昨天（19日），我们迎来了又一个敬老节。一个相关消息是：我国首个开展“以房养老”试点业务的保险公司———幸福人寿近期已通过有关部门审批。该公司总裁是在中国最早提出“以房养老”概念的中国房地产开发集团前总裁孟晓苏。
　　老人抵押房产后，每月从保险公司领取一笔养老金，过世后将房产交与保险公司。上世纪80年代中期，美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立了“倒按揭”这一模式，之后它便流行于欧美。在去年全国政协十届四次会议上，在我国实行“以房养老”的提案一经提出，便引起了人们的热烈关注。现在，这一养老方式即将进入操作层面，则又一次引发了大家的讨论。

窦玉沛：未来不失为一种选择

　　《北京商报》报道，民政部副部长窦玉沛表示，我国“以房养老”需相关制度配套，未来可能不失为一种选择。
　　窦玉沛介绍说，“以房养老”的第一种方式是老年人把自己的房产交给有政府背景的公益机构或者银行，然后老年人的养老费用由公益机构或者银行来按月提供，到他病故后，剩余的部分交给他的继承人；第二种方式是“以房换养”：有些老年人把房子交给福利机构，然后享受福利机构的服务，他的房子由福利机构出租，等他过世后房产由福利机构处置；还有一种方式叫“以房自助养老”，就是把自己的房产提前卖给一个公益机构，公益机构一次性把钱给他，他再从公益机构把房子租回来，自己还住在家里，自己付租金。
　　“由于我国社会保障体系的建设有一个过程，养老的资金、服务保障等方面需求较大，有些家庭承受起来有困难，采取这种方式也是尝试，未来可能也是一种选择。”窦玉沛说。

“以房养老”彰显“代际公平”

　　《中国产经新闻》上的一篇文章说：人口问题专家邬沧萍曾在其论断“代际公平社会才能和谐”中指出：老年人与年轻人对代际关系各有自己的认识，老年人认为是用过去的劳动积累养活自己，并非依赖年轻人；年轻人则认为是自己在养老人，老年人是一种负担。如果两代人不和谐，就谈不上社会的和谐。
　　受传统观念影响，中国老年人的积蓄(包括储蓄存款和房产之类)基本上都是为子女准备的，自己所留的很少。按照庇古福利经济学的观点，这无疑是一种福利损失：最需要用钱的人没钱用，而正值壮年的子女却得到了一笔额外的收入。
　　许多老年人被称之为“住房富人，现金穷人”。他们年轻时贷款买房，辛劳一生赚钱还贷，在临近退休时方才取得住房的完全产权，此外别无积蓄，接下去就只能依靠不多的养老金维持生活。与此同时，他们的住房却顺理成章地作为遗产留给子女。财富分配的不合理，降低了社会总体的福利水准，更损害了老年人的福利，使他们不得不压缩生活水准，导致巨大的社会保障压力。
　　“以房养老”一个最大好处就是，用事实证明老年人在用过去自己的劳动积累养活自己。当然，作为一种新型的经济模式，“以房养老”的运行必然面临种种困难，但正如国人对“按揭买房”的接受过程一样，随着制度的完善和健全，“以房养老”必将成为我们面对养老问题可供选择的方式之一。

“以房养老”形式多

　　《理财周刊》的一篇文章说，“以房养老”是一个大概念，它包含多种不同的方式，“住房反向抵押贷款”是其中最常见的一种方式。
　　“住房反向抵押贷款”这类方式主要是针对只有一套房子、通常经济实力较弱、没有太多现金的普通工薪阶层推出的，属于经济型“以房养老”。但是，作为刚刚蹒跚学步的中国式“以房养老”，大规模推进还有待时日。于是，老人可以自己尝试一些另类的“以房养老”，比如将房子倒按揭给愿意抚养自己的子女或亲朋好友等等。
　　第二类方式是小康型“以房养老”。虽然仅有一套住房，但其面积较大、地段较好、价值也相对较高，可通过以大换小、以近换远来获得另一份养老金。
　　第三类方式则是富裕型“以房养老”。适合于退休时已经拥有两套以上住房的较富裕阶层。除了自住的房子外，其他房屋的租金收入就是每个月的额外“退休工资”。

