【主持人】尊敬的各位领导，各位来宾，大家下午好。今天由我来主持这次论坛，我是来自北京人民广播电台的主持人。今天在来的路上可能很多朋友通过广播都听到了，今天我们迎来了第一股寒流，这标志着降温的开始。而就在年末岁初的时候，中国的房地产市场也迎来了寒冬。回首2007年，应该说这是非常不平凡的一年，在这一年里政策频出，在这一年里房价疯长，而就在年终岁尾的时候，拐点论也是纷争四起，所以今天我们相聚在瑞宾楼来共同参加一次论坛，由全国工商联房地产商会，中国社会科学院城市发展与环境研究中心，中国社会经济调查所和新华社经济参考报共同举办的2007?中国房地产业权威高层论坛北京论坛。
【主持人】今天在这个盘点的日子里，我们要努力的寻求解读国家政策，揭示企业机会，化解行业风险的重要途径。今天我们在寒冬中迎来了这样一次温暖的聚会，宏观调控对于房地产市场带来怎样的影响，地产商在新形势下怎样寻求发展之道，今天我们一起来共同寻找答案。
【主持人】首先请允许我介绍出席本次论坛的领导和嘉宾。全国工商联房地产商会会长聂梅生；新华社经济参考报社副总编辑李仁虎；建设部政策研究中心主任陈淮；国土资源部执法监察局副局长郭宝平；中国社会科学院城市发展与环境严重中心主任牛凤瑞。我们接下来欢迎下一位嘉宾，来自中国人民银行的研究员邹平座；北京建工地产党委书记仉怀；中国城市规划协会副秘书长，五合国际建筑设计集团公司副总经理赵云伟；经济参考报副总经理。在这里出席本次论坛的还有来自全国各地的企业家代表以及主流媒体的记者，并且我们今天的论坛将通过新华网、搜房网现场直播，在这里请允许我代表主办方对各位的到来表示衷心的感谢和热烈的欢迎，欢迎各位！
【主持人】首先我们有请主办单位领导致辞，有请全国工商联房地产商会会长聂梅生，有请！
【聂梅生】各位领导，各位嘉宾下午好。我非常高兴能参加一年一次的北京论坛，因为北京论坛连续办了几年以后，确实会成为中国房地产业界的一个高层论坛，最近的论坛非常多，几乎每天都有类似的会议，通过前一阵密集的会议和论坛之后，我倒有一个感觉，觉得业界的观众不尽一致，专家们的观众也大相径庭，不是太一致。我非常希望能够通过今天这样一个权威高层论坛讨论一些问题，为什么我寄希望于今天的论坛呢？我觉得这几个主办单位今天都到场了，而且都讨论了大家关心的问题，一个是金融，明年整个国家金融形势和房地产和金融方面的政策，还有一些今年的分析。今天到场的嘉宾有人民银行的研究员，土地和建设主管部门的领导，所以我觉得在2007年就剩下两天的时候，我们能够有这么一个机会和大家一起来讨论业界最关心的问题，我想应该是非常好的论坛，后面的两个对话我也觉得非常有意义，一个是讲市场，一个是说市场怎么办，希望北京论坛今天能够得到一个很好的效果，同时给大家拜一个早年。在新形势下，希望我们的房地产市场能够健康发展，谢谢大家。
【主持人】谢谢聂会长，接下来我们继续有请主办单位领导致辞，有请新华社经济参考报社副总编辑李仁虎，有请！
【李仁虎】各位嘉宾，女士们先生们，地产界和新闻界的朋友们，大家下午好。由全国工商联房地产商会，中国社科院城市发展与环境研究中心，中国社会经济调查所和新华社经济参考报社共同举办的2007?中国房地产业权威高层论坛北京论坛今天在这里隆重召开，我代表主办方经济参考报社对这次活动给予大力支持的政府部门、专家和学者，房地产企业及企业家，以及新闻界的朋友们表示衷心的感谢，对大家出席本次论坛表示热烈的欢迎！
【李仁虎】对于房地产而言，就像过去的2007年，许多人称之为中国楼市的政策年，从住房保障，限制外资炒房，提高房贷门槛，到收紧土地闸门等方面，国家立即出台了一系列的政策，与以往相比，今年国家调控思路更加清晰，政策取向更加鲜明，措施正在逐步细化，责任变得更加明确。纵观2007年，住房保证政策被提升到中央层面予以高度重视，这是住房商品化以来从未有过的，这是今年宏观调控的一大转变。今年三月全国“两会”期间，温家宝总统在政治报告当中明确提出，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度。8月，国务院关于解决低收入困难家庭的住房制度发布，经济适用住房管理办法的政策也出台了。一个住房保障体系的路线图已经成型，这标志着国家在房地产方面的调控已经细化到按照住房的属性及明确区分保障性住房和商品住房。换句话说这明确了保障向市场的双轨制模式。
【李仁虎】党的十七大报告把改善民生放在了突出位置，学有所教，劳有所得，病有所医，老有所养，病有所医被写进报告中，健全住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难也被进一步明确，党将住房保证制度定性为政府公共服务的一项重要责任的时候，这个政策正在悄然到来。2007年已经显示出了调控手段的多样性，更多的利用市场的手段进行调控已经成为各个方面的共识。2007年每年次贷危机向中国的住房市场敲响了警钟，这引起了政府部门的高度重视，防止催生房地产泡沫被提上重要的议事日程，国家围绕个人消费住房贷款市场出台了一系列政策，第二套住房房贷首付提至40%，连续六次加息放贷条件从严等政策，使得房贷的门槛明显提高。
【李仁虎】十年来中央首次提出货币政策从紧的基调，这对遏制国内房地产市场的过渡投资和炒作产生了重大的影响，对资金面也是一个严峻的考验，同时进一步紧缩国土资源部发布的招标、拍卖、挂牌出让使用权规定，在政策组织的作用下，房地产市场开始出现了盘紧的现象。
【李仁虎】2007年房地产市场仍以较快的速度和较好的状况发展，但仍有一些问题值得我们重视。第一部分城市，特别是北京、杭州等一些城市房价仍然偏高，切上涨较快，国家发改委和国家统计局12月20日发布的最新调查显示，11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，创下近两年房价增幅的新高，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%，其中北京已连续10个多月同比涨幅超过8%；第二市场供应结构不够合理，中低价位、中小套型普通商品住房作为市场供应主体地位尚未完全建立，供给和需求是当前楼市主要矛盾尚在破解；第三房地产市场秩序有待进一步规范，以中介行业为例，从最近发生的一系列情况，中介行业的信誉度一直是各界广泛关注的焦点，管理部门已经通过制度建设和严格管理来减少此类事件的发生；第四住房保障制度及其配套措施还需要进一步的落实和完善。
【李仁虎】朋友们，展望2008年以及未来，楼市将会发生怎样的变化？价格会出现怎样的走势？房地产界的企业家们在新形势下如何采取应对政策等等这些问题都是大众十分关心的热点话题，一会儿在座的政府官员、专家学者和我们房地产界的企业家们将以精彩的演讲给我们以启发。最后预祝大会论坛圆满成功，给大家拜年，祝大家新年快乐、万事如意、身体健康、全家幸福，谢谢！
【主持人】谢谢李总，谢谢我们主办方的领导，刚才李总对我们2007年房地产市场做了一个简单的梳理，我想在座的都是房产业内的人士，在这样一个特别的时刻，心里面会有很多的感触。从今年年初的时候，国务院的会议就确实了这样一个主调，要确保低收入家庭的住房，而今年房地产市场最大的亮点也被认为是住房保障制度的公布和稳步的推进。下面我们有请中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞和大家谈谈住房保障方面的问题，有请！
【牛凤瑞】各位女士，各位先生，各位嘉宾，祝贺咱们一年一度的北京论坛的胜利召开，也很高兴跟大家共同来讨论我们今年中央隆重推出的住房保障建设问题。我们十七大的政治报告提出，要加快以改善民生为重点的制度，另外要完善廉租房制度建设，加快解决城市低收入家庭住房困难。
【牛凤瑞】今年从中央到地方，我们的住房保障政策应该说是高调推出，同时也引来了一片喝采，作为学者我们为此感到高兴。作为我个人来讲，我认为国家这么高调推进住房保障的制度建设，它是基于这么一种时代的背景，就是我们上个世纪末开始的住房制度改革以后，我们在某种程度上忽视了对住房保障制度的建设，现在我们有一个纠偏、补偿和调整的动力在这里面，在我们一片叫好的过程当中，在我们低收入群体充满期待的背景下，我想我们应该冷静的进一步深层次的思考，怎样才能够更好的落实中央有关我们住房保障制度的建设。也就是说我们的住房保障制度建设如何是一种最低社会成本的，更有利于社会科学和协调发展，下面我谈一谈我个人的一些看法。
【牛凤瑞】我们现在讲住房保障，指的是低收入的家庭。据我们的调查，中国目前城镇的低收入家庭，住房有困难的现在有一千万户，现在有些地方提出的廉租房的建设标准是50平米，这是一个简单的数字。也就是说，未来我们至少需要建设廉租房五亿平米，如果每平米的建筑成本或者我们的支出按一千块钱算就是五千亿，如果我们想达到这个应保尽保的水平的话，这只是一个静止的数字。以往我们的廉租房建设累计投资，2007年实际安排资金是79亿，这个07年的数字已经超过之前理念的累计之和，如果我们希望20年我们达到应保尽保的目标的话，按照静态的来说，每年至少需要250亿。这样我们就考虑应该如何看待这个问题，下面我进一步分析。
【牛凤瑞】我们的住房保障制度建设，这是我们社会主义市场经济体制下的一个重要的组成部分。住房保障体制是整个社会保障制度的一个组成部分，请注意，这是在社会保障的层次上。那么社会保障制度建设又是社会建设的一个组成部分，这次十七大报告讲，我们要加强社会建设，社会建设里面，社会保障只是一个组成部分。十七大报告提出四大建设，社会建设只是其中之一，我坚持科学发展，科学发展的根本方法是什么？是统筹兼顾。这里面我们要在不同的层次上进行统筹兼顾，也就是说我们的住房保障建设要在上述三个不同层次上进行统筹兼顾，这样我们才能够把我们的政策建立在一个更加科学、合理和理性的基础上。
