提要：房地产调控举动历来就为万众瞩目，但此番调控被寄予之厚望似乎前所未有。分析人士指出，此次调控有别于从前，着眼于打击投机、加大供给、加快保障房建设、建立考核问责的立体招数，意在确保住房回归居住本质。

　　房地产调控举动历来就为万众瞩目，但此番调控被寄予之厚望似乎前所未有。新国四条、新国十条相继亮相，包括炒房、投机性购房在内的各路人马纷纷“被刹车”。其中，作为楼市的主要购买力之一，大量非投机性的改善型需求也受到直接影响。
　　分析人士指出，此次调控有别于从前，着眼于打击投机、加大供给、加快保障房建设、建立考核问责的立体招数，意在确保住房回归居住本质。因此，虽然从短期看，非投机性的改善型购房等需求也受到“株连”，但从长期来看，本轮调控对于市场的健康发展大有裨益。在合理的供需引导下，房价有望回归理性轨道，包括改善型购房在内的非投机购房需求终将获益。
　　按照新规，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对于改善型需求来说，相当一部分购房者选择的户型都在90平方米以上，而且有相当比例的此类购房者首套房仍在按揭当中，按照新规，其购房的首付压力及贷款成本都有较大提高，需求也因此受到重大影响。有调查显示，近四成受访者表示暂停买房计划，而意在改善住房条件的购房者占到受访者一半。
　　此前，由于界定不清晰，改善型住房的有关优待反而易为投机客所利用。2007年12月，央行和银监会联合发文规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。”2008年3月下旬，北京地区部分银行拟定出“26.6平方米”的人均住房面积标准，低于该标准的贷款者在办理第二套房贷时可享受首套房待遇。不过，这一做法很快被监管部门叫停。2008年10月，财政部联合央行出台房贷新政，规定金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的七折，最低首付款比例调整为两成。不过，对于到底什么是改善型住房始终无统一明晰说法，改善型住房的优惠因此反为投机客所青睐。
　　而此轮调控明显有别于从前，政策的意图之一就是要恢复房地产的居住属性，可谓房改十年以来的一次重大转折。就改善型购房来说，不少改善型需求在二次买房时，倾向于充分利用贷款杠杆，保持原有房产，因此在某种程度上加剧了市场的需求紧张。按照银监会最新说法，二套住房以家庭为单位进行认定，即不管此前有无贷款、是否还清，只要再买房，就是二套房。也就是说，在已有住房的条件下，再贷款买房，就必须付出更高成本。
　　但居民将手中的首套住房售出，再次购买房屋时可以视作无房户。可以说，调控客观上督促了改善型购房在产生需求的同时增加了相应供应，从而最大程度上利于房市的稳定，这又进一步促进了真实的购房需求。
　　不过，以家庭为单位认定二套房，当下仍有许多工作要做。商业银行的信贷登记系统可以查询到放贷情况，但要想准确判断住房套数，还要倚靠房管部门的登记信息。早在几年前，房管部门就开始进行房屋数量普查工作，但至今尚未有公开结果，因此以家庭为单位认定仍存在不少困难和漏洞。
　　目前，立体调控下的效果已显现，大量投机泡沫被挤破，真实的居住需求正在得到引导。不过，罗马非一天建成，中国房地产市场要想痼疾尽去、健康前行，还需多方面政策一以贯之地引导和落实，在这过程中，市场的跌宕反复在所难免，而市场的理性化修正将大大缩短每一份居住梦想的实现过程。