本文标题讲的不是外界对房地产市场的考验，市场是一堆没有情感的数据，对它来说无所谓什么考验，但这堆数据的变动，以及这些变动引起的其它数据的变动，将牵动很多人的神经。虽然，人们对这个市场的关注由来已久，不少人已经在里面经历了风雨，饱尝了酸甜苦辣，但这些也许都算不了什么，真正的考验还没到来。今年十月份以后，房地产市场将担任考官，对有关各方将展开一场全方位的异常严厉的测试。
　　涉及这个市场的方方面面，包括政策制定者和执行者、楼市评论家、开发商、购房者、以及产业链上的所有相关单位，都会无一例外地被拉去“过堂”，去接受检验。
　　今年3月9日，也就是“两会”召开期间，我发表了题为《恶性通缩才是我国经济面临的最大风险》的文章，特别强调了急于刺破房地产泡沫可能引发的巨大风险。当时的背景是，房地产泡沫问题成了今年两会的热点，很多代表口诛笔伐，形成了巨大的舆论压力。那篇文章意在试图阻止管理层迫于压力而出台针对房地产市场的过激的调控措施。
　　当然，这是徒劳的。
　　4月17日国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 （简称“国十条”），出台了一系列被称为史上最严厉的楼市调控政策。如今三个月过去了，楼市除了成交量明显萎缩之外，价格有涨有跌，总体稳定，泡沫依旧，它的韧性和抗击打能力超出了很多人的想象。
　　应该说，本轮楼市调控是在退无可退或者说万般无奈之下、在一个很不恰当的时机展开的。一方面，楼市的疯狂使得住房这种生活必需品成了大多数百姓无力购买的奢侈品，成了少数人掠夺他人财富的工具，形成严重的民生问题，很多人距离他们的的住房梦越来越远，引起民怨沸腾，房地产泡沫成了一个非解决不可的政治问题。一个经济问题发展成政治问题就不大好办了。
　　在另一方面，如果冷静地分析，就会发现这次调控的出台时机和方法都存在很大的疑问，由于去年楼市的火爆和年初的突击放贷，开发商手里的现金流非常充裕，仅这一点就注定让调控无法在短期内取得明显效果。
　　虽然不赞成采用过激的调控措施，但本人的政治觉悟还是有的，我在一个论坛上说：既然政府下了决心，我们就希望调控早日取得成功吧。
　　无奈这还是一厢情愿，这压根就不是一件可以快刀斩乱麻的事情。
　　提高首付比例、利率上浮、二套房认定等一系列调控措施密集出台，如同打扑克的时候把大小王和四个2一把甩了出去，这时候“对手”会很容易地计算出，你手上还有几张大牌。
　　大牌已经不多了，加息和物业税这两张牌和前面那些措施比起来，最多只能算个A。剩下的这一对A你还敢出，还能出吗？
　　如今楼市成了牛皮市，成了调控和被调控者的拉锯战，一些精明的“投资者”早已跳出圈外，站在边上看热闹，看双方掰手腕。
　　不过，结论不能下得太早，更不要相信那些政策逆转的报道。正如一些网友说的那样，只要政府想让它跌，楼市就一定会跌的。
　　我同意国土资源部徐部长的看法：再过一个季度左右的时间，房地产市场可能会面临全面调整。其中的原因我个人的看法是，只要维持现有的调控措施，随着现金的消耗和年终还贷时间的接近，一些现金流不大充裕的开发商会撑不住而率先实质性降价，另外一个重要的因素是随着上海世博会的结束，市场需求会出现一次陡然下降。
　　上海将成为房地产价格领跌的城市。
　　房价是否会下跌已经不是一个问题，问题是它会跌多久，跌多少，跌了以后带来的问题如何解决？
　　有人说最近的那些降价报道是假摔，假摔的市场的检验结果可信度是不高的，10月份左右开始的真摔才是真正的试金石。
　　购房人会面临判断能力的考验，会既担心失去抄底的机会，同时又担心买了以后房价会继续下跌，人们总是买涨不买跌的。
　　开发商会面临融资能力和决策力的考验，资金短缺的开发商如何度过年关，降价促销能否带动销量从而有效地补充现金流都是问题，降价尤其是大家同时降价的时候，有时非但不能促销，反而会加剧人们的观望情绪。
　　房地产的产业链很长，涉及数十个行业，这些行业有的已经先行接受了预考，比如钢铁已经受到重创，原料价格高企，产品价格不断下滑，部分品种的钢材出口退税取消，加之人民币汇率的上浮，这些因素合在一起，足以让该行业出现大面积亏损。盖房子总是先用钢筋水泥，封顶以后才用到玻璃型材，房子售出以后才用到陶瓷等装潢材料，房地产调控的对这些行业的影响也是有先后的，但到年底都要交出成绩单，能及格的会有多少家？
　　据说压力测试表明银行业可容忍房价30%的下跌幅度，这个结论怎么得出来的不得而知，但我根本不信，那也许只是个出于政治需要（配合调控）而得出的测试结果。恐怕均价下跌20%就有银行会承受不了。银行也是做生意，再赚钱的生意也架不住大面积坏账。看银行股的表现就知道了，它们的市盈率为何那么低？市场是聪明的。
　　股市的境况看上面两段就大致能够知道了，那么多的权重股的表现，如果再来个加息，股市是否会再脱掉一层皮。
　　靠土地财政过惯了好日子的各级地方政府的财源受阻，融资平台获得的贷款的本息用什么偿还都是问题，据说中央财政会帮他们“兜底”，问题是中央财政用什么钱兜，能兜多少？要知道他们也是赤字的。实际上，“国十条”颁布以后，有关部门还在忙着清理地方融资平台，可见调控措施出台前的准备工作做得并不充分。
　　打击楼市泡沫，把过高的房价降下来，是一件造福千家万户的利民工程。但要把这件事做好，难度恐怕远远超出很多人的预想，要打破房地产市场多年形成的格局，既需要坚定的决心，更需要高度的智慧。
　　有这样一种说法：一件好事，说不到而做到的是圣人，说到做到的是贤人，说到做不到的那叫骗人。市场调控应该只做不说，或者多做少说。
　　过早过多的表态和许诺，弄不好会陷入进退两难的境地。如果做到了，不用宣传，人民群众也会深切地感受到。
　　开发商已经为千夫所指，楼市的调控政策似乎也让他们重重地挨了很多的板子，尽管挨了四十大板，但皮开肉绽的恐怕未必是他们，因为他们有济公般的神通。
　　无论如何，还是那句话，让我们共同期望楼市调控早日取得成功，希望房价降下来以后，对随之出现的各种状况的应对措施都已经准备好，都能从容处置，千万不能叶公好龙。