■产权式酒店必须要品牌独立性问题，财务管理规范问题。

    ■所谓产权酒店，实际上就是投资方开发商他有两次收益的机会，而对于买房人来说呢，产权拥有者来说呢有一个物业增值和营业收益分成的机会，当时需要物业的硬件和酒店管理的软件相结合，需要品牌经营，目前还是很多投资者关注追捧的。

    ■目前因为没有国家有关产权酒店的销售和管理模式的法律条文，及相关合同范本所以目前的产权酒店销售上会有一些不并要的麻烦和认知的不同。

    沈竹：财经下午茶，天天有好茶，各位下午好，我是沈竹。今天我们的两位茶友，接着还是张宝全先生，还有蔡鸿岩先生，我们接着聊聊产权酒店的这个事情，昨天我的一个朋友跟我说，他曾经被邀请着去听产权酒店的这么一个推销会，进去之后就把手机，什么所有的通讯设备都关掉，然后马上就给他们放了视频讲故事，然后出门之前就让他们交费，说你们今天交了是入会，如果你们过两天交，看着房价涨了，我们产权酒店的价格也要涨了，你们就会交的更高了，这不拦路抢劫吗？怎么他们这么重视短期的这种收益啊？是不是现在也是产权酒店遇到的一个最大的问题。
    张宝全：我想这可能是显然意料，也是违法的现象，因为对正常的一个产权酒店运营来讲，不应当是这样的，因为产权酒店还是以产权来说话的，它主要是把产权卖给你的时候，能告诉你有什么权利，就是不仅你有物权的权利，同时你还有经营权的权利，还有经营失利的权利。
    沈竹：像这种现象是不是因为大家觉得现在度假已经到了一个发展的一个蓬勃期，觉得大家需要这样的投资方式，所以觉得这个东西一定会火爆，一定会涨价，所以开发商就开始用这样的方式。
    蔡鸿岩：实际上对于中国的百姓来说，确实是存在一个普遍的，包括对个人的投资产品，渠道很窄，产品很少，所以对于房产的投资，现在是老百姓最热衷的一项投资。
    蔡鸿岩：这其中包括了产权，酒店的这种一个投资产品，刚才你说的这种现象，那我们从经验上去判断，这一定是一个骗子，这一定是有很大很大风险的。
     蔡鸿岩：真正如果说真正是有价值的产权酒店一定不会是这种销售方式。
    沈竹：他利用了大家投资的时候脑子一热的这种情况，对地产市场的一种青睐。
    蔡鸿岩：这是一种营销手段，而且我说从经验上判断，它更像传销。
    沈竹：宝全用过这种营销手段吗？
    张宝全：这个还理解不了，因为我觉得这个在早期，分时度假的时候，还有人采取这样的方式，赶紧，你加了会员，你就可以去，买这个会员，给你多少多少天的居住，但是现在卖产权酒店的时候，像这样的应当不存在了。
    蔡鸿岩：没有了。
    沈竹：一定是一手交合同，一手交钱。
    蔡鸿岩：你说的这个现象应该是在五六年前了。
    张宝全：因为你给他展现的是个物业，是我的酒店，然后告诉你，你获得的酒店哪一件间房以后，有什么权利，现在是这样的，不存在什么会员，更不存在说先交几万块钱作为会员，这个可能就是宏彦讲的，可能是一个骗子。
    沈竹：这样一些负面的消息，就让我们降低了对这个产权酒店的这种魅力的吸引。今天宝全也给我们带来了你所在经营过程中，遇到困难不断修正的一种合同的方式。
    张宝全：其实中国产权酒店刚才讲的，就是我们现在在法律上还有很多缺失，中国对产权酒店如何来确定它，如何来运营它，如何来管理它，小业主和管理者之间的这种权利、义务、责任是什么，几乎没有这方面明确的规定。
    张宝全：另外就是说我们产权酒店销售合同依然用的国家标准合同，是住宅的标准合同。
    沈竹：你让你的客户赚到钱了吗？赚到钱比较满意的，给我们讲一讲成功的例子，让我们有一点信心。
    张宝全：我们产权式酒店是从三亚湾红树林酒店开始，其他在以前我还没有。
    沈竹：他们赚到钱了吗？每年的收益能够达到多少？
    蔡鸿岩：还没有运营。
    张宝全：刚开始，还没有运营。
