住房市场理性发展的三个前提
    2010-04-28    作者:任寿根    来源:东方早报

    一次,笔者接触到一位在外打工多年的农民工,他告诉我,他们夫妻两个都在沿海的同一个城市打工,经辛苦打拼,已积攒了一些钱,准备全部花掉,在他老家的县城买一套房。我问他那些钱是否够在他们那里的县城买一套房,他说,虽然他们县城经济还不够发达,人均收入还不高,但近几年房价涨了不少,而真正炒房的并不多,再贷些款,就差不多够了。
   从这个农民的话语中,我们获得的重要启示是,住房市场以消费需求为主导才健康;一个国家、一个地区、一个城市,乃至一个县城的住房市场是否理性、是否健康,对于该地方的民生、经济发展都是至关重要的。如果老百姓在城市或县城买不起房,提高城市化率就很难。
  一个健康、理性的住房市场不是那种房价暴涨暴跌的市场,而是房价比较稳定的市场,是一个以住房消费需求为主导的市场。从长期来看,要治理好中国的住房市场,防止中国住房市场房价暴涨暴跌,要想中国的住房市场在理性轨道上运行,有三个前提。
  其一,具有控制银行“短视”行为的机制,建立了住房信贷占总贷款比例的弹性制度。与许多其他行业一样,银行业的竞争是比较激烈的,在住房市场异常火爆时,银行投向住房市场贷款所获得的回报率是相当可观的,这样各银行自然会竞相向住房市场投放贷款,而不顾长期性的风险。所以,为了促进中国住房市场理性发展,住房金融政策的方向是,在控制好信贷规模的情况下,应控制好住房信贷占总贷款的比例。这个比例不是越高越好,也不是越低越好,要结合宏观经济运行情况和房价情况来确定。
  中国在2008年年底及2009年所采取的货币政策及信贷政策是一个特例,是为了应对次贷危机所采取的权宜之策,不能当长期政策使用。当房价呈现线性增长或单方向增长时,应控制好住房信贷占总贷款的比例,使其呈线性下降趋势;当房价呈现线性下降或单方向下降时,应逐步提高住房信贷占总贷款的比例。也就是说,应使住房信贷占比与房价呈反方向运动。从静态角度看,从优化信贷结构的角度考虑,住房信贷占金融系统总贷款的比控制在20%以下是比较合理的,这样,信贷结构不会呈现畸形化, 金融风险相对会比较小。
  其二,具有弹性房产税制度。房产税使用得当,对抑制囤房行为是有很大帮助的,可有效防止住房市场发生泡沫。按照目前中国的房产税制度,居民或房地产企业手上的住房只要不用来出租或从事经营,是不用交房产税的。这样容易产生囤房现象。所以,不仅要对现行房产税制度改革,即在不对居民住房消费需求造成大的影响的前提下,不区分住房用途征收房产税。而且,还应建立弹性的房产税制度。所谓弹性房产税制度,就是指房产税税率采取累进税率,房价高的税率越高,并根据住房市场情况对房产税税率进行动态调整。当住房市场过热时,提高房产税税率,当住房市场疲软时,应及时降低房产税税率。
  日本有较好的房地产税,如固定资产税,但没用好,其房地产税不仅缺乏弹性,而且没有进行逆势反向调节。当1985年日本房地产市场泡沫开始吹起时,其后来的固定资产税税率是相当低的,大致为0.2%-0.3%,且实际有效税率低于0.2%。当房地产泡沫已经非常明显时,日本却于1988年采取了减轻固定资产税税负的措施,降低房地产估价,对居住用地实行税收优惠政策。中国应吸取日本的教训,不仅应改革现行房产税制度,还应建立富有弹性的房产税制度。
  其三,具有防止住房市场人为炒作的机制。近几年,当房价不断上扬的时候,有人说,这是因为政府供应的土地不够,而每当新的土地供应出来,新的地王就会产生。在这种情况下,越是供应土地,越是被人利用炒作,房价就越往上涨。这种炒作行为抓住了一种消费心理,那就是恐涨心理。此外,房地产企业拿到地后,有的可能不会马上去盖房,有的会拿去盖房,但盖好房子还要等一段时间,不可能马上向市场供应新房。
  所以,在住房市场非理性上涨的情形下,靠向市场供应土地来抑制泡沫收效甚微。在此种情形下,不如停止向住房市场供应土地,使住房市场的炒作失去 “土壤”。此外,防止住房市场人为炒作的另一个办法就是,根据居民住房消费需求情况,投放、建设保障性住房用地,并每年保证一定的增长比例。

(作者系经济学教授)

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