近年来，一些大中城市，尤其是一些大城市和特大城市的房价持续高涨，引起了社会的广泛关注和中央的高度重视。在讨论房价为什么会持续高涨时，一个比较普遍的观点是，土地财政是其中的一个最主要的原因，其逻辑推论是：地方政府通过土地拍卖取得高额的财政收入以用于本地的各项支出，土地价格越高，地方政府取得的土地拍卖收入也越高；而地价越高必然是房价也越高，反过来房价越高也会再促使地价升高，地方政府从自身的利益(增加更多的土地财政收入)出发总是不愿意使房价下跌。因此，要抑制房价持续过快上涨，根本的办法就是要改革现行财政体制，改变地方政府过分依赖土地财政的局面。这个推论当然是有一定道理的，但问题是，改革现行财政体制是一个复杂的系统工程，并非短期内能完成，正所谓远水解不了近渴，对解决中央最近提出的“坚决抑制房价过快上涨”的这个紧迫问题似乎起不到实际的可操作性的作用。

　　●当某城市的房价、地价过快地上涨到这样的地步，即生产和生活成本上升已经严重影响到当地的经济发展和GDP的增长时，土地财政收入的目标就会降到相对更为次要的地位，地方政府要维持高房价的假设就不一定能够成立。

　　并且，从理论上来看，上述推论虽然好像有一定的道理，与现实中一些地方政府的行为也好像相吻合，但是仔细地分析起来，还是存在不少问题。比如，地方政府取得高的土地财政收入是不是就是其最高的或第一的目标？这是令人存疑的问题。笔者认为，相比较而言，GDP增长反而应该是其追求的更为综合的或者说第一的目标。这已经为许多经验研究所证实。如果情况确实是这样，则当某城市的房价从而地价过快地上涨到这样的地步，即生产和生活成本上升已经严重影响到当地的经济发展从而GDP的增长时，土地财政收入的目标就会降到相对更为次要的地位，地方政府要维持高房价的假设就不一定能够成立。另外，从最近几年的实践看，中低收入居民的住房问题等民生工程也引起了中央和一些地方政府的重视，并出台了建设廉租房等相关政策，重庆市政府的做法就比较突出。这些都说明，地方政府通过维持高房价来取得更多的土地财政收入这样一个逻辑推论是存在问题的，起码是有待进一步观察和研究的。高地价和高房价在一定时期里可能也对GDP增长有很大的促进作用，但其可持续性是令人怀疑的。

　　●房价过快上涨这一现象自然是很复杂的，影响因素很多，各地的情况也千差万别，但从经济学角度来看，它离不开供给和需求这两个基本的方面。

　　那么，究竟如何来解释一些大中城市房价过快上涨这一现象呢？我觉得，房价过快上涨这一现象自然是很复杂的，影响因素很多，各地的情况也千差万别，但从经济学角度来看，它离不开供给和需求这两个基本的方面。从供给方面看，自从推行住房商品化政策以来，各地政府和开发商的积极性都充分调动了起来，商品房的建设速度应该说是比较快的，供给也是比较充分的，但存在着一个短板，这就是具有一定的公共产品性质的福利性住房，如经济适用房、廉租房等，其建设速度一直比较慢，供给受到了极大的限制。从需求方面看，同样是从推行住房商品化政策以来，广大居民购房的积极性也充分地调动了起来，加上普遍的投资和投机购房，对商品房的需求非常强劲，只不过对很大一部分中低收入城市居民来说，面对不断上涨的商品房价格，其购买需求虽然很强烈，但难以转化为现实的购买力。这样，综合供给和需求两个方面的情况来考察，一方面由于价格较低的福利性住房供给没有跟上，使得很大一部分中低收入的城市居民的住房需求得不到满足，使总的住房供给产生了结构性的短缺，并引发了众多的社会民生问题；另一方面，由于全社会在一个时期里过分强调了住房的财富增值功能，从而使投资和投机性的购房需求无限膨胀，助推了商品房价格的过快过猛上涨。因此，抑制大中城市房价的过快上涨，也应该从这两个方面入手，一是尽快增加价格比较低的福利性住房的供给，二是抑制投资和投机性的购房需求。这一政策不是简单地为降房价而降房价，因为各地的情况千差万别，而是要在增加福利性住房供给的基础上，切切实实地逐步解决中低收入居民的住房需求问题，从而在总体上逐步控制住商品房价格的上涨速度。
　　为解决住房供给方面的短板问题，最近中央提出了2011年要建设1000万套保障性安居工程住房的计划，力度不可谓不大。但建设资金的筹集仍是一个很大的问题，中央财政会安排一定比例的资金，但主要应该还是地方政府想办法。2010年11月16日，财政部、国家发改委和住建部联合发布了《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，规定各地可将从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金统筹用于发展公共租赁住房。而在这之前的9月末，财政部、国家税务总局也出台公租房免征城镇土地使用税、印花税等多税种的规定。不过，从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金这一点早在2007年就有规定了，而根据国家审计署的审计，有不少城市提取的资金未达到10%这个最低的要求比例，有的甚至把已经提取的部分资金挪作他用。这说明一些地方政府对这个问题的重视程度十分不够，并且相关规定的实际约束力也很有限。为什么会出现这样一种忽视民生的政府行为，是值得认真去研究和反思的。