    蔡鸿岩：现在刚开始。
    张宝全：现在刚开建。但是在做这个酒店的时候，就发现了很多问题，最多是什么呢？第一你要保持酒店品牌的独立性，就是隶属面临着不同，不像一个传统酒店，传统酒店一个业主，我们两三个人开个会就解决了。可是当你有5000多家客房，5000多家业主你怎么来跟业主沟通。
    沈竹：对啊。
    张宝全：所以我们的酒店你比方说它有，采取的第一条财务，包括所有酒店的预算，包括审计等等，都是由第三方来跟你完成的，要保证这个酒店的，第三方来替小业主对这个酒店实施运营的监督。
    沈竹：是，我们知道股东不需要太多，因为决策的时候很困难，5000多个业主，你替宝全来想想，这事你觉得可行吗？
    蔡鸿岩：我觉得就是说到根本上，拿你开始举的这个例子来说，我们国家到现在没有一个真正的酒店式公寓这么一个法律意义的一个概念，无论是住建部，还是国家工商局，就是你对这一个产品什么样一个法律的定义，我觉得没有。
    张宝全：就是酒店式公寓跟产权酒店是两个概念。酒店式公寓中国就是说我按照酒店的标准来经营的，但是产权酒店是按照酒店来建立一个酒店，产权可以分销，分销的过程中，你可以获取一定的权益，所以它实际上是酒店。这也是我们市场上混淆和混乱的地方。
    蔡鸿岩：我们说的意义上也就是说，包括这个产权酒店我们现在没有一个法律意义的一个定义，如果要想使它规范，我们从政府角度来说，我们国家必须要，马上要有一个完善的立法。
    沈竹：我现在特别站在投资者的角度去考虑。你比如说如果宝全经营这个他自己的这个酒店，他如果经营的很好，就像希尔顿一样，丽思卡尔顿它已经是品牌了，他经营酒店就可以赚很多前，他干嘛要把产权一次性地销售，然后他销售之后，他又怎么能够，我钱都到手了，我怎么能够包括后续的时候，它还保障自己的收益。
    蔡鸿岩：这在我们上一讲来说这个话题的时候，我已经实际已经说多了，开发商来说，做产权式酒店，它实际有两次收益的机会，因为他是产权拥有者，和使用权的，国外的方式度假，使用权的拥有者不一样。你是产权拥有者，你买了这个房子之后，法律意义上说，这个房子永久的收益是你的。
    沈竹：没错，所以就出现这样的纠纷，产权使用者就开始觉得这经营者不行，对把，所以我们很多人就吵着要换经营者。那如果你遇到这种情况。
    张宝全：你刚才说的是两件事，一个是指产权式酒店投资，一个是指产权式酒店开发，开发获取开发的利润，投资获取投资的利润，这是两个不同的概念。
    沈竹：你在经营哪一部分？你是两个都要吗？
    张宝全：那么产权式酒店，它是获取的产权酒店开发，那么小业主是获取投资，但是这个开发者必须有两个条件，你既要有硬件开发的能力，还要有软件运营的能力。
    张宝全：但是通过很多现在是地产商在做，地产商它没有软件运营的能力，所以实际上是产权不全的，或者说根本就不是一个完整的酒店，我们不同在哪里，就是亚龙湾，就是红树林酒店，从04年开业，到目前为止，一直都是中国之内全世界五星级酒店里面经营毛利润率最高的，到今年还保持这个地位。
    张宝全：大约它毛利润率平均下来达到64%，也就是门市上收一块钱，它的毛利润率是  6毛4，那么这样的一个酒店品牌的运营过程中，也就是说我们从04年一直到今天，当然应当说，我们亚龙湾酒店已经社会投资了，使我们建立了这样的软件和品牌系统，这样我们才敢来做三亚湾红树林酒店。
    沈竹：宝全很骄傲，他觉得他是一个既有软件又有硬件的开发商，既能管酒店经营，又能管房地产的投资开发。
    蔡鸿岩：因为他有亚龙湾红树林酒店，他有一个品牌了，以前你们光知道有万豪，有丽思卡尔顿，有希尔顿，现在我红树林也有品牌了。
    张宝全：光有这两样还不行，还需要有什么，购房者在购买这样的酒店的时候，还需要注意哪些事项，或者什么样的人群适合投资这样的酒店。