【牛凤瑞】再进一步说，廉租房建设，住房保障建设里面的廉租房建设和经济适用房建设以及目前我们有些地方提出的两限房建设这四者都是作为住房保障体系推进的，这里面在三者之间又有一个统筹兼顾问题，那么就是说，我们进行的住房保障建设至少应该在四个不同层次上进行统筹兼顾，接下来的话，既然进行住房保障建设，这里面就涉及一个基本的买单问题，谁来买？必须是财政买单，既然是财政买单，就应该有一个财政的支撑能力问题。在我们国家，我们是一个发展中的大国，各个城市、各个地区发展是极度不平衡。我到西部地区的中小城市发现，有些城市在这次调查当中让我大吃一惊，它们还没有进行住房保障体制改革，为什么？是由于地方的条款。在这种各地发展极不平衡的情况下，我们的住房保障又基本上是属于一种地方政府负责的，我们现在提出叫责任制，叫问责制的这么一种制度取向，这里面我们在思考问题的时候，是不是有一个在推进的过程，地区里面是不是存在某些差异，在具体形式上也应该存在很大的差异。这里面我就不再展开，我只是讲，我们的任何政策，在政策制定的时候我们有一个政策目标，我们希望解决什么问题，我们希望解决的问题是我们的政策目标，但是我们任何政策的执行都需要一定的支撑条件，我在这里强调支撑条件，没有支撑条件的政策恐怕效果会要打折扣。
【牛凤瑞】第二点，我们的政策在执行的过程当中有一个政策执行成本，特别是我们政策执行的机会成本，政策的效果和支出的成本之间决定了我们政策的取舍，前面是政策的成败，后面是政策的取舍。我想我这样提出问题是引出我最后的结论，中国的住房制度保障这种体制的建设，是一个长期的过程，是一个由较低水平到较高水平的一个渐进发展的过程，是一个首先由部分地区率先完成，然后推广到全国各地的一个梯度进展的过程，这里面我们对它的期望应该从我们中国的国情出发，从我们的发展阶段出发，从各个城市的现实条件出发，我们这样考虑问题能够有利于解决目前在住房保障体制建设的过程中所面临的一些矛盾和问题。
【牛凤瑞】我的发言到此为止，谢谢诸位！
【主持人】非常感谢牛主任跟我们一起来关注住房保障，刚才牛主任的发言当中也特别提出这个问题，政策制定出来了，落实更加需要更多的努力。前不久我看到廉租房推出之后，老百姓拿着大钥匙，流着泪，喜极而泣，我们看到我们需要做更多的工作和努力。2007年在土地市场应该说也是发生了特别多的事情，这一年开发商疯狂的抢地，这一年国土资源部也发起了土地监察的风暴，这一年第一步土地储备办法也出台了，这一年关于90平米70%这样一个政策用地制度也出台。我相信这几年的土地市场真的是让我们有太多的感触，我们接下来有请下一位演讲嘉宾，来自国土资源部执法监察局副局长郭宝平为大家做主题演讲，有请！
【郭宝平】各位下午好，祝贺这次论坛召开，希望这次论坛能在抑制房价，保持地价方面起到作用。
【郭宝平】我给大家汇报的题目叫《提升民生用地保障制度是当前土地调控的一个着力点》。为什么我要讲这样一个题目呢？因为大家都知道现在的形势，从各级政府到一般的老百姓都有一个结论，有一个看法，就是说我们现在的土地是严而又严了，确实很严，控制的很紧，而且大家平常说的很多的词就是土地闸门，严控土地闸门，给人的一个印象就是好像土地供应是非常紧张的，我认为这个也没有错，但是也不全对，所以我就从这个角度给大家介绍一点情况。
【郭宝平】土地作为宏观调控的闸门，它在调控固定资产投资，促进经济结构调整和经济发展方式转变乃至区域协调发展方面具有特殊重要的意义在我们国家。严把土地闸门，控制建设用地规模是这个时期以来土地管理的主旋律，是土地管理在宏观调控当中的重要组成部分。但是这并不等于对所有的建设用地都是从严从紧控制的，在从严从紧安排用地计划的同时，提升民生用地的保障程度一直是土地调控的一个着力点，这是我的总概括。
【郭宝平】第一个情况，继续送严从紧控制建设用地规模，这个大趋势我认为短期内不会改变，从严从紧控制建设用地总规模，特别是新增建设用地，在这其中尤其是耕地转为建设用地的规模、速度、数量都要受到严格控制。2007年我们第一次把建设用地总量纳入了计划管理，这个计划大家有的知道，全国580万亩，这是新增建设用地，未被用地和建设用地可以转化的是580万亩，我相信不会超过这个数，前两年大体上也是这个数字，这是一个大的概念，就是从严控制建设用地最规模，从严从紧控制耕地，包括未被用地转变为建设用地的速度和数量，这个是不会发生变化的。
【郭宝平】第二个情况，工业用地比重下降，价格向合理水平回归，大家都知道，2006年我们国务院发布了一个31号文件，这个31号文件就是关于土地调控若干问题的通知，其中很重要的一个内容，出台这个文件主要是为了控制工业用地的低成本过渡扩张，所以工业用地的比例是不是下降，价格是不是提升，那说明是我们的调控政策是不是见效。从现在的情况看，因为国务院的31号文件颁布以后措施很具体，很得力，接着几个部委又联合发布了一些实施的文件，比如说国土资源部颁布了最低用地的标准，全国各级统一由国土资源部颁布的，这是指的工业用地。然后又要求工业用地一律通过招拍挂的方式取得，这样过去低价出让工业用地的问题，在一定程度上得到了解决，这是工业用地。
【郭宝平】第三个情况，普通住宅用地供应大幅增加。民生用地的供应我们认为，在从严从紧的情况下，基本上还是得到了保障。我在这里面说一下前两个月的数字，住宅用地同比增长了50.4%，普通商品用房用地占住宅出让总面积的90%以上，同比增长54%，经济适用房用地的供应量同比增长182.3%，而高档工业用地占的比重很低，不到半个百分点，同比减少64%以上，这是用地结构。我刚才讲的这些数字是今年前两个月的数字，这个数字说明什么呢？就是我们的供地结构发生很大变化，保障民生用地，这个地就这么多，盘子就这么大，那就要从里边考虑这个结构问题，首先大的结构问题压缩一下工业用地，这是一个趋势，特别是东部沿海，在计划指标控制方面，工业用地少给甚至不给。反倒这些要多给民生用地，特别是住房用地。在住房用地当中又有一个结构问题，高档的、普通的、保障性住房等等，还有一个结构问题，这个用地结构基本上是按照国家总的调控政策来供地的。
【郭宝平】当然还存在一些问题，存在这些问题一个是土地供求矛盾非常尖锐，个别房地产用地有效供应不足，虽然我们统计的数据说是给房地产供地达到多少多少，但是这些用地有的并不是有效供地，比如说前期开发需要有时间，特别是拆迁各方面对效率也有一些影响，有效供给不足；第三个问题囤积闲置的问题在不同程度上存在；第四个别地方违法违规占用土地，还有的弄虚作假，打擦边球搞别墅也是有的。
【郭宝平】有什么应对措施？下面我给大家介绍一点情况。第一我们的态度还是要继续严格控制供地总量，特别要切实落实禁止类和限制类项目用地的规定，现在国家有规定，哪些项目禁止供地，比如说高尔夫球场的用地，别墅用地禁止供应，根本没有权利供给地。有的是限制类，这个要从严控制，这是第一；第二进一步优化用地供应结构，增加民生用地的供应量。像刚才刘教授讲的70%中小户型，中低价位、经济适用房、廉租房不低于总的房地产供地的70%这样的标准要严格把握；第三要抓紧完善和严格实行节约集约用地的标准，各行各业都要有严格的标准；第四进一步明确限制外商投资房地产的土地政策；第五严格执法，查出违法违规用地，现在大家都听到了，我们连续发布了几次新闻发布会，我们正在做的一个百日行动刚刚结束，土地执法百日行动，规模很大，这次清理的比较彻底。
【郭宝平】总之，今后的政策上可能从囤积、闲置土地到容积率，到房地产用地的融资，再到农村建设用地，新农村建设当中的小产权房问题，可能都有一些明确具体的规定，请大家关注。
【郭宝平】我所讲的不代表官方的观点，完全是个人的观点，谢谢大家。
【主持人】非常感谢郭局长给我们带来的演讲，在2007年还有一个关注的焦点就是金融，这一年央行六次加息，十次上调存款利率，货币从紧的政策在年底我们愈发感受到它的紧迫。在这一年，在金融市场当中发生了太多的事情，我们接下来有请金融方面的专家来为我们做一些梳理，有请中国人民银行研究员邹平座为大家做主题演讲，有请！
【邹平座】各位领导，各位朋友下午好。我演讲的题目是《完善宏观调控的关键在于采取供给管理措施》，根据中央经济工作会议的精神，中央采取一系列行之有效的宏观调控措施，取得了一定的成效，但是我们感觉到这些措施未来可能会发生一些问题，或者说我们应该关注一些问题。因为大家很明确了从紧的货币政策，但是这种政策是不是能够达到目标？会达到什么样的目标？所以在这篇文章里面我就提出来要改善宏观调控，我们是加强完善宏观调控，但是我的观点认为是改善宏观调控，中国的着力点不是加强。
【邹平座】改善宏观调控的关键点是总供给的管理，这个在经济学上大家都知道，在总供的宏观管理当中有两个手段，一个是总需求管理，主要是控制消费这一方，控制购买力，总供给管理是从供给方面加以调控，这个在西方，在我们国家都有很重要的历史事实可以让我们借鉴。当时里根提出来的里根经济学大家都知道，包括后来美国的克林顿总统他都是采取了总供给管理的措施，而且克林顿就是把供给时代作用首要的，里根经济学的一些内容就是一个供给管理的措施。包括撒切尔夫人，这些人由于采取了有效的供给措施，使英国和美国在一段时间之内稳定的增长，美国经济实现了二三十年的增长，但是小布什就没有做好，小布什主要强调需求管理，动不动调整一下利率，动不动弄一下准利率，这叫需求管理。
【邹平座】所以，为什么中国能够取得近三十年中国的经济奇迹？在中国实际上大家也开始考虑把总供给管理和总需求管理结合起来，我们始终强调的调整结构，强调的创新，强调的可持续发展，这都是供给管理措施。应该说我们中国政府进一步完善宏观管理和供给管理措施，所以我们经济取得了很好的发展，我们这些从紧的货币政策的时候，我们也要反复的总结一下历史的经验，到底应该怎么做。
【邹平座】下面我就这个观点谈三个方面的问题，一个单纯依靠总需求管理可能会使经济陷入困境，物价上涨的原因有三，一个是民生政策提高了农民和低收入阶层人的收入，通过建立社会保障制度对教育、医疗进行改革，有效的刺激了国内需求，老百姓原来不敢花的钱开始花了，第二是国际商品价格上升，加之人民币升值，出现了物价上涨。第三是中国的CPI跟中国物价指数当中，农产品的权重过大，这种设计是不完全合理的。控制物价在一定程度上就变成了控制农产品价格，实际上会影响形成控制农民收入的情况，这个同我们的民生政策也是相悖的，这是一种两难的境界。
【邹平座】在当前的情况下采取紧缩的政策，包括提高准备利率，主要是为了控制银行的信贷投放，根据一般的规律，银行可能最先压缩的是可以压缩的企业的流动资金贷款，从而使有效供给出现下降，我们知道在需求缺陷很大的时候，因为我们需求都是从基层民生政策带来的开始，这种需求形成是有一定的阶段的，很高的时候如果供给出现突发性的压缩，就会导致物价在短期内迅速上升。宏观调控我们通过压缩信贷，压缩长期贷款，大中型企业银行要保证客户，一般也不压，压的就是那些松散性的流动资金，中小企业他们的资金好压，到期扣回来就是了，但是可能压缩的是有效供给，这样弄不好就会使物价进一步的上升，进一步的促进需求。另外农产品价格高了，这样就会形成一种不良的循环。我的意思就是我们宏观调控弄不好就会走向反的方向，在一定的情况下使资金流到银行之外，使货币政策失效。在这种情况下，就会导致经济出现滋长。
