房价“上火”潜存巨大风险
    2009-06-11    叶檀    来源:广州日报
    一旦过度宽松的货币政策收紧或大批量推出保障型住房,大批投资者与开发商将被套其中。毕竟,租金收益率没随房价同步上涨,说明房价上涨存在巨大的潜在风险。
  圈地热卷土重来,楼市小阳春渐成愈来愈旺的大阳春。国家统计局数据显示,5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%,降幅比4月份缩小0.5个百分点;环比上涨0.6%,涨幅比4月份扩大0.2个百分点。我国土地市场是金融泡沫的重要指标,只要开发商翩翩进入土地市场,基本上能够确定虚拟经济开始“上火”。圈地热与投资者增加,显示新一轮通胀周期或者滞胀周期近在咫尺。
    新一轮圈地热已经开始。中国指数研究院数据信息中心监测显示,6月第一周,全国20个重点城市共推出土地124宗,环比增加25%,推出土地面积608万平方米,环比增加24%;成交土地面积173万平方米,环比增加14%。
  根据上海易居研究院的调查数据,近两个月购买投资性住房的人逐渐增加,逐渐取代小阳春开始之时的自住房刚性需求。笔者曾问过购房的朋友为何此时入市投资,他们的回答很简单:第一,实体经济产能过剩,没有投资价值;第二,从以前经验看,只有房地产有可能抵挡货币贬值。
  我国的土地与房产是重要的投资品种。以土地为例,在泡沫时期圈地可以得到双重好处,首先可以通过高价房收获高收益。2007年通胀预期高涨时期,囤过两年的地即便土地转让就能获得30%以上的收益;房地产上市公司通过土地在资本市场的定价,直接将土地转换成金融资产,通过高估值获得高收益。
  房地产与泡沫联袂上涨的景象并不陌生。倒推两年,2006年、2007年,虽然政府一再出台宏观调控政策,虽然利率有所上涨,但股市与楼市就是击而不倒。从金融投资理论上很好理解,只要投资者预期收益高于利率、交易税费等相加总成本,人们预期投资收益能抵御货币贬值,他们就会毫不犹豫进行投资。无论央行加息降息,只要市场处于通胀预期之中,只要人民币有升值压力却无法升值,房地产成交量与价格就会上涨。只要央行继续释放货币,给予市场通胀预期,房地产市场就能持续红火,直到危乎高哉。届时,房地产泡沫就会跟次贷泡沫一样,调高几次利率即可轻轻挑破。
  事实上,投资者已经处于非常危险的境地了。目前我国房地产市场复苏是宽松货币政策的产物,如果我国想保持经济均衡发展,不可能让房地产市场一枝独秀,更不可能无限度释放流动性。
  根据国家信息中心的研究,今年前4个月累计人民币各项贷款增加5.17万亿元,不但超过去年全年4.9万亿元的规模,也超过了今年5万亿元的计划目标下限。同时,广义货币(M2)增速也开始急升,4月末M2增速达到25.95%,远远超过央行17%的预期目标,刷新了中国近年来的新高。
  过度宽松的货币政策是不可能持续的。一旦政策收紧或者大批量推出保障型住房,将有大批投资者与开发商被套其中,过剩的流动性可以通过房地产市场轻松回收。毕竟,房地产市场的重要指标租金收益率没有随着房价同步上涨,说明了房价上涨存在巨大的潜在风险。房地产能够帮助经济复苏,也能扭曲经济,以房地产消费拉动内需是救急,而不是长远之策,一个大国依靠房地产经济,显然是靠不住的。
                                           (作者系财经评论员)
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