房价真的要跌了么?最近一周，我们看到，跌已经不是新闻了。杭州、无锡、上海等地的房地产市场掀起了一轮的促销潮，杭州部分楼市降价30%，而无锡、上海楼市也在打折促销。4月上旬，北京的二手房价格下跌了3.8%，三四线的部分楼盘直降了30万。2014年房价看跌的势头似乎是愈演愈烈，那么，市场上对房价未来的走势又有如何的判断?央视财经频道主持人沈竹和特约评论员国家发改委经济体制改革研究所产业室主任史炜、著名财经评论员张鸿共同评论。

　　长期高烧的中国楼市终于开始冷静，各地楼市降价动作逐渐增多。降价，意味着中国楼市正进入差异化竞争关键期，我们现在究竟还能不能买房?

　　史炜：城乡结合部地带在下降　而中心区地带没有出现大幅度的下降

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　我想纠正一下，房地产是不是下跌的概念，房地产今天更多的是一个回归到正常市场运行的轨迹的这么个变化，这是我想说明的。另外一点，就是说我们看房地产要看结构，就房价的下调一定要看结构。比如说这些下降的城市是在什么区位下降，比如说去年全国70个城市，下降最显著的说是温州。那么大家都以为房价的下降是温州的房地产破灭了，不是。温州的房价当年的上涨是以温州的经济形态相关的。温州是一个投资聚集的地方，当年的温州的外向型经济，所以大量的热钱、大量的企业都进入到温州。我前几年去调研的时候，最高的时候在温州市里，一个商户的房子，或者一个企业用房，每亩的地价是多少?六百万到七百万，那么远远地超过了当时温州的出口经济所能承载的这个土地的成本。那么这两年由于整个出口结构的变化，温州很多的企业开始外迁，迁到安徽，迁到江西。当流动性的人口和企业迁出的时候，一个没有流动性很强的城市，他的土地价格，他的房价一定是下降的。

　　今天我们要看各个地方房价下调的时候，我们不能简单地看价格，一定看他是什么样的原因。像现在很多地方，出现房价下调跟他的经济形势的变化，包括产业投资，包括国家这种投资拉动的经济，从去年三中全会以后，现在在不断地弱化，然后我们的产能过剩，应该最严重的产能过剩正在不断的盘活存量，在缓解。在这样过程中，依赖于房地产来拯救其他行业的压力在逐渐地降低。也就是说，这个时候房地产本身在支撑整体经济运行的责任，或者他的这个份量在递减，所以现在整个的房地产涨势逐步地趋缓，那么在局部出现结构型下降，特别是城乡结合部地带，而不是中心区地带。所以我们看中心城市并没有出现大幅度的下降，所以我们解读一定要站在一个结构性的、区域性的，从产业的角度去解读，而不是简简单单的买卖房子的。

　　张鸿：目前房价上涨乏力　银行已经在收紧信贷防范风险

　　(《央视财经评论》评论员)

　　我们基本上可以判断分化开始了，这个分化包括不同城市，城市的不同区域，不同开发商。比如说有直降30万的那种，那可能你不知道哪个开发商的一个别墅项目，一个高建项目，在哪个三四线城市是这样。但是我们很难统一地说，现在已经出现了一个直接向下的拐点，我们只能严格地说，它叫上涨乏力。为什么?无论是一季度的整个的房地产投资。包括史老师说了，这个政府是不是在房地产领域，我们还希望依靠房地产的投资来拉动我们的经济?现在看来这个意愿不是特别强。

　　这个不一样，因为它有经济的模式，包括杭州其实和温州有点儿像，这是第一。第二，杭州按照他们发改委的说法是，他们的可售房源处于历史高位。就是说白了就是房子多。房子多，那可能就会出现这样的下降。而且杭州过去这些年涨幅确实很高，它虽然不叫一线城市，但是我们可以把他叫做准一线城市。杭州的房价，甚至很多地方要远高于北京的房价。

　　从去年下半年，各个银行已经开始，尤其是中小银行，他为了避免房地产可能出现的这样一些危险，金融的风险，防范这样的风险，所以开始收紧。我们看到一个机构的调查报告，说它监测的35个重点城市里，有25个城市出现了个人房贷停贷的现象，占比超过了70%。停贷银行当然是中小银行为主了，然后有一些虽然没有明确，不好意思说我停贷了，但是你来贷款的话，我会告诉你说，这个可能要等时间长一点儿。还有一个，就是对开发商现在贷款的审批，也是越来越严了。所以开发商，我们看到，今年一到三月份房地产开发企业到位资金，同比只增长了6.6%，增速比去年回落多少?回落20.3%。

