中国房地产市场最近几年一直是社会各方共同关注的焦点，政府部门也多次出台措施对该市场进行引导和调控，但实际效果却始终不理想。追根求源，没有选准目标是最大症结。
　　从表面上看，我国房地产市场最大问题是住房价格上涨过快，其原因是投资和投机购买需求旺盛导致住房供不应求，其结果是大量社会民众买不起房。针对这一问题，国家采取了诸如收缩房地产信贷、限制住房购买等政策措施。
　　实际上，投资和投机力量推动房价上涨导致民众买不起房并非我国房地产市场最大的问题。因为在任何国家都不存在社会民众必须自己买房这一规律，政府所要做的只是确保大家都有房子住，至于房子是自己买的还是向别人租的则无关紧要。
　　那么楼市最大的问题是什么呢？是住房的大量空置！房子是用来住人的，大量房子的空置，就意味着社会上有很大一批资源在以住房的形式被人无效占用和浪费。不错，房子是能够升值的，但实际上升值的只是它所占用的土地，房子本身无论是其外在建筑物还是其内在的各类家具，都会随着时间的逐渐流失而不断贬值。因此，空置的房子即使升值再多，于社会而言都是一种浪费，对此，国家必须进行限制和调节。
　　就整个社会而言，一个人拥有的住房再多，只要它们都能被人有效居住，那就没关系。因为所有权和居住权是可以分离的。所有权是集中还是分散并不要紧，关键是房子要有人住，社会公众居住权的充分满足才是政府所要关心的。
　　我们现在采取的无论是限贷还是限购政策，其目的都在于通过抑制和减少住房的投资和投机需求，从而导致房价下降以让刚需们都能买得起房。由于这种政策是不可能长期存续下去的，所以其最终效果也非常有限。
　　我们所要采取的应该是能够长期执行的政策。那么什么样政策能够使住房最大限度地体现其居住的功能呢？很简单：对空置住房征收高额的税收。
　　有人会问：有多套住房的人会不会通过把房子出租给别人的方式以达到避税呢？回答是肯定会。但这并不让人担心，因为这恰恰是我们所希望看到的。不要说他把房子出租给别人住，就是免费让别人住都可以。对空置住房征收高额税收的目的就在于使所有住房都能被人有效居住。
　　商品房作为一种具有投资性能的特殊商品，政府过多干预其价格是有违市场经济原则，不太合理的。政府确保的应该是：“居者”都能有屋可住，并非一定要自己拥有。为此，政府就需要从两方面着力：一是大力进行保障性住房建设；一是通过征收高额税收使各类商品房由空置状态转入使用状态。一旦大量空置住房在外力作用下全面转向租赁市场，那么，出租房屋供应量的增加必然会对房租水平有下拉作用，这显然是有利于租房者的。
　　对空置住房征收高额税收，除了可以解决当前数量庞大的空置住房的使用问题，减少社会资源的极大浪费外，还不会阻止投资者进行楼市投资，有资金实力的人照样可以通过购买住房的方式以获取财产性收入。
　　至于如何判定一套房子是空置还是有人在居住，虽然事关是否要征税，于房屋所有人关系甚大，但这毕竟只是一个技术性问题。在此就不做展开了。