1978年12月，安徽凤阳小岗村的18户农民摁下血手印签“生死契约”，分田到户，拉开了中国农村土地联产承包改革的序幕。今天，更多、更大范围内的中国城郊农民正在通过小产权房的形式，拉开中国农村“自我城市化”的序幕。这样的创新意义，将比当年的联产承包更伟大、更持久也更彻底；其对社会公共福利的增进效果也更直接、更大、更持久和广泛。

小产权房　并不违背《宪法》

　　记者：小产权房在默默生存了10年之后，忽然引起有关部门的关注，建设部近日发出“风险提示”，很多人对它的合法性提出了质疑。但中央党校研究室副主任周天勇却语出惊人，周教授认为，按照我国《宪法》和《土地法》，小产权房是合法的，而拆迁小产权房是违法的。作为研究民生和法律问题的专家，您怎样看这个问题？
　　胡星斗：小产权房只是处在法律的模糊地带，没有违背《宪法》，所以是合法的。即使有什么问题，也可以突破，与时俱进。1978年12月，安徽凤阳小岗村的18户农民摁下血手印签“生死契约”，分田到户，在当时是闯了落后的法律的红灯，但却拉开了中国农村土地联产承包改革的序幕。
　　我国《土地管理法》62条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这说明村民有权出售自己的房屋。但不可出售给“城市居民”和只能出售(转让)给本村村民的规定，在法律逻辑上甚为荒唐。
　　另外，《宪法》和法律规定农民的土地和宅基地归村集体所有，他们当有权决定自己土地尤其是宅基地的用途。当然，政府对于农民转换土地用途可以严格规范，特别是对于耕地应设定严格限制，但不宜限制农民将宅基地和荒地用于向城市居民出售的房地产开发。这样，农民只要在现有的宅基地上进行重新规划，就可以生产出大量的廉价房屋，在给自己带来土地增值收益、实现“自我城市化”的同时，为城市居民提供住房福利。对于这样的制度创新，政府和法律应该及时予以肯定并为之保驾护航；对于反其道而行的各种限制，则应当予以废止或者修订。
　　城市中开发商开发的房子叫商品房，可以上市流通。而农村的农民自己只能在集体分配的宅基地上，自己盖房解决居住问题。而且从法律上讲，农民的在农村盖的房子是不能成为商品房进行随意流通的，至少城镇居民在法律上是不允许购买农村的住宅的。这是什么逻辑？
　　如果说《物权法》对公民的私有财产进行保护，那么公民对自己私有财产的处置权就应该被法律所认可。但是农民自己在农村的房子是不可以随意转让给城里人的，这是不是在一定程度上限制了农民对自己财产的处置权利？
　　周教授实际上是提出了非常值得大家，尤其是政府部门思索的一个课题，那就是现行的部分相关法律已经不适应我们的社会发展了，比如小产权房的问题，实际上也反映出中国长期以来的城乡二元化社会结构在社会经济发展到今天的情况下，需要进行变革。

小产权房　让农民“自我城市化”

　　记者：小产权房之所以出现，源于农村土地供给与城市需求的存在。近期，最受关注的莫过于重庆、成都推出的“股田制”——允许农民以土地经营权入股成立公司，由村镇统一经营。“股田制”给人们探讨小产权房解决之道提供了另一个想像空间。1995年，江苏苏州最早试点基层自发集体建设用地使用权流转； 1997年，浙江湖州试点；2000年，安徽芜湖试点；2005年，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》正式施行。据此文件，广东省内所有农村集体建设用地都可直接进入市场交易，与国有建设用地“同地、同权、同价”。您怎样看待这场在全国很大范围中进行的土地产权改革试验？
　　胡星斗：今天，更多、更大范围内的中国城郊农民正在通过小产权房的形式，拉开中国农村“自我城市化”的序幕。这样的创新意义，将比当年的联产承包更伟大、更持久也更彻底；其对社会公共福利的增进效果也更直接、更大、更持久和广泛。
　　将原农村宅基地的20%用于建立集约型的容积率高的农村社区，将剩下的80%的宅基地指标置换为城市建设用地。这其实是通过整合农民个体经营的土地扩大城市建设用地，让城市、农民以及乡镇政府在置换中均能获益。
　　从这个意义上说，小产权房是一场土地和房屋供应的革命。它打破了政府垄断土地一级市场的格局，从而使地价和房价大幅度回落。它也是农民“自我城市化”的一场革命。以往，政府以很低的价格从农民手中强行收购土地，然后以几十甚至几百倍的高价转让给开发商。如今，农民通过建设小产权房获得数倍、数十倍甚至上百倍于征地的土地增值收益；通过出售、出租这些房屋，获得持续稳定的收入。即使无地可种，政府也不用操心他们的再就业问题。
　　长期以来，中国的现代化仅仅是在城市中孤岛式地发展，以至于外国人感叹：中国的城市像欧洲，农村像非洲。如何改变这一不均衡的状况？措施之一就是学习美国欧洲等发达国家的做法，实行城乡人口双向交流，除了准许农村人员到城市自由择业、居住之外，还允许城市居民到农村买房甚至创业。最终把穷人留在城市，享受廉租房，让富人住在“乡下”，甚至住进别墅。这样，自然会带动在农村兴建条件比较好的幼儿园、中小学、医院等。同时，只要注重耕地保护、环境保护，也能把农村搞得山川秀美，如花园一般。如此，城市的房价降下来了，拥堵缓解了，农村的第二产业、第三产业也可以发展起来，农村也就富裕了。城市人口把城市文明带入乡村，农民不用离开自己的家乡就可以实现城市化和市民化。
　　小产权房可以让国家、城市、农民三方受益，从长远看，对开发商也有益，前景更广阔。
　　小产权房的合法化关系到中国现代化的发展战略，是继续城乡分离的做法还是启动城乡一体化、城乡互动、城乡均衡的发展？是沿用已有的土地征用制度，把土地收益的大部分留给政府，把损失留给农民，还是改革土地制度，允许农村集体土地的流转、使用和建设，在做好规划、管理的基础上，把土地的利益留给农民？
　　我认为，对于小产权房不可一概否定，应当引导其健康发展，适时予以合法化。对于没有经过规划、审批的小产权房，大部分应当补办手续，极少数予以拆除；有的开发商应补缴一定的集体土地出让金，住户则补缴一定的费用；出让金的大部分归村集体所有，由村民民主支配；政府按比例获得出让金中的小部分作为规划管理费用，给住户颁发房产证。以后要通过立法，在保护好耕地、环境的前提下，允许在集体土地上进行商品房建设，鼓励城市居民到农村购房，以此来打破由二元户籍制度、土地制度固化下来的城乡隔离、分治的壁垒。