随着房地产行业连续五年多时间成为社会各界关注的焦点，人大代表的提案、政协委员的发言中，对房地产行业发出“不同的声音”。一些专家学者接受记者采访时表示，房地产行业与国外房地产行业发展历程非常相似，已经进入改革“深水区”和发展的“关键期”，迫切需要对国外的房地产政策进行借鉴。

　　消费结构“跨界期”　政府扶持仍是“重中之重”

　　武汉大学经济学博士张平石将各国的房地产消费与人们消费联系考察，认为伴随着人们消费结构的升级，住宅消费与住宅产业呈阶段性发展的规律，一般可大致分为四个阶段：
　　第一是温饱消费型阶段：在此阶段人均GDP低于1000美元，恩格尔系数在40%以上，住宅消费低水平并且增长缓慢，由于经济发展水平有限等原因，人们生活水平很低，住房短缺成为普遍的社会问题，政府只好出面，制定住房政策，但由于整体经济发展水平有限等原因，住宅产业的发展仍处于较低水平。
　　第二是数量增长型阶段：在此阶段人均GDP在1000美元至3000美元之间，恩格尔系数在40%以下。住宅消费水平开始提高。虽然经济发展水平有了较大发展，但人们生活水平仍处于较低水平，中、低收入家庭没有能力解决住房，住房短缺仍然是普遍的社会问题。这一阶段充分体现了政府的住房政策，为了解决居民住房困难，政府拨出财政资金，公建或扶持社会建房，促进了住宅产业的发展。但在这种背景下建造的住房，只解决无房可住的问题，因此大部分是质量差、单位面积小的简易住宅。
　　第三是增量与质量并重阶段：人均GDP在3000美元至10000美元，恩格尔系数在30%左右，人均住宅面积增速减缓，住宅质量的提升成为主要方面。居民在要求“居者有其屋”后，还会要求居住的舒适程度，越来越看重居住的内外环境质量。在这样的消费需求背景下，住宅产业的发展由单纯数量增长型向增量与质量并重型发展。在此阶段，政府鼓励私人投资购房，逐步进行住宅机制的转换，政府用于住房保障的资金相应减少，逐渐理顺住宅需求机制，实现住宅市场的良性循环。
　　第四是居住总体水平提升阶段：即人均GDP超过10000美元后，恩格尔系数在30%以下，人均住宅面积增长相对停滞，住宅质量的提高成为主要改善内容。在居住面积基本满足要求的情况下，居民对居住质量的要求越来越高，追求居住功能设施齐全、服务高质量及环境舒适的倾向增强，政府这时的政策导向是在实现住房商品化的基础上，促进住宅产业向不断提高建筑质量、增强住宅功能、注重居住环境等总体水平，智能化、社会化方向发展。
　　张平石分析认为，我国的尴尬之处恰恰在于：尽管我国人均收入进入3000美元，但城乡差距、地区差距仍然很大，少数居民确实具备了消费住宅质量的阶段，但相当一部分居民还面临着住房短缺的问题。这就是典型“跨界期”。
　　张平石说：“‘跨界期’的最大特点就是住房还需要国家和地方政策给予扶持，但居民对住房的质量也有了更高的要求，这就需要将确保我国居民的住房权利定位为一个长远的基本国策，惟其如此，才能在减少房地产市场暴利的同时，兼顾社会公平，引导全社会从投资拉动型向消费拉动型转轨。”

　　“发展共性”凸显“借脑外力”

　　记者采访的多位专家学者均认为，我国正在进入房地产政策变化的关键时期，这一情况与世界各国住房政策进入“调整期”、“转型期”的时间几乎完全一致：经济发展到某个阶段，住房面临短缺，国民居住状况恶化和引发一系列社会问题产生。
　　但是，各国政府介入住房问题的认识不同，导致其在制定住房政策的指导思想上产生差异，进而效果不同。
　　我国香港特别行政区政府利用土地政策对住房保障制度给予支持，实现“为民谋利”。常年在香港进行土地问题研究的专家莫庆宇分析说，香港政府对土地实行高度垄断，以保证政府的最终业权。香港实行土地公有制度，政府代行土地所有权，以市场地价向私人开发商批租土地获得的收入向房屋委员会注资，使房屋委员会有能力制订和实施公共住房发展计划，同时以免费和下调地价向房屋委员会和房屋协会供地，使其有能力以低于市场的房价向中低收入家庭提供房屋和夹心层住房。
　　目前，新加坡被国际公认为解决住房问题最成功的国家之一，其“组屋政策”对我国解决住房问题有一定借鉴意义。
　　新加坡国土面积仅699.4平方公里，却居住着448万常住人口，人口密度很大，在1959年建国初期时一度面临严重的“屋荒”。为此，新加坡政府于1964年推出“居者有其屋”的政府“组屋”计划，将发展住宅建设，解决公民的住房问题，实现“居者有其屋”纳入基本国策。在此前提下，新加坡政府制定了《建屋发展法令》、《土地征用法令》等一系列法令和财政、金融、土地等相关配套政策，设立专门法定机构，取得了成效，全国住房自有率超过了90%。目前，新加坡居住在政府组屋的人口约占总人口的85%，其中有90%以上是业主，7%的低收入家庭向政府廉价租房，形成世界上少见的政府解决大部分民众居住问题的独特模式。
　　张平石建议：第一，将住房问题作为一项保民生的基本国策来通盘考虑，尽快制定长远性政策与法律保障。他指出，住房是构建和谐社会最基本的民生问题，“安居乐业”的中华居住文化理念应重新受到重视。对全体社会成员来说，住房属于生活必需品，即使是最低收入的家庭也应有房住。因此，在制定住房政策时应从保障基本人权、维护社会公平、实现社会和谐稳定的角度出发，首先要考虑住房的社会特征和福利属性对保障民生、促进社会和谐稳定的作用，然后再考虑如何发挥其经济特征和商品属性对发展经济的促进作用，使二者相辅相成、互为促进、良性循环。
　　第二，建议在住房问题上政府调控与市场调节并重，应以政府为主、市场为辅，实行“两条腿走路”的双轨制。市场化住房的功能侧重于满足高收入人群需要，而政府应承担起60%以上中低收入国民的基本住房保障，确保住宅用地的低价供应，从根本上抑制高房价产生。在公共性住房和商品房供应体系同时有效存在的前提下，综合运用土地、金融、财政等各项政策措施，推动住房市场良性发展。