　　史炜：房地产的价格上涨　一定要看它的流动性

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　杭州的房子怎么涨上来的?不是杭州的本地需求。我认为房地产的价格上涨，一定看它的流动性，就是常住流动人口占本地户籍人口的比例。那么杭州的房子，大部分是温州的、台州、宁波、上海的人拉动的，那么无锡也好，是包括苏州，整个长三角区域，它大量的其实都是这种类型的投资。而现在整个的投资，这跟我们国家的外贸出口是有关系的，我们外贸出口的结构在发生很大的变化。传统的沿海的这种结构成本，已经很难以承担我们现在这种出口形态，所以大量的粗放型的、劳动密集型的出口企业在向内迁。比如像安徽、江西，甚至有些像中部地区，或湖北、湖南去迁，河北、河南，所以在这个迁移的过程当中，它的产业性流动人口急剧下降。

　　整个沿海地区都存在这种共性，现在没有共性的只有几个城市，上海少一些，因为上海的产业本地比较高，大工业。北京没有，另外还有一个没有，就跟这个根本不相边的，天津。天津本来就没有大的流动人口的产业区进去，所以京津冀一体化以后，他现在希望拉动这个。所以我们看房地产的时候，一定要从产业的角度去看，就产业的流动性跟常住人口的流动性是一致的，而不是简简单单。需求很重要，但是需求我们更多的针对是普通老百姓，但是普通老百姓事实上是拉动不了房地产价格的。

　　张鸿：面粉一直都是够的 没有变成面包是把它囤起来了

　　(《央视财经评论》评论员)

　　面粉一直都是够的。之所以没有变成商品房，没有变成面包，是因为很多人把它囤起来了，变成了各个开发区什么的。现在问题是，比如说地方政府有没有那样强烈的意愿说，我把这个地全都供出去。

　　我先纠正一下，神话结束了还不一定。我为什么会对地方政府大面积的把土地变成，就是把面粉变成面包的这个事，我不是特别乐观。因为今年上半年，一季度土地能够保持土地财政40%的增长靠的是什么?靠的就是我控制着这个节奏，我要大面积的一下把我能卖的土地全卖了的话，那就不可能稳定的增长，这是第一。

　　第二，我还有存量，就除了增量，我的钱会少，这不影响我干很多事情，除了政绩，我还要干很多事情。因为我的土地出让金里，要有10%盖保障性住房，10%弄水利，10%弄教育什么的，那也是堂而皇之的理由。然后接下来那些存量怎么办?我看一个研究机构的数据说，他对23个省市做了一个调查，大概地方性债务里最少有20%是靠土地来抵押的，最高的省份是达到85%。我想说明的是，他也不敢让土地或者房价下来。这就是为什么我们今天可以看到杭州市的发改委说，说土地溢价在下降，主城区的地价的平均溢价率只有9.3%，但是我们一看9.3%的溢价已经不少了。9.3%比去年百分之二十九点的溢价，那已经少了很多。所以今年他说，我们要对房地产市场的风险积累防范，出现重大市场谣言的时候，第一时间要澄清，要稳定市场的预期。所以我对地方政府和我们希望房价不要那么大幅度上涨，地价不要大幅度上涨的这样一个预期，我觉得不是特别乐观。

　　史炜：如果你现在不是特别需要买房子　我建议当前不要买房

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　因为去年地方财政收入当中，卖地收入占了50%多，那么现在在财税体制大的，包括其他投资体制没有发生大的变化的时候，这个现象很难解决。特别在中西部地区，中部地区，我最近去调研，非常难解决。但是有一个问题出现了，地方政府像你刚才说今年的卖地还在增加，他卖完地干什么?现在的钱是压在银行身上，所以今年我在银行系统讲课，包括我跟银行调研的时候，大量银行在收紧，他还不仅仅是给老百姓的贷款在缩，老百姓这一块儿对银行不是最大的压力，加一块儿没有多少。更重要的就是由于政府的项目，甚至地方政府的干预，所形成的银行的类似土地财政，土地的这些贷款，银行在想办法收缩。所以我们今天在看房价的时候，如果我们仅仅从简单的房价，或者简单的土地的储备量，我们是找不到答案的。我们一定就说这种投资的还有多大的规模，我们投资有多大规模。

　　如果我们看一下我们的GDP的构成的话，我们就会发现，我们的GDP当中出口，就进出口，我们的外贸依存度达到最高的时候，达到50%多，我们的出口依赖度达到30%多。也就是如果今天我们撇开我们的国际贸易，我们国内的内需不到50%。那么我们这么大的生产能力，不到50%的内需，我们怎么能让中国的经济继续维系下去，那么维系经济就需要工厂能够开工，我们要不断生产出的设备卖得出来，然后我们能够保证就业能够有效地进行，那没办法，我没有别的需求，我就盖城市。我只要盖城市，我的砖瓦、灰沙石、钢铁什么都，基础道路、电力我都救活了。这是中国今天经济的一个，比较难解决的一个大的问题。所以房地产在这个过程当中，他是一个很大的平台。所以我们要想解决房地产价格的变化的时候，我们一定要知道中国经济的运行是怎么个现状。