    沈竹：我们说到投资者，比如说在投资这样的酒店的时候，什么样的人，比较适合进入这个群体，像宏彦你会选择投资产权式酒店吗？
    蔡鸿岩：如果性价比合适的话，我还是可以考虑？
    沈竹：什么叫性价比合适？
    蔡鸿岩：就是它的售价，我主要是判断它未来得回报期，我收益的一个保障。
    沈竹：你会考虑哪几方面？比如说在三亚这个地方。
    蔡鸿岩：比如说它的房屋的售价，因为我的收益未来是投资回报李，我就要算我前期的投资成本有多高，然后我再算未来的收益，就是未来的租金会是什么价格。
    沈竹：它单凭你的收益，单凭你的房价一定会比普通住宅高很多？那你怎么来估算这个性价比呢？
    蔡鸿岩：它有一个测算。
    张宝全：我们拿一个项目来做比喻，比如说就拿我们三亚湾和平酒店，什么人来买？第一批来的是什么人呢？第一批来的全部是明星，因为他们拍电影，有很多这样的导演明星，就是第一批是他们来定，他们为什么来定三亚湾和平酒店呢？
    沈竹：因为你是做导演的是吗？
    张宝全：他是看中了我们海棠湾的七星级酒店，和亚龙湾的五星级酒店，因为我们这边，你买了我这边三亚湾的房，你可以到我所有红树林酒店去住，而且我们全国有七个层次，对红树林酒店连锁的，但是他们更看中的是亚龙湾和海棠湾的七星级酒店。那么后来再来的是什么呢？就是做金融做投资的。因为他们把这一算，算出来，他发现，如果买单纯的住宅，发现没有买产权酒店好，因为单纯的住宅，因为单纯的住宅，就是他尽管一年可能来住一个月或者是两个月，但是他要交一年的物业管理费或者是
    张宝全：他发现交的这个费用，我都可以在五星级酒店住两个月了，他发现自己没有带来什么好处。
    沈竹：对。
    张宝全：但是他发现买产权式酒店以后，他发现他多了一个好处，就是这个酒店经营过程中获取的利润他有分享的权利，就是分红的权利，所以这是他们从投资来一算，他觉得买产权式酒店。那么现在再来买的什么更多呢？比如在我们项目里边，这个值得大家关注的，这个反而是一类人，就是地产，中国这几个大的地产的这些企业基本上都在我们三亚湾和平酒店买了房。
    沈竹：是企业购房是吗？
    张宝全：有企业和自己购的，或者说我们现在大家可能能看见的，或者能认识的，这些大老呢，这些等等。为什么呢？就是说他们对这个模式的理解就很清楚了，或者说，我们还看得出来，什么人需要这样的东西，另外现在来的人就更多了，就是民众，或者说很多人你看他有一点钱的，他现在需要投资，他钱想往哪里放，那么在城市里比如说一个公寓他也可以买下来，再出租，但他发现他的租价跟房价是倒挂，那么租价是20年都不能收回投
    张宝全：他突然发现产权式酒店，特别是很好的具有旅游度假资源的地方，他发现，这个酒店它不仅能给它带来分时度假，免费分时度假这样一个权益的享受以外，他还能够在这个酒店运营中分享分红和利润的时候，这个分红和利润有可能会在5年或者7年收回投资，但最终还不是这一点，这就是中国不动产的上涨，就是这种增值和保值，比如说像我们亚龙湾和平酒店，我们整个投资阶段和成本是7个亿不到，但现在平均出来，已经35个亿了。就是这一种不动产的增值
    沈竹：宝全要开始说自己的产品了。宏彦，你见过什么样的人群在你周围的朋友购买这些产权酒店，他们是宝全说的这三类人吗，还是？
    蔡鸿岩：这三类人群肯定是偏多的，但我觉得这些人，这个人群是在投资上比较有经验的人群，他们可能是频繁置业。现在最大的问题是民众。
    沈竹：你周围有人买过这个产权酒店吗？
    蔡鸿岩：有。
    沈竹：他们是怎么考虑的？
    蔡鸿岩：去年我身边好多朋友都在海南三亚买了房子。
    沈竹：买的是住宅还是？
    蔡鸿岩：有买住宅的，有买产权式酒店的。而且三亚现在有好多楼盘都打的是产权式酒店的……