【邹平座】如果我们从消费需求方面进行压缩，无疑将压缩收入，消费需求就是老百姓的收入，压缩这块收入，影响民生政策这是国家过去看到的。从目前的情况看，国家不断的在增加对价格的管制，我们最近看到，我们对所有的商品，相当一部分的商品，包括建材，包括电、水、煤、油价格都在进行管制，如果在进一步物价上涨的情况下，我们国家可能会更大范围的加强价格管制，发改委那里管的越来越多了，结果会破坏市场规律。我们放开价格，尊重市场规律，走了这么多年，如果弄不好就会出现问题。我今天只是谈问题，我们要担心出现这种问题。实际上解决问题的办法在于完善宏观调控，强化供给管理，增加有效供给，要优化金融资源的配置效率，增加中小企业和农村的生产性投入，使供给曲线向右移动，物价自然会降下来，我们弄不好会下一个相反的棋。
【邹平座】第二个大问题，仍然要继续依靠房地产市场和资本市场，吸纳更多的购买力，增加资本市场的有效供给，是实现房价和股市稳定的重要措施，这里面谈到了房地产问题，中国在1989年前后曾经爆发过一次通货膨胀，当时89年前后的文章，好多人都认为中国的经济已经病入膏肓，过多的购买力通过购买住房和股权消化掉了，这种措施设计了中国经济近20年的低通胀为高增长，大家想想是不是这么回事。因此房地产对中国的宏观调控是很大的功劳，在历史上。现在到了一个转折的关头，这里的水注的要满了，已经出现泡沫了，这时候这两个东西能不能继续承担这种职能呢？继续的吸纳购买力的职能呢？应该进一步发挥他们的作用，桶小了，把这个桶再放大。但是在具体措施上要有所改进，要加强优化供给的结构，提高市场效率。在住房来讲我认为要增加住房供给，刚才我们国土资源部的领导讲了，就是说土地在房地产上要严重控制。
【邹平座】所以我觉得我们可以在廉租房的问题上国家增加供给，同时我有一个设想，大家可以讨论，可以让企业单位自己建立自己的职工公寓，他们自己建设自己住，同时还可以作为内部巩固职工稳定性的一种措施，但是这种住房的产权我认为要留在企业，作为企业的一种资产。另外就是全国指望政府供给，刚才牛老师讲的五个亿根本不可能，我们企业可以做，我们劳保就是企业承担一部分，国家承担一部分，房子也可以这样，本来在一定程度上有这种功能。同时对资本市场而言，我觉得也是要扩大它的供给，比如说债券市场，中国的债券市场没有发展，需要扩大债券市场的规模，它的利率提高，老百姓感到债券市场可以赚钱，这样就会吸纳一部分力量，也能够进一步的降低价格。
【邹平座】近几年来房地产价格的上涨有客观因素也有主要因素，客观因素主要是经济增长，人民币升值，人口众多，城市化和中国的传统文化这五个方面，这些问题都是不好改变的，这就是中国物价为什么一定要涨的原因。主观因素主要是非理性预期引导下的房地产的炒作，银行的信贷供给不规范和规模过大，刺激了需求，这是两个主观性的，或者可以改变的要素，这个我觉得中央正在做。绝不能因为宏观调控导致房地产供给的大幅度下降，因为房地产资金在收紧的同时肯定会影响供给，需求不进行压缩的话，可能就绘出房地产价格大涨。
【邹平座】从价格视角来看，中国拥有全球最强大的生产力，经济发展的空间很大，房地产的价格水平应当与当国的经济发展水平相适应，国民收入的大幅度提高将来会进一步的拉动房价上升。最近我出版了一本书叫《科学发展观的经济学解释》，由社会科学文献出版社出版，这本书是公务员参考书，这本书解释了架构模型，生产力模型和总供给的模型，通过我对这些中国数据的实战研究，中国的生产力十分强大，应该是全球第一。生产力基本的价格体系主要由劳动力，体力劳动，技术和自然资源三个部分组成，一个国家这三个技术越强大，它发展生产力的基础架构越大，这构成了生产力函数，在任何国家都没有中国这种情况。所以我通过一些研究来看，这是在未来相当长一段时间内，经济会保持高速增长，这不是某一个人的想法而改变的。
【邹平座】另外我们对中国经济的总量预测来看，中国的经济总量是十分大的，从各种程度来看，我也曾经有这样的假设，大约有50万亿以上。这个观点我一直就是说，如果我们不正视这些生产力，就可能影响生产力的发展，使就业情况出现恶化的现象。因此我们当前进行宏观调控，必须弄清楚中国的经济总量和生产力种类到底是多少。前几天我到浙江省去调研，浙江省的贷款是2.5万亿，但是浙江省的GDP1万亿还不到，在通常的规律下，GDP和贷款的比例是1：1.1到1.3，但是浙江就是2.5：1，这是贷款和GDP的比例，说明浙江人GDP的严峻地位。这个事情不用我说，大家看一看就清楚了，起码是一倍到两倍。另外浙江省金融问题也是非常严重的。如果再加上世界银行给我们供给的购买力平价因素，世界银行一直认为中国是全球第二，中国经济的政策情况可能我们大家所想的都是不一样的，无论是对于房地产还是对于资本市场，无论采取什么样的宏观调控都必须以弄清中国经济的这些情况为前提，但是事实并不是这样，很多问题我们还没有弄清楚，在这种情况下进行调控，很可能会走向相反的一面。在这种情况下，当物价上升时，增加供给的可能性是不大的，我们没有充分就业，我们中国大量的失业人口，大量的劳动力向城市转移。但是中国的劳动力远远没有达到就业状态，当物价上涨时，应当积极增加有效供给，不但是可能的，也是现实的。因此当今宏观调控的一个重要措施应当是优化金融资源配置效率，增加适销产品的生产，降低物价，这可能是一个比较好的选择，谢谢大家。
【主持人】谢谢邹研究员精彩的演讲，最后有效供给几个字给我们留下了很深的印象，通过英国的有效供给和美国的次贷的这样一个对比我们感觉到，现有的市场中真的是需要政府有更多的智慧，不由得让我想起英国的一位思想家所说的一句话，要培养一个国家的人民勤免得体有序，就给他们提供住房吧。今年有一句话非常流行，跑不过刘翔，可是一定要跑过CPI，但是我们到了年底看一看，没有几个人跑过了CPI，股市当中大多数都是赔钱的，我们跑过CPI的都是去年买了房子的人，而想要安居的这些老百姓们，他们在年底的时候是惆怅的，在明年又是忐忑的。有人说这都怪开发商卖的房子太贵了，真的是这样吗？真的我们把房价上涨的责任都推给开发商吗？我们需要在年终的时候也来听听开发商的声音。我们接下来有请的这位演讲嘉宾是来自北京建工地产的党委书记仉树怀，有请！
【仉树怀】各位领导，各位嘉宾，下午好。我刚才听了五位政府官员和领导的讲话，更坚定了开发企业的信心。
【仉树怀】从我个人的体会确实是，国家从金融、土地，包括一些销售方面，对房地产垄断行业进行了一个全方位的调整。同时刚才几位嘉宾的焦点都说到了一个问题，就是说房地产供应结构的改变。在十七大报告当中把建立廉租房制度正式提出来，这个制度的提出也就是说我们国家在房地产整个板块当中占了一个非常重要的地位，体现了对民生的关注和对民意的尊重。健全廉租住房制度成为解决城市低收入家庭住房困难的首选，住房保证的对象从原来的中低收入住房困难家庭侧重为低收入住房困难家庭。过去住房保证制度一直在经济适用房，直到现在各地出台的住房保证政策也仍然把经济适用房排在最前面。无论是支持力度还是建设规模，经济适用房都远远高于廉租房，双限房等其他政策保证性注册，这些政策在两个月前出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》中初见端倪，在这个意见当中，廉租房已经成为住房保障方式的首选，经济适用房退居第二位，住房保证对象也开始向低收入困难家庭倾斜。这一政策转变在十七大报告当中得到了最权威的确认，从而确定了廉租房在住房保障当中的地位，保障方式和保障对象是保障方式的两大核心内容，这两个方面的调整，意味着我国的住房保障制度是一次理性务实的调整。十七大对住房保障制度的调整对房地产企业的影响是十分深远的，对房地产企业战略的调整更是具有十分重要的意义。
【仉树怀】随着国家住房保障体系逐步的完善，两限房，经济适用房、廉租房将涵盖中低收入群体，商品房主要供应，也就是高收入群体。分流了房地产市场的情况，也就是说在住房结构当中进行了大部分分流，这将是房地产市场今后几年发展的一个趋势，我们作为房地产企业，我们作为房地产企业，我们将找准企业自身的定位，在宏观形势的引导下，积极承担自己的社会责任。
【仉树怀】我是北京建工集团下属的北京建工地产党委书记兼副总经理，北京建工集团作为一家55年的老牌的国有企业，城建了北京绝大多数的标志性建筑，为首都的城市化、现代化建设做出了许多突出的贡献。北京建工地产是建工集团唯一一家具有项目策划、投资管理、征地拆迁、市场营销、开发等综合的房地产企业，我们这几年结合集团的优势和综合实力，积极寻找自身定位，肩负经济效益和社会效益两重责任，在追求经济效益的同时，更是把社会效益放在了首位，企业也走出了一条有建工地产特色的发展之路，逐步成长为一个充满了时代精神的智慧的企业，做到了和谐发展独特的企业问题，有效的推动了自己企业的发展。
【仉树怀】今年我们参加了保障性住房建设中北京宋家庄经济住房项目的招投标，北京建工地产以综合评分第一名的成绩获得了这个项目的招标，这也是北京保障性住房新政出台之后北京市的首个项目。随着房地产企业的不断发展，随着房地产市场供应结构的改变，随着国家宏观政策的调整，今后我们这个企业将继续关注两限房，经济性住房和廉租房建设的招投标工作，这也是我们企业的未来发展方向。
【仉树怀】今年的国家宏观调控政策，将在明年的房地产市场上得到充分的体现，国家宏观调控政策将在今后几年，或者较长时间里面成为一个常态，我们面临的将是机遇和挑战并存的状况。要成为一个有生命力的房地产开发企业，不仅要考虑每一个在手里面的项目的开发和运作问题，还要考虑如何建立一个优秀的管理团队和体系，还要以一个企业公民的角色承担社会责任，树立企业的形象，不断的寻找新的发展契机，赢得持久的竞争优势。北京建工地产将向环保地产发展，因为环保与地产不仅仅是相互依存，共同发展的行业，更是一个生存与责任，现实与未来并重的行业。地产行业与环保产业历来有着十分密切的联系，特别是对城市环境的影响，它关乎一个城市的资源问题，这就使得地产企业必须面临着生态文明的大潮，环保对未来的地产市场将产生巨大的影响。
