上海新房成交量连创新高

3月17日，行人从上海市江苏路旁一正在建设中的住宅商品房前经过。 　　易居中国3月16日的最新统计数据显示，3月第二周(3月9日至3月15日)，上海市共成交商品住宅32.38万平方米，环比大幅上升38.3%，这是上海楼市自2007年底受宏观调控下滑以来的近70周新高。新华社记者:陈飞 摄

　　早春三月，经历了持续寒冬的中国房地产市场，呈现出丝丝缕缕的复苏气息，全国各大城市住宅成交量明显反弹。与此同时，一些城市的房价开始触底弹升。
　　楼市真的“春暖花开”了？

　　楼市迎来“春暖花开”？

　　素有“楼市风向标”之称的2009“上海之春”房展会日前落幕。为期4天的展会吸引参观者近13万人次，创下了历年新高；现场成交总额为1.2亿元，创造了历史新低。
　　尽管“看热闹的多、出手的少”，房展会还是给上海楼市带来了真真切切的春日气息。市场机构佑威·楼市通提供的数据显示：房展会带动上海市商品房成交量节节攀升，3月13日至15日，全市商品住宅成交分别达到4万、5.1万、6.74万平方米，创下2008年以来单日成交最高水平，当周也成为近一年来上海楼市成交最高的一周。
　　上海楼市不过是当下全国楼市的一个缩影。春节后，全国楼市普遍出现了成交大幅反弹的“小阳春”行情。在中国指数研究院重点监测的30个城市中，有24个城市2月住宅成交面积环比上升，有10个城市环比增幅超过50%。如上海2月份商品住宅成交面积为78.76万平方米，比1月增加61%；先于全国调整的深圳，2月份新房成交面积为48.84万平方米，环比上升了24.5%，比去年同期更是剧增580%。
　　“春意盎然”同样出现在二手房市场。南京网上房地产统计显示，2月份二手房成交量达4721套，比1月份高出近四成，也创下了2007年6月以来二手房单月成交最高水平。
　　成交的瞬时回暖令楼市悄然生变。嗅觉灵敏的开发商们对促销的态度和楼盘定价，已经发生了耐人寻味的变化。自“拐点论”之后一言一行便备受业界关注的“带头大哥”万科，2月中旬暂停了几乎所有促销活动。上海的一些楼盘开始祭起两三年前楼市火爆时常见的“少量多批”的推盘模式。根据易居中国的监测数据，3月9日至15日上海推出的18个楼盘中，有12个推出的房源面积在0.64万至1.9万平方米之间，具“少量多批：”推盘特征。易居中国分析师薛建雄分析，在当前，开发商采用“少量多批”的方式一点点推盘，意在“多次开盘、反复提价”。
　　在“上海之春”房展会上，一处名为“中信和平家园”的楼盘罕见地没有给出均价，看房人李姓女士猜测，“房产商肯定是有定价的，不标价就是在观察市场反应。如果楼市回暖，房价肯定会水涨船高。”

　　刚性需求释放，调整尚未充分？

　　“楼市已经回暖了？”正在看房的上海白领叶利颇为疑虑，他被二手房中介告知，“一月份还是买方市场，现在可是卖房人的天下了。”
　　“阳春”行情在给开发商带来信心的同时，也给买房人带来了焦虑。赵孟洁在一家媒体工作，“我从去年就开始看房子，从春天看到冬天，终于等到楼市‘拐点’出现。可是降价的房子，不是距离太远，就是价格依然很贵。促销广告噱头十足，好像真的有好大优惠，跑过去一看，完全不是这么回事！”
　　“不管是时间周期还是价格深度，我认为楼市调整还不够充分。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，目前谈楼市回暖尚言之过早。“春节后楼市成交量的反弹是合理的，但即使如此，2月份上海商品住宅成交量也仅相当于去年的月均水平，依然偏低。”
　　专业人士认为，2月份全国房地产交易量的回升主要是去年下半年以来冻结了半年多的刚性住房需求集中释放所致。中国房地产指数研究院副院长陈晟向记者表示，从2月份上海楼市的成交结构看，配套商品房成交占了三成，单价在1万元以下的商品房占66.7%，单价在7000元以下的商品房占44.7%。“这表明，当前市场的主流需求还是自住需求，而自住需求在任何时候都存在。”
　　记者从房产中介了解到，近一个月以来，婚房的交易出现井喷情况，一些刚性需求开始择机入市。在“上海之春”房展会现场，多家开发商也在刚性需求上做文章，瞄准工作不久、准备结婚的新人，力推“中小户型、低总价、近轨道交通”的楼盘。
　　但这一切尚未令楼市的供需结构发生逆转，巨大的商品房库存量依然存在。戴德梁行最新报告显示，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米，消化这些库存平均需要9个月时间。而根据国家统计局的数据，截至去年底，全国商品房空置面积达到1.64亿平方米，同比增长21.8%。