　　●大中城市的房价高涨并不是“价高者得”的招拍挂制度造成的。该制度在城镇化过程中的作用机制和逻辑链条是：城镇化导致对住房需求增加，引致房价涨；房价涨使土地价值被发现，导致地价涨；地价涨使政府土地财政收入增加，从而有财力用于城镇基础设施的改善。这样一个过程不断地进行，最终就是一个城镇化完成的过程。

　　有一种观点认为，现今普遍实行的“价高者得”的土地招拍挂制度存在着推动房价上涨的机制：地产商通过高价获得土地，势必要通过高价卖房才可以将地价的成本消化掉，并且地价倍增的态势，会连带同一区域的楼价上升。这从短期来看，似乎是存在着这样一种逻辑关系，但从较长一个时期看，由于房地产领域是一个竞争比较充分的行业，没有哪几个房地产商能够完全进行垄断经营，因而其价格最终还是要由当地实际的住房供给和住房有效需求来决定。也就是说，开发商竞标高价拿地也是存在着不能将地价成本消化而发生亏损的风险的，并非越高越好。即使是大的国有房地产企业，它们这几年凭借比较容易获得银行大额贷款的优势和集团公司的支持，在一些大城市频获“地王”称号，使民营房地产企业望地兴叹，但其实这里面存在着国有集团公司或国有控股公司内部的价值转移问题，比如拿了价值连城的地块后公司在资本市场上的价值可以提升等等，而非真的都指望在原地块能收回成本。国有企业的这种拿地行为是否合理不在本文讨论范围，但它说明高地价并不能无条件地推动房价的上涨，如果没有真正的需求，地价很高的成本实际上不一定都能赚回来！
　　针对招拍挂制度“价高者得”可能推动房价不断上涨的不足之处，一些城市试点了非价高者得的“限地价，竞政策性住房面积”的出让方式，即先限定地块的合理最高上限地价，开发商报价达到这个价格后改现场投报配建政策房面积，谁投报政策房面积多，谁就以合理最高上限地价拿地。这种将政策性住房建设的因素纳入招标当中无疑是一大进步，但人们也担心这种多指标的带有不少人为评价指标因素在里头的方式是否会产生新的“寻租”空间和行为。其实，在不否定“价高者得”的核心内容的原有的招拍挂制度框架中加入政策性住房建设等因素也是可行的，并且可以防止人们所担心的“寻租”问题的产生。比如，可以事先设定参与竞标的房地产商的必要门槛，防止品质不好的地产商为了短期利益参与竞价炒作，而不是竞标后再组织考核其是否最佳的中标者。也就是说，在考虑完善招拍挂制度时加入新的因素，包括规定在特定面积的待拍卖地块上应该建设多少面积和容积的政策性住房等等，都应该事先规定下来，在包括这些相同的附加条件的基础上，各家开发企业展开公平、公开的竞价，最后还应该是价高者得，因为在其他条件都同样符合的情况下，价高者得最公平，土地的出让收入也最高，土地价值得到了最大化实现，政府才有财力用于城镇公共设施和公租房的建设。
　　实际上，大中城市的房价高涨并不是“价高者得”的招拍挂制度造成的。该制度在城镇化过程中的作用机制和逻辑链条是：城镇化导致对住房需求增加，引致房价涨；房价涨使土地价值被发现，导致地价涨；地价涨使政府土地财政收入增加，从而有财力用于城镇基础设施的改善。这样一个过程不断地进行，最终就是一个城镇化完成的过程。一些城市在这个过程中探索出了很多宝贵的经验，并在全国许多城市得到应用，其中“经营城市”的理念的提出和实施就是一个典型。虽然这一做法在一些地方也产生了偏差和副作用，也受到了一些批评，但总体上说，其对城镇化的推进是起到了积极的作用的。因为在许多城市，尤其是相对比较落后的城市，在其城市化的起步阶段，都存在着基础设施落后又没有资金加以改造的窘境。而通过“经营城市”这种方式，政府先用比较少量的资金在某个区块启动整理出一些土地拍卖，卖地所得再用于搞该区块的基础设施建设，结果使该区块土地大幅升值，带动其地价上涨，政府再通过卖地获得更多的财政收入，由此形成城市化建设的“良性循环”。