【仉树怀】地产企业可以以此为契机，找到合适的切入点，在今天的生存和未来的发展中求得一个平衡，使企业长期受益。因此我们要继续深入的研究在和谐社会的大潮中，建工地产要实现和持续的发展，是如何利用环境保护，在环境产业中找到一个切入点，探索一个新的出路。如何将政府解决的环境问题与企业结合起来，为城市的环境建设，为企业的可持续发展做出切实的努力。如何真正承担起社会责任，在某一发展区域里形成独特的文化特征，成长为一个以环保地产为特色的企业，这就是我们的责任。
【仉树怀】总之，国家的宏观经济调控政策在08年将对房地产市场产生一个重大的影响，对我们既是机遇又是一个挑战，我们房地产企业既要承担企业的责任，又必须学会在调控中生存，在调控中寻找机会，以使企业获得可持续的发展。但是我相信，在国家宏观政策与宏观经济的调控下，经过我们共同的努力，中国房地产市场将得到健康、持续、稳定的发展。谢谢大家。
【主持人】谢谢仉书记，我们也期待着您的保障性住房早点建成，使更多的朋友能够得到保障。我们接下来有请华远集团的总裁任志强做主题演讲，有请！
【任志强】谢谢各位，很多人关心明年的金融形势，十年以前改革的时候我们说万元户，也就是说邓小平说一部分人可以先富起来的时候，万元户就成了中国一个家庭的光荣，那是三十年以前。二十年前我们可以看到十万元户可能成为家庭拥有财富的标志，到今天我们再看看，可能一百万不成为一个梦想了，因为我们中国大多数人可能加上房子以后已经拥有了百万元的资产。再看看我们房子的价格，一百万以下的房子似乎成了我们的低价房，不超过一百万的房子，好像就变成了随便什么人都可以买得起的房子，我们的限价房也是一百万或者一百多万。我们过去看的电影叫《百万富翁》，现在已经变成了社会的常态。年收入在6万到20万这认为是中产阶级的收入。从总体来看，不管今年和去年的股市是否给大家带来了财富，但是总体而言，我们的财富是在增加的，一个家庭要买一百万的房子已经不是梦想和困难了，多数人是买不起的。
【任志强】土地大概可能分四部分，廉租房部分、经济适用房部分、限价房部分、商品房部分。就像北京论坛四个字，廉租房可能是最少的，剩下两个基本上差不多，所以政府要求有70%用于社会保障用地，就是包括了限价房和廉租房，我们商品房就剩了30%。商品房的总的用地量已经减少了，很多公司就不可能有更多的资格去取得土地，因为土地的竞争更加激烈了，如果70%的用量都用于限价房以下，虽然表面上看我们的平均房价可能会下跌，因为大量的经济适用住房和限价房会拉低各地的房价，但是商品房可能会更高。如果北京论坛这四个字的面积没有增加，是不是能改变供求关系呢？这是一个最简单的办法，有的人说可以分流大量的商品房，他们担心因为限价房出台或经济适用住房出台，或廉租房出台会分流商品房的购买能力，可是你别忘了，总量本来是100%，现在只剩30%了，也就是说原来的购买人群中仍然有30%的人挤不进限价房和廉租房，更挤不进经济适用住房的行列，他不得不在“北”字上下功夫。我们总的套数是不是能增加？从大面积到小面积可能略有增加，我们如果能缩小到90平米，大概能长10%的户数，增加10%大概也就是400多万套，明年城市新增的家庭大概900万户，所以我们满足不了新增家庭的需求，不管小房子变成了廉租房或者经济适用房或者是限价房，总量关系没变。如果总供求的关系不变的话，表示市场的供求关系仍然不会得到改善。
【任志强】我们是不是应该改善它们？这其实是大家很清楚的道理，就像卖猪肉的时候，当供不应求的时候猪肉价格就会上涨，供多于求的时候价格就会下跌，当到养猪赔钱的时候，一定不会赔钱养猪了，让猪肉的价格就反弹，超过了政府有能够摁下去的地步，所以下一次我们看到的也仍然是如此。虽然有人在公开媒体上说我们房地产进入的拐点，有个别城市出现了下跌，交易量下跌和价格下跌，但是从统计局公布的指数看，一直到10月已经公布的指数都是涨的，不管在销售量还是价格上都是涨的，而增长的幅度都是在增加的。说明虽然个别城市有了供多于求的一些现象，或者是改变了供求关系的平衡，有些是因为银行不发放贷款，比如说深圳，当9月份以后，银行基本上已经没有贷款余额了，所以买的新房子一律不贷款，自然就买不了房子，并没有说明大家不想买房子，或者需求不变，11月份的时候，现在的二手房交易价格只下跌了2%，但是交易额增加了20%，这充分说明交易需求量是在增加的，而不是没有，无非是我们有没有配套的手段让大家买得起房，如果完全取消的话，中国就没有房地产市场了。
【任志强】就全国而言，我们在持续增长的价格中，其中包括了土地价格的持续增长，虽然有些地区比如说广州、杭州出现了拍卖土地或者说流拍的一些现象，但是并不表示这个地区不再有供求关系了，有的人说你本来标准就那么大，比如说中远最后投标了一块土地，大多数有了土地储备以后拿不出这些钱来，如果切成六份，你看看那个土地会不会中标？可能就全卖出去了。北京我们可以看看，门头沟的低价从4亿拍到了15亿，大兴的价格也翻了一倍多，中关村的土地是11亿的地价，所以我们看不出任何的表象证明房地产已经出现了拐点，估计2008年和2007年一样，调控年年有，日子照样过。所有人可能都会说，中小企业是不是面临困难？唯一的办法就是你先想法成为大企业。
【任志强】是不是只有大企业能活着？也不一定。所以上市公司不表示它一定是最好，非上市公司也不表示没有其他的融资渠道。背靠资本市场肯定比不背靠资本市场有更多的收益，我们政府不希望民众通过炒房获得更多的收益，但是我们把大门向外来打开，最近我们上市的人保，可能外国的基金赚了很多，所有的上市的企业大概今年是1万亿，相当于所有的房产企业干5年的利润，还不如仅仅让给外资一些股权在股票上上市所获得的一年的收益。是不是别的人也可以通过同样的办法获得收益呢？资本市场给了大家一个定义，资本市场有特殊的功能就是价格发现，本来我们不值这么多钱，经过资本市场博弈以后就变得值这么多钱了。所以上市公司可以把未来十年的利润变成今天的现金流。比如说万科，比如说富丽、中远、保利等等，在今年380亿人民币A股的市场中，大概三个公司就占了三分之二，万科一个就占了四分之一。恰恰是因为他把未来几年的预期利润变成了现金流。所以上市企业不一定比非上市企业有更多的资金优势。假如今天放开了，大家都可以充分的利用各种资本市场的办法去获得更多的资本。
【任志强】中小企业拥有更多的土地，这是现实的问题，但是恰恰在发生波动的时候，大家更多的考虑在低价的时候拿到更多的土地，而在高价的时候把更多的房子卖出去，这时候你才可能获得比别人更多的收益，假如说别人在三千点买股票，你也是在三千点买股票你们获得的收益基本上相等，可是别人在三千点买股票，你在五千点买股票，你的收益肯定比他们低得多得多，这恰恰说明我们未来面临的形势和我们所遇到的机遇。
【任志强】我想如果冬天来的时候，你想到冬天应该种什么，在冬天你种夏天开的花可能不太成功，但是你在温室里面栽夏天的花，肯定会卖高的价钱，如果你在室外去培养梅花的话就不一样了。也就是说所有企业在选择战略的时候，采取一个回避政策，你不一定要正面冲突或者竞争，也许你有更多的出路和机会。很多人不看好，说2008年我们GDP可能会下降，从紧的货币政策会让整个经济形势更加紧张，但是更多的经济学家认为，我们整个宏观经济背景的变化基本要素是没有发生重大变化的，我们过去所批评的人民币迟迟不升值的现象在改善，连续升值的速度已经在加大。过去批评的不用利率来调整货币政策和流动性过剩，我们已经得到了改善。实际上这些政策已经逐渐的在07年的过程中体现出来，到08年会体现的更多。比如说政府在07年最主要的房地产政策是建立住房保障体系，07年我们是否看到了住房保障体系呢？除了个别城市以外基本上是没看见，因为大家都在准备阶段或者土地供应阶段。但是到08或者09年就会有大量的社会保障体系的住房向市场提供。大的一些城市，做的快的一些城市，实际上在今年年尾明年年初就会越来越多的向市场提供供应，但是并不表示我们的商品房会因此而出现萎缩。今年到9月份为止的数字是销售增长50%多，竣工面积2亿多平方米，销售面积是4.8亿平方米，就算我们9、10、11、12都不卖房子，全年大概预计增加30%，增加30%的销售应该说也是非常大的供给，但是实际上9、10、11月份已经公布的数字证明仍然在高速增长，没有看到向下的一种趋势。到目前为止我们供房指数是109，在11月份大概上升了0.3个百分点。我个人认为，我们从100点升到101点连续用了很多年的时间，在96、97年的时候只有97点，还不到100点。但是要想让这掉下来，我估计没有两万亿的损失是不可能的，所以我不认为国家会愿意让房地产出现两万亿的损失，也不太可能把109点变成100点，但是是不是109会变成108，107这是有可能的，因为我们整个的宏观调控的政策是要泼冷水，希望过快的投资增速降下来，也希望过快的货币流量降下来，所以我们减少了活期存款的利率增加了定期存款的利率。同时这次利率的调整也证明，中国政府绝不敢让房地产市场出现更多的次贷，所以五年贷款利率是不调的，就是让所有买房的人安心，以后再调可能也不调五年息的贷款利率。
【任志强】在这样的情况下，我看不出来2008年我们会进入冬天，或者进入一个过冷的情况，只不过和2007年比略有一个从紧，这个从紧就是向我们发出了一个警告，我们所有的企业可能以后要针对自己的情况来决定发展战略。应该从企业的发展战略来考虑是需要更多的资金来支撑企业战略还是要在保守的现金流的状态下去做好项目，做好项目的概念很可能就是过去是薄种多收，大量的生产而很少的利润率，也可能会用另外一种办法，用提高每平方米的价值创造更多的利润的办法来获取更好的收益。
【任志强】所以在未来的发展形势中，我们既然从宏观经济的层面找不到有可能会让房地产市场出现拐点，或者有可能让房地产市场出现大幅度下跌的情况，那么我们就需要找到自己企业中是不是有什么缺陷，或者有没有什么漏洞，或者你的企业战略能不能适应未来发展的需求，假定你比较保守的去处理你的扩张速度，可能你就能渡过，或者说获得更好的发展机遇。谢谢。
【主持人】明年的市场到底何去何从，明年一系列的调控政策效应如何显现，的确可能在这个市场当中不同的企业会有自己不同的应对，或许已经上市的华远青舟已过万重山，所以有一种大将风度，任凭市场的变化做好自己的那一部分。我们作为普通的中小企业，我们应该怎么做好自己的那一份呢？我想作为开发商来说，最基本的本份就是盖好房子，王石在前一段时间说了一句话，他说建议大家三四年之后再买房子，因为现在的房子质量不如人意。而我们接下来要有请的这位嘉宾跟规划有关，跟建筑设计有关，接下来有请中国城市规划协会副秘书长，五合国际建筑设计集团北京公司的副总经理赵云伟，掌声有请。
