我们今天的保障房建设一直有两个疑问：一是我们为什么要建保障房？二是保障房的资金应从哪里来？如果明白了土地的价值是社会创造的，应该以某种方式返还给老百姓，答案就不言而喻了。

　　对土地征税盖保障房

　　在伯克利采访时得知，今年11月份，该市将可能就某种税收措施投票，以获得更多的资金来建设可承担性住房。伯克利市的可承担性住房建设资金，绝大部分来自联邦政府，但是如今在共和党国会和奥巴马政府的妥协下，削减得厉害，已经捉襟见肘。
　　其中一种动议，似乎提高对营业执照税的征收。在伯克利做生意的人，都需要交纳营业执照费以获得经营许可。如果租房，营业执照税是房租的1％。伯克利市租金稳定委员会副主任斯蒂芬·巴顿 （StephenBarton）告诉我说，现在的一个想法，是将营业执照税提高到2％—4％。
　　咋一听起来，这不是在对生意人征税吗？其实不然，斯蒂芬·巴顿说，这其实是对土地的一种变相征税。伯克利是一个住房紧张、房价畸高的地区，住房市场已经不存在多少消费者剩余——如果房东能够再多收10个点的房租，他们早就那么做了。因此，额外的税收只会落到房东的头上。自从伯克利1995年废除了强租金控制以来，该市的房租已经上涨了50％。此举一定程度上能够将上涨的地租收回来。

　　征收的是地租，是社会共同创造的价值

　　但问题是，为穷人建房，为什么偏偏要对土地征税？难道也如在中国一样，土地是政府的聚宝盆？
　　其实不是，斯蒂芬·巴顿向我解释道：我们要征收的，是地租。他说，我们租赁公寓时，所支付的租金其实包含两部分：一部分用于支付大楼的建造、运营和维护（即大楼租金）；另一部分用于支付对该区位的使用（即土地租金）。所以，旧金山湾区房租1200美元／月，而其他美国城市不超过700美元／月，并非因为湾区的房子质量更好、运营成本或者建造成本更高，高出的500美元其实是地租。
　　如果说大楼租金为房东运营、维护大楼之应得，地租来源于社会所共同创造的土地价值。从20世纪50年代中后期开始，硅谷和生物技术企业引领湾区经济迅速腾飞，政府大规模投资建设世界一流大学、高速公路、公共交通甚至公园，再加上湾区风景宜人、文化璀璨，吸引人才荟萃，湾区土地价格因此节节攀升，房价高企。但是，土地是上天之赐予，并不能轻易增加。旧金山市中心方圆50英里之内，四分之三的面积或为水面，或为陡峭山坡。于此之中，人们也设想过自由市场式的解决方案——通过“填湾造地”，可以为湾区增加几百英亩的土地。当然幸好方案最后没能实施，否则，湾区今天将美丽不再。
　　但是，在私有产权下，仅仅凭借对土地这一稀缺资源的占有，地主／房东坐享地租，占有社会所共同创造的土地价值。租户或其他穷人协同将城市变成一个更加美好和更有意思的地方，并在此过程中提升了土地的价值，同时也提高了他们需要支付的租金。
　　对土地征税，就是要将这部分地租（至少部分）征收出来，返还给社会（或者穷人），斯蒂芬·巴顿说。而且，由于地租是一种非生产性收入，所征收的是垄断利润部分，这种税收，是最有效的税收形式了。对地租征税不会影响住房的生产，也不会扭曲市场，反而会鼓励更加高密度的和密集的开发，抑制城市扩张蔓延，降低对土地的空置。

　　重新分配地租，使住房可承受

　　其实早在100多年前，就有一个人已经看到土地价值为社会共同创造，但被个人扼取这一点，并提出了解决办法。
　　这个人叫亨利·乔治。它是旧金山的一位报人和社会活动家，著有《进步与贫困》一书，其影响堪比《汤姆叔叔的小屋》。他较早洞见到，人们共同创造了土地的价值。如果认为人们有权享有其创造的价值，那么广大社区的公众有权利收回他们所创造的土地的价值，而不是让它落入个人的手中。
　　由于美国土地私有，并不能将土地充公，亨利·乔治因此提出了实行“单一税”来将土地增值全部收回的办法。它是对土地（排除地上建筑物）的价值进行征税，税收几乎接近于经济地租 （平均利润和超额利润）。这一征税形式不影响经济效率，而且会有效打击土地投机，降低土地价格，为国家运行提供足够的收入。如果实行有效的话，其他形式的税收都可以免除，所以叫“单一税”。亨利·乔治还带头在美国兴起了一场轰轰烈烈的“单一税”运动。
　　这一运动最后虽然以失败告终，但是却影响深远——孙中山先生的“涨价归公”思想即来源于此；它今天依然影响着像伯克利这样的进步城市（progressivecity）的住房政策。
　　伯克利今天实行的很多可承担性住房政策，都旨在通过重新分配地租，为穷人提供住房保障。如伯克利曾经实行过强租金控制，直接阻止房东获取地租，从而使住房可承担。因为房东所获得的是非生产性收入，而非维护大楼之所必须，租金控制不会影响住房供给的效率。包容性区划和密度奖励是伯克利实行的另一种重新分配地租的形式。尤其在那些公共投资巨大、租金上涨迅速的区位，政府一方面允许开发商将房子盖得更高，以获得更多的地租，同时要求开发商将一定比例的住房拿出来作保障房，这其实是对地租的一种变相征收。
　　而伯克利最近的营业执照税的动议，是对地租的一种直接征收。斯蒂芬·巴顿说，在整个湾区，租户所支付租金大约156亿美元，其中至少四分之一甚至三分之一是地租。对其征税，将为州和地方政府提供更加公平、经济有效的手段，以减轻高地租对低收入租户所造成的影响。所征收的地租，可以以各种形式用于可承担性住房建设，如用于资助非营利组织为穷人建造更多的住房，或者补助那些收入低到不足以支付住房的运营和维修费用的租户，等等。这种税收还能降低投资者对于地租的投机，使住房回归其使用价值的本原。

　　结语

　　回到中国的现实，如果明白了土地的价值是社会共同创造，应该以某种方式返还给老百姓的话，就不会再为“我们为什么要建保障房”，以及“建房的钱该从哪里来”这样的问题再纠结了。
　　在我的采访中，斯蒂芬·巴顿也谈到，中国的土地归政府所有，应该比私有产权下的美国更容易将社会共同创造的土地价值收回。但事实上在目前的中国，一者，“溢价归公”并没有完全做到，土地增值大量流失到了开发商和炒房者的手上；二者，政府收取到的地租，也没有充分返还给老百姓，所以很多人买不起房，甚至租不起房。
　　因此，我们需要对地租进行重新分配，让老百姓住得起房。

　　（作者单位：国家行政学院）