从调控之初的“量跌价涨”到目前的“量价齐跌”,楼市正在发生积极的变化,如脱缰野马一般狂飙的房价也暂时止住了脚步。笔者了解到,目前不少城市部分区域房价出现了一定程度的下跌,但绝非“一片普跌”,楼市仍处于深度博弈之中。一个好的现象是,公众的心理预期已经发生了明显变化。中国指数研究院的调查显示,36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心,同时近六成购房者持有房价下行预期,其中39.2%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。
一边是部分开发商的小幅让利,一边是消费者的持续、深度观望。楼市胶着的态势何时才能打破呢?笔者认为,僵局能否打破将主要取决于两方面的因素:一方面,开发商能否进一步降价、让利,而这与开发商的资金状况息息相关。数据显示,一季度上市房企板块经营活动现金流量净额为-418.58亿元,预计二季度后开发商资金缺口还将放大。更为关键的是,在资本市场融资受阻和销售回款减缓的情况下,目前公司债发行、银行贷款及房地产信托等房企其他融资渠道也已被全面收紧,未来房企将面临更大的来自资金层面的压力,这将成为促其降价促销的直接动力。
另一方面,调控政策的执行力度也决定着僵局能否被打破。与以往历次调控政策相比,此轮房地产新政的速度之快、力度之大、范围之广,前所未有。但历史经验告诉我们,再好的政策若得不到有效落实、执行,到头来也只会是“竹篮打水一场空”。令我们感到欣慰的是,当前多方面信息显示此轮调控绝不会半途而废,中央将继续强化对楼市的调控,并对已出台政策将继续深化实施,从严执行。
在严格执行既有政策的同时,后续的调控政策会否再次发力呢?这也是目前业界内外最为关心和议论最多的一个话题。笔者认为,后续的调控政策会否出台将主要取决于以下因素:
第一,楼市形势。目前诸多调控政策的效果还未显现,现阶段处于对调控效果的“观察期”,出台新的政策会比较谨慎。如果楼市在短暂的“观察期”内发生明显变化,不排除税收等后续调控政策延期出台的可能性;但如果楼市仅仅是延续年初停停涨涨的态势,新的调控措施将很可能继续择机出台。
第二,随着国内外经济再度出现复杂形势,这让房地产调控有了更多的考量,因为中国的房地产业带动着相关数十个上下游行业,可谓是“牵一发而动全身”。根据“房地产业中长期发展动态模型”测算,房地产业对宏观经济增长有显著贡献。2009年,房地产开发投资直接拉动GDP增长1.12%,与上下游产业间接拉动GDP增长3%。因此,中国经济所面临的复杂内外部环境,也为房地产政策走势增加了不确定性。
可以说,楼市调控是一个各方利益博弈的过程,暂且不论后续的调控政策会否出台,仅凭房地产调控政策并未出尽的强烈预期,也将继续对高房价起到一定的威慑作用。笔者认为,目前最为重要的是,贯彻和执行既有的调控政策决不能松动,否则将功亏一篑。而预留一部分政策储备,也可备不时之需。如果在“观察期”内,楼市调控仍未达到预期效果,则不妨投出更多的“弹药”。
年中报道:展望中国经济(之七)