    沈竹：说海南的房价就是被产权式酒店的房价托起来，他们是比普通住宅贵很多。
    蔡鸿岩：海南的房价是因为国际旅游岛最近给爆炒起来的。这个产权式酒店跟它倒没有这种直接的价格连带关系，但是产权式酒店，大家就是多了一个噱头，多了一个，卖一个产品多了一个标签，多了一个品牌。
    沈竹：他们现在对自己的收益满意吗？
    蔡鸿岩：收益，刚才张总也说了，其实从收益上来说，住宅跟产权式酒店的收益测算方式是不一样的，住宅你就算你的房子如果出租，你自己去，顶多是委托物业去给你出租，出租出去你就有收益，出租不出去你就在那搁着，它几乎是一个负资产。如果你不转手再卖的话，它可能是一个负资产，因为你每年还得叫运营管理费用，维护费用。
    沈竹：对，这点我们听懂了。
    蔡鸿岩：一年可能就是住一个月，春节一个月的时间，其他时间都是空置的，海南大量的房子都是空置的。
    沈竹：而产权式酒店它的收益？
    蔡鸿岩：产权式酒店，如果要是按照，如果要是现在张总他们卖的产权式酒店的这个供应项目，能够有亚龙湾红树林酒店这么一个出租率和出租价格的话，那我1000%我也买这个房子，但我估计可能不会到亚龙湾这个水平。
    沈竹：你周围的人他的这个收益能够达到每年多少，投资成功的。
    蔡鸿岩：我倒没问过具体的数，因为我知道，我还知道一点，亚龙湾红树林酒店它的客房出租的情况。
    沈竹：投资完心理踏实吗？
    蔡鸿岩：我有另外一个朋友，也在亚龙湾一线海滩上有一个产权式酒店，收益率是非常高的，它的这个我们几个朋友在那买了房子，他们是24900买的，最低的时候，就是那个爱情海，现在因为每天的租金，到冬季进入10月1号之后，基本上房子都能租1600以上，2000多块钱，而且是普通的房间。所以他的收益率还是蛮高的。
    沈竹：哪一年买的？
    蔡鸿岩：张总他们这个酒店的整体投资，我听说是两年三年就收回投资了。
    沈竹：爱情海这个你说朋友的回报，他是哪一年开始投资的？
    蔡鸿岩：他是在前年吧，前年买的，去年，买了之后已经有收益了，而且现在这种，因为这种产品很少，又是亚龙湾一线的海滩地，很多人对房子，基本上，他可能更多的不是用于经营了，他都是自己的公司朋友轮番去住，他就是使用率很高的，以前我记得。
    沈竹：您说的这个属于企业购房？
    蔡鸿岩：不是不是，就是个人购房。但是现在，因为特别是在亚龙湾买房的人。
    张宝全：但是产权式酒店现在企业买房的很多，为什么呢？他企业买了房，产权归他的企业，他把它的免费居住，作为一种福利，分给员工。
    沈竹：员工。
    张宝全：总经理一年五天，副总经理一年四天，部门经理一年三天，员工两天。
    蔡鸿岩：作为企业的一种资产了。
    张宝全：所以说它既符合我们现在的游戏规则，但是又给大家带来了很厚的……
    沈竹：像国外它的比率应该是60%是个人，40%是企业，你算过你的酒店多少企业买，多少是个人投资呢？大概是多少？
    沈竹：那是分时度假的概念，是吧。他们分时度假也是企业参与是吗？
    张宝全：分时度假作为一种福利，比如说企业我就买你100间客房，然后我分给大家，这100间你一年之内，或者是两年你随便去住，他就买这个使用权。
    沈竹：他们是四六开，咱们是几比几，企业和个人。
    张宝全：目前中国的产权酒店，应当说大部分还是个人在买。应当说个人购买的比例大约占到90%多。
    沈竹：那企业的行为还是少数。
    张宝全：这个主要还是，我刚才说了，就是度假的需求，已经成为我们个人或者家庭一种很重要的需求。
    沈竹：你了解宝全说的这个情况吗？企业多不多？