　　地方政府需要，比如说现在新地产。其实现在我们谈地产的时候，大家的目光仅仅集中在，我们的住宅地产上，包括它的价格的变化。其实新地产，现在商业地产、养老地产、医疗地产、旅游地产、文化地产各种各样的地产都有。但是地方政府，我去调研的时候，他不知道怎么搞一个文化产业园。我曾经去一个城市，遍地号称都是中国的传统符号，但是那城市的市长、书记不知道符号在哪儿?那么我们就想象，有资源谁去把这些资源开发出来。当然这里面跟我们政府、媒体的导向有关系。就我们现在把所有的导向都倾斜在这个住宅上，所以大家以为房地产就是一个住宅的问题。中国的房地产肯定还有很多年的发展，那么发展一定不是今天我们所理解的房价涨不涨的问题，住宅涨不涨的问题，而是房地产性质结构，如何由传统的房地产向新型的功能化的房地产去转化，这样才能把我们的房地产的价格能够变得更加合理化。

　　另外，我建议大家，现在如果你不是特别需要买房子，如果仅仅是为了投资，特别是投机，我建议不要买。

　　史炜：崩盘论毫无依据　房地产产业至少还有十年的发展前景

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　关于崩盘论说了好几年了，第一，崩盘的这个说法没有任何的依据，就是缺少最基本的经济常识，更缺少房地产常识。因为中国的房地产，这些年之所以能够发展起来，一个是中国的投资拉动型的经济，第二，整个中国的经济处在工业化的初中期，当然北京很高。那么工业化在初中，包括工业化中期的时候，所有的国家都经历这么个阶段。经济想要获得有效的投资拉动，包括城镇化和工业化的统一，一定是房地产的发展。那么，发达国家到一定阶段以后，比如到了工业化后期，那么他的房地产趋于平稳。而我们国家到工业化中后期，我们至少还有十年的时间。所以我们国家的房地产产业，不是住宅，房地产产业至少还有十年的发展的前景。不是价格的问题，这是个大的产业。

　　另外，可能会取决于我们国家文化理念的变化，那么发达国家，之所以现在房地产相对比较稳定，是说使用权和占有权是分离，我们国家使用权和占有权是一致的，这是我们国家很传统的一种文化。所以取决于我们未来人的文化理念的变化、引导，所以说根本就不存在房地产崩盘。从现实的操作角度，也不存在，因为支撑房地产的因素是什么?支撑房地产的因素是国家的投资，而国家的投资依赖于的是银行的资本，而银行的资本跟房地产是捆绑在一起，整个产业循环体系，包括制造业、钢铁、水泥、建材等等，它是一个完整的体系。

　　张鸿：中国经济已经被房地产绑架 过于依赖房地产投资

　　(《央视财经评论》评论员)

　　不要一下就消化了，因为一下就消化了的话，你是消化不了的。我觉得吴敬琏老先生他当时的那个表情，大家看到其实是担忧。这个担忧，第一是过于依赖房地产投资的担忧，但是我想还有一个担忧，我们过年来，我们担心的那个时间已经开始迫近了，我们多年来一直担心中国经济被房地产绑架，过于依赖房地产投资。但是今天我们已经被绑架了，那我们就慢慢的来消化这个事情。

　　我一直说，中国的房地产其实是个政策市，就是无论是中央调控政策，还是地方的各种政策，其实这里面是有地方政府的一些驱动在里面的。所以我们要判断，它会不会有一个拐点往下?往下以后，我们有没有子弹，我们有没有能解救人质的办法?我想我们会想出这样一个办法，会用时间或空间能想出这样一些办法，包括中国整个的这样一个国力在，我觉得它应该不至于突然一下像十几年前的香港那样，一下出现那样一个大幅度。

　　史炜：中国的房价已经远远高于我们的承受能力 泡沫是存在的

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　我不建议大家买房的原因是，中国的房价已经确实远远高于我们的承受能力，泡沫是存在的，有些人说泡沫不存在，泡沫一定是存在的，只不过我们国家的泡沫有原因。所以我相信，随着我们今天国家政策的盘活存量，我不同意吴敬琏的说法，吴敬琏的说法是个纯市场理性的说法。实际上中国要解决产能过剩，解决这种过度的城市投资，它一定是盘活存量。对我们来说，盘活存量是一个长期的过程，只有盘活存量，在增量上才能优化。在这个背景下，我相信我们存量盘活的过程，也是房地产逐步回归理性的过程，泡沫能不能挤出去，很难说，但是房地产一定相对的会回归到一个理性的价格。

　　张鸿：现在的心理预期在改变 投资者已经“多翻空”

　　(《央视财经评论》评论员)

　　现在心理预期在改变，这个改变包括很多种因素，一个是金钱，它其实是个金融问题。一个，我看到王石在一个论坛上说，反腐是最大的调控。所以我们必须承认，有一些人从买房变成了卖房，就是我们说投资的话，就叫多翻空。所以我们要判断，第一，钱还会不会那么热?还会不会有那么多钱?金融政策、货币政策，包括财政政策的调整，还有就是我们整个的其他的政策……