　　[业界人语]持续回升仍待经济复苏

　　知名专业房地产代理公司上海新联康的“掌门人”周小丽在上海从业已有十多年。她表示，现在楼市销量确实在回升，但她担心，这种回升能否持续？
　　她的担心在业内很具有代表性。广东省房地产行业协会会长蔡穗声也认为，全国房地产市场已经进入周期性调整，这一轮周期性调整与中国宏观经济调整、世界金融危机同步，其结束有赖于宏观经济复苏。
　　在此大背景下，蔡穗声认为，房地产政策取向的着眼点与归结点应是刺激市场消费，维持开发投资规模。刺激消费与维持投资规模是相辅相成、互为条件的。在刺激消费层面，它既是维持开发投资规模的必备条件，又是扩大内需的重要构成。
　　而中原地产研究中心研究总监陶琦则认为，高房价导致高存量，降价是市场博弈的必然结果，“在目前价格偏高、存量较大的城市，开发商应该多考虑降价手段，以实现销售。”
　　中国房地产指数研究院在2009“上海之春”房展会期间对购房者所做调查显示，以往考虑较多的楼盘景观、学区等附加值，已经被价格优势所替代。“在同等类型的楼盘中，价格是否足够低，已经成为购房者选择开发商品牌的唯一标识。”中国房地产指数研究院副院长陈晟说。

　　网言网语

　　●网友121.42.144.*：最近，住房和城乡建设部公布了住房成交数据：前两个月，全国住房成交量同比增长6.1%。他们得出结论，住房成交量有所回升。好一个掩耳盗铃的把戏！前两个月住房成交量是怎么增的？业内人士都心知肚明。继1月新增贷款1.6万亿之后，2月新增贷款再超1万亿元，达到1.07万亿元。前两月新增贷款规模已达2.69万亿元，同比多增1.64万亿元，完成了今年计划“新增贷款5万亿”的一半还多。贷款的大幅增加及房贷政策的放宽，为开发商搞假按揭提供了天然的良机。在存量住房压身，新楼盘不断上市，压力重重，资金链随时崩裂的情况下，开发商乘机通过假按揭，套现撤离，而把包袱甩给银行。这种所谓成交量回升的把戏，开发商们早已玩得滚瓜烂熟了。警惕啊！

　　●网友这座山那条河：要提高对全国楼市回暖论调的警惕，经济房廉租房马上大量上市，回光返照！

　　●网友钱捆入袖：朋友在一工地上承包点小工程，昨晚喝酒时跟我说开发商又找他借“长得顺眼点的农民工”去销售部捧捧场，哈哈。

　　●网友楼市价格：稳定楼市是稳定楼市价格还是成交量？楼市价格在过去的三年中成倍增加，难道现在不该降下来？如果不是稳定楼市价格，那么就是稳定楼市成交量？这么高的价格怎么能扩大楼市成交量？扩大内需，是为了安居乐业。这么高的房价怎么能让老百姓安居？房地产走过了一段不正常的发展，现在要回归的时候。前一段房价调控不是很成功的情况下，怎么能够现在谈稳定楼市？是稳定什么呢？我不懂。

　　●网友218.21.211.*：要促进楼市回暖，说白了就是让老百姓买房。那在什么条件下大家才会真正争着去买房呢？我觉得第一：房价确实得降到一定程度。让老百姓看到真正的实惠，觉得时机已成熟了，让人有一种机不可失的感觉。第二：让老百姓手里真正有这笔钱，贷得了款，并且不费力就可还贷。第三：让老百姓不仅买得起房，还要住得起房，(适当减免一些物业杂费)。当然，开发商也要维持自己的利益，这就须要政府出面和开发商进行协调了。

　　●网友222.185.124.*：从我个人的角度来看，房子这东西实在不应该成为炒作的对象。因为中国房产的产权是非常有限的——土地的使用年限是有限的，房产权并不包括土地的所有权。不值得炒作的另一个原因是：房子的价格在使用，中国房子的价格和租金是不成比例的，并且房子后面还可能遭遇政府一些不确定却随时可能出台的税收政策。炒房子等于买套套自己。奉劝有房子的人没必要去关心房子的价格走势，积点德让想买房住的人有个宽松合理的买房市场环境。