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2010-07-22 作者：黄小鹏 来源：证券时报
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近段时间以来，多个部门纷纷辟谣房地产调控放松，与此同时，中央政府也继续以资金支持地方保障房建设。种种迹象显示，4月中旬开始的这一轮房地产调控很可能是“来真的”。这虽然短期内减轻了普通民众的焦虑感，但从长远计，反思和重塑中国的住房体制已成为一项紧迫任务。而年初以来的政策实践及近期的一些理论探讨，也显示出各方对新模式的积极探索。
在这些探索中，比较强烈的呼声就是学习德国、新加坡和香港，建立市场化和保障性住房并行的双轨制，以此稳定房价和创造社会公平。更有甚者，从土地国有这一宪法基础出发，要求由国家出面解决大部分人的住房问题。凡此种种，愿望确实美好，但不顾国情差异的简单模仿很可能导致“南橘北枳”结果。
双轨制的推崇者认为，住房问题富人由市场解决，穷人由政府解决。确实，上述国家或地区的模式运行得不错。比如说，德国保障性住房占比高，加上对市场化房价调控有力，房价十分稳定，而香港和新加坡虽然市场房价近些年飙升幅度巨大，但由于有政府保障这一块，并未出现民怨沸腾的现象。但是，将这些经验移植过来，就能解决咱们的住房问题吗？我看不太可能。
首先，中国是一个地区差异和城乡差异非常大的国家，大国不可以师小国。香港和新加坡都是城邦式经济体，“小地寡民”决定其问题只相当于我们一个城市。况且就香港而言，其住房政策并不如普遍想象的那样成功，其矛盾和问题并不比中国内地少多少。德国虽然是一个大国，但经济发展却相当地均衡，既无城乡差异，也无明显的地区差异，而且没有纽约、巴黎、伦敦那样的核心超级城市。经济的均衡发展既避免了核心城市房价奇高的现象，也使得保障住房那一块推行起来十分容易。
中国正在快速城市化，各城市都有大量的外来移民，居民收入差异也十分巨大。如果建造经济适用房，那该不该分给非本地户口的人呢？如果分，那么全国人民都会涌入到北京、上海等一些城市，如果只是本地户口的人有份，那么就背离了宪法上的公民平等权，也与一直倡导的剥离附属在户籍上的身份特权的大趋势相悖。
此外，由于“双轨”之间房价差异巨大，一个经济上处于底层的人一旦分到经济适用房，就迅速成为这个城市的“富人”，其财富状况超越中等收入，甚至所谓的高收入人群。政策性住房比例除非高到覆盖除富豪阶层之外的所有居民，否则，就无法避免分房带来的财富剧烈重新分配的情况。而政策房覆盖绝大部分人，情况只会比原来计划经济下的住房制度更糟糕，因为原来只是住房的居住权，而不是所有权。
其次，中国落后的公共治理水平和法制程度决定了经济适用房不但不能解决不公，反而会制造不公。香港、新加坡和德国都是法纪严明的先进之邦，其住房政策从动议到决策再到执行，都有一套严格的程序，但即便这样，也偶尔有丑闻传出。只要是政府参与的行为，就很难避免寻租、贪污、舞弊等事件的发生。
以中国社会的现状，政府对住房问题涉及得越深，所制造的扭曲就会越大。这些年，围绕政策性住房的丑闻，从决策、建设、分配到管理，涵盖了整个链条，其数量和严重程度都令人震惊。
从全世界范围看，不论是“双轨”特色比较明显的德国、香港、新加坡，还是市场程度高的美、英、澳，政府对住房市场都有或多或少的介入，但只要政府介入，就难以避免各种各样的“政府失灵”现象。以中国的法制水平，政府如果深度介入住房问题，将会是一场灾难。
再次，中国文化传统决定我们所要解决的问题重点与众不同。有恒产者有恒心，虽然是一种普遍的文化心态，但中国人对拥有住房产权最执着。因此，我们政策并不是解决居住问题那么简单。比如，在很多人推崇的香港模式中，政府并不对个人买房负责，其核心是解决居住问题，避免有人流离失所。如果仅仅为了这样的目标，我们的压力确实很小，甚至可以说基本上没有压力。但要使居民拥有住房，难度就大得多，政府介入程度也要求深得多，在房价“双轨”差异巨大的情况下，它所造成的扭曲也大得多。
总而言之，在笔者看来，将中国住房制度引向“双轨制”方向是忽略国情的危险之举。而那种要求政府来解决大多数人住房的举措，看上去很“社会主义”，事实上是脱离了国情的乌托邦思想。考虑到发展差异大、法纪不明、传统文化三方面因素，我们解决住房问题主要还是要靠市场。只有市场才能较好满足经济差异巨大、人口不断流动的中国的住房问题，也只有市场交易才能实现宪法赋予的公民平等权。1998年推行房改时国家作出的经济适用房占80%的规划，是脱离中国国情的，也是根本无法实现的。
当然，这个市场不应该是我们今天见到的那种投机盛行、政府不当介入的市场，而应该是一个受到严格约束的、能涨能跌、收益和风险自担的市场。首先，以立法形式禁止第三套房贷，彻底消除投机空间，让投机资金永远离开。立法既可以让投机者彻底放弃与政府博弈的念头，也彻底斩断政府的机会主义之路。其次，规定人均免税面积，超出部分征收特别消费税。再次，政府的货币政策应以可靠的通胀预期数据作指针，避免货币长期偏松对吹出房地产泡沫。最后，可以考虑借鉴德国和澳洲的一些具体措施，比如对暴利定价的开发商、大量买房的投机者定罪。
在被约束的市场之外，仍有一些不能被解决的问题。政府应适当建设多种档次的面向不同层次收入居民的租赁房，明确立法宣布永不建设经济适用房。同时，应对过去若干年里与经济适用房相关的各种违法违规问题进行调查、清理，以重树社会公正和恢复政府威信。
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