    蔡鸿岩：企业不是很多。但是现在有一部分企业已经有这样的意识，企业要算他对投资现金流的一个情况，在有充裕资金的情况下，比如说国企央企，大的上市公司，这些公司他们不愁资金，对于中小企业来说可能，因为现在房价很贵，三亚的房价现在全国最贵的房价了，大家在投资的时候可能还会比较谨慎。我觉得是，刚才我说的这个是，到底什么人在买这儿的，海南三亚这儿的房产，现在实际说全国有钱的人，都在往那去买房产，因为大家看好的是一个总体区域，国际旅游岛这个政策出来之后，而且我们看。
    沈竹：有一定投资回报的，海南是让我们能够看见的，虽然争议比较大。
    蔡鸿岩：确实还有一个比较特殊的情况，04年开始就一直在关注三亚这个地方，三亚这个地方实际上是相当于从地缘这个角度上我们去看，它相当于是整个北美洲对象的迈阿密海滩，整个欧洲大陆的对象的蓝色海岸线，就是背后这个大陆的人口的基数，GDP的整体的经济发展的规模的水平，使得三亚这个地方，它是唯一背后是大陆，最南边的一个最近的一个热带海滩。这个热带海滩的资源它是绝无仅有的，它可以减少很多去东南亚这些热带海滩的时间。
    沈竹：这讲到海南了，我们跑题了。这到底是怎么样分清产权的关系，在投资者的驾驭上面，比如说投资者在购买的时候，需要注意什么样的合同，契约关系怎么建立，在合同解读的时候，需要注意哪些事项，我们稍事休息，听宝全和宏彦跟我们聊聊具体的一些事项，稍事休息，回来接着聊。
    沈竹：财经下午茶，欢迎回来！跟普通的商品房相比，我们说公摊的面积怎么算，物业费怎么收，然后包括一些费用合同的软件怎么样拟定，这都是我们可能在投资的时候，或者是在看合同的时候，非常挠头的几件事？
    张宝全：你刚才说的问题，就是把产权酒店的毛病给说出来了。刚才所有问题，都是中国在房地产销售里边，关于住宅的这些约定，像酒店的约定是不一样的，但是中国现在没有这套体系，刚才我讲了，一个正常，或者一个好的产权酒店运营，不仅要有酒店的硬件标准，还有管理的软件标准，但是现在最大的缺失是什么？就是没有一套法律体系。
    沈竹：有没有解决的可能？
    张宝全：在这套法律体系要规定，就是产权酒店开发者的权利、义务、责任，投资者的权利、义务、责任，和管理者的权利、义务、责任。但是我们现在所有的产权酒店，都是用的商品房买卖活动，这是国家标准化的，这是卖住宅的。所以你看我们为了。
    沈竹：给大家看一眼，商品房买卖合同，就是产权酒店用的合同还是跟普通商品房一样的。
    张宝全：这是住宅的一个标准合同，在酒店运营里边，有很多的权利跟住宅完全不一样，住宅是你买完你自己用，物业是你花钱买一个物业的服务，产权酒店你是投资人，你买完是叫给经营者，经营者帮你来做运营和投资，那么这个之间的权利和义务、责任包括跟开发商是什么关系。
    沈竹：跟我们举举例子好吗？另外合同的这个实际的条款。
    张宝全：所以你比方说这个合同这么厚，但实际上从文字上来讲，国家标准合同，这才三分之一，我们补充协议，就占了，文字数占了三分之二，密密麻麻的。
    沈竹：补充协议包括什么？包括后续的服务，物业费的问题，公开面积的问题，土地使用年限的问题，都在里面吗？
    张宝全：你看，这个合同补充协议，首先一个告诉你，三亚湾红树林度假酒店，是根据国家五星级酒店标准，及北京红树林国际酒店管理有限公司的红树林品牌标准建造开发的，中国度假目的的酒店，那么你要买，首先要告诉你条件，你必须要委托给红树林这个酒店管理。
    沈竹：在第一个条款，他就把经营者给定了，不仅我开发的，而且你必须要尊重我经营者的地位。
    张宝全：住宅什么概念，住宅买完了之后，你可以自己住，你也可以自己出租，他如果这样怎么叫酒店呢？
    蔡鸿岩：这个条款就是统一经营权的一个约定。
    张宝全：那么你看我们在国家商品房买卖合同里它是没有这一条的，甚至于他完全是物业管理的概念，就是说你可以委托物业来管理，你交钱等等的。
    沈竹：第一个大家要注意，经营者明确不明确，不明确的话，一定要小心了，然后第二点补充的重要的东西。
