新一轮房地产调控政策出台近3个月来,新华社记者分赴各地采访时发现,与一线城市楼市“价跌量缩”相比,二线城市的降价效果似乎并不明显,有的房价略有降低,还有的不降反升,更有一些城市房价虽然“低迷”,却与调控政策并无直接关联,而是另有“隐情”。
　　有专家称,成交量的明显萎缩说明投机性需求正在离场,加上今年5.6亿平方米的新增住宅供给量,2010年下半年一线核心城市房价下跌几成定局。     　

   成都大连青岛:楼市“虚火”略降温

　　数据显示,6月份成都主城区商品住宅成交4811套,环比下跌了21.1％。7月8日,新华社记者来到成都新近开盘的“保利·金香槟”售楼部,销售员李洋说,购房可以享受“2万元诚信金抵4万元房款,按揭优惠1％,一次性5％”等优惠,房价在7000元／平方米左右。“开盘价比预期价格至少降了1000多元。”
　　成都是获批国家级综合配套改革实验区的省会城市,与一线城市的境遇类似,土地流拍、成交下滑、价滞量跌,成为调控以来成都楼市的关键词。
　　5月21日,在成都市调控以来首次主城区土地拍卖中,六宗土地有两宗因无人出价而流拍。数据显示,4月份起住宅用地成交均价从高位回落,5月份环比下跌近49％,6月份跌幅回落。
　　进入6月,大连楼市多个楼盘出现“个位数成交”,万科(000002,股吧)多个项目推出了全款打折优惠。青岛作为最早出台地方调控细则的城市之一,6月份住宅成交下跌幅度达到52％,当月下旬多个项目以低于周边二手房千元的价位开盘。
　　中国社科院研究员马光远说,部分二线城市,如大连、青岛等地,近年楼市泡沫堆积,万元楼盘层出不穷。
　　“由于区位、环境等优势,成都、大连等城市购房需求依然旺盛,中长期房价仍然看涨。”东北财经大学教授肖兴志说,目前不高的成交量可能为后市积蓄更大的需求。
　　“需要关注的是,已有泡沫的二线城市房价尚未切实下跌,交易却在回暖。”马光远说。
　　调查发现,有的二线城市,个别银行开始暗地放宽房贷标准,一些投资者仍能以零首付买数十套房子,这些都应是下一步调控的重点所在。

　　沈阳呼和浩特:房价涨势强劲

　　“房价怎么越调越涨？”在沈阳市民刘立强看来,一些调控政策似乎是“摁下葫芦起了瓢”,一线城市下去了,二线城市又起来了。7月初,沈阳市核心区域的部分楼盘已直逼万元大关。
　　作为东北的中心城市,沈阳楼市一向波澜不惊。然而2009年进入了“快速上升通道”。当年1月,辽宁省赢得2013年全运会承办权,沈阳市成为主会场,全年商品房均价涨幅达14％。
　　今年5月,沈阳经济区获批国家级综合配套改革实验区。5月,商品房合同备案均价同比上涨37％,环比上涨近7％;上市量创历史新高,达160万平方米,交易面积同比增长29％。恒大地产在全国多个城市统一降价之际,在沈阳楼盘却每平方米涨了100多元。
　　“概念板块增温和投资性购房增加,是量增价涨的重要推手。”沈阳建筑大学教授范翰章说,沈阳地铁周边、全运村附近是近期房价上涨较快的区域。
　　此外,据测算,目前沈阳投资性购房比例接近30％,而一年前仅为10％左右。同时,沈阳也成为开发商的投资热土,全国房地产综合实力排名前30名开发企业,七成以上已在沈阳投资。
　　调控政策实施以来,呼和浩特楼市呈现量价齐升的态势。5月,市区新建商品房销售平均价格为4713元／平方米,同比增长20.17％,环比增长4.99％。例如,锦绣城小高层住宅,4月初起价为4800元／平方米,如今起价即为5300元／平方米,户型好的涨至5600元／平方米。
　　“呼和浩特市区住房,10％到20％被外地人购买,这也刺激了当地的房价上涨。”内蒙古财经学院教授梁荣认为,投资、投机等因素对二线城市楼市的拉动不可小视。
　　“从沈阳、呼和浩特等二线城市看,房价涨速明显超过当地居民收入增速,房价收入比在扩大,表明投资需求增长迅速。”世界华人不动产学会会长李明说,遏制投资、投机需求是本轮房地产调控的核心目标。要达到此目标,地方政府还需出台细则,落实调控政策,严格控制房价过快上涨。

　　长沙重庆:“价格洼地”有隐情

　　一直准备买房的湖南长沙市民范青发现,调控近3个月,很多新老楼盘价格基本上“涛声依旧”:宣传起价每平方米5000多元送1000元装修,到实地一看,“裸房价”基本还在调控前的位置。
　　7月初,新华社记者走访长沙一些房产中介了解到,目前主城区房价约为5000元／平方米,与4月初相差无几。长沙楼市对调控的反应似乎并不敏感,显示出异乎寻常的平静,“房价洼地”成为外界对当地房价的基本判断。
　　新华社记者调查发现,所谓“房价洼地”,与“回报地”“定向房”有很大关系。大约2007年以前一个时期,长沙市大量采用土地回报方式,刺激民间资金进行基础设施建设,“回报地”开发使长沙住宅供应量长期居高不下。2008年起,长沙又在全国率先推行了经适房货币补贴,一年解决了1.2万户低收入家庭住房问题。此外,还有相当一部分公职单位与开发商合作,进行“定向房”开发,向本单位人员提供大量低于市场价格的“定向房”。
　　与长沙类似的还有重庆、长春等城市。“非市场化住房供应多,是这些城市的共同点。”中国住宅研究会副会长顾云昌说,重庆年内启动的公租面积高达1000万平米,重庆今年保障性住房、棚户区改造、中小套型商品房三类用地占今年全市城市住房供地总量的76％。
　　调查显示,本轮楼市调控以来,有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市,这将成为未来房价上涨的重要推手。而同时,部分二线城市认为,与北京、上海等一线城市比,当地房价不高,调控应该因地制宜,不要一刀切,也为将来房价走高预留了政策空间。
　　专家认为,尽管二线城市房价仍未到“发烧”地步,但不能忽视投资投机需求增加、房价上涨较快等问题。二线城市对楼市调控不能置身事外。
　　马光远指出,楼市调控是要抑制投机,保障居民基本住房需求,在这一基本点上没有一、二线城市之分。“当前,应传递一个明确的信号,楼市调控是长期政策,各地要切实落实好中央调控措施,预防和遏制楼市泡沫产生或增大。”