【赵云伟】我今天要跟大家谈的话题是《世界城市空间的重构趋势》，刚才很多专家都谈了未来房地产的预期，其实很大程度上是我们对中国城市未来的发展是抱有信心的。我这里要谈的就是我们怎么看中国的城市，中国的城市发展和世界城市的比较到底有哪些比较切合的状态。
【赵云伟】我们看到从2000年以后，实际上不仅仅是中国，世界各地都在做一些大尺度的发展战略，05年是欧洲做了整个欧盟地区的城市发展战略，06年纽约正式公布了城市的发展战略，我们国家从2000年以后陆续批复了上海、北京、天津、重庆四个直辖市的总体规划，如果大家对城市规划有基本了解的话可能知道，我们每年大约有一百多个城市的总体规划是要报国务院的，但是并不是每一个城市规划审批的速度都很快，只有这四个城市批的速度是最快的。所以我想从另外一个方面来看，从国家宏观战略来考虑我们未来这些大城市在国际中的作用有很大的关系，必须要跟大家说的就是关注全球化的形势。
【赵云伟】我们知道改革开放以后，深圳作为我们国家最主要的口岸城市引进了大量的外资，开始主要是集中在制造业，经过了将近二三十年改革开放的成就，我们现在目前接受的外资已经逐渐从原来的制造业转向到了生产性服务业，在这里面城市实际上起了很大的作用，一方面外资的不断介入，另外城市本身要追求国际上的地位，这个有非常大的关系。生产性服务业目前跨国投资的增长速度已经超过了50%，已经远远超过了制造业的增长速度。英国伦敦政府对于服务业的类型提出了一下四种，包括了权利影响，商务服务，文化创意产业还有旅游产业，这个和目前我们国家大城市的主要产业是相一致的。
【赵云伟】另外我们看到全球经济的全球资本越来越集中到了大城市，因为大城市的投资环境以及和国际的切合度，从国内到国际的判断都是有很大的信心的。从这些年的执行来看，基本上得到了政策上的保证，但是大城市的控制我们也知道并没有得到很好的解决，主要是源于我们跟国际全球化的各种流动密切相关。所以在这种情况下，实际上大城市与中小城市的距离是在拉大而不是缩小。我们现在为什么大城市包括房价等等一些因素会远远高于中小城市和落后地区。由于这种国际形势，就使得每一个城市和国际接轨的力度是不一样的，就形成了全新的全球城市体系，这个体系里面目前有话语权的还是纽约、伦敦、东京这些大城市，我们国家目前还没有具备这个实力的城市。
【赵云伟】从全球经济对城市的影响我们可以看到三个发展趋势，第一个趋势是巨型城市和大城市区的出现，巨型城市出现有以下的原因，首先就是人口的增长，到2025年世界上将有27个城市的人口超过一千万，就会出现各种各样的大城市病，比如说我们以前讲的“摊大饼”的问题，目前的趋势使城市已经从简单的城市蔓延转向了网络结构，大都市连绵区的现象。由于我们现在越来越多的生产性服务业集中到城市里面，使得城市本身的灵活性越来越增加，使得整个地域的分布越来越广，就是这样的概念。我们可以看一看，从欧洲整个的发展大都市连接带的情况，欧洲目前大城市的集中是在从伦敦一直到巴黎，到慕尼黑再到米兰这么一条线，目前只有两个城市的人口超过五百万，未来超过五百万的城市将会超过20个，这是他们提出来的理论，更多的是沿着大城市带连绵区的趋势，未来将有自北向南的一条城市带，这是主要的发展趋势。
【赵云伟】我们国家的情况也是一样，我们国家今年也是城市规划收获的一年，通过了《城乡规划法》，这个规划就是我们从城市规划转向了城市一体规划，在规划之前，建设部也做了很多方面的准备工作，其中包括了国家的城市体系规划和城市群的建设，我国的城市群也是2007年做了以下三个工作，第一个就是京津冀的空间发展规划，基本上已经完成了调研，长三角的区域规划纲要也已经同步，珠三角的规划也已经初步实施，并且成立了专门的组织机构，这三个区的目标很明确，就是要成立世界城市的目标，这个地区是对未来真正具有竞争力的。同时我们也知道，最近成都和重庆国家提出了成渝试验区，上个月又提出了试验区，未来还会有大都市连绵带的情况。我们国家的城市群目前的重点主要在所谓的三角洲地区，这三个三角洲地区大家想一想，整个的城市建设速度和经济总量是不可忽略的，珠三角是作为我们国家未来的制造业的基地和最有活力的城市群，长三角地区同样是作为制造业的基地。只有我们的京津冀地区目标是直接定位为世界城市的目标。根据这个目标主要是发展新城，这里面包括了通州新城，顺义新城，也包括了天津的滨海新区。
【赵云伟】12月7日国家提出了试验区，这是第一次提出来，要求城市群的协调发展，这个给未来投资带来了很大的机遇，其实武汉地区有很大的发展潜力。实际上它在整个地区武汉市本身周边几个地级市和县级市产值远远不如它，所以更多的是分工和协作的关系。同样长珠潭地区经过这么多年的发展，是国家作为整体的考虑，统一协调经济增长和环境控制等等。目前还有一套理论是专门提到了同城化问题，比如说郑州和开封提到了一体化，所以现在很多的开发项目都是在郑州和开封之间。还有就是提到了深圳和乡镇同城化的问题，甚至有些专家希望深圳和香港能够将来合成一个新的城市，这些很多的观点都说明，我们未来的城市的城市群和大都市地区是一个最主要的趋势。在这种主要的趋势下，在城市周围会出现更多的新城和新区，因为新城和新区的出现跟我们以往接触到的所谓的卫星城还是不太一样，北京原来有14个卫星城，这次改为了11个新城，它们最大的区别就是产业，现在有更多的我们的产业是面向全球化的产业，以前很多的制造业已经搬的离北京越来越远，比如说首钢搬到了唐山，我们会有大量的地区会把它进行优化，这就是新城的出现。从理论上来讲，新城实际上是比较合理的，是介于城市的郊区和城市的中心区之间，从二十世纪的城市形态到二十一世纪城市形态的主要的改变，是大城市的不断的出现，这是未来解决城市问题的最主要的办法，比如说交通、就业、基础设施等等。
【赵云伟】英国最近研究了一个实例就是，它的一个新城，离伦敦大概100公里，67年开始建新城，但是很多年发展的速度一直很缓慢，从二十一世纪，这些年对它进行了整体的研究，发现这个城市实际上人口是在逐年的增长，而且在英国来说是很不容易的，持续三四十年的人口增长，实际上很多是源于这种新的新城和产业的分布，以前这个城市就是居住，目前这个城市现在有英国最大的大学，有英国最大的监狱，有英国最大的购物中心等等，所以从产业到就业，到居住为整个伦敦市解决了很大的问题。
【赵云伟】所以这种新城的出现主要还是源于这种产业的转移，而我们所提到的开发区模式，工业园区的模式很相近，不是简简单单的一个开发区，最近看到国务院没有批复更多的开发区，但是各个城市有更多的新城，这也是一个趋势，所以这个趋势和大城市一起会形成一个组合。我们可以看到，像天津的滨海新区和天津市的关系，北京市的顺义新城和亦庄新城和北京的关系，广州整个的近些年的发展，一次次的通过新城的建设向南部的发展。另外五合国际也做了一个研究，在上海嘉定，本来是作为很主要的上海新城的发展之一，有著名的F1赛场场，通过详细的研究分析，嘉定市政府下决心把嘉定新城建设成为上海市的企业备份和后台基地，也就是说我们陆家嘴的所有的办公大楼是用来做商务的，很多网络银行的后台系统都是放在嘉定，所以这样新的产业的出现也为新城的发展提供了更多的契机。
【赵云伟】最后一个趋势就是关于中心区，我们知道西方很多大城市曾经一度面临了中心区的衰竭或者衰败，有的中心区还采取了一些极端的手法炸楼，但是我们近二十年很少听说有这种事情，因为这个是源于全球经济不断的变化，现在目前的各个主要世界城市产业还是以生产性服务业为主，纽约刚刚公布的发展战略里面明确提出来，还是要继续抓住作为世界城市的契机，在这种基础上建立一种可持续发展的城市，建设和世界一流城市并行的一个城市，所以它在曼哈顿地区选了若干个可以进行更新的地区进行了详细的研究和规划，包括联合国东河地区，哈得逊地区还有周边一系列的新城等等。
【赵云伟】在我国的情况比较特殊，我们国家没有面临过城市中心区的衰败，但是我们有另外一种趋势，我们的趋势就是各个城市都在建CBD，都说自己是国际化大都市。我们也统计过，现在中国有656个城市有183个城市提出来要建国际化大都市，有36个城市要建CBD，这是北京的CBD，这是上海、深圳、重庆、杭州还有广州以及武汉城市的CBD，有的国家已经批复了，有的在建，有的成立了班子在做。并不是每一个城市的CBD都承担了国家商务的功能，北京、上海建设的速度非常快，深圳就面临着不尴不尬的境界，有很多的大企业都把总部放在了香港，所以深圳也很困难。我们有两个数字，一个是看城市里面世界五百强的公司总部有多少个，目前排在世界第五位的是北京，仅次于东京、巴黎、纽约和伦敦，所以从这方面来看，北京跟世界的契合度是非常高的。另外就是我们的航空港，目前首先机场航运量排到了全球的第15位，如果三号楼建成的话，它将一跃成为全世界第二的航空港城市，从国际交往和控制力来讲，北京是遥遥领先于中国的其他城市，所以北京这个潜力更大一点。
【赵云伟】所以总结中心区的情况就能看出来，我们国家要争世界城市需要有以下几个方面主要的功能，一个是不是金融中心，是不是有跨国公司，是不是有更多的国际机构，第三产业是不是很发达，交通是不是很便利，是不是很多人愿意来居住的一个城市，这个是作为衡量一个城市的主要目标。所以在未来我们想城市的发展会更多的和全球化的这种经济文化密切相关，我们国家整个的城市空间的走势离不开全球化的发展，也就是说全球化程度越高的城市，它的发展潜力会巨大。同时就意味着房地产开发的前景和其他各方面的因素，物价指数等等，可能和国际上的著名城市越来越接近，谢谢。
【主持人】谢谢赵秘书长精彩的演讲。北京市前一段时间也公布了11新城的规划，并且这个规划非常的详尽，而且这当中真正蕴藏了太多的商机，包括京津冀的一体化。我相信很多的开发企业在这个当中会有自己的选择和研究，我们今天关于这个演讲的部分就暂时告一个段落，接下来进行精彩的对话环节，今天我们的对话环节共有两场，第一场讨论的议题是宏观调控对地产市场的影响，讨论的嘉宾有国土资源部执法监察局的副局长郭宝平；中国人民银行研究员邹平座；浙江龙生房地产开发集团有限公司总经理陆耀伟；中国城市规划协会副秘书长赵云伟，我们有请本场的主持嘉宾新华社经济参考报采访中心主任高鹤君。
