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解说：北京通州一楼盘房价直降7000，南京部分楼盘展开降价促销，房价是“真降”还是“假衰”？《今日观察》正在评论。
主持人（史小诺）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。这几天，北京的一些网站论坛用“震惊”这个词来形容通州的一个楼盘降价7000元的消息。此前，南京的一家新楼盘宣布降价几千元进行促销。联想到不久之前，中国人民大学发布报告称明年的房价将会有可能下降20%，一时间人们都在议论，房价真的会下降吗？有些开发商是不是扛不住了？当下房地产市场出现哪些新的变化？
今天我们演播室请到的评论员是马光远和张鸿。同时，电视机前的观众朋友也可以通过以下的几种方式来参与我们的讨论。
首先一起来了解一下，几起房地产降价的新闻。
解说：位于北京通州区，新城中央核心区的京贸国际城四期，将于近期开盘。开盘之际，开发商打出广告，降价7000元，这与此前这个楼盘每平米26800元的房价相比，降幅超过20%。
某楼盘销售人员：您从报纸上看到的19800元的均价指的是现在3号楼的剩余房源，就是我们后边的这个。
记者：原来是多少钱？
某楼盘销售人员：最开始的时候我们是26000元的均价。
解说：京贸国际城共计13栋楼，今年1月，1号楼开盘时价格为1.4万元，2号楼3月11号开盘均价1.8万元，1号楼和2号楼开盘的火爆，及随后的通州新城规划方案的公布，让3月28号开盘的3号楼价格一下窜升到2.4万元，数据现实，3号楼575套住房，3月开盘后，一度火爆销售达到369套。此次价格调整，为了不引起已购用户的不满，开发商正在向这批房源中已销售的369套房源客户返还原价与现价间近6200元每平米的差价，总计开发商将向已售房源客户返还近2亿元的现金。
记者在走访中发现，这种大幅降价，并非个案行为，通州的月亮河楼盘也在大幅降价。
某楼盘销售人员：比原来便宜，原来都是3万多的。
记者：便宜了多少？5千？
某楼盘销售人员：便宜了大概将近一万块钱吧。
解说：不仅是北京，在严厉的调控政策下，南京的多数消费者也选择了观望，楼市成交量持续走低，开发商有房难卖，甚至卖出去的房子也被退了回来。数据显示，11月份，南京共新增退房54套，比10月份增加6套，创出年内新高。
为尽快回笼资金，南京的一些开发商被迫降价促销，集庆门大街是南京比较繁华的地段之一，地处这里的新楼盘九州公寓，主打高档公寓产品，只有一栋楼的196套房源全部为精装修，记者在网上看到，这个楼盘向房管部门的报价突破了26000元每平米。不过，开盘前，房价已经开始降了。
现在政府出了限价令了，三个月不能涨价的那个，所以网上的价格报的是偏高的。一开始开盘肯定没有那么高，然后总价大概在100万到150万左右，预计可能应该在22000左右吧。
解说：工作人员介绍，22000元的均价，如果再除去2500元每平方米的精装修价格也不到2万元，并且开盘当天可能还有优惠，而目前周边的二手房均价也在20000元以上。
主持人：我们大概还清晰的记得，大概在半年之前，通州楼盘的这个房价上涨是非常惊人的，好像很多老百姓都在议论，那我们现在看到通州的这家楼盘，“哗”的一下降价7000元，从这样一条信息当中我们能读出什么样的信息？
张鸿：就像和它三四月份的时候涨价涨的很惊人一样，一下降7000元确实也挺惊人的，而且对买房人来说，这肯定是个好事，你降总比不降强吧，但是如果和你说，那个时候相比的话，我们会发现，它其实只是增幅在减小，就是在这次降之前，它每平米是26800块钱，和一开始开盘，今年初开盘的，那时候是13800元，涨幅是94%，将近翻了一番，然后这次降了7000元，你看降的这个幅度挺大的，但是和那个时候相比，它成了19800一平方米，和那个时候相比涨幅仍然达到43%，就是还是和年初相比，涨了将近一半左右。
主持人：对，只是这个增幅在下降而已，其实它涨的幅度还是挺大。
张鸿：对，这就是为什么我们为它叫好，降价是好的，而且我们觉得离我们能买的那个价格可能也更近了，但是我们仍然觉得这个价格挺高吧。
主持人：马老师觉得这个是不是进入一个下降的通道？
