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中国经济需要平稳的房地产市场,中国房地产市场的发展离不开平稳的中国经济增长,两者紧密联系,相辅相成。在全民齐心团结共同抵御金融危机的背景下,房地产企业应该更多地承担起一部分社会责任来,尽力配合中央政府扩大内需的政策。只有中国经济好了,房地产市场才能得到好的经营环境和健康的消费市场。
中央经济工作会议明确提出要通过加强和改善宏观调控,实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,保证我国房地产市场的稳定健康发展,显示了房地产市场健康发展对中国经济的重要性。而据国家统计局近期公布的数据显示,今年1至11月全国商品房销售面积4.9亿平方米,同比下降18.3%;其中,商品住宅销售面积下降18.8%。1至11月全国商品房销售额19261亿元,同比下降19.8%;其中,商品住宅销售额下降20.6%。但相对于大幅下滑的房地产需求而言,11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%。也就是说在房产需求出现同比大幅下滑的同时,房价仍旧同比上涨。房价高企与需求持续疲软并存,中国房地产市场实际上已陷入“滞胀”的困局。
作为国民经济的支柱之一,房地产市场健康、平稳发展与否,的确对中国经济增长有着至关重要的作用。以2007年为例,我国房地产市场对GDP的直接贡献率达到1.1%,占GDP的8%左右。尤其在当前国际金融危机肆虐导致出口急剧下滑的背景下,中国经济“保八”目标的实现也亟需支柱行业作为经济增长引擎加以支持。为了破解当前中国房地产市场的滞胀困局,无疑首先需要解决房地产市场“胀”的问题,也就是解决高房价问题,这不仅可以从经典西方经济学中得到考证,而且西方发达国家治理滞胀问题也是强有力的事实证明。只有当房价真正合理调整到位,进而激发市场需求,那么中国房地产市场的滞胀局面才能真正解决,房地产业才能成为中国经济增长引擎,使中国经济持续健康平稳增长。
实际上,从此前国家出台的一系列政策来看,激活中国房地产市场的条件基本具备。首先,是国务院对房地产交易环节相关税率的下调政策,降低了购房者的购房成本,包括对二手房交易的优惠,对于新建住房来说也可以起到间接的利好效果;其次,央行大幅度降低利率尤其是长期贷款利率,大大降低了按揭贷款的利息成本;再次,央行、银监会针对银行对购房需求的首付比例和利率优惠的政策,也降低了购房者的成本;最后,这次中央经济工作会议针对房地产市场的表态,这些因素都成了刺激当前中国房地产市场的外部条件。正所谓“万事俱备,只欠东风”,这些外部条件只有在房地产企业合理的价格回调的情况下,才能真正激活房地产这个眼下低迷的市场。也只有这样,才能达到房地产企业、购房者以及中国经济三赢的局面,否则,中国房地产市场滞胀局面不破,损害的不仅只是中国经济,中国整个房地产市场都有崩溃的风险。
谈到降价,可能不少房地产企业会担心购房者“买涨不买跌”,不过应该看到,在当前全球性金融危机的冲击下,国内房地产市场自住需求也就是刚性需求占了绝大部分,这与投资（机）的“买涨不买跌”有着本质的区别。事实上,经过一段时间的价格回调,北京、上海等大城市的楼市近期出现的回暖迹象就是很好的证明。现在中央经济工作会议为房地产市场政策定了调,实际上已经给了楼市一个明确的信息和预期,购房者“买跌”的可能性更大。
另外一个问题是房地产成本。有不少房地产企业认为,目前在售的商品房都是在地价、劳动力价格以及钢铁水泥等建材价格高企的时候建造的,如果降价出售,无疑会亏损。如果用这种静态的眼光来看待这个问题,他们的担心不无道理。但是对一个持续经营体而言,企业投资所考虑的成本应该是机会成本,企业在经营时所考虑的是未来的净现金流。而当前,国内地价在大幅回落,钢铁、水泥等建材价格甚至劳动力成本都在大幅度走低,也就是说房地产企业降价销售的机会成本大为下降。因此,笔者认为,所谓的前期成本太高限制其降价空间的理由是不充分的,除非这个房地产企业是个没有竞争力、不可持续经营的实体,而这样的企业实际上也是应该被淘汰的。
此外,笔者认为,鉴于当前国际金融危机的大环境,国内经济大幅下滑的风险在加剧,在全民齐心团结共同抵御这一场危机的背景下,房地产企业也应该更多地承担起一部分社会责任来,真正尽力配合中央政府扩大内需的政策。说到底,只有中国经济好了,中国房地产市场才能得到一个好的经营环境和健康的消费市场。中国经济需要平稳的房地产市场,中国房地产市场的发展离不开平稳的中国经济增长,两者紧密联系,相辅相成。
在国内房地产企业中,万科最先发出“拐点论”,以至于到后来刮起万科的“降价风”,可大家看到,在这一轮房地产业调整中,万科成了赢家,这也是为什么其董事长公开宣称“感谢国家宏观调控”的缘故。
且不管其中有多少是企业在作秀的成分,但万科的市场份额逆市增长确是事实。我们现在也无须去质疑万科在市场份额增加的同时,销售额却在下降的问题,因为,在当前的严峻形势下,企业考虑的首要问题是生存,而万科的选择证明,它真真切切是个有竞争力的企业。 |