　　●经营城市和招拍挂制度带来的高额土地财政收入，应该是取之于民用之于民，除了征地合理补偿和搞好城市基础设施外，最重要的方面就是还要考虑到城镇中低收入居民住房问题。

　　而在经营城市的“良性循环”中，有一点被各级地方政府忽视了，这就是针对城镇中低收入居民住房问题的解决。也就是说，经营城市和招拍挂制度带来的高额的土地财政收入，应该是取之于民用之于民，并且具体如何使用应该增加透明度和必要的监督，防止乱花钱和腐败的产生。好钢需要用在刀刃上，用之于民除了征地合理补偿和搞好城市基础设施外，最重要的方面就是还要考虑到城镇中低收入居民住房问题，不能完全将其置于商品房市场的调节之中。市场也有失灵的领域，在这些领域政府就要积极地起到调节者的作用。而许多地方政府恰恰在这方面没有很好地尽到自己应尽的职责，从而使经营城市和土地招拍挂制度这些本来不错的思路、措施产生了本来可以避免的副作用。
　　从我国住房制度改革的历史进程来看，适应集中型计划经济向社会主义市场经济体制的转变，我们在改革福利分房制度，实行住房商品化的过程中，在1990年代中期也曾经实行过“国家安居工程”，以解决城镇中低收入者的住房问题，并取得了一定的成效。但是，由于当时普遍采用的建设经济适用房并以成本价出售的方式，其标准在各地往往过于宽松，具体实施又难把握，难以限制高收入者购买、杜绝购买多处经济适用房，造成了一些不好的社会影响，引起了很大的争论。因此，不少城市的积极性下降，不愿意划拨土地，税费、配套费用减免又由于涉及多家部门更加难以到位，致使安居工程住房成本难以控制，价格下不来，处境尴尬。(陈学斌等：《90年代中期住房制度改革回顾》，《百年潮》2010年第7期)这样，国务院1994年在《关于加快城镇住房制度改革的决定》中明确提出的“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”的双轨供应体系设想，后来事实上是变成了只有商品房这一轨的供应体系了，整个住房市场产生了结构性的供求失衡，房价持续上涨也就在情理之中了。

　　●一种观点认为：政府控制土地供给，造成土地供应短缺，必然导致地价上涨，从而使房价上涨；只要政府放开土地供应，土地供给多了，自然地价下跌，房价也会下降。这从根本上来说不符合可持续发展的理念，难以行得通，也不应行得通。

　　对于房价持续上涨这一现象，现在还有一种观点认为：政府控制土地供给，造成土地供应短缺，必然导致地价上涨，从而使房价上涨；只要政府放开土地供应，土地供给多了，自然地价下跌，房价也会下降。显然这是一种比较单向的思维方式，只是考虑了影响地价和房价的一个方面因素，并且也没有考虑到土地在我国属于比较稀缺资源这一特点，因此难免背离现实，实际上不具有可行性。正如前文所言，房价根本上是由供求关系决定的，如果离开了需求这一方，光考虑供给方面，并且同样的土地供给量，由于可以建造不同类型的房子，从而形成不同的住房供给结构，只考虑增加土地供应量，显然难以吻合需求，从而根本解决房价过快上涨的问题。另外，由于城镇土地是稀缺资源，无限量放开供应以后，不仅本来价值应该很高的土地被人为压低了价格，如果开发商不能及时开发，过若干年原有土地的增值收益就留归了他们，这是很不合理的；并且，在城镇土地总量有限的情况下，放开供应能够维持多少年？这从根本上来说不符合可持续发展的理念，难以行得通，也不应行得通。

　　●要根本解决目前部分大中城市房价过快上涨的问题，还是应该回归到经济学的基本原理———供求关系上来考虑，并且不能光从总量上看是否平衡，还要从供求的结构上看是否平衡。

　　综上所述，要根本解决目前部分大中城市房价过快上涨的问题，还是应该回归到经济学的基本原理———供求关系上来考虑，并且不能光从总量上看是否平衡，还要从供求的结构上看是否平衡。在供应跟不上从而导致价格过快上涨的情况下，合理地减少需求就是一种有效的办法。目前一些大城市采取的征收房产税试点和限购措施，就是属于这一类，相信能产生明显的效果。同时，政府还要下决心通过各种途径，尤其是从土地财政收入这一块中，拿出很大的比例来增加保障性住房的供给，以解决结构性的住房短缺问题，并将其纳入到地方政府官员政绩的考核之中。这样双管齐下，才能真正达到抑制房价过快上涨的目的。