|
|
|
|
|
|
|
|
| 2009-06-17 丘克军 来源:21世纪经济报道 |
|
|
2009年的中国房地产走势，和过去的十年一样，依然充满变数。经历了2005年、2006年、2007年的土地、开发、信贷、购房等多重政策的重度调控，房价却涨到了历史的最高点。2008年，受全球经济危机影响，房地产销售价量急速下滑，又将房地产市场推向了低谷。正是“横看成岭侧成峰，远近高低各不同；不知庐山真面目，只缘身在此山中”。房地产的走势让人看得见而看不透。
2009年1月，当全球经济正处于冰点的时候，我在广州珠江新城方圆月岛举办的21世纪俱乐部活动上说过，中国经济不论何种走势，都应是“春江水暖鸭先知”——先知先觉经济暖流的两只“鸭脚”一只是地产，一只是股市。5个月后的今天，地产销售价量已达到2007年的峰值，股市也领涨到2800多点，成了中国经济回暖的标志。
当一些宽松的房地产政策在推高楼市的时候，土地挂拍和新项目开工却滞后了几个月，发展商忙于用提价方式去库存化而不去开工新项目。这些发展商并非先知，否则地价创新低时绝不会频现流拍；但一些地方政府却足够精明，在楼市高涨时适时挂出好地段将“楼王”地款尽收囊中。去年楼市低迷的时候，人们曾讨论过恒大广州绢麻厂临江地块，在这个个案中，地方政府如果要恒大按时付清40多亿地款，恒大可能宁愿损失5亿定金也要延期付款；而政府如果回收地块再挂拍，可能要掉价三分之一。最后地方政府只能让步——即同意延期付款，恒大也就缓解了现金流的窘迫。事隔一年多，广州珠江新城地块又被越秀城建用每平方米楼面价一万五千多元人民币的价格拿下（这被看作是新“地王”价）。从流拍到“地王”高价重现，心境恍若冰火两重天。
有人将此番楼市波动看作是“短暂的冬天，快速到来的盛夏”。那么“盛夏”的到来是否现实呢？谁也无法判断。5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。但同时，政府又正在“研究”物业税进行“对冲”；广东的十五条有效期仅到今年12月31日，后面的政策走向仍未明朗。这些因素的确令发展商们左右为难。
从消费者层面来看，此前消费者受“买涨不买跌”影响，其刚性需求的释放导致了楼市销量的上升，投资客的进入和通胀预期又导致了楼市价量齐升。在刚性需求释放后，楼市需求肯定会有所下降（除非有大量锦上添花类的“改善型”住房需求和结婚族非买一手房不可等“次刚性需求”加速）。
对房地产后市的走势，无非三种看法：看涨，看平，看跌。就像那些经济学家看宏观经济走势一样：L形，V形，W形，不一而足。但不管从政策层面还是市场层面，左右房地产市场的因素都很复杂。 |
|
|
|
|