    张宝全：然后在这个里边，它有很多比如说酒店运营成本的控制，包括业主的权利怎么保障，包括财务系统怎么建设，这个在我们商品房中没有，因为住宅你买完了就自己住了，不存在经营的问题。
    沈竹：物业费的问题在里边有吗？
    张宝全：作为一个酒店，它就不存在物业费了，因为酒店把它酒店运营成本都在里边，已经大大的大于物业费了。
    张宝全：如果我们继续用住宅的物业费的概念来说的话，对产权酒店的运营是很麻烦的事情。
    沈竹：所以必须要免物业费，就不提这个概念了。
    张宝全：是啊，因为物业费，或者运营费都已经搭在成本里边。那么除了成本以外，其他就是利润。所以说你应当完全按照酒店的概念，甚至是财务和法律来看待这个，而不能再用你的住宅的概念来看待。
    沈竹：所以购买成本里边包含了物业费和管理费这两个费用了。
    张宝全：购买的时候，你就买的物业，那么你委托完以后，剩下的就是，你比如说像我们这个，是用酒店管理公司来提供运营费用。如果万一发生亏损的话，酒店来贴补。
    沈竹：其实把话说到关键了，你赚钱的时候，怎么都好说，赔钱的时候，经营管理不好的时候，用什么来限制和保护投资者的权益。
    张宝全：你比如说在我们这个里边规定了，如果酒店要是连续发生三年亏损，这个运营费用的弥补全部由管理公司来弥补的，因为你既来拿我的物业来经营，你就要当这个责任，你不能说光要物业，我来管理，然后不负责任。
    沈竹：那我刚才问你这个问题，物业费是不是含在购买的费用里边。
    张宝全：这个里边就不应该有物业费在里边。
    沈竹：等于忽略了有物业费。
    张宝全：一定要减的，因为酒店国际上有一整套关于酒店成本的构架，所以说一定我们要按照酒店的经营习惯和成本来考虑，而不能用住宅。
    沈竹：合同是商品房的合同，但是其实里边的内容都是酒店的内容。
    张宝全：我们现在国家规定，这个商品房的标准不能改，所以我们在标准合同里加了一点点，改了一点点东西，但是最终是通过补充协议，把所有关于酒店运营的，可以说是非常详细，这我们是专门找了一个大律师，给我们做了一年半。
    沈竹：我们转让的时候，就是这一本合同，这本合同能证明我的产权吗？
    张宝全：是啊。这就是，但是你在买的时候，我就告诉你了，你要自己委托经营合同你必须要签名，临时管理公约必须签。
    沈竹：这是特别的产权酒店设置的合同是吧。
    张宝全：是。
    沈竹：你这个委托经营合同起到什么作用呢？
    张宝全：我是卖给你了，我是开发上我卖给你了，但是是它在经营，那么开发商负什么责任，经营人负什么责任，作为你投资人你要很明白，而且要通过契约的方式，把你的权利义务明确下来。
    沈竹：比如说里边阐述了什么样的，遇到什么样的问题，怎么解决都在里边吗？
    张宝全：是啊，比如说酒店什么时候开业，如果开业不了，酒店管理公司要赔小业主的钱。另外在开业过程中，如果你对这个酒店的运营，因为你的过错，带来什么损失，那你要赔小业主的钱。
    沈竹：什么情况负担什么责任？
    张宝全：当然我小业主委托给你以后，我小业主我不会来干扰你的经营，我也不会自己来享受，我同意接受你的管理原则，这些国家没有法律。
    沈竹：这样产权的房子，它的土地使用年限，是遵照住宅的，还是遵照酒店的。
    张宝全：这是根据土地出让的时候，是酒店就是酒店，比如说酒店是50年，那就是50年，按住宅的话，70年就是70年，这个就要根据土地的使用规定的时间来确认。
    沈竹：面对这些合同，宏彦你如果作为一个投资者，一个消费者的话，你觉得这样一个完美的合同会说服你来投资吗？
    蔡鸿岩：那我要看里边的一些具体的条款。
    沈竹：你会看哪个？