马光远：他这个还是，我觉得要求太高了一点，因为我们知道房价这个太复杂了，当然通州的房价比较简单，它的暴涨跟它的报价的故事基本上都是一样的，3、4月份的时候听到通州有一个很好的规划，说要比浦东还要浦东，甚至有可能市政府都要搬过去，搞得大家都到通州去买房，结果从13800元，涨到快，差不多有些地段到30000元，这个的确令人震惊。但是我们看到房地产的泡沫，每一次在破灭的时候，郊区的房子肯定最先要降，有概念的房子，爆炒的房子，肯定最先要降，像目前这么一个降法，如果说，如果说通州整个地界都是这么一个降法，包括你以前，你已经按照30000元买的，或者28000元买的房子，我按照20000为基准，给你退款的话，如果有这样的好事的话，那肯定是降了。所以我觉得按照说，3、4月之前，年初的一万多，来跟现在比较的话，我是不同意的。我仍然认为肯定是降了，而且现在目前它能够做出这么一个商业上的决策的话，应该说最起码他对他这个楼盘未来的走势，并不是很看好的，所以这个迹象本身还是比较令人比较振奋的。
张鸿：从4月份开始调控以后，通州的这个交易量，然后房价其实是，交易量肯定是大幅下滑的，然后房价其实很多楼盘都在降价，前一段，就是第二轮最狠的调控出来以后，10月份，这个叫月亮河的项目，一下降10000。
马光远：还有有些他不降价，但是他搞的什么，比如说你买60平米我给你送30平米，这事实也是一种降价。所以我觉得郊区房子开始降，像通州这样的比较典型，虽然它很特殊，但是它在目前的这种情况下，降，我觉得还是有很好的一个风向标的意义。
主持人：其实房子和房价一直是老百姓，以至于媒体都是非常关注的一个焦点，大家茶余饭后都会说起，那么最近中国人民大学作出这样一个预测，就是说明年的房价可能会下降两成成左右，对这样一个观点，各方也有不同的意见，我们首先一起来了解一下这样一个预测它是怎么做出来的。
解说：专家预测，2011年房价下跌20%，房价下跌时代真的来了吗？
一个月前，中国社科院发布报告称，一线城市房价将下降20%，无独有偶，11月21号中国人民大学经济研究所等机构发布《中国宏观经济分析与预测报告》，指出，在政府对楼市的持续调控下，2011年上半年房地产价格将会出现近20%的下滑，并预计明年3、4月份将是楼市拐点出现时期。
房价牵涉的是众多民众的神经，《报告》引起市场热议的同时，也饱受争议，随意去公开发布一个具有准确涨跌额度的信息不是一个严谨的学术机构所应该做的事情。北师大不动产研究所副所长、中科院地理科学与资源研究所教授黄兴文昨天在接受中国新闻网采访时表示，不认同人大经济研究所的这一《报告》的内容，仅依靠资金链断裂，房地产价格就会下降20%，没有足够的依据支持。
中国人民大学经济研究所联席所长毛振华认为，在过去经济增长里面，房地产和汽车是国内需求量大的主要的投资领域和消费领域，中国的房价如果真的出现了20%或者20%以上的价格降幅，那不是成功了，而是出了大的问题。
央行货币政策委员会委员李稻葵则认为，这种大跌的可能性并不是很大，因为今天房地产价格不是简单一两个政策出台调整，就能够调整下去的，不过李稻葵表示，在一年左右，或者半年左右的时间，出现房地产价格增速下降，到和CPI或者和GDP缩减指数基本同步的水平，基本上就达到了房地产调控的目标，与此同时，认同降20%的还有国务院发展研究中心金融研究所副所长、经济学家巴曙松，他认为，今年下半年和明年房价向下已成定局，而下周到2009年年初的水平，即降20%是健康的，明年房价到底降不降？看来没有标准答案。
主持人：很多专家其实对房价的走势，他的看法肯定是不一样的，但是会有很多业内专家认为，到了年底由于这个开发商的资金链比较紧张，他可能会降价促销，那么这一降价促销，加上这种人大的这样一种预测，他会不会在心理上起到一种传导的作用，引起多米诺骨牌的效应，很多楼盘跟着降价？有没有这种可能性？
张鸿：我想我们研究这几个案例，然后包括人大这样一个报告，来讨论这个话题，其实就是在心理上，我们来判断一下，未来房价会怎么样，但是要形成一个多米诺骨牌的示范效应，有一个前提，就是一开始断掉的这个开发商，他得是一个大开发商，他“咣唧”一下一压，然后其他的多米诺才能被压下去，但是这个像京贸国际城那个，它的开发商叫天旭运河，我查了一下可能只有两个项目，也就是说它如果，假定，假定它是因为资金链，但是他说我不是因为资金链紧缺，我还返还了人家2亿，我怎么会资金链短缺呢？那假定他是因为资金链，他倒下了，他影响不到别人，他砸不到别人。所以这次万科其实在武汉的那个，虽然他们不叫降价的那个……
