从4.12到9.29新政,2010年的两轮房地产调控,一次比一次严厉。可以说,政府用了十八般兵器都用遍了,房价依然坚挺,原本松动的房价,最近又翘起来了,不少地方成交量和价格又开始坚挺起来。
为什么房价这么坚挺,决定房价的因素很多,但主要的还是以下三条:第一,成本,买地缴税建造以及出售的各种费用,甚至还有一些灰色的支出,此外,作为购房者来说,则要考虑购房的成本。正常情况下,开发商的成本影响供给,购房者的成本影响需求。第二,供求状况,供给超过需求,价格自然下降;供给不能满足需求,价格自然上升。供求关系决定价格涨跌。第三,商品房投资和居住功能的双重性导致的投机需求。住宅在一定程度上成为投资品,超越了居住的功能,变成了用来规避通胀风险和资产增值保值的工具。
在诸多的因素中,供需平衡关系是最核心的问题,很多人举出了房地产金融属性,来否认房地产市场的市场属性,其实,无论预期还是风险,最终不还是落在未来的供需关系上吗,实质上还是一样的。可以说,金融属性不但没有改变房地产的商品属性,反而更加体现了房地产的商品属性,违背的市场一定要纠错。预期错了,事后市场一定会纠错,在现实中表现最明显的就是报复性反弹,以摧枯拉朽之势的纠错,报复性大反弹。
也有很多人列出开发商的成本,希望以此证明开发商的暴利,说明房价有很大的降价空间。这种做法对于降低房价其实是毫无关系的。市场经济条件下,商品的价格并不单纯由制造成本来决定,而是由供求关系决定。按照什么价格销售商品,是生产者根据市场的情况决定的,他可以任意定价,但是,不管如何定价,他都要受到市场规律的限制,这个限制就是,企业是不是能够承受,股东是不是接受,市场是不是认可。很多外资刚开始进入中国市场的时候,就采取战略性低价以获得市场份额,打击竞争对手,谋求长期的盈利。也就是说,成本对生产商定价的时候有影响,但是并不能决定生产商的售价。售价可以高于成本价,也可以低于成本价。生产商的价格只要市场接受,那他就没有任何改变的必要,指责生产者谋取暴利的说法最多只是一种道德的谴责。这种指责如果只是发泄一下心中的怨气无可厚非,但是期望通过这样的指责来实现价格的下降则肯定是缘木求鱼,甚至这种指责本身与市场经济就是格格不入的。在中国的房地产市场上,这样的指责从来就没有发挥过作用。
中国现阶段房地产的强劲需求是历史阶段的必然现象,这个时候人为地压低房价,只能是增加有效需求,在中国这种供需严重失衡的背景下,压低价格不是治本之策,也很难真正压低房价,2010年前每次房地产政策出台后房价报复性上涨就是明证。人为压低价格,市场会自己纠错,迅猛反弹。很多投机客都愿意国家压低价格,再做一轮差价。这些都是人为打压的负效应。
供给短缺市场,房价上涨是市场特点决定的;供需平衡或者僵持阶段,房价温和上涨是供需多样化决定的;今后随着调结构的进程,房价涨跌的关键就要看结构变化。结构性供给引发结构性需求的变化进而引发房价“下跌”不可怕,最让人恐慌的是中低端房屋供给短缺,引发的房价暴涨行情。
这里必须要说明,人民币升值与国际热钱都“爱”人民币资产,对于国内上述三因素有着强烈的影响。第一,人民币升值其实是增加了造房成本,而且提升了房产的价值。如此,从成本上推高了房价。很多热钱进中国来,无论他们的目的多么冠冕堂皇,都是冲着房地产来的。一方面可以获得价差,又可以获得汇差,投资大美事谁不愿意干呢(这里仅仅指热钱的目的,他们的政府意在打压中国制造)?第二,由于外资的狂热需求,本来就粥少僧多的中国房地产市场,更加失衡。第三,热钱最喜欢追逐暴利,中国的房地产恰恰满足他们的这一特点,因此,外资热钱的进入,实质上加速了中国房地产市场的投机化程度,并带领中国没事干的实业资本游资化,和获得信贷不去干实事的信贷资本热钱化,进而增加了房地产的投机属性。
归根结底,供给少于需求,是当前房地产的核心问题。我们认为,可以从两个方面来增加供给。
第一,加快廉租房、经济适用房建设。政府最重要职责是搞好廉租房,把住有所居作为“民心工程”看待,当成一项维护社会稳定的政治任务落实,确保低收入群体、困难群体、零就业家庭有基本的居住条件,让那些买不起房或者进城打工的农民租得起房,住得上房。在城镇规划过程中,一定要对安居房(包括廉租房、经济适用房)做出长期明确的具体规划,避免安居工程建设悬空。在安居工程土地出让时,要确定最低价和最高价,既不能让承包商从中牟取暴利,也要让承包商有利可图。
第二,增加住宅用地供给。各级政府一定要优先保证廉租房、经济适用房用地,可以探索农村集体土地流转制度改革,允许其直接进入市场,实现城乡地权平等。
通过对供给和需求两个方向同时着力,就可以真正改变供求关系,改变供求严重失衡的状态,自然,过高的房价将很快降下来,人们群众的利益也能得到保障(老百姓、学者都应当事实求是,回归集体理性)。当然,这里需要说明的是,增加供给只是最核心的因素,还有很多因素比如说当前房地产的扭曲环境、垄断土地供应、不断增加的税赋、保值资本没有渠道投资、产业资本没有正事情干等等,都是高房价难以平抑的原因,这些都需要改变的。