    蔡鸿岩：特别是酒店的委托经营活动，像这里头的一些条款，是不是按照我评估的，首先给我投资来说，第一个原则是风险规避原则，它能不能规避掉我的风险。
    沈竹：你所能考虑到的风险，肯定就是经营不善。
    蔡鸿岩：第一个是我投资回报的风险，这个投资回报的风险它是依托于法律的约定上。
    沈竹：我想很多地方比如说像北京某一个旅游区，就说我每年有多少游客，旅游的市场多么庞大，能够保证这个酒店在这个地方能够每年盈利多少，你是根据什么标准来判断这个市场？
    蔡鸿岩：这个我不会去听，这都是宣传的说辞。我要自己看。
    张宝全：要自己判断，因为所有投资都是有风险的，要自己评判。
    蔡鸿岩：对，我自己要评估，我评估这个投资方，它的背景，它的品牌，它的实力，包括甚至它资金的情况，包括它的以后运营的机构的这些它的整合能力，它的品牌，它跟哪家管理公司签的约，这都是我判断能不能投资的，我不会去看它的宣传页上写的，说我们风景怎么优美，有  什么东西，未来是什么什么东西，我看的更多的是实体的，现在实实在在我能看到的，要看它以前的业绩，看它以前的经营作为，它有没有违法乱纪，有没有恶性的投诉，他一家开发商当中，有没有出现烂尾的情况，资金抽逃的情况。
    沈竹：如果有的话，您是肯定不会选择了。
    蔡鸿岩：那当然了，这是一个风险，我个人的一个评估。
    沈竹：除了这些之外，在合同细节上，还有什么觉得比较重要的。
    蔡鸿岩：我看这个合同条款里边，比如说第二项酒店管理和经营第三章里头，它约定有酒店管理公司，我还没看里头的细节，第七条是品牌和品牌标准，包括第9条银行帐户和业主帐户，这都是在以前我们看到的这个所有的买房的程序当中，所见不到的这样的一个规定。我觉得最起码从这些条款的设计的事项来说细化，可信性强了。
    沈竹：就是每年怎么分成是吧，你比如说酒店赚了多少钱，每间房间赚了多少钱，我们业主不可能随时都盯着，对吧。
    蔡鸿岩：对对。
    沈竹：怎么让我们相信，实际的房间每年的盈利亏损的真是情况。
    张宝全：按照一个酒店的标准来经营管理包括财务，包括什么。
    沈竹：你怎么能够保证投资者能够及时了解到这些信息，并且相信你提供的数据。
    张宝全：管理酒店有它的运行规则的，从国际到国内的，而我们的酒店就是按照这个规则来运营的。三亚湾酒店是一样的，但是有很多人不知道，所以说这个你必须要告诉，我是怎么运营的，财务是怎么管理的，商品房的买卖。
    沈竹：你没有回答我的问题，比如说，我不可能了解我投资的三亚那么远的房子，每一季或者是每一年整个具体的入住率，盈利，你们什么时候打折了，什么时候提价了，我这些东西都不知道的话，你怎么保证我第一时间或者说是最准确了解到这些信息，保证透明。
    张宝全：因为酒店这个网全都是公开的，就像我们亚龙湾和平酒店，你现在都可以翻出来看，看我每天我的收入是多少，我的这个运行费用是多少，我的餐料是多少，我的卧料是多少，你都可以看到这些，酒店每天大概毛利是多少，这个酒店网都是公开的。
    沈竹：像宝全说得那么透明，然后现在合同完善到这个程度，你是不是有动心的这种迹象？
    蔡鸿岩：要是这样的话，真是像他们所掌握的这些，我觉得还是可以考虑的。因为这里头你像他在酒店的经营和管理这个章节上，有关于管理费用的各项明晰，基本管理费，占酒店收入的2%，如果是把经营收入能够完全公开，财务完全公开的话，我觉得这就是可信的。
    沈竹：财务公开又是一个要求，这些都是给你们的难度是非常大的。
    蔡鸿岩：张总说了，他们是公开的，现在按照上市公司的标准，达到一个上市公司的标准。
    沈竹：怎么可能做到那么大的行业约束呢，一个企业它做到行业标准的时候。