主持人：促销。
张鸿：促销其实是有象征意义的。所以现在我看新闻说，武汉现在已经有40多家楼盘在……
主持人：也跟着。
张鸿：打折优惠。对。
马光远：对，它这个我觉得，因为每到年底，就到了大家预测的一个旺季了，大家都开始算命了，但是实事求是的讲，人大的这么一个报告，之前没有多大的权威性，它是人大经济研究所的，我们可以讲，它并不是一个专业的研究房地产的这么一个专门的学术机构，而且我们知道很多的研究报告，本身在内部都打架，3月份的说是这样，4月份说是那样，所以我对研究报告的很多预测，我其实一直都不是很关注，但是这个《报告》为什么让我们关注呢？是因为这段时间很少有人说降价了，现在大家“一边倒”都在说是不是在目前物价上涨比较的情况下，这个房价还会有个一涨，大白菜都在涨，鸡蛋都在涨，凭什么房价要跌，现在成一个很强的主旋律。
张鸿：对，现在房价确实很奇怪，就过去你会发现，就是我们如果说房价涨的话，会挨骂，很多人骂你，说你怎么凭什么说房价涨了，现在你要预测房跌会被嘲笑。
主持人：大家都觉得不可能的。
张鸿：对，不可能。
马光远：对，大家都会找出很多理由来反驳你，但是我觉得刚才我看这个小片里边有一个人反驳说，你不能仅仅的依靠资金链来判断房地产的走势，我觉得这个从科学性上来讲的确是这样的，但是从现实来讲的话，中国的房地产的走势就是资金链的走势，中国的房地产市场就是一个资金市，就是一个政策市，有资金就有房市，没资金就没房市，所以我觉得把资金链作为一个主要的判断是对的。
张鸿：但是我们把它那个判断其实这个意思，他说不能拿资金链作为一个单一的判断，其实是资金链可能对于中小开发商它会倒掉，倒掉以后那要取决于它倒掉以后，后面会不会有别的开发商来接手，如果接手的话，这个楼盘就还是开发商的，它就不一定会降价。你比如说像万科，它虽然在打折，但另一方面其实它不缺钱，它在北京还在拍地，在南京也在拍地。
马光远：它也缺，它在整个资金流现在来看的话，比如说这个三季度，我们看上市公司的整个资金流的话，负债率继续在往上走，70%左右。
主持人：万科。
马光远：第二个是几大龙头企业，现在经营活动现金流已经出现了负数，那么再一个最近我觉得一些政策的迹象表明，它的资金链继续在收紧，北京市把整个的房屋预售款加强了它的监管，说这个款你只能放在我的监管帐户里，事实上在此之前，预售款的资金占开发商来源资金的两成到四成左右，占的比例非常大，这个一旦收紧的话，意味着又给收紧了，那么再加上大环境，货币在收紧，一个月以内两次提高存款准备金率，一次加息，如果你认为现在还是宽松的货币政策的话，我觉得你的判断会要出问题的。
张鸿：所以替人民大学那个研究做一个解释，他也有一个前提，他说我们这是一个测算模型，然后有很多假设前提，其中最主要的两个假设前提，第一是调控继续再加紧，第二就是银行的资金继续收窄。
主持人：他这个理论的推论我觉得他还是在一个就是假设的情况下来做出来的。
马光远：对，而且这个假设应该说，我觉得现在，去年的时候我记得他出一个《报告》以后，我是非常不认可的，他讲什么样的，说的很肯定，今年这个《报告》我是比较认可的，认可在什么地方呢，第一个基本点我是同意的，资金链肯定要收紧。按照目前的这种开发的强度，按照目前开发商的资金链的一个基本情况的话，如果这个我们继续加紧的话，最多对开发商来讲撑不过6个月，也就是说你现在如果硬扛的话，你只有6个月的时间，你不扛，往下降的话，也许这个时间会延长，我相信他会做一个选择，这是一个是资金链的判断。第二点，对宏观政策本身的判断，货币政策的判断我觉得它是对的，未来我们的货币政策出于物价上涨的这么一个压力，不可能放松，只有收紧的可能，那么一旦收紧的话，对于我们这个完全依赖资金的市场来讲的话，它不往下走谁往下走，所以我觉得我可以回应，目前非常流行，非常所谓大家讲非常“给力”的一句话，就是说所有的东西都在涨，房价为什么跌呢，如果资金一旦收紧的话，你不跌谁跌。
主持人：那看来其实就是刚才我们聊到了很多，那么中央对房地产的调控也一直是不可谓不大这个决心，那么房地产的动向在今后一段时间将会怎样走？房价会不会下跌？或者是说保持一个相对平稳的状态，稍候继续我们的评论。
