住房是否是商品？保障房是否是公共住房？这个关于住房属性的二元追问，其重要性正如真理标准大讨论对改革开放、思想解放的意义一样，事关二次房改的方向以及新住房体制构建目标的科学性。
一次房改期间，批评公房低租金行政化分配的旧住房体制从而颂扬住房市场化改革的一个最常见话语往往从“还住房是商品的本来面目”或“承认住房是商品”开始，因而，此后住房似乎披上了完全商品化的外衣，这从很大程度上导致“一次房改”后整个住房体制长期陷入“商保失调”的另一个极端状态，进一步造成房困问题难破解并影响宏观经济平稳较快发展。时至今日，特别是在近期举办的“首届中国保障性住房发展高峰论坛”后，官产学研各界已普遍开始按商品房、保障房的“两板块结构”来理解整个住房物品体系(简称住房体系)的“双轨式”发展机制，这等于冲破了“住房是商品”的偏误性的思想束缚，从而为继续深化房改、建立“商保协调”的新住房体制革新了理念。
然而，仅停留在“住房是商品”具有偏误的理论认识层面，对于科学指导整个新住房体制构建并牢牢把握改革方向尚显不足。理由是：其一，相关的经济学科对商品内涵和根本属性的表述上存在差异，因而理论界和实务界仍需对此加以明晰并取得共识，以透彻地领悟“住房是商品”具有偏误性以及“住房不是商品”同样具有偏误性的深层原因；其二，即使推进到住房“两板块结构”层面从而获得对住房物品属性的整体把握，当前公众仍普遍存在着“保障房是公共产品”或“保障房是公共住房”的偏误认识。因而，需从学理上全面深入地考察住房结构及其属性，为分类推进住房体制改革彻底地扫清思想障碍。
什么是商品？具备什么样条件的物品可称为商品？西方经济学和政治经济学对此的理解上是存在差别的。经典的政治经济学理论将商品界定为“用来交换的劳动产品”或“为交换而生产的劳动产品”，以与那些“供自己消费”或“虽为他人生产但不经过交换的”的劳动产品区分开来，显然，这里的交换是有特定含义的，即以市场为媒介、以获取利润为首要目标和根本目标的自由交换。西方经济学理论则根据物品在消费过程中具有“排他性”和“竞争性”元素的不同组合来划分物品类别，相应地，只有同时具备消费上的竞争性和排他性的物品才是商品或私有性商品，完全不具备竞争性和排他性的物品则属于公共品，部分地具有消费上的竞争性和排他性的物品则被称为混合品。由于在整个住房体系中，供给中高收入群体的住房可以经由市场机制自由交换且具备消费上的竞争性和排他性，因而该类住房是完全的私有性商品房；而供给中低收入群体的保障房并不同时具备消费上的竞争性和排他性，也不能以市场为媒介、以获取利润为首要目标和根本目标而自由交换，故不能称为商品房。
正如前面所阐述的，国内的住房体系由商品房和保障房两大板块构成，商品房是商品这是无可置疑的，那么是否可断言保障房是公共品？深究下去可见，同样不能简单地将保障房认定为公共品，而仍需沿用“分类认识”的方法论逐一剖明保障房旗下各“住房成员”的物品属性，在此基础上获得对保障房这一板块整体属性的科学把握。
认清公租房、经适房等各成员的物品属性，是科学把握与描述保障房板块整体属性的基础。作为住房体系的一大板块，保障房本身又包括几个小板块：公共租赁房(简称公租房)、经适房和限价房等。在其体系内，公租房(或政策性租赁房)因不能通过商业性市场自由交易且不同时具有消费上的排他性和竞争性，所以不属于商品，故可归属为公共住房(publichousing)；至于经适房和限价房，一方面因对其上市交易有一定的限制(如五年后上市交易，收益比例分配也有一些规定)而具有公共品的特征，另一方面，两者又都具有一定的商业性特征，故可统称其为“混合物品”。再推展下去，限价房因在消费的排他性和竞争性特征方面均比较强烈又被称为“限价普通商品住房”，更准确地说其又可归属到“准私有性商品”序列，经适房则可归属到“准公共品”序列。可见，正如不能简单笼统地探讨住房是否商品一样，也不能简单笼统地断言保障房是否是公共品，而需要对其框架内的“成员”分类予以具体研判，反之，同样在方法论上犯错误而难得结论。多年以来，正是由于对住房属性以及保障房属性的理解出现偏差，直接导致住房制度改革方向产生或左或右的偏导，进而引发住房调控政策在诸多层面的效果不尽如人意，并由此饱受公众的质疑。