【高鹤君】我们刚才几位嘉宾已经从各个侧面自己关心的领域发表了精彩的演说，我下面的主持相当于是做一个聚焦，就是刚才主持人所说的宏观调控对资产市场的影响，这相当于我们把这些观点都聚焦在一起，地产市场的调控，我想国家宏观政策的调控对地产市场的影响可能是大家都很关注的一个问题，不仅涉及到地产界，也涉及到居民还有对这个领域的一个投资者。
【高鹤君】其实就我的观察来说，现在国家对地产市场的调控应该说从2005年的4月份那个时候就开始出台了相关的制度，核心的意思就是增加保障性的住房。2005年以后，国家对地产市场的各种措施也是陆陆续续出来，一直持续到今天，在这个调控的过程当中，我们的地产市场价格一直是在上涨，老百姓的怨言也比较多。到今天年底从行政管理、税收、土地、金融各个方面都提出了配套的综合性措施，在这里我感觉到应该最大的应该是这三个方面，第一个方面就是从国务院出台的增加保障性的住房分成两个方面，一个就是增加廉租房，另外一个就是限售房，增加一个保障。另外一个就是在市场方面来说，这个我觉得是对于需求的一个分流，另外一个就是国土资源部出台了一次性对土地拿出让金以后才可以取得开工证。还有一个就是对居民的购买房提高到了40%的首付。首先我想请国土资源部的郭局长对这几个政策给大家进行一下分析。
【郭宝平】这里面有几个问题不是我们国土资源部门的事，只能说还是我刚才那些观点，不要形成一种误解，土地就是房地产用地，这个供应越来越紧，不要形成这个观点，不一定是这么一个趋势，我主要是讲这个因素就可以了。刚才任总也讲了，其他方面变量好像都没有什么，唯独这个土地可能从紧，从紧的结果可能是房价越来越高，不完全是这个情况，我刚才已经讲了，土地使用量会增加，房地产用地的土地还是能够保障，这个问题不大。国土资源部门一直在努力朝这个方向调整，但是不排除这样一个因素，地方政府，因为我们国家土地不在我们中央政府也不在省级政府，是在市县两级政府，供应土地的权利在他们手里面，他们出于各种各样的考虑，可能你的统计数据报上来是供应量很大，实际上开发出来也不一定，也有这种情况存在。总体来说，国家的政策大的走向上还是要增加这方面的供应量，这个大家要有这样的信号来传达给社会，我认为应该传达这样一个信号。
【郭宝平】还有一个因素对于2008年的房地产有影响，我认为就是国务院即将出台的一些政策性文件里面，要加大对闲置土地的利用，可能就是促使一些囤积、闲置的土地尽快投入市场，尽快投入开发，这样的投放量我估计还不少，这闲置囤积的，刚才开场白的时候就讲这个意思了，地方是闲置的，确实有这个现象，但是要有行政号召，要有经济机制，过去有那些规定不好操作，由于地方政府的原因，实际上政府的原因就不断闲置了，就不能收闲置费了，不好操作。这次不管是地方政府的原因还是什么原因，我估计应该能促进闲置囤积的土地投放，这个因素也应该考虑，并不是说从土地供应的角度必然促进房价上涨，逆向调控，我不认为是这样的趋势，我只能是从宏观上给大家阐述一下我的看法。
【高鹤君】地产商一次性的要付所有的土地使用费，这个是有利于还是有损于竞争？
【郭宝平】我个人的看法，很多政策的出台往往都是双刃剑，可能出台这个政策考虑的是这样一个因素，但是可能会带来一些负面影响，也可能会产生这样的影响，这样做的话，很重要的一个方面就是为了考虑要囤积土地，不要没有实力的人去拿到地开发不了，欠着钱然后拿着地又去抵押贷款，这样金融问题又来了。为了解决这个问题，干脆你有钱就买地，没钱就不要过来凑热闹了，就是这么一个因素。但是这个肯定是有利于有实力的情况，有利于有实力企业的政策应该说也没什么错，应该是这样，因为有一个市场竞争嘛，优胜劣汰，有实力的情况应该是这样的情况。
【高鹤君】在我们所谓行政管理或者叫宏观政策调控这一块，刚才郭局长已经做了一个解释，今年以来可能大家更加关注的问题可能就是金融方面的问题，金融方面现在来说，从我们现实的情况来看，在这里构成的压力是这样几个因素，一个因素就是从紧的货币政策会不会大规模的减少对地产市场资金的注入，另外一个就是我们连续14次的提高了利率，连续7次提高了存贷款的利率，连续多次的提高两种利率的基础上，会不会形成一个累计的效应，这种累计的效应对现在地产企业或者整个地产市场的影响究竟是怎么样。
【邹平座】明确提出来从紧的货币政策，这个思路提出来，我觉得大体上是有道理的，从房地产金融这几年的发展来看需要规范，也包括一些按揭房，也有一些转按揭等等，这些问题确实存在，另外我们金融系统应该说多少年都是因为房价上涨的这种预期，在房贷上确实也跟银行发生了贷款的情况，因为房价上涨，一般就是在信贷管理上造成风险的问题，这几年确实我们房地产金融，房地产信贷膨胀很快，因此就是说，对房地产金融要进行控制，这样控制的结果有很多讨论，一个就是说按揭贷款来说，这个力度大家都能知道的，二手房问题都进行了一个限制。同时就是对于房地产企业的融资有进行了投资，上市公司实际上在把握上也是比较从紧的，这个我觉得是双刃剑。一个方面通过控制按揭贷款，另外一方面可能会影响一部分供给，现在就是这两个在信贷问题上，如果抑制供给的力度大于抑制需求的力度，房价肯定是一种情况。如果抑制需求的力度大于供求的力度，对房价就有平衡作用。现在关键的问题就是说按揭贷款本身也是，如果从房地产企业以前操作的渠道来看，一定程度上抑制了开发商的资金来源，是后期开发的这种模式。所以这是双重的情况，整体的我觉得是这样，两边的力量对比。同时考虑房价的问题，刚才我说的房价上涨是中国经济转轨，中国的老百姓收入增加，城市化进程，中国的人口多，包括人民币升值，都是由客观因素构成，这些客观因素是不好改变的，所以房价上涨是由客观因素推动的。有没有非客观的因素呢？一个就是预期，特别是有一些投机行为，一个人买两、三套房，有的人就是炒房。
【邹平座】另外就是我刚才说的信贷的基本投入，或者违规的投入这两块是可以控制的，关键是在这两种客观和主观的力量在未来当中谁强，我觉得基本上客观因素是长期的，两个短期可以控制的力量会短期内发挥作用，所以有的人说会反弹这种可能性是不存在的，除非在小产权方面，包括我们刚才讲的企业对自己房地产的供应，在这方面进行大规模的制度性改革，所以会出现房价的大幅度下跌，如果不进行大规模的制度性的改革，这种长期趋势我觉得不会改变。
【高鹤君】刚才我听到任总讲话的时候影响是比较大，但是我同事也听到另外一个著名的人物就是王石，说拐点已经到来了，实际上他们都是现在地产界的领袖人物，领袖人物的观点出现了一个非常明显的分歧，这个明显的分歧，我们现在听一听来自市场的实际的声音是怎么回事，我们今天请到了陆总，他是在杭州从事房地产事业，所以想请陆总谈谈现在实际的情况究竟是怎么回事。
【陆耀伟】大家好，我是浙江龙生房地产开发集团有限公司总经理。因为房地产宏观调控我个人认为应该说对规范房地产市场，促进房地产市场的健康发展有很大的好处，房地产这种情况，因为这几年大家谈的这几个地方，就是北京、上海、杭州、广州、深圳，这个位置关键就是这些地方经济比较发达，房地产有一个经济基础，有好的经济基础老百姓也有好的收入来改善自己的住房条件。07年在这一年当中，我们杭州房地产市场今年的房价也比以前几年高了很多，因为现在的趋势也很激烈。像今年有一些地方拍出来都是地价高于周边的房价，这样的话周边的房价马上升值了，这个就是由市场需求决定的，因为这也是一个市场。因为从杭州的情况来看，由于周边的经济比较发达，一部分人都到杭州来，杭州市政府这几年对杭州的发展也搞了一个很好的平台，杭州从西湖时代现在走到钱江时代了，萧山原来是全国的百强县，现在从萧山可以通过杭州市区，地铁上了以后，杭州的地铁效应也比较好，地铁周边的房价也上涨了，因为交通发达了，把距离拉近了。所以我个人认为，08年应该是房价平稳的发展，因为杭州这种特殊的地理位置也是很重要的，因为周边的地价拍出来已经高于周边的房价了。
【高鹤君】实际上刚才陆总讲到的是具体的情况，市场由城市带动的整体的效应，现在对于地产市场来说，就是一个供给和需求之间处理平衡的问题，而现在核心支持地产市场继续走好的，主要就是现在市场本身的一个观点，中国的城市化进程在迅速的加快，这是一个。这个中间有两次置业潮，60年代到70年代进入第二套或者满足自己个性需要的住房，到80年代进入置业潮的就是安居的时代了，所以最重要的是构成这样一个旺盛的需求，在这个旺盛的需求的同时，也有一部分人就说，对于一些有需求但是没有能力购买房子的人有一个刺激作用。在这里面城市化的进程以及人口的迁移和成熟，在这里面究竟对地产市场能够造成什么样的影响，国内外的经验向我们说明了什么样的事情？刚才我在听嘉宾演讲的时候，听到赵秘书长对这方面主要是城市的空间设计方面，他讲了，我可以讲，现在想再深入的听一听赵秘书长对于城市化进程和人口迁移对地产市场层面的建议。
【赵云伟】毋庸置疑的是我们国家的人口确实是世界第一，而且城市化进程的速度也是世界第一，但是前提条件是城市的人口确实会越来越多的进行膨胀。我们前几年做过一项工作，对于深圳的未来三十年的发展做过一些研究，包括深圳2030年的发展策略，当时是2001年开始做这件事情，到了01年底02年初的时候，当时社会院做的调查和预测，调查的结果，当时深圳的人口是750万人，户籍人口是150万人，他的预测，在2030年深圳市的人口将达到1300万，就是要增加将近600万人口，当时大家觉得几乎是不可能。所以讨论来讨论去做了一个折中的方案，就是深圳市2030年的人口是1100万这样定的。刚好是我两周前又去深圳开会，深圳那边公布了现在人口的情况，深圳市有1400万人，其中在册的户籍人口只有200万，也就是1200万流动人口是在深圳，这也是中国最特殊的一个例子，就是人口的膨胀。所以在深圳就出了一种对城市建设的新观点，就是有的学者比较激进提出来说住宅建设应该像割韭菜一样，我解决当代人的问题，然后再盖另外一批房子，所以从此衍生出来叫城市再生的这么一个话题。我们是在为居民盖房子，但是我们盖的房子实际上很重要的一个观点就是我们不能只解决现在没有房子人的问题，将来还有更多的人进城享受住房补贴等各方面的待遇。所以这一点来讲，我觉得从中国来讲，更重要的就是节约用地，没有办法我们将来面临的问题是越来越重要，甚至现在有的规划专家研究，我们现在的人均100平米的建设用地能不能减少一些，比如有没有可能80，而且现在有一些专家提出来有没有可能50，这样从建筑的结构方面，从大的规划方面能够在确保生态环境的前提条件下节约土地的使用效率，所以我觉得这个是未来发展的一个主要的方向。
