上周五出炉的“国五条”细则引发了各界的广泛关注，其中二手房转让所得按照20%征税，更被众多的媒体评论为楼市调控10年以来最犀利的狠招。您如何看待这样一个新政策?一手楼市是否会趁机涨价再度推高房价?调控楼市我们还有更好的方法吗?央视财经频道主持人史小诺和特约评论员中国社会科学院金融研究所研究员尹中立、著名财经评论员张鸿共同评论。
　　20%个税引爆二手房交易，北京，上海等地出现突击抢房，一手房房价是否会借势上涨?投机和改善性需求如何差别对待?
　　二手房个税按差额20%征收，楼市调控不断加码，消息刚刚一出，就在市场上引起了不小的反映。在上海，一些购房者因为担心缴税会增加购房成本，害怕夜长梦多，在新政策出台后的第二天，就赶网房地产交易中心办理过户手续。
　　上海购房者：我12月底的时候来过一次，人大概只有现在的大概六分之一到七分之一样子吧，这次人多了好多。
　　上海购房者：这个排队估计至少要2小时吧，因为我们从早上过来办的话，早上八点都就过来了，一早等到现在了，因为这房子你不买，它一定会涨，据目前这种趋势。
　　在北京，几家地产中介公司的咨询电话络绎不绝。
　　中介公司工作人员：你好，中原，你好，是这样，对，我们中原地产的。
　　赵智慧(北京某中介门店经理)：客户九点多，九点半那会，三四个客户一块来，以前呢，报房一周基本上报个三四套左右，今天一上午，九，十点钟我们就接了两套，而且都拿着房本来委托我们卖房子的。
　　在广州，有地产中介说，新政推出短短两日，感觉买家出手果断了很多。
　　广州二手房买家：二手楼的需求，它毕竟中心区域还是比较大的，目前能赶着签就签完它，不能签的应该会观望一下。
　　楼市新政引关注，一手商品房市场也在发酵，这是江苏南京一个房地产网在春节前组织发起的看房团，按照以往的经验，前期报名的4600多人也就有不到一半人员参加，但在3月2日中午，来了将近3000名市民，一些本来不准备到场的购房人，听到“国五条”细则出台后，临时决定加入看房团。
　　看房者：二手房征收差额(20%)，所以我想近期最好能在江苏省南京市“国五条”具体限购细则出来之前，想把房定下来。
　　杨劲松(全国人大代表)：新的“国五条”细则出台以后，我是这样理解的，应该是四个方面八个字，支持，打击，完善和加强。
　　尹中卿(全国人大代表)：实际“国五条”也是释放一个明确的信号，就是再次重申，中央3年来对于房地产调控的决心和信心，要释放一种预期，要像这种预期稳定，房价更能稳定，我觉得政府重点要转道，就说利用短期的调控措施，来争取时间和空间，我觉得重点是两条，第一个就要寻找治本之策;第二，要建立长效机制。
　　袁寿其(全国人大代表)：将来会发生演变，大部分会变成由买家承担，应该采取一些措施，能够完善政策。
　　余瑞玉(全国人大代表)：比如说我只不过是想改善一下，早买的房子，跟现在的市场价格肯定有差别的，我觉得，税就要退给我。

　　尹中立：新国五条对房地产股票产生巨大冲击

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　要看新的“国五条”对市场的冲击，我们不妨从股票市场中得到一些验证，今天是新政出台之后股票的首个交易日，今天所有的房地产的股票几乎是全线跌停板，房地产类指数差不多也接近跌停板的跌幅，从股市的投资者可以看出来，也就是说，投资者对这种房地产新政的反映情绪是比较激烈的，负面情绪是冲击很大的。为什么看上去比较平淡的新五条，会对房地产市场、对股票市场形成如此大的冲击?有一个很重要的原因是这个时点上，因为以前历次的房地产调控大概都是选择在“两会”之后，都在4，5月份出台，但这次在“两会”召开之前出台，这个时间有很大的不同;另外一个时点不同是，因为正好今年是新旧领导人一个交替的关键阶段，所以对市场应该说传递了一个更加敏感的信号。

　　张鸿：在细则出台前 大家争相出手规避成本

　　(《央视财经评论》评论员)

