自2003年7月国务院首次推出房地产调控，到近日再次推出新一轮房地产调控，在不到10年的时间里，中国已经历了9轮调控，政策密度接近一年一调，但正如人们所看到的那样，调控的效果未如理想，10年内全国各地房价普遍上涨了3-5倍。
　　房地产要不要调控？如何调控？现行调控政策为何不见效果？10年来，社会各界围绕这些问题进行了海量讨论，观点也是千奇百怪，令人眼花缭乱。但是，站在今天这个时点上，进行一次较长时间跨度的分析，仍然是必要的，它能提供单次政策分析完全不同的视角。
　　笔者认为，“10年9调”难以收效的根本原因在于政府对房地产市场的性质出现了根本性的认识偏差。和普通商品市场不同，房地产市场属于资产市场，资产市场有几个重要特征：一是受货币因素驱动明显，二是预期在其中扮演关键角色，三是存在极为强烈的群体效应，群体性博弈为道德风险的发生提供了条件。10年来我们未能充分认识到房地产市场的这些特点，一直在用调控普通商品市场的思路来调控资产市场。
　　股票市场和房地产市场是现代经济最主要的两类资产市场，可以说，我们在房地产调控上的犯错与此前A股市场上错误如出一辙。中国A股市场发展已有20余年，在前期很长一段时间内行政色彩极其浓重，结果就是A股异化成一个政策市场。完善制度，严明法纪，政府不扰乱市场运行，不进行股指调节，这是世界各国对资产市场的基本态度。但恰恰相反，我们在完善制度和严明法纪方面长期严重滞后，而在调控资产价格上着了迷，既忧其涨又忧其跌，既调其涨又调其跌。政府试图平抑市场波动，让股市理性运行，但事与愿违，播下的是龙种收获的是跳蚤，中国股市成为世界上波动最大、最不理性的股市之一。为什么政府的良好愿望不断落空呢？因为股市所具有的资产市场特征，注定任何行政力量与它搏斗都会无功而返，相反只会扰乱市场自身运行机制。
　　行政手段调控资产市场，要想成功必须具备三个前提：政府知道何为合理的资产价格、政府有将其引向合理价格的真实意愿、有可靠的手段实现其意愿。显然，政府调控股市不具备这三个条件。同样，政府以行政之手介入房地产市场，也不具备上述三个前提。
　　首先，政府根本不知道何为合理房价。某段时间内房价上涨较快或下跌较多，政府如何判断这种上涨和下跌是否合理呢？政府无从知道何为合理房价，从9轮调控的基调就可以清晰地看出。除2008年调控是以刺激房价上涨为目标，2012年调控时政府曾宣示要促进“房价合理回归”外，其余几次调控的目标或明确或隐含地定位于“防止房价过快上涨”。显然，这些基调是相互矛盾的。如果说前几轮防止过快上涨的目标没有实现，那么金融危机就是纠正房价的最佳机会，为什么又要对房价下跌表示担心呢？如果说防止过快上涨的目标能实现，为何此前需要“七连调”呢？如果说房价收入比、房价租金比等指标可作判断标准的话，那么2008年推出刺激房价上涨的政策就变得难以理解了。2012年提出促进房价合理回归，但合理的房价是多少呢？谁也无法回答。在2012年最严厉的调控组合拳中，包括限购、地方房价目标制问责等内容，而事实情况是，各地确定的房价目标都是涨幅不低于某一相对百分比或绝对百分比。这种与中央政府“促进房价合理回归”定位明显矛盾的做法，却未见中央政府予以纠正，是中央政府不知道何为合理房价，还是中央政府根本就没有贯彻“促进房价合理回归”的真实意愿呢？
　　从调控手段上看，数轮调控都是以行政政策为主。因为行政手段没有法律强制力（即便是法律手段，在中国社会环境下执法也存在极大的弹性），并且都带有权宜色彩。因为，地方政府天然地具有抵制任何紧缩性行政命令的本能动机，结果必然会形成中央要控制，地方虚与委蛇的局面。从过往看，任何紧缩性经济政策在地方都会打折扣，而任何扩张性政策都会被地方放大，数轮博弈下来，其结果自然是一路不断调控，房价一路上涨。在中国的权力分配格局下，中央政府行政性的调控措施根本得不到有效贯彻，何况在很多时候，调控政策的意图本身就是含糊不清或者说是前后矛盾的。
　　从调控的切入点来看，要么就是抑需求，要么就是促供给，要么是两者并举。和其他普遍商品一样，住房最终价格无非由供给和需求决定，所以这种思路极易为人们所接受，对其进行质疑看上去非常不可思议。但问题的关键恰恰在此。普遍商品的供求看得见摸得着，相对较为容易预测，粮食、衣服、日用品一旦价格出现不合意的上涨，增加供应之后很快就能回到正常。而股票、房地产这种资产，与普通商品存在本质的区别，预测其供给和需求超出了世界上任何聪明的政府官员的能力范围，否则官员们只需坐在家中投资即可成为世界首富。
　　对资产的需求就像魔瓶里的魔鬼一样变幻莫测。当年A股在5000点时，对股票的需求像魔鬼出瓶一样势不可当。亿万民众排山倒海般地争抢估值已达荒唐水平的股票，再多的股票供给一推出瞬间被争抢一空，而1700点时股票估值极其低廉，魔鬼却又像近日北方天空中的灰霾，经北风一吹消失得无影无踪。但是，我们对市场缺乏足够的敬畏，我们总是过度自信，认为自己能预测到供给和需求。因此，我们在认为股票过快上涨时通过制造交易不便（印花税、行政性限制买入等）来抑制需求以及通过增加股票供应来抑制股价，在认为股价跌得过多时，通过增加交易便利（降低印花税、放宽各路资金入市条件等）来刺激需求以及通过行政性暂停IPO来抑制供给。这种思路看上去完美无缺，但实际效果却常令人哭笑不得。例如，提高印花税后股价短暂回调便以更快速度上涨，各种救市措施往往也只能刺激股价“一日游”。具有讽刺意味的是，老练的投资者总选择政策利空时买入，而有提振股价的消息公布时出货。准确判断资产市场上的需求和供给，如同判断魔鬼的行踪一样，是不可能的任务，这是因为预期因素在资产市场运行中扮演了关键角色，任何政策不能实质性改变人们预期，不但收不到任何效果，只会制造负效果。