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| 2007-10-19 记者:李京华 来源:经济参考报 |
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本报讯
随着房地产市场过热，二手房交易中出现的问题凸显。记者从北京市法院系统了解到，此类纠纷近几年大量攀升。
根据案例，目前二手房交易中的问题主要是房屋产权登记制度不合理、中介公司行为不规范导致无法成交等问题。北京市海淀区人民法院法官马军介绍了两个典型案例：
案例一：
赵先生年岁已大，欲卖房后再买房屋与子女共同居住，经中介公司介绍，赵先生与宋先生签订了《房屋买卖合同》，中介公司与双方签订《居间中保合同》及补充协议。合同签订后，宋先生向中介公司支付了定金2万元、信息服务费、代办产权过户费、房屋评估费等。
由于三方合同中约定了必须办理公证，赵先生及其家人两次持有效证件到公证处办理公证。中介公司人员第一次持他人的身份证，欲以未到场人的名义办理委托公证，因手续不完全，不能证明系中介公司委托，未办成公证。第二次，中介公司人员因不能提供有效手续，未完成公证。
此后，赵先生家人继续与中介公司及宋先生面谈卖房一事，但中介公司仍未明确公证的委托内容。赵先生与中介公司就公证内容和事项无法达成一致，当事人之间产生争议。三方因上述事项无法继续进行，长时间不能完成交易，不但赵先生无法及时以当时的价格购买房屋，也使宋先生无法获得欲购买的房屋，买卖双方都有损失。
法院认为，中介公司违反合同约定，应当承担违约责任。因为合同长时间无法得到履行，已经给买卖双方造成了损失，在无法继续履行的情况下，应当解除合同。而合同无法继续履行的原因，系由中介公司的违约行为造成的，其应承担因违约行为给当事人造成的损失。判定解除合同，由中介公司承担相应责任。
案例二：
张先生、李先生、中介公司三方签订房屋买卖合同，张先生将房屋(包括一个车位)以270万元的价格卖给李先生。
合同签订后，张先生拒绝履行合同，其妻子主张买卖合同未经其同意，属于无效买卖。李先生无奈，向法院起诉要求履行合同、赔偿违约金。张先生主张三方签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，属无效合同。
法院认为，三方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效，违约方应承担相应的法律责任。李先生主张要求张先生继续履行房屋买卖合同、交付房屋(包括一个车位)、中介公司协助办理相关房屋过户手续，法院予以支持。根据房屋买卖合同的约定，张先生如果违约，则必须向李先生双倍返还定金，同时中介公司根据合同约定负有直接向李先生双倍返还定金的义务。法院判张先生、中介公司共同双倍返还定金。
由于二手房交易过程比较复杂，法官马军认为，主要存在以下问题，需要一些法律常识和对策予以避免：
其一、房地产市场过热，房价快速上升。许多纠纷系卖房人在销售房屋后，办理过户手续过程中，发现房屋价格又上涨了，于是导致反悔，以种种借口不办理过户手续，另一方起诉至法院。对此，购房方不但要与卖房方签订合同，还要提前考虑房价上涨等因素约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时及时办理，避免对方反悔。
其二、二手房交易手续复杂，导致交易过程中双方当事人产生不信任，交易难以进行。所以买卖双方都要在交易时充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。
其三、房屋产权登记制度不合理，导致难以发现房屋共有人情况，引起共有人提起诉讼。现行的房屋产权登记制度仅登记一名所有权人，在交易过程中，交易的另一方很难发现还有共有人，交易之后常有妻子或其他共有人提起诉讼主张买卖合同无效的情况出现。对此，可以在签订合同时让对方提供确保有权处分的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。
其四、中介机构的不规范行为导致纠纷。由于买卖双方常常通过中介机构建立联系、进行交易，而中介机构本身的机制和人员素质不一，常常在签订合同或办理手续时出现问题，甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致，导致当事人对合同履行内容产生争议，从而提起诉讼。为避免上述情况发生，买卖双方在交易时应当选择正规的中介机构，交易前应当充分了解各种事项，并对双方谈定的内容以书面形式约定好。
其五、缺乏诚信、隐瞒真实信息导致纠纷。当事人为了促成交易，往往隐瞒真实信息，如房屋质量问题、居住环境问题，在签订合同后另一方发现从而提起诉讼。对此，购房者可以在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担作出约定。
其六、涉宅基地房屋主张交易无效。房屋价值的上涨，同样还导致许多农民将宅基地房屋销售给城镇居民后反悔，从而起诉。因为法律禁止城镇居民购买宅基地房屋，所以法官建议城镇居民不购买这类房屋。 |
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