“以房养老”需要资产证券化

　　《证券时报》刊登安邦集团研究总部张巍柏的文章。文章说，当老人将房屋贬值的风险转售给保险公司或其他机构之后，老人的现金收入固然多了，但同时会带来两个问题：其一是保险公司得到大量的抵押固定资产之后，可以干什么？其二是在抵押期结束后，如果老人仍旧没有过世，此时老人的保障将如何解决？
　　第一个问题不解决，我们很难设想拥有庞大现金流支出的“以房养老”保险公司，将能够生存。而第二个问题如果不事先加以设计和考虑，则很可能出现中国1998年货币化分房之后造成的后果：一年40亿元的廉租房保障支出规模，使得低收入家庭住房保障不足。
　　需要强调指出的是，“以房养老”需要真正发达的资产证券化市场，以便于市场上各机构能够自由进行资产的买卖，这样的市场制度条件下，才会有足够多的机构愿意来承担和分散资金占用、资产贬值的风险。而同时，发达的资产证券化市场又要求政府能够做到市场经济所需要的兜底：没有机构愿意承担的风险，政府必须承担，否则老人抵押房产养老期限到期后的养老问题怎么办？

“倒按揭” 有技术难度

　　《时代商报》的报道说，工商银行沈阳分行的理财师陈女士说，“倒按揭”的计算非常复杂，牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素。“倒按揭”是“连体保险”，必须计算夫妻两人的寿命，精算的技术难度很大，保险公司是根据既往发生的数据推算未来，以10年前的生活水平、医疗技术，如何推算10年后人们的寿命，就显得非常难了。
　　另外，如果参保的人数太少，样本量过低，计算偏差必然变大，将极大影响险种的安全性。目前国内的保险公司还不具备欧美公司的精算实力。只要出现20%-30%的偏差，规模小一点的保险公司就很难承担。
　　沈阳领海不动产有限公司顾问丛彪表示，房价的变化会给倒按揭贷款设置一定的风险。因为尽管以住户资产作抵押，贷款回收有一定保证，但面对无限制周期贷款，抵押资产的变化、利率的不稳定、预付款的风险及房屋的维修不当等方面的影响，存在着一定的市场风险，这也为“倒按揭”带来了技术难度。

“倒按揭”缺少生存土壤

　　《每日经济新闻》的一篇报道说， 据某保险公司精算部人士介绍，这一流行于欧美的模式，现阶段在国内推行将遭遇几大障碍：一是这种模式专门针对有产权房的老年人，投保人群过于狭窄；二是老年人未必愿意接受这种新型养老模式；三是中国传统的遗产传递方式，也会使得这个险种难以短期推出。
　　中国人寿相关人士分析认为，与欧美模式相比，国内的房价波动太大，估值和预测都相当困难，势必引发很多纠纷，甚至会出现大面积违约局面，这对于推行这种养老模式是极为不利的。
　　专家分析，欧美“倒按揭”之所以流行，与高额的遗产税有很大关系。以美国为例，子女要继承包括房产在内的遗产，必须缴纳高达60%-80%的遗产税，这使得许多老人从经济角度选择将房产抵押，而子女也少有异议。但我国目前法律体系的偏差，遗产税尚未开征，实际上鼓励了继承遗产，使“倒按揭”缺少生存的土壤。

“以房养老”冷冰冰

　　《华夏时报》刊登田嘉力的文章说，这种方式的特点是“投保人存活时间越长，保险公司获利就越少，相反投保人获利就越多”。说白了是一场赌博。
　　保险公司不是慈善机构，保险公司是要赚钱的。如果保险公司总是赔本，它还怎么生存？
　　有没有双赢的可能？应该是有的。但需要有前提：对孤寡老人，或者子女不尽孝道的老人，刚好又拥有房产，“以房养老”是很好的办法，既解了老人的后顾之忧，让老人在有生之年可以放心地、较为充分地享受人生，同时又让保险公司有利可图。但对于并非孤寡老人，并非子女不孝的老人，这就基本上是一场赌博了，而且是一场冷冰冰的赌博。欧美人的家庭观念不如中国人强烈，家庭中的亲情也不如中国人浓厚，所以，“以房养老”才在欧美得以流行。欧美特色的东西搬到了中国，是不是能够水土相合，还需要时间的考验。