解说：学者预测，明年房价将降两成，不同观点让房价话题火热升温，房价何时回归理性不再雾里看花？《今日观察》正在评论。
主持人：欢迎继续收看《今日观察》，我们接下来继续来关注一下房价。我们知道今年以来中央关于房地产的调控政策是一道接着一道，那接下来我们通过一个片子一起来梳理一下。
解说：今年，可以称得上是中国楼市的政策调控年。
4月17号，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出10条举措，被业内称作“新国十条”。“新国十条”提出实行更为严格的差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，房价过高地区还可暂停发放第三套住房贷款，目的就是为了严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
6月4号，住房城乡建设部等三部门发布通知，商业性个人住房贷款中，居民家庭住房套数应以拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。二套房认定标准趋向于更严格，彰显了政府部门的调控决心。
9月29号，为巩固房地产市场调控成果，国家有关部门要求在房价过高，上涨过快，供应紧张的城市要在一定时间内限定居民家庭购房套数，完善差别化的住房信贷政策。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门等城市陆续出台限购令细则，10月3号到9号的一周里，北京新建商品房网签总量为1383套，环比上周的3867套下跌了64%。
11月3号，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会又联合出台公积金新政，强调第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
调控政策越来越密集，楼市能否持续健康发展？未来的房价还会继续上涨吗？对于房地产市场未来走向，人们正投入越来越多的关注目光。
主持人：我们看到房地产调控的政策是接连的出台，接下来我们通过一个曲线图来盘点一下前10个月的这样一个房价涨幅的走势。我们看到1—4月份是一直上涨的，从4月份到10月份连续6个月同比增幅是在放缓，那么也是回调到了年初一个最低的幅度，现在就是这个走势很好的，就是梳理了今年的这个房价涨幅的走势，但是我们刚才也说到，这个物价一直在上涨，物价上涨老百姓手里的钱，他到底应该觉得钱不值钱了，比如他肯定会投到股市和楼市当中去，如果按此来推论的话，就是房价是不是还是会缓慢的上涨？
马光远：因为现在大家都在谈说，现在在一个通胀的这么一个大环境下，那么房价怎么可能往下跌？实际上从这个研究中，从经济学本身的研究来看的话，房价跟通胀之间，并不是1：1的，也就是相关性不是1：1，差不多是0.6，这个已经很强了，也就是说它不是说……
主持人：完全同步。
马光远：房价，物价往上涨，房价肯定会涨，那它首先不是这么一个比例。第二点目前对老百姓生活影响比较大的就是物价的过快上涨，那么如果物价过快上涨的话，对所有老百姓都有影响，现在大家有一个理论是什么呢，说房价反正已经涨这么高，房价涨到这么高，对所有的老百姓并不见得有影响了，对很多老百姓已经来讲的话，没有任何关系了，你就往上涨吧，那么如果说这个……
主持人：为什么说没关系呢，他就是不买了，是吧？
马光远：因为很高啊。
张鸿：它要再降也和你没有太大关系了，反正它就，那不如上涨，然后能吸引，它的意思其实是什么，吸引到更多的钱到这里边，起码房价上涨或者是股价上涨，比那个让你生活必需品上涨要好一些，那叫蓄水池，就是房屋市场如果能成为这个叫流动性或者是金钱的蓄水池的话，那其他地方的上涨幅度就会小一点，它是这个意思。
马光远：就是说可能会直接玩一个跷跷板，所以为了控制物价的上涨，我们把一部分水引到房价这个地方来，事实上这两股水从来都是不一样的，因为我们这套房子的钱一直都在存在，对吧，但是物价本身的上涨它是一个全面的，对所有的人都有影响的，这两股水它走不到一块去，永远没有一个相交的点，所以我，但是我担心，就是在这么一个思路的影响下，我们有可能在政策层面可能会放松，比如说放松对房地产的调控，那么这样的话，它可能一下子又会反弹。
