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2010-08-19 作者：房产研究人士 杨红旭 来源：东方早报
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昨天（18日），有媒体报道北京拟出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》，房地产企业将不能直接收存预售资金，资金必须直接打入监管账户，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。
此消息一出，首先影响到股市，当天地产股领跌大盘。众所周知，当前我国实行的是商品房预售制度，这一制度可以使开发商提前回笼销售资金，降低自有资金要求。我国六成以上居民购房皆使用贷款，所以个人房贷作为重要的预售资金，在项目竣工之前就已进入开发商口袋。那么，万一项目在竣工之前，开发商破产了，或者老板携预售款潜逃，购房人和放贷银行岂不是损失惨重？
所以，商品房预售制度的关键环节之一，就是要监管好预售资金，必须让开发商将预售款全额用到特定项目的开发建造上面，而且不能一次用完，要依工程进度分批使用。道理很简单，可现实中，大部分楼盘的预售资金都没有被严格监管，开发商总是提前支取，甚至将资金挪作他用。
从表面看，北京市这一做法是落实了近期国家的调控政策。4月住房和城乡建设部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，其中要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设。实际上，这实在是一个“老掉牙”的规定了。
2004年修订后的《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。其后，部分省份和城市陆陆续续也出台了相关办法，如哈尔滨、武汉、南京、广州、郑州等。不过，多少让人感到奇怪的是，为何建设部没有制定一个全国统一的商品房预售款监管办法，而只是任由地方政府按自己的口味各行其是？
这便又扯出商品房预售制度这个总根源。1994年，《城市房地产管理法》出台，确立了商品房预售制度，第二十三条规定了预售商品房应当符合的条件，其中包括土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证等“三证齐全”，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。然而，近十几年来，许多地方的预售准入门槛太低，监管混乱，很多项目没达到工程进度条件，甚至是“三证不全”就已开卖。如此这般，又怎么可能制定出一套全国通用的预售款监管办法呢？
文章开头提到的北京拟出台的政策提及，可以申请资金使用的四个节点中，居然包括“基础完成”，难道建筑都没出地面，就可以预售了吗？作为首都，此标准也未免太低了吧。上海2000年就提高了预售标准，规定多层住宅必须结构封顶才可预售，多层以上住宅必须完成主体结构的三分之二才可预售。我国的商品房预售款亟须严加监管，整个商品房预售制度也得好好“修理”一番，否则还是“隔靴搔痒”。
关于商品房预售款监管，当前部分城市已有相关办法，值得探讨的问题有两个：一是执行力的问题。如果不能严格执行和落实，无论法规多么完美，都是白搭。二是监管方式的问题。当前已出台相关办法的城市中的多数，都将预售资金专用账户的监管权丢给了商业银行，政府只做甩手掌柜。而商业银行的很多行为都是“商业行为”，他们跟开发商的关系是“在商言商”，显而易见，这是一种错误的运行机制。地方政府必须更加主动、更加积极，花些精力和时间在这上面，才能真正做好这项事关广大购房人利益的重要工作。
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