段。一梯四户的11层小高层单位，套型建筑面积在90平方米以下；房间格局方正，水电煤气到位，装修简单实用。
　　开发商告诉记者，按照普通楼盘的销售速度，现在应该到了业主收楼的高峰期了。但广州市主管部门一直按住该楼盘，不许开发商擅自销售。
    这是为什么呢？
　　按照竞拍时的承诺，“保利西子湾”的销售价格最高不超过6500元/平方米，而周边的同等楼盘销售价格已经超过1万元。如果敞开发售，怎样保证这批物美价廉的房子能够卖到那些真正有住房需求的人手里呢？
　　人们担心，如果开发商或者承销商找来一大批五花八门的身份证先期签订预售合同，转手放到二手市场，或者限价房落到蠢蠢欲动的炒房者手中，则政府一年多的努力将功亏一篑。

“三限房”销售对准购房有困难的普通收入家庭

　　在讨论中，人们发现，“双限房”的需求对象与廉租房、经济适用房的需求对象并不一样。一部分普通收入家庭，例如近年落户广州的大学生和等着买房结婚的年轻人等，虽然有一定的购买能力，但要完全承受广州的房价又有很大的困难。他们被称为购房“夹心层”。
　　广州市国土房管局局长谢晓丹举例说，现在的大学毕业生错过了房改，没有福利房；申请廉租房、经济适用房又不够条件；买房又承担不起商品房的高价，一点点“货币分房”对他们来说也是杯水车薪。他们是对商品房需求很大、很迫切的一个群体。
　　广州市主管部门希望限价房去解决这部分社会“夹心层”的住房问题，既可解急需购房的年轻人燃眉之急，也可化解这部分最旺盛的购房需求对房价上涨的刺激。

家庭年收入低于20万的门槛低不低？

　　限价房销售办法颁布前，关于购买资格的争论就一直没有停。有人认为，家庭税前年收入在20万元以下的门槛太低，不符合“保护中低收入者住房需求”原则。
　　对此，广州市国土房管局副局长黄文波解释说，广州推出限价房，目的在于通过政府调控使房价稳定在与居民收入相适应的水平上，缓解中等收入“夹心层”的购房压力。
　　据测算，能够正常负担该限价房月供的家庭，家庭年收入不低于7万元；而在房价相对较高的越秀区，正常负担同类商品房月供，家庭年可支配收入不能低于19万元，所以，广州确定了“家庭税前年收入在20万元以下”的标准。
　　黄文波说，推出限价房不仅要考虑到保护困难群体利益，还要考虑到购买者能够承受的供房压力。
　　在销售政策中，最核心的一条就是限价房只提供给“首次购房者”，希望以此限制可能出现的投机行为。
　　广州社科院研究员丁力认为，“限价房”牢牢定位于解决“夹心层”首次置业刚性需求。这不仅有利于解决他们的住房问题，还有利于抑制投机性需求，规范市场秩序，抑制房价的不合理增长，一举多得。

如房价继续高企，广州将扩大限价房供给

　　据了解，限价房销售过程中，开发商只负责房子的推广和预售合同的签订。国土房管部门对销售对象进行预登记和审核申请人购房资格，并公开摇珠确定购买顺序，最后进行购房资格公示。
　　限价房会不会成为一项长期政策？谢晓丹说，广州市对限价房政策将长期坚持，但灵活掌握。在房地产市场不稳定、房价高企的时候，政府将大力推限价房，供给量甚至可以达到总供给量的40％以上；当房地产市场恢复平稳，政府将少推甚至不推限价房。
　　广州市市长张广宁介绍说，广州今后住房保障体系将分为四个层次，“双特困户”配租廉租房；中低收入家庭申购经济适用房；富裕家庭需要改善住房条件的，通过房地产市场解决；处在中低收入与富裕阶层之间的“夹心层”，政府将大力推行这种“限价房”。这样多层次住房保障体系既解决不同人群的住房需求，也有效规范房地产市场。