    张宝全：这就是中国产权酒店周围环境不好的原因，靠一个商品房买卖合同，来做产权酒店销售和运营，一定会要发生纠纷，而且一定是会有问题的，也就是说，当你把硬件和运营软件管理有了以后，这一套契约，就是法定这种程序，在权利不能被明确好的时候，就是游戏规则不清楚的地方，这个是一定要出问题的。而中国现在最缺的是什么，刚才我讲了，第一并真正的按酒店运营标准的去做，第二也没有很好的酒店软件的运营标准进入，第三个最重要的没有一套酒店的运行管理的模式。
    沈竹：我看宏彦一直在看这个合同。
    蔡鸿岩：我现在看了这些东西，大概有一个最大的一个疑问，就是说，因为你是5000多个房间，我现在最大的疑问，哪个酒店，是你们红树林自己的酒店管理，还是其他酒店管理，这个酒店管理集团，这个公司它能不能保证5000套客房这样一个投资水平，如果说它要三年五年实现不了一个管理的收益，就是说，我从前期的投入到常态的具有盈利的酒店运营的话，我可能对这个现在是最大的疑问。
    沈竹：还是运营能力，归根结底，还是能不能够把5000多间房都运转起来。
    张宝全：三亚湾5000多间客房意味着什么呢，意味着全世界第二大，第一大是米高梅，在拉斯维加斯，所以你就要看什么呢？就一定要看规划了，70万平米一个酒店，这里边有电影界的半岛影厅，有比方说像会议设施，可以4000人同时宴会，包括有迪拜的水上乐园，包括有音乐厅，包括歌剧院，也包括有商业街，为什么？这一些构成一个度假生活方式，这种生活方式它就使很多人的到来，都要入住这个酒店，如果你单纯的光有房间，这个酒店一定要出问题的。
    沈竹：所以宏彦关心的，可能也是很多投资者关系的，这里的软件配备，是否到位，是否能够吸引那么多的人去那保持良性循环。
    张宝全：不是软件，是要看硬件了，它是一个度假目的的酒店，它把自己硬件的配制，以及我们比方说NBA的球场，包括网球，或者说模特最后的决赛都可以到那。
    沈竹：我听了很炫，假如宝全说的这些都达到了，你投资了这个酒店，有没有当老板的感觉。
    蔡鸿岩：业主，不是老板。
    沈竹：还是业主。
    蔡鸿岩：还是业主。
    张宝全：不对，我们坚守的最大的，就是让每一个投资者都是老板，也就是说，不是业主的概念了。
    沈竹：但是我刚才听到你一个词叫小业主，你还把这种。
    张宝全：因为小业主就是股东，我们现在把这个酒店产权制开始变成股权制，把一个传统的一个产权制酒店的房地产的产品，做成一个金融概念。
    沈竹：你希望让大家有老板的感觉。 
    张宝全：应该有，为什么呢？你比方说你的收益，就是我们这个企业，假定来说，第一你免费居住30天，这个30天，这30天你可以到我所有酒店里面去住，第二你可以住总统套房，也可以住标准间，也可以住套间，当然住总统套房消费15天，他一整套，这样网络平台计算的体系随便你翻。
    沈竹：想像一下如果投资了的话，自己会摆在小业主的位置，还是摆在一个老板的位置。
    蔡鸿岩：我想象不到当老板是什么滋味，一个小业主的身份就能当老板。
    张宝全：这是中国人，中国人对酒店的不了解，比如说像万豪酒店，你知道万豪酒店，你知道它的投资人吗，它这个合同把你约定的很清楚，你投资人，你只能管什么，什么你是不能管的，我的运营你是不能管的。所以说这些对中国人对酒店的不熟悉，不了解，或者把一个物业租赁的房把它当成酒店的运营。
    沈竹：你打破了宏彦当老板的这个梦想，本来想投资产权酒店当老板的。
    蔡鸿岩：关键是我们的这个老板的概念，也是大家习惯了，中国人的老板概念，跟张总说的老板概念不一样。
    沈竹：想做主，但是这个权限划规到什么样的权限。
    张宝全：你享受的是股东的权利，只能这么讲，股东就是投资人嘛。
    蔡鸿岩：股东我可以理解。
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