科学把握与描述保障房板块的整体属性，还需运用经济学、政治学和社会学基本原理透彻理解保障房与公共住房、准公共住房的关系，领会三个学科对相似内容有差异的表述方式。保障房是中国式术语，其称谓的产生有特定的学科背景和国别习惯，与其相对应的国外称谓有新加坡的公共组屋、日本的公营住房和公团住房、英国的市(郡)议会住房和合作住房、美国和瑞典的公共住房等，从保障社会成员最基本的居住权和生存条件来看，这类住房有利于促进居住公平、缩小居住条件差距并维护社会稳定，因而社会学理论称其为保障房，而从这类住房应由公共部门或政府部门主导运营以破解房困的视角来看，政治学理论称其为“公共住房”，但严格地讲，正如前面对国内保障房旗下的公租房、经适房和限价房属性的分析，这类住房整体上的使用属性不同于博物馆、广场等公共建筑，即几乎不具备纯公共性而往往具有消费上的排他性和非竞争性，经典的经济学理论往往称其为“准公共住房”(马先标，2009)。可见，国内的保障房与国外的公共住房并不完全对等，在内涵和外延上称之为“准公共住房”更为贴切。
在上述关于分类解读保障房旗下成员的属性以及分学科明晰保障房、公共住房、准公共住房之间关系的复合式认知模式下，保障房是否是公共品的问题及对其属性的科学描述就有了清晰完整的答案：即我国的保障房基本可称为准公共住房，而不能说国内的保障房是公共住房或具有公共性。
需要指出，在前一次房改的特定氛围下“住房”所指对象往往为“商品房”，因而一些政策文件出现“住房是商品”是可以理解的，在当前新住房体制构建过程中，我们不能脱离具体的历史情境一味地对此给予“事后诸葛亮”式的指责。
概览已经走过的房改之路，一次房改及其后较长一段时期，由于未从“住房两板块”结构和“保障房多板块”结构出发分类追问住房属性、保障房属性，导致改革出现误区和理解偏差：如仅将住房视为商品，从而认为住房体制改革只是经济体制改革的一部分而未将其与社会保障体制改革协同推进；近来，又有仅将保障房视为公共住房从而完全将其纳入到社会保障体制改革框架中的趋向，忽略其中的限价房、经适房改革与经济体制层面改革的对接，这都致使体制改革出现错位和缝隙，不断衍生或恶化种种形式的“商保失调”效应。而住房二元属性的科学追问无疑为继续深化房改并消弭这些负效应提供了总的指导原则：即按“住房两板块”和“保障房多板块”结构分类构建保障房体制和商品房体制，并与社会主义市场经济体制和社会保障体制改革无缝隙对接。
其一，应充分认识到商品房体制的直接功能在于促进商业性住房产业健康发展，间接功能在于促进宏观经济平稳较快发展；分项功能反映在商品房体制改革取向上，应形成适应商业性住房产业化的商品房体制改革直接目标和适应社会主义市场经济体制的商品房体制改革间接目标，两者构成商品房新体制改革目标。
其二，应充分认识到保障房体制的直接功能主要在于促进房困破解，其间接功能在于有利于居住公平，保证社会稳定、政治安定。分项功能反映在保障房体制改革取向上，应形成适应房困破解的保障房体制改革直接目标和适应社会保障体制或政府公共服务体制的保障房体制改革间接目标，两者构成保障房新体制改革目标。
其三，就“保障房板块”而言，公租房、经适房和限价房等性质差异较大，故而其融投资、土地规划等建设中的制度安排应有所区分。而在商品房体制改革中，普通商品房和高级、奢华的商品房其体制改革的细部特征也应有所差别。
在此基础上，统筹“两房”改革目标，建立适应社会主义市场经济体制和社会保障体制的“两房协调”的新住房体制。