张鸿：但是我其实有另外一个担心，我觉得这个也值得警惕，其实就是刚才小诺你说的那个，就是我现在经常会有人问我，说通胀快来了，可能物价涨的这么厉害，我钱往哪投啊，然后大家瞄了半天发现只有两个地方可以去，一个是股市，一个是楼市，而绝大多数中国人对股市还是觉得风险太大，还是觉得有个实物在这比较踏实，所以我担心就是上边，假定我们不放水，调控不放水，在那压着，但是我担心底下也给它托起来，就是这些钱还是要流到了房地产市场。
马光远：所以我觉得要尽快地在态度方面更加的明确政策的意图，无论是控房价，还是控物价，最终的根源，或者说最有效的办法。
张鸿：控钱。
马光远：还是把钱控住，那么把钱控住的最有效的办法，就是不要有负利率，不要有负利率，所以我觉得这个应该很快的还是进入一个比较让人有比较明确的政策预期的加息周期，那么这样的话，房价也能控住，物价也能控住，那么整个来讲的话，我们的政策目标也能达到。
主持人：好，刚才听了两位评论员的说法，我们再来听一下网友对此有什么样的观点，这位朋友说，他说“在多次重拳出击下才出现一点下降。究其原因，我认为这是买卖双方的博弈。”这位朋友说，他说“就像推销一种商品，当人们在观望犹豫的时候商家的一种促销活动”，他觉得这是一种促销活动，“而我们知道一般商家打促销，打促销价钱多半已经提价，而现在的楼市一样，也是之前已经提价到了足够现在降价的幅度，即使出现20%的跌幅，只要给房地产商足够的时间缓冲‘软着陆’，那么对于他们来说一样还是可以东山再起。”
听完了网友的不同的看法之后，我们先进一段广告，广告之后来听一下特约评论员会有怎样的说法。
主持人：欢迎回到我们的节目，接下来一起来听一下我们的特约评论员他们会有怎样的观点。
冯科（北京大学经济所房地产金融中心主任）：欧美出现了第二次的债务危机，国际的需求会进一步下降，这样国内的工业体系不能消化信贷多投放的资金，那么这些钱就只能跑到资产市场，要么就股票市场，要么就房地产市场，所以就会把这些资产市场的价格推高，这是流动性过剩的一个原因。另外，2009年信贷增长9.56万亿，新增信贷M2的增长速度达到35%，正常年份只有17%，几乎是正常年份的两倍还要多。所以在这种情况下，社会上的资金非常的充裕，出现流动性的这种过剩，而且信贷通常会滞后一年到两年，这两个因素的推动下，房价要下调的这种压力更大。
陈杰（复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任）：一方面有政策的高压，但是一方面从市场需求，基本面上面来说，仍然有向上的很强阻力，最近一两年房价应该保持个比较平整的一个态势，政府还是会强力的保持着对政策的高压，一个是政府要保持政策的可执行度。第二从经济结构转型的角度来说，政府也必须抑制房地产过热的市场，否则的话资金大量流入房地产业的话，那么调结构，长期经济增长都是会困难非常大，很难实现“十二五规划”的很多目标。第三个是从国际角度来看，我们现在国际上受到很强的人民币升值的压力，房地产市场如果仍然火爆，那么热钱大量涌入，人民币升值压力会更大。
主持人：这个影响房价的因素实在是太多了，所以我们经常会听到不同的信息，不同的声音，但是在怎么样理清这些东西的时候，我们觉得好像还是会有一些零乱，因为这个大背景它的因素太多太多了，所以听了很多特约评论员，还包括我们今天两位评论员的说法，还有网友的说法之后，我们还是特别想听一下老百姓他们的心声是怎么样的。
我的地方都想是幸福里，幸福它在哪里？那么多人买不起。当我来到北京以后，我学业有成，我辛辛苦苦工作，成了个白领，家乡的朋友知道我的月薪都很羡慕，但是我无论如何省吃俭用，却攒不起首付，我薪水很高，我工作很勤劳，我不怕每天挤地铁，我从不睡懒觉，我节衣缩食，把积蓄存入银行，可存折里的字数永远赶不上房价上涨。我很知足，好歹已经有房住，可我还有一个名字叫做“房奴”，每个月的工资一大半要还贷款，不敢吃，不敢穿，30年也还不完，等我还够贷款的时候，我就要退休了，到了那个时候，我的人生已经立秋了，事实说人生应该丰富多彩，为什么我的大半辈子都要还贷……
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