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2010-08-23 作者：宏观经济分析师 刘涛 来源：东方早报
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8月21日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会并讲话，再次强调各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为。
而就在同一天，北京华远集团总裁任志强也在公开场合呼吁开发商们切勿心存侥幸，并再次称，不如趁早“从了”。他认为下半年的调控不会放松，只有认清形势，以降价换取销售方为上策。
任志强何许人也？经常关注中国房地产市场的人想来不会陌生。作为开发商中的强硬派，他素有“任大炮”之称，在房产新政出台前后曾发表过诸如“中国房价没有泡沫”、“房价下降对谁都没有好处”、“低收入者活该无房”等惊世骇俗的言论。因此，闻知任志强此次竟然规劝同行赶紧降价，怎不教人怀疑双耳是否出现幻听。
不过，若从政府、公众和开发商博弈这一政策可信度的视角来看，任志强态度180度大转弯倒也未必没有几分根据。
回顾近五个月来房产新政的跌宕起伏，我们大致可将其划分为三个阶段：
第一阶段：3月到4月。随着高房价成为今年“两会”全社会瞩目的民生焦点，上至中央政府，下至各省市，以新“国四条”和新“国十条”为代表，相继出台了一连串政策组合拳，宣告新一轮房价调控的到来。
第二阶段：5月到7月。以是否开征房产税之争和部分城市三套房贷出现松动为标志，新政进入了深水区，政府和开发商的博弈暂时陷入胶着状态。
一方面，在全球经济危机“二次探底”的重重顾虑下，为防止中国经济收缩过快，政府试图保持谨慎，同时评估前期政策效果也需要时间，但这不可避免地导致了政策断层的出现。一时间，似乎给人以政府利空政策出尽的错觉。
另一方面，应当承认，房改12年以来，尽管中间也不乏平抑房价的政策出台，但多是“雷声大、雨点小”。开发商有理由依据过去经验，得出政府在高房价问题上迟早会不了了之的结论。
第三阶段：8月初迄今。房价难降的现实使得失望和焦虑情绪在整个社会弥漫，而中房协不合时宜的“上书门”事件更将这种不满推到顶点。李克强9天内两次讲话，再次明确了中央平抑房价的坚定决心，加之银监会全面收紧第三套房贷、各地大力清理空置土地和积极推动保障房项目等政策密集出台，在关键时刻重新稳定了公众的信心。
经济学原理告诉我们，市场对于政策并非一味被动接受，而有自身预期，这种预期反过来足以影响政策效果。因此，房产新政能否达到预期目的，取决于政策是否可信。这就要求：
首先，各级政府和政府各部门必须始终用一个声音说话。如果各级政府和政府各部门的政策目标存在不一致性，在房价问题上发出彼此混乱的政策信号，中央的调控决心哪怕再坚定，政策部属再细致，也难以落到实处。
其次，政策要打到高房价的痛处，而不能仅仅沦为口号或是花拳绣腿。从最近北京、上海等一线城市经济适用房和廉租房项目大规模铺开来看，已对开发商产生了明显的心理冲击。而这也是中央近来高度重视保障性安居工程建设的原因所在。
再次，将平抑高房价的全部希望寄托于开发商降价或许只在短期有效。从可持续的供求关系来看，政府向开发商让利，开发商向购房者让利才能兼顾各方利益，从而达到一个平衡。尽管任志强有很多观点难以令人苟同，但至少在一点上还是有可取之处——他认为高房价很重要的一个原因是土地价格没有回落，“要从根本上解决财政问题、土地制度问题，才能解决房价的问题”。
而这又涉及房价调控的一个最为关键的环节：就地方层面来看，房地产业的繁荣直接关系到地方财政和税收，涉及各级地方官员的政绩和升迁，甚至还与一些公务员的灰色收入直接挂钩。这些动机很自然会导致一些地方政府在执行中央调控房价统一部署时表现消极，出现“上有政策、下有对策”式的阳奉阴违，如对房地产市场监管措施时松时紧等。
因此，如果不能在一些根本性的制度安排上（如官员考核晋升制度、中央和地方财政税收分配等）做出果断改革，不改革地方政府的激励机制，这场硬仗就很难打得下去，也难以最终赢得公众的信心。
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