【赵云伟】谈到大的空间结构，我想说的就是实际上包括纽约、伦敦这些城市，要是按中间区来算的话，肯定它的房价要远远比中国任何一个城市要贵得多，但是如果比较郊区的话，可能大部分的郊区的房价跟中国一些高房价的城市已经比较接近了，跟咱们的中心区来比的话。所以我要说的实际上咱们谈的更多的房价是围绕着中心区，而在西方的一些大城市，更多的居民不是住在中心区的，而是住在郊区。从北京市的发展来看，就是在这一期的总体规划里面明显提出来，现在目前北京市的市区人口是870万，2015年将变成850万，其他的人都哪儿去了？全去了新城，这里面主要的三个新城就是通州、顺义、亦庄，分别是将近100万人。也就是说我们未来的北京市要增加200多万人是全部要放到新城的，所以这个我觉得从城市规划的层面来说，迎接未来人口增长最主要的渠道就是这两条，一个是节约用地，一个就是要发展新城，由产业带来的新城。
【赵云伟】我们从房地产来说，我们各个事件都在表明一个事情，我们要求做房地产的这些项目要注重它的质量，现在很多专家在谈产业化的问题，住宅的产业化是一个大的趋势，因为大量的人口进入城市以后，他们的基本素质并不是像原来城市人口的素质那么高，他们需要解决住宅的要求可能更大众化一点，更普遍一点，如果能够用产业化的这种办法来解决，从标准化，从节能方面，从建设速度各方面都对城市本身的建设有很大的促进作用。
【高鹤君】刚刚听了几位嘉宾的发言，现在大家可能从整体舆论上所判断的有一点偏移，媒体整体的判断是偏冷的，听了四位嘉宾的观点都还是有点偏暖，这个偏暖主要源自于整体的需求驱动。实际上在我们实际的地产市场运行的过程中，跟金融市场是一个紧密联系在一起的，就是一个风险控制，尤其在今年每年次债爆发以后，现在在中国地产和金融的关系里面有没有美国这个次债的潜在的因素存在？
【邹平座】美国的次债问题主要还是产品延伸太长，简单的抵押贷款变成证券，证券又变成期货，当中一个链条断裂就出大问题了。中国的抵押贷款还没有进入证券化，所以目前的次债问题对中国影响不会太大，如果中国的金融创新，金融衍生一层一层的形成之后，就非常庞大，当一个细胞断了，整个就跟着断了。
【邹平座】我想住房问题的解决可能就是一个，廉租房不能政府都包，刚才谁讲要政府提供，我觉得廉租房企业可以做，单位可以做，这样供应量会迅速放慢，每个企业当时批项目的时候都给它15%的商业用地，这些地为什么不能帮职工建房子呢？租给职工，租金可以少一点，这也是一种市场化运作，要使各方廉租房体系迅速的达到目标，企业本身也有这种动力。
【邹平座】小产权房的发展问题也是，为什么城市住宅要商品化，农民的住宅就不能商品化。但是商品化我觉得它的层次，未来中国基础城市的改革会给房地产价格造成很大的影响力，这个情况未来可能也是节点问题，现在没有承认这个问题，但是中长期以后，对集体土地所有权以及使用权整个的进行商品化的过程，不可能长期保持既有土地的这种形式，会得到一步一步的改革，这可能是一个点，也同样会增加这种统计量。但是当前小产权可能对房地产市场商品房是一个利好。
【高鹤君】谢谢大家精彩的观点，我刚才听了以后也很受启发，总体上的感觉，一个就是我们内在的需求非常旺盛，整个经济的基本支持也是非常强劲，现在国家所采取的宏观调控措施的着眼点是为了市场更加健康和平稳的发展，这一场讨论的问题到此结束，谢谢大家。
【主持人】谢谢我们的主持嘉宾和我们四位嘉宾给我们带来的精彩对话。确实宏观调控对于地产市场的影响在明年会怎样显现，确实还需要拭目以待，在现有的市场上应该怎么样谋求自己的发展之道呢，这是在接下来的环节我们需要探讨和交流的，我们接下来讨论的议题就是地产商在新形势下的发展之道，我们这一场的讨论嘉宾是全国工商联房地产商会会长聂梅生；建设部政策研究中心主任陈淮；还有中联行不动产国际投资顾问集团公司董事长杨思哲。我们接下来有请新华社经济参考报采访中心副主任黄庭满主持。
【黄庭满】各位嘉宾，各位专家学者以及新闻界的朋友们，大家下午好，第二场讨论由我来主持，我是经济参考报采访中心副主任黄庭满。
【黄庭满】2007年即将过去，这一年经济领域中的热点大事不断，其中之一就是房地产，离元旦只有几天了，自然界的春夏秋冬即将过去，不谋而合的是，2007我们中国的房地产行业也经历了自己的春夏秋冬，自然界的春天到来的时候，很多人都看好中国楼市的发展，写的很温暖，到了夏天之后，房价一路飙升，在温暖楼市的指引下，特别是深圳，有统计数据显示1到6月份前半年价格上涨超过7成，在深圳楼市作为标志性的情况下，北京、上海、杭州房价领域也是一路飙升。到了秋天到来的时候，风云渐变，8月份信贷闸门开始收紧，传统的以往经济又殷实了，都是我们形容楼市的一个用词，今年可能就有些变化，我们北京、深圳上半年价格一直飙升，价格还出现松动，北京我们有一个状况也没有出现，甚至出现了有价无市的局面，到了自然界的冬天来临的时候，随着国家调控政策的密集出台，有很多舆论，甚至很多专家演讲的时候也用到这个词，就是寒冬来临。但是冬天来了，春天还会远吗？这也是房地产业界的一个期待。
【黄庭满】本场讨论的主题是地产商在新形势下的发展之道，我作为记者，也做一个梳理，这个新形势是什么？我自己对本场讨论的主题进行梳理，我觉得有五个方面的标志，所以我想我们本场讨论也围绕这五个方面由专家提供一些建言，发表一下自己的看法。我用五个两来总结2007年一些新的形式或者新的一些标志性的特征。
【黄庭满】第一个“两”，就是两种需求的情况下中国的房地产企业家们如何谋划自己的发展，这两组数据一个是量的需求，刚才一些专家也谈到了，出现了一些政策性的抑制。第二个就是“质”的需求，指节能建筑以及循环经济这样一些国家政策的出台，对于建筑的一些质也应该从严，这个问题我想请教嘉宾发表一下自己的看法，在这种情况下企业如何发展。
【仉树怀】听了刚才的发言，我觉得应该说从前面我们这几位专家来讲，我觉得应该说中国的房地产市场有几个方面的因素，第一个方面的因素，大家非常关心房地产价格的预期及我到目前为止，我觉得中国房地产的价格，按照今年的市场看明年的市场，我觉得应该不会有太大的波动，这取决于三点，第一点就是高需求，第二点就是城市化的进程，第三点就是我们现在经济调控、政策调控的显现，对于一个房地产项目来说它的周期应该是三到五年，应该到明后年才能显现出来。
【仉树怀】我说的第二点就是说，在现在这种情况下，每个房地产企业自身处的房地产企业的情况同在一个市场，但是每个企业都有自己的特殊性，上市公司从融资资金方面有自己的优势，需要找一些市场的定位，把握好自己的企业，应该说对于我们本身建工地产这个企业来说，它是一个刚刚起步正在发展的企业，资金上我们比不上上市公司，那怎么办？我们想作为一个国有企业，什么是我们这个企业的责任，我觉得同时也是我们企业生存的需要。
【黄庭满】第二个话题，2007年两种性质的住房并举的情况下，我们房地产企业家如何来发展？一个性质就是商业性住房已经发展多年了，第二个就是在07年保障性住房首次列入中央的层面来，要求加快发展。房地产企业家如何抓住保障性住房，大力发展这个机遇，这一块据我了解陈淮先生他是非常关注保障性住房的领域的，他对这个方面也有很多研究，请陈淮先生谈谈自己的看法。
【陈淮】刚才我们前一个主持人说了一个拐点，媒体上铺天盖地都在讨论拐点，我在这儿特意说个数学知识，房价又升到降的那一点不叫拐点，什么叫拐点呢？在一条曲线上切线的斜率是1那一点叫做拐点，如果划一条曲线房价又升到降那一点切线的斜率是1叫极直点。
【陈淮】宏观调控政策是对短期经济运行进行政策干预和调整的政策，它的目标不管猪肉价，也不是直接管房地产价，它只管一个价格，这个东西就叫货币，宏观调控在本质上目标是维护币制本身的稳定，当我们说用CPI来表达币制是否出现了通货膨胀下的缩值贬值或者是升值，涉及房地产领域的政策有三个组成部分，第一个叫公共政策。公共政策，住房保障体系就是这个公共政策中的一个组成部分，这是第一个政策。
【陈淮】第二个叫产业政策，在不同的经济环境下企业如何发展，我们房地产企业在国民经济中是不是占重点产业？它的国际竞争力如何，它们的公益设备是不是先进的，以及这个行业里面的大中小企业如何构成，政府对这些事进行干预的时候叫产业政策。
【陈淮】第三个方面才是在经济稳定运行过程中采取的政策，比如说放松或收紧信贷，实施紧缩和积极的财政政策，这个比较专业，我给大家打一个通俗的比方，产业政策是管，你儿子如何考上清华大学，咱们家得定个政策，给他请家教，让他上互联网开阔眼界加快培养，说他已经大学毕业了，咱们想办法让他从销售经理提拔到副总，你们家采取的这个政策叫做产业政策，你们家两口子又商量咱们家得存点钱，防止有个天灾人祸，保证咱们家遇到风险的时候不至于过不去，这是你们家的公共政策。那么今天刮大风，天气预报说28号、29号刮大风降温，咱得多穿件衣服。今年夏天可能出现酷热，咱们得想办法别中暑，这个政策叫宏观政策，公共政策是保底的，让你家在遇到风险的时候别光想好事，以防万一，保证基本生活的没有预案，你就会遇到困难，产业政策是让你们家想办法，在咱们力所能及的资源条件下达到目标，宏观调控是管你们家日常生活当中别感冒发烧吃拉肚子。如果一个家庭里面天天饭桌上的话题，媒体舆论的话题都是刮大风咱们穿什么衣服，从来不想儿子怎么考上清华大学，也不去讨论家里遇到风险的时候做足了准备，这家的日子过不好。我不知道把三个政策的构成说清楚了没有。我们希望我们在2007年政策论坛的主题中几乎99%在讨论明天刮大风穿什么衣服，这是我们这个产业和关注这个行业的舆论都还没走到足够成熟的表现，希望08年我们能够有所改善。两禁两限房是什么？
【陈淮】商业住房和保障性住房并举发展的情况下，住房保障体系和市场从来不是截然分开的，它们相反有很大的交叉的领域，24号文件扩大廉租房范围是最大的政策。
【陈淮】它是一个廉租房式的，这个保障是救助性的保障，从经济适用房起到两禁两限房是援助型的保障，经济适用房要买的，是要用交易买这个到你的手里的。买你是要负代价的，两禁两限房也是要买的，从两端说，如果每一套房子有十成能力，你只有十成，缺九成，你有九成缺一成都叫自我购房能力不足，从经济适用房60平方米有限产权的住房到两禁两限房全产权的房是援助这些只有一成两成三成，一直到九成能力的人不同的保障住房形式。两禁两限房也是带有保障性质的商品房，它和经济适用房的区别是它是全产权，可以自由流通，但是由于政府政策限价保障优先供应土地，在竞拍中采取了指定条件的政策，带有保障性质，不存在把它们截然分开。那么纯商品房就没有保障性质吗？我们除了援助型的之外，还有互助型的公积金，还有政府发的住房补贴。
