“让居者有其房”，这是一个响亮的口号，也是一个理想的境界。为了实现这样的理想，我们应该遵循什么样的准则来配置住房资源？政府应该在住房市场中发挥什么样的作用？—我们需要经济适用房吗？
　　要判断政府是否应该提供经济适用房，首先需要判别住房的属性，即住房到底是一种私人物品，还是一种公共物品。从理论上来说，我们可以从排他性和竞争性的角度对物品进行明确的区分，不过，现实中任何一件物品都包含公共性和私人性的部分。这种复杂性，使得只有当公共性特别大时，我们才能够将它按照公共物品的逻辑运作。
　　每个人都应该拥有居住权，这是人作为人的基本尊严的体现，这也是罗尔斯意义上的正义论的基本权利。不过，每个人都拥有居住权，并不意味着每个人都需要拥有住房的财产权。如果说每个人都应该拥有居住权属于公共物品的话，那么每个人都拥有住房的财产权则属于私人物品。一旦一个人拥有了住房的财产权，那么它可以通过市场的方式交易和出售，获得使用权、转让权和收益权。
　　从这个意义上来说，政府提供经济适用房显然是为一部分人提供财产权，这已经超越了政府的作用范围。市场上应该有各种不同类型和层次的住房，这应该是市场细分的结果，而不是政府强制运作的结果。如果住房属于私人物品，那么就应该遵循市场逻辑。如果遵循市场逻辑，那么就请将所有住房都按照市场逻辑来配置，不能够使得有一些住房的出售是市场逻辑，而另一些住房的出售是再分配的逻辑。在我们呼吁取消价格双轨制的今天，我们却在住房市场上重新制造价格双轨制度。
　　事实上，政府提供的政策应该具有普遍性，即政府应该向所有纳税人提供同样的物品和服务，而不应该采取一些特殊性的政策。经济适用房就是一种成本由所有纳税人负担，而收益由一部分人获得的政策。
　　一旦政府采用的政策成本和收益不对称，就会出现寻租现象，即一部分利益群体组织成利益集团通过权力寻租的方式来获取特殊利益，让整个社会来承担福利损失。早在30多年前，图洛克就对偷窃、垄断和关税的福利损失进行了分析，这也适合对于经济适用房的逻辑分析。
　　由此可见，住房市场也要尊重广义的辅助性原则。对没有住房住的，需要考虑救济。不能够在竞争性领域搞些再分配，把市场和非市场搅在一起，不利于市场的发育和繁荣。如果政府在繁华地段控制土地出让价，并要求在这些地段建造低价的经济适用房，其结果是特权制或者配给制。如果是特权制，谁买了它，谁就是获得了特权，省了20万元，等于挣了20万元。如果是配给制，就会出现排队制。谁排在前面，谁省20万元，等于挣了20万元，配给制下往往也是特权者近水楼台先得月。
　　在这种特权制或者配给制下，即使政府禁止经济适用房朝着非低收入户流转，也很难朝着其他低收入户内部循环似的流转，反而会造成这些住房以黑户方式流转。因为出手者找到的往往是介于竞争性市场价和经济适用房正式“二手市场”价之间的价格接受者。之所以出让价低于竞争性市场价，是因为这种住房将注定流动性差一些，价格也要差一些。
　　这一分析说明，经济适用房的提供也需要遵循市场原则。即土地的购置应该是市场价，房地产的价格也是市场价。只不过它面积小，地段差，价格才总体便宜罢了。要不然结果就是政策失灵，政府失灵。如果政府想降低房价，那么就请统一市场，遵循需求定律，从供给着手，扩大供给，而不是降低需求；如果政府想降低房价，那么就请完善市场入手，从提高竞争力入手，从加大竞争性着手，而不是直接限定结果。

（作者为中国人民大学公共管理学院博士）