　　二手房这两天很火爆，这是以往任何调控政策出来以后很难得的让买卖双方都能达成共识的一次，周末我也接到好几个朋友的电话，有买房的，也有准备卖房的，有一个共识就是，赶紧趁地方政府的实施细则还没有出来之前，先过户是最省事的。因为我们说是 “国五条”实施细则，但是它其实是一个框架性的细则，具体的实施还得到各地政府来出台，这当中就出现了一个，这个政策的实施起来的真空期，其实就是信息不确定，不确定怎么办?大家知道不管买还是卖，到底谁承担这不重要，重要的是买卖房的成本要增加。所以在这个政策出来之前，把这个成本先规避掉，这是他们达成的共识。
　　目前，有一个地方没有这个反映，就是广东东莞，东莞电视台前天的新闻就叫“国五条”对东莞楼市影响不大。为什么影响不大?因为它6年前，就是2007年的时候，它就已经是按照差价的20%征所得税，所以它的政策其实已经实施了一段时间，所以被看作这一次政策最厉害的这一招，他们已经消化掉了。

　　尹中立：不要因为政策的变动误伤了刚性需求和改善性需求

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　现在是在等细则出台之前，大家可能赶忙在着急过户，可能交易是非常热闹，但是真正等到这个交易要交税的时候，我估计交易很快会进入一个僵持的状态。因为根据现在市场的一个不成文的规定，增加的交易成本一般所有的税费由买家承担，当买家一下子突然要增加10%，20%的成本时，他可能会退却，就会选择观望。但是作为卖家，他突然之间如果还按以前的价格去执行的话，自己承担这个税收的话，他的收益少了20%，这样双方在感情上可能都难以接受，就要选择一个新的博弈的平衡。
　　应该说新的“国五条”打击的目标就是那些拥有多套住房的人，这种投资也好，投机性需求也好。对于这些朋友来说，我觉得现在应该在这个时点上改变自己的资产结构、资产配置的时候了。这个“国五条”说的非常清楚，要扩大房地产税的试点范围，那么就意味着你现在持有的这个房子如果不交易，或者是空置的话，未来会增加很多成本的支出。比如说这次的所得税征收20%，那未来会不会继续加码?这都是对于拥有多套住房的人，你必须要思量的一个政策的新动向，所以现在是改变你资产配置的一个很关键的节骨眼上。
　　对于改善性需求，比如说我现在拥有一套小房子，现在正在准备把小房子卖掉买大房子，在这个政策变动的过程当中，我估计你的交易成本会提高。当然我们会建议有关部门在实施细则当中要非常小心的呵护改善性需求的这些朋友们，让他们尽量不要因为政策的变动增加他们交易的成本，这一块应该是政策扶持的对象，而不是打击的对象，也不要因为政策的变动误伤了这些刚性需求，改善性需求。

　　张鸿：新国五条短期内对二手房有一定的抑制作用

　　(《央视财经评论》评论员)

　　未来的走势其实我们不太知道，我们只知道短期内对二手房肯定是有一定的抑制作用，但是有一些人其实是不用担心的，因为我们抑制的就是这些炒房客。但是自住性需求，按照1999年的财税的278号文件，已经说得很清楚，因为我们个人所得税其实遵循的是最初的个人所得税法，是1994年的，房产转让收益要交税，然后1999年其实有一个文件叫个人转让自用5年以上的家庭唯一生活用房是免税的，就是它给了5年的期限，如果你是5年以上的，然后又是唯一的家里的住房是免费，这一直到现在都是执行的。
　　现在很多人担心，包括中介也担心，未来各地落实的这个细则会不会严苛到连5年以上也要交税?我觉得如果这样的话，可能就会误伤到那些自住的需求，还有一个，是在这个财税第2010年94号文件，它当时说是出售自住房一年，如果你在一年内改善性住房，重新又买了一个房子，那我原来出售的那个就免税，就是改善性住房。但是，2010年的时候，这个文件把这条取消掉了。所以很多业内人士建议，在地方实施细则出台的时候能够考虑到这一点，就是真的能够不要让这些改善性住房，70多平换成80多平，换成90多平的这些人也因为这个而承担不了这个成本。

　　尹中立：首先要确保所有的人在一个公平的起点上

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　现在所有的买房者或者卖房者都非常关注这个细则出台的时间，还有细则本身的内容。我觉得应该要把这个时间掐的越短越好，要不然就会使得很多监管套利，选择这个监管的真空期，这个制度变革的真空期，然后进行很多各种各样的交易，这样对市场来说是不公平的，所以这个时间应该缩短的越短越好。另外，应该考虑到中国的房地产市场发展的这十多年时间，各种住房的情况千差万别，成本也是差别很大，应该找到一个大家都能接受的一个征税的方案。比如说同一个小区有保障性住房，有回迁房，还有房改房等等，像北京就更加复杂，各种成份的房子如何去征税?这个成本如何去计算?就是说低扣抵价是多少?有很多房子拿来的时候是没有成本的，那么这个征税的税基怎么计算?这都应该做一个系统的考量，首先要确保所有的人在一个公平的起点上。
　　还有需要考虑一个问题是，我们在打击投机、抑制投资的同时，我们应该保护自住性的需求，比如说在增加20%的所得税的基础之上，我们应该如何去保证这些自住的需求?他们在买房的过程当中他们的税费应该得到一定的个人所得税的抵扣，这在国外实际上是一种非常通俗的做法。我们应该在抑制投机投资的同时，应该保护或者是鼓励自住性需求，这样就可以起到一种两手都硬的效果了。此外，比如在德国，在所得税的征收方面是非常苛刻的，也就是通过税收的方式差不多让你不赚钱，也就是你持有时间再长，然后用很高的这种税率使得你的所得就非常少，这也是一种方式。

