房产中介卷走4000万,重创楼市?
    2007-11-16    作者:徐辉    来源:中国证券报

  日前,深圳媒体报道了深圳龙头地产中介之一、拥有150家左右地铺的中天置业老板携款4000万元潜逃的事件。“中天事件”对深圳地产界产生了强烈震动,使得交易本已严重萎缩的深圳地产业再度遭受重创,有可能使得深圳地产业进入阶段性调整。深圳地产业的调整可能引发整个中国地产业的阶段性反思,但城市化背景下中国地产业长期看好仍不容置疑,而龙头地产公司将非常有希望受惠于地产业的反思,重演逆势扩张的老戏。

“中天事件”重创深圳地产业

  首先,大量通过中天置业进行买卖的业主和购房者受到了很大损失。
  其次,目前置业者对其他地产中介的不信任陡然提升,进而不愿意交“诚意金”给地产中介,使得深圳二手房成交进一步萎缩。有业内人士估计,目前深圳1300余家地铺未来有可能关门一半。
  第三,地产二、三级市场失去联动后,买卖双方进入观望期,深圳楼市存在进入阶段性“恶性循环”的可能:银根紧缩让新房交易萎缩加剧、而二手买卖持续搁浅,房产的“流通性”大打折扣,投资客的入场意愿减弱。
  第四,该事件可能成为房价再度松动的新推力。深圳房价已经出现了10%左右的实际下跌,人们对于深圳房价未来走势出现严重分歧,最看空的中原地产研究人士甚至称,深圳房价可能回到2007年年初的水平,也就是说深圳房价可能回落40%。当然,也有一些好消息传出,据传闻,为了避免市场继续恶化,地产业内人士已经向政府表达了“手下留情”的愿望,深圳年内计划出台的“个税”方案据说已经再度搁置。

或引发中国地产业反思

  尽管笔者长期关注深圳地产行业,也对地产中介的种种恶行深恶痛绝,但没有想到的是,一家排名在深圳前5位的地产中介竟然会这么快就出事——毕竟,地产中介的好日子刚刚过去才3个月。
  从“中天事件”的爆发,我们很容易想到深圳地产业、中国地产业、地产股票,乃至中国股票市场。从各方面的情况来看,今年年底前深圳房价当难以走出调整格局。当然,对于中原地产预测深圳房价下跌40%的说法,笔者则认为过于悲观。一方面,中原地产本身有谨慎的传统,2006年年初地产业调控时,中原地产对深圳房价运行的估计是下跌15%,但实际上2006年深圳房价大涨30%;另一方面,供求关系也决定了深圳房价难以出现太大幅度的调整。最近两年部分人群财富出现大幅攀升,在实际需求的引导下,深圳房价出现20%的下跌就会出现非常强劲的承接。
  与此同时,我们也应当对中国地产业保持审慎。近期地产商频频天价拿地,而且拿地的楼板价频频高于当地房价,已经表明行业内过于乐观的心态。在房价大幅攀升之后,中国地产业很可能在最近一年出现高位盘整的态势。深圳地产市场此次调整,可能异于上海2005年的调整。长期以来,中国楼市此起彼伏的格局,会否在这一次出现阶段性的齐下格局,值得我们深入思考。
  当然,对于中国地产业的长期发展前景,笔者一点也不悲观。伴随着中国人口红利的发放,中国每年1%左右的城市化率,将带来强大的地产需求,这是我们长期看好中国地产业的最根本因素。

有利龙头地产公司逆势扩张

  从某种角度而言,我们甚至欢迎这种调整。因为这种调整将带来地产行业的一次大洗牌,正如以往所发生的大大小小的地产调整,我们看到地产龙头在这种调整的过程中,不断提升自己的行业占有率,这对中国地产业优胜劣汰具有积极意义。
  以某龙头地产公司来分析:该公司目前市值2300亿元左右,其新提出的常年性目标是,发展速度“倍速”于行业。也就是说,行业发展速度是30%,该公司就要达到60%;中长期目标则是要在5到10年内,要达到5%的市场占有率,2006年其占有率在1%左右。
  2007全国商品房销售面积约在7亿平方米,均价约4000元/平方米。也就是说,今年住宅行业的盘子在2.8万亿元左右。该公司2007年的销售收入将在500亿元左右,可见其占比在1.7%,比去年已经出现了很大的跃升。假定5年后该公司市场占有率达到了5%,情况会如何呢?
  基于以往多年状况,我们假定地产行业以20%的速度增长,全国商品房5年后(也就是2012年)的销售额将增长到6.97万亿元,占GDP的比重将继续大幅提升。假定该公司届时达到了目标,占有率上升到5%,则意味其销售收入将达到3500亿元。以两倍市值销售比计,该公司市值将达到7000亿元,该市值将是其目前2300亿元市值的3倍。所以,从以上的演绎来看,地产行业的洗牌反而是龙头地产公司加快发展的好时机。

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