还原房价成本比补差价更重要
    2008-05-30    作者:叶祝颐    来源:证券时报

  继深圳某地产公司对前期购房业主补偿差价以后,武汉开发商也开始给业主补差价了。对此,公众褒贬不一,有人为之叫好,有人直指这是作秀。我们该如何解读开发商补差价这一事件呢?

  客观地讲,开发商向前期业主补偿差价,实际上是一种颇为高明的营销策略。何况,他们未必会因为补差价吃亏。笔者并不敢期待一两家开发商向前期业主补差价引发鲶鱼效应,让其他开发商也这么做。但是不管怎么说,在当前高房价环境下,开发商补差价的做法传递出了开发商回应消费者呼声、引导房价向理性回归的信号,值得关注。
  在笔者看来,对当前的非理性房价,开发商、监管部门与业主自身都有责任。尽管中央此前出台了一系列调控政策,比如调整银行贷款政策,对购买未满五年的住房征收营业税,打击开发商囤积土地,等等,但是有的开发商利欲熏心,采取捂盘惜售,请房托排队、签订虚拟合同等无良手段,制造楼市虚假繁荣局面,宣传房价只涨不跌的神话。
  同时,有的地方政府把房地产当支柱产业来抓,靠高房价制造GDP政绩。明里打平抑房价的招牌,暗里抬高地价、助推房价,甚至力挺房价。由于政府部门监管缺位,导致中央调控政策到地方成了“空调”,楼市畸形发展。
  从经济学角度讲,供求关系决定房价,买房投资存在市场风险。只要双方意思表示真实,开发商与业主完成交易后,就没有义务向业主补偿差价。表面上看,在合同没有约定的情况下,开发商补偿差价有些荒诞,但是正是这种荒诞为非理性的房产市场提供了最好注解。
  更为重要的是,开发商全额补偿差价,某种意义上而言,为房地产暴利作了注解。尽管开发商不承认暴利,地产界与公众舆论对房价拐点说存在争议,但是房产暴利的事实不容轻易否定。在去年福布斯中国富豪榜上,房地产商占据了十大富豪中的6席。前期的“暴利行业揭秘大调查”显示,近4000位网友从26个候选行业中选出2008年的十大暴利行业中,房地产业位居暴利之首。某地开发商更是表示,房价降三成还有15%的利润空间。种种事实表明,房价存在非理性暴利,才有了开发商补偿差价这档事。
  进一步说,补偿差价只是非理性房产市场的一个缩影。要让楼市健康有序发展,房价回归理性,仅靠中央宏观政策调控还不够。而开发商凭良心补偿差价、体恤消费者也是靠不住的。在当前状况下,政府做好廉租房、经济房的文章,理顺市场供求关系,打破“地王神话”,建立合理的房产市场定价机制,还原房价成本,压缩房价暴利空间,让开发商与消费者在法律和市场的框架内公平博弈,尤为重要。

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