　　张鸿：这个细则在具体实施上必须做得特别细

　　(《央视财经评论》评论员)

　　这个细则得特别细，第一不能让那些投机、投资的人能够挣太多钱，要抑制它;第二，也不能让那些自住的或者本来就是改善性住房这些人，包括原来房改房的房子，让他吃太大的亏。房改房为什么会便宜?就是因为他当时买房改房的时候，他的工龄被折算里面了，所以本来4000多的房子，他2000多就买了，但是现在工龄怎么折算?这个差价这2000多要征税，征20%的税，这就很麻烦了;还有一个就是，比如说我十几年前买的房子，如果说按十几年前的原价卖，我才不交税，但是这十几年的物价上涨了多少?我如果按原价卖的话，即使你不征税，我都吃亏了，何况你还要征我的税?再有，我们其实原来就有两个方案，一个是个人所得税增值部分征20%，一个是因为你可能不知道你最初的房子买的价是多少，或者你找不着了，按1%，总价的1%收，为什么大家交了这1%呢?就是因为1%后来觉得都少交，交的不是特别多，但现在仍然面临这个问题，就是你不知道你原来买房的价格是多少的时候怎么办?按总价的百分之多少收?
　　当然最终的问题是，其实我们现在是希望能够增加你的买房成本来抑制投机，但是其实我们的房地产调控要综合考虑很多种因素。我们现在已经知道，经过这几年的调控，我们已经知道，炒房客仅仅是导致房价上涨的一个原因，这两年已经不炒了，房价还在继续上涨，所以我们应该知道房价上涨还有其它的原因。

　　聂梅生：要保护自住性需求和一部分改善性的需求

　　(全国工商联房地产商会名誉会长 《央视财经评论》特约评论员)

　　二手房交易当中的税收，应该增加，这是一个方向，从方向来讲，是应该这样，应该增加持有环节的税收，这样可以避免投机炒房。那么具体在落实时候，还要把这个细化，到底是有没有年限，到底有没有大小，有没有第几套，这些我觉得，都应该逐步落实。第二个，在具体的落实过程中，我建议是应该各个城市有区别对待，应该有区别性的这个政策，比如有些城市，它投机炒房是非常高的，那么这种情况之下，可能根据当地的情况，根据房子的换手率决定这个数字，有些地方它本来就是，房地产发展没有那么过热，这时候的二手房交易是非常重要的，它本来就比较健康的情况下，可能因地制宜制定政策更合适一些，这样才能保护也是在“国五条”里面讲过的，保护自住性的需求，保护甚至一部分改善性的需求。

　　贾康：保证低端保障房的有效供给

　　(全国政协委员 《央视财经评论》特约评论员)

　　房地产调控，实际上现在已经形成了一个双轨统筹框架，已经在大力推进。托底的低端保障房的有效供给，要在几年之内，建成3600万套左右的廉租房，公租房为重点的保障房，使社会里低收入阶层和收入夹心层，都可以在不太长的时间段里大体上有住有所居的保障条件，如果这个事情做到位了，那么商品防房价价位的高或低，就没有现在这么大的所谓杀伤力，在这个双轨统筹框架之下，政府尽责的表现，一个是顶层规划，保障轨上要管托底，要管享受到这样政策倾斜条件人的进退，市场轨，政府只要做，一个是管规则，就是公平竞争，另外一个要管收税，在住房交易环节和保有环节上，合理协调的税制调节征收，绕不开我们已经在两地试验的房产税改革，我认为应该通过先行先试，把制度建设往前推，要把治标何智本结合在一起，但从中长期看，要以治本为上的原则，追求可持续的制度框架。

　　张鸿：税不能解决房价的所有问题

　　(《央视财经评论》评论员)

　　德国是10年以上免税的，法国好像是15年，美国是2年以上按照3个税率，一般来说税率是递减的，就是你买的短就想卖掉，你的税率就很高，你住了10年卖掉那税率就很低，甚至免税，所以我觉得这些都是我们需要学习的一些经验，当然要提醒的是，就是利用税收来调控房地产市场，它其实是一个系统的解决方案，就是绝不仅仅是这个税、那个税就能解决房价的所有问题。