湖北省黄石市日前探索出一种全新的住房保障新模式，把经济适用房、廉租房等政策保障性住房统一为公共租赁住房。新模式在发挥政府主导作用的同时，实现房源筹集、资金来源、产权主体多元化，并采用全新模式运作，可望对住房保障对象全覆盖。

　　保障性住房合并为“公租房”

　　黄石市日前出台的《黄石市公共租赁房住房管理暂行办法》给西塞山棚户区的老张带来福音：他家4口将告别30多米的斗室，住上面积为60平方米的两室一厅。他将拥有新房等同还建面积的产权，另外20多平方米可付租金“提前”享用。
　　这种住户与政府或他人共有产权的公共租赁房，是黄石在全国率先推出的保障性住房新产品。黄石是有各类棚户区164片，占全市约9.6%的城市家庭人均住房面积不到13平方米。2009年10月被确定为全国公共租赁住房制度建设试点城市后，黄石把经济适用房、廉租房等保障性住房统一归并为公租房。并提出，用3年时间全面解决80%以上城镇低收入家庭的住房困难。黄石的公租房，是指由政府、企业、社会或个人提供，限定保障面积、供应对象，实行准市场租金、分类补贴、租补分离、可租可售、租售结合的办法，面向城镇住房困难家庭居民出租或出售的政策性住房。
　　为扩大公租房源，盘活社会闲置住房，黄石的公租房包括公益性、社会性和混合型三大类。公益性公租房主要为政府独资筹集，包括过去的廉租房、政府直管公房、政府收购的住房等。在普通商品房开发项目将按总建筑面积的5%配建公益性公共租赁住房，配建住房由政府以成本价回购。社会性公租房是指由社会力量独资建设、购买和提供的，纳入公租房体系的住房。混合型公租房指政府与社会力量共同出资建设或收购，按投资比例拥有相应的产权份额的共有产权公租房。个人闲置住房愿意纳入公租房管理体系的也可纳入。
　　黄石市房产管理局局长刘昌猛说：“过去保障性住房由政府独家提供，新办法则鼓励社会、企业和个人投资参与建设，根据产权比例取得合理收益，既减轻财政压力，又拓宽公租房房源。”
　　今年底，黄石将把4486套廉租房、650套农民公寓统一转为公租房。去年12月下旬黄石启动十三排棚户区改造工程，异地还建的金广厦小区破土动工，其中5栋住宅楼1004套住房将纳入公共租赁住房管理体系。明年6月底将完成3852套国有直管公房的清理转换工作。2011年还将开工新建22万平方米的公租房。

　　对低收入家庭发放住房券

　　过去的经济适用房、廉租房一般只提供给有本地户口的低收入城镇居民。公租房彻底打破身份差别，将保障对象扩大到“新就业职工和有稳定职业并在该市居住一定年限的外来务工人员”，实现住房保障全覆盖。政府对低收入家庭发放住房券。
　　据介绍，统一提供的公租房一般不大于60平方米，最大不得超过90平方米。住房困难家庭或个人可申请租住公租房。黄石对低收入家庭推出新型票证住房券作为房租补贴。
　　住房券的使用方法是，公租房承租人按准市场标准缴纳租金，政府针对低收入家庭的住房、收入等情况发放金额不等的租赁补贴。租赁补贴以住房券形式结算，经济条件越困难的群众得到的租赁补贴越高。承租人向住房保障中心申领补贴，然后用住房券、货币交纳租金。
　　王某和陈某都申请了位于某地区的公租房，两人均按统一标准交纳了400元房租，由于陈某得到了价值200元的住房券，而王某因为家庭经济困难则领到价值300元的住房券，相当于陈某公租房月租金为200元，而王某为100元。
　　黄石去年已成立全国首个保障性住房建设投资、融资平台——黄石众邦城市住房投资有限公司。该公司为国有独资公司，代表政府作为公共租赁房运营主体，也是公共租赁住房经营的龙头平台，按照市场化运作，公司化经营，企业化管理模式负责公共租赁住房筹集、建设，租赁经营和日常管理等工作，充分发挥对最低收入家庭住房保障的托底作用。
　　黄石房地产管理局副局长吴金文说，承租户家庭收入提高，可按市价购买住房完全产权，但必须租满五年。政府每年将根据实际情况出售一批公租房。公租房出售后，对实现保障性住房资金的良性循环将起到重要的推动作用。　

　　创新保障模式实现三大突破

　　黄石“公租房”创新政策性住房保障模式，采取“以租为主、先租后售、租售并举”的办法，在以下几个方面获得突破：　　　
　　突破单一模式，多元化发展，在注重政府主导的基础上，充分调动企业、社会和个人的积极性，“多方参与、利益分享、责任共担”。
　　房源筹集多元化。在通过改造、收购等方式筹集公租房房源的同时，转化原有廉租住房、国有直管公房，同时鼓励社会单位、企业、个人参与建设和运营公租房，将自有产权住房等纳入公租房管理。
　　资金来源多元化。鼓励企业、社会力量和个人投资参与公租房经营，鼓励金融机构发放中长期开发贷款，支持经营社会机构通过发行中长期债券等方式筹集建设及营运经营资金，探索公积金闲置资金和增值收益用于公租房的建设和经营。
　　产权主体多元化。政府、企业、社会及个人构成多元化产权主体，不仅能有效解决公共租赁住房房源、资金不足问题，还解决了棚户区、城中城、危旧房改造拆迁安置难等突出问题。
　　突破传统模式，实行租售并举。
　　在管理运行上，通过实行准市场租金、差别化补贴等措施，提高租金收入水平，缓解发展资金压力。在产权流转机制上，鼓励承租人逐步获得产权。按照“整体开发、异地安置、腾地发展”的思路，拓展土地经营、商品房开发、公共服务设施、商业配套开发等收益渠道，力求保本经营、略有盈余，实现公租房的滚动和可持续发展。
　　在棚户区改造中，推出共有产权公租房，被拆迁人拆迁还建房中超出被拆迁面积的部分，由政府持有产权，实行先租后售、边租边售，可缓解被拆迁人的经济压力，待经济条件好转时可分次购买产权，解决“政府想改贴不起、百姓盼改买不起”的问题，破解棚户区改造难题。经济适用房只售不租，廉租房只租不售。公租房则实行“先租后售、可租可售、租售并举”。
　　运作模式创新，协调统筹发展。
　　公租房运作模式创新。租金由众邦公司和其他营运主体、个人按准市场价向承租人收取。住房补贴由住房保障中心按承租人收入等情况核定，采取住房券方式发放。承租人向住房保障中心申领补贴，然后用住房券、货币交纳租金。众邦公司将回收的住房券内部结算回笼，其他营运主体凭住房券到住房保障中心兑现。