【陈淮】别以外次贷是一个坏东西，次贷是一个好东西。它的好处就在于制度设计上把这部分债信低，信用差，收入不稳定的人群的风险通过证券化的办法转嫁给了债市的投资者，而且上市之初是告诉你，这个你买这个债券是有风险的，因此它的价格波动会比较大，你掌握不好可能会吃亏，就像我们的权证似的，都归于零了还有人炒，就由投资者承担。现在次级债的危机就是你这个投资人确切的发生了，你就得承担这个风险。中国不是消灭次级债，防止汽车撞死人的风险不是把所有的汽车都停了，不开汽车肯定撞不死人。那显然不是合理的，因为我们社会一定有这么一个人群，因为我们曲线一定有一个点叫拐点一样，这部分人用市场化的办法以及延伸市场的办法，把这个风险合理的转嫁到不同层面的投资者头上，是一种有效解决我们住房问题的好办法。
【陈淮】我们想在07、08交际的时候，和我们新闻界的朋友们交流一点这一年来大家辛辛苦苦关注这个领域，帮助老百姓说了很多话，帮助政府也了解了很多信息，也帮助了我们的学者提高了认识，开阔了眼界，向大家表示衷心的感谢。也顺便稍微纠正一两个说的不十分准确的地方，谢谢。
【黄庭满】谢谢陈淮先生发表了自己的看法。第三个问题就是今年以来，媒体比较关注两个现象，一个就是房地产企业间的并购现象又开始出现了，第二个就是房地产企业已经开始比较活跃的布局当前的市场，这两种现象在企业间的并购要注意哪些问题，房地产企业布局到注意哪些方面的问题，我们请聂梅生会长来发表自己的一些看法。
【聂梅生】谢谢大家，也谢谢主持人，关于刚才主持人说的这两个问题，我先说一下在房地产这几年整个的经济宏观调控这个形势之下有这么几个主题，一个是金融这一块，一个是土地这一块，一个是整个房地产市场的结构，包括经济收入的出台，当然还有税收。在这四块当中越来越和宏观经济密切紧密结合，而且我觉得金融这个主题越来越突出，由于房地产本身就是和资本市场密切结合，你刚才提的这个问题牵涉到整个金融这一块。
【聂梅生】结合到明年的形势来说，因为最近也是开了很多会，我今天听了邹平座研究员的一些观点我也很同意。现在在银行严控贷款的规模，在明年肯定是要管的，而且是要按照季度或者按照月来管，在这种情况下，外资被限制了，IPO等等都受到了一定的搁置，都悬起来了，H股又按项目记录。这么一种情况之下就形成了一个什么问题呢？就是2007年的年末和2008年的一季度，因为现在开始各个银行都缩紧了，有的说是没有指标，有的说有指标也不大，总的来说比较紧，到三月份以前这段时间是房地产开发企业对人民币的融资资金非常非常饥渴的。
【聂梅生】但是我觉得企业发展来说，这是一个比较高的业态，但是我期望央行能够把资金贷放回来，大家不必要去炒，干脆去买，一些债券或者和房地产有关的这些基金等等，这个起来以后会使整个的直接融资市场蓬勃发展以后会缓解信贷的一些房价当中的恶炒，使基金在上市这个问题上受到搁置以后应该是放出来，这样的话才能使我们整个公司能够很好的发展，这是一个问题。
【聂梅生】关于向二级市场转移这个问题，刚才陈主任回答的非常巧妙，这个和土地有点关系，今天我也很注意的听了国土资源部非常精彩的发言，我退休以后在商务部服务，所以我觉得从企业角度考虑的比较多，很多大企业开始转向了国土资源部释放的这部分土地。
【聂梅生】还有一部分企业会转向二线城市，这个和双限房是一回事，双限和经济适用房的商品房界限并不清楚，因为经济适用房这一块会压的比较低，北京经济适用房的标准定得那么低，基本上就是低收入，这个肯定是很小的比例。而且定价也不一样，经济适用房四千，两限房七八千，经济适用房三口之家4.6万，那个是8.5万，这个双限房的政策马上出来了，所以我觉得这个事会有很大的引导作用。
【聂梅生】在二线城市我最近跑的比较多，二线城市的土地管理部门和市长一起开会，他们说本来我们的房价就两千多，还限制什么？我们本来就是两千多，刚刚起步，这也是现金流比较稳定的，而且也是土地供应也是比较合理的这么一部分，为什么开发商不往那儿走呢？所以这个事情会改变格局，会促使资金和开发企业向土地比较宽松的地方去发展，这里面也和国土资源部讲的表达的情况是一样的，我是觉得土地的供应没有什么减少，不用太紧张，只不过结构确实在变，你要是做这个高档房，你就用那30%，买高档房的人多就涨价，我觉得商品房的高档部分涨价就涨，总得让一部分涨价，不能说你涨价了，让平均房价拉高了就不许涨，那双限房还把这个拉低了呢，这是相互的。
【聂梅生】其实很多事人算不如天算，你说谁就能说的特别准明年怎么着，我觉得去年这个时候说的特别准的，2006年底把2007年楼市说的特别准的我还没看到一个，比如说去年年底谁想到中国的股市能够从一千点涨到最高的六千点，这件事情对楼市影响太大了，这绝对是整个的资产这部分的增值，没预料到就说明，楼价去年年底这个时候是5.5，我记得很清楚，部里面开会，很高兴说咱们弄到了5.5，现在变成10.5，谁去年敢预料2007年的楼价会比2006翻番，我看没有谁能预料到。
【聂梅生】所以我觉得有些事情很难，同样也没有预计到美国次级贷的影响，但是它对新加坡和香港的股市影响很大，呆了那么几天股市就下降了，楼价的交易量就下降了，有增盘作用，谁也没有预计到次级贷的问题。我觉得整个宏观层面上并没有脱离这个预期，就是2007年的宏观层面上和2006年的预测，当时说GDP掉不下来，但是没想到CPI上升的那么快。2008年又怎么样呢？其实就是整个的趋势，我觉得我很同意大家的预料，整个的宏观层面没有大的变化。经济发展、固定资产投资等等，央行也不敢把银行房贷小于3.5万亿，你小了，而且还不敢太小，增速今年16多了，明年可能少一点14，如果少于10%，房贷如果增速少于10%，没钱就往外贷，所以这个事情从宏观层面来讲也能预料得到明年会又好又快，还有个快字，不是说又好又慢。所以不会有太大的变化，我们也很难预料的太准。
【聂梅生】从企业层面来讲，我很同意刚才陈淮主任讲的，你得有一个底线，你得能过日子，我们需要有一个长远的发展。明年可能还有很多的想不到，我觉得想到的就是对于政策的什么问题，想不到，我觉得可能真的是有一个底线有一个预期更好一些，所以一定要说明年怎么样，我看谁也不敢说的很准。
【黄庭满】2008年谁也不可能有准确的判断，让我们一起期待，一起观察。第四个问题就是在房地产领域我们观察到有两个预期已经和正在引起房地产行业的发展，第一个预期就是物业税出台的预期，第二个就是奥运会的预期，这两大预期的影响。我想了解的是物业税的出台有说明说明年可能出台，对房地产企业的发展有哪些影响，比如说房地产的销售有什么样的影响。第二个就是奥运会的预期，现在有一种说法是说奥运会之前，明年上半年可能房价还有所涨。奥运会之后中国的房地产行业可能进入中期调整阶段，有这种说法，这个我想请杨思哲先生谈谈自己的看法。
【杨思哲】实际上尤其是今年的下半年，刚才聂会长也提到了，所有的开发商都没有预料到销售非常好。实际上我们所了解到的，开发商的确他们因为市场销售非常好，所以对我们策划代理行需求非常非常小，就是开发企业的房子好卖，对代理房的需求度越小，但是开发商房子不好卖的时候，他们对我们策划代理行的需求度就非常非常高或者相对比较大。但是作为整个的市场预测，2008年因为整个市场，因为我们在一二三线城市都有代理的项目，这些策划代理的项目的确进入11月份以后，不管是一线还是二、三线的市场都提前进入淡季，尤其是到11月份这个的确是比较受影响的，但是根据对整个市长的分析，我们认为明年的春季以后整个的市场的确会有回拢，为什么11月份会进入淡季？一个是舆论的影响，再一个就是作为前一段时间因为房价的上涨，尤其是在二三线城市，消费者向来是买涨不买落的，所以消费能力我们认为有一个提前释放的过程，所以这种11月份进入淡季也是短期的，所以我们认为明年市场会进入回暖。
【杨思哲】再一个就是关于奥运会影响问题，实际上整个中国的情况跟其他国家的情况是不一样的。可能作为其他的国家，比如说它们举办奥运会，因为他们毕竟需求能力没有那么强，所以奥运会以后会出现一些问题，但是作为整个中国市场来讲，它的需求量是非常大的，包括从各个方面指标来衡量，比如说人均居住面积等等各方面来衡量，所以说我们认为整个的调整，就是对整个行业的逐步规范以及整个市场的发展实际上是有好处的。包括我们也认为2008年以后房价应该是不会降的，当然会提升多少这个很难说，但是整个房价应该是不会降的，因为作为其他的一些刚性的成本这个不可能会降。但是除了这些宏观层面的因素之外，实际上还有一些因素对于一些局部的市场是有影响的，比如说我们在兰州有项目，作为地方性的政策对房地产开发，对区域性的房地产开发是有影响的，兰州下半年政府出台一个政策，他们批复了六百万平米的经济适用房和合资建房，这是六百万平米，他要在两年之内推出这些经济适用房和合资建房，这个量相当于什么？兰州正常每年的商品房消化量是200万平米，等于是集中消化了三倍的量，所有的开发商不知道怎么应对，而且相对持的态度都是比较悲观的，因为整个中国的区域性太强了，这是每个地方跟每个地方，包括一些地方性的政策对区域的影响还是比较强的。这个我们希望相关的媒体能关注一下，就是尤其是有责任的媒体能关注一下，因为包括我们的客户，就是我们兰州的客户他也不知道他这个项目到底是上还是不上，这个影响对于二三线的城市来说比奥运会的影响我们认为要大得多得多。
【黄庭满】谢谢杨思哲先生的精彩看法。第五个问题可能刚才很多专家都谈过了，在这里还想了解一下，就是两大闸门收紧后对房地产企业的影响，以及房地产企业怎么拓宽融资渠道，解决资金问题，如何调整自己的发展战略，顺应这一新形势的发展，这个我想请企业界仉书记谈一下自己的看法。
【仉树怀】我的看法是，我们第一个特点是在三年以前我们采取了蓝海概念，我们及时的兼并收购了外国的一些公司，作为我们在建项目的准备开发，也是一个方面。另外一个方面我觉得，一个企业就像刚才这几位同志讲的一样，国家从十七大把民生问题提到一个很高的程度，同时把建立住房的体系提到一个议事日程上来，在历届党的会议上，我觉得这是第一次提的这么具体，我感觉这也是一个政策导向，这个政策导向就要求我们作为企业来说，要及时的适应于这个企业，适应于这个形势。应该说从去年我们从战略发展规划来说，我们就在做经济适用房和保障性住房，就是廉租房这部分，我们先后做了很多的项目，包括今年中标的宋家庄项目。
【仉树怀】正像刚才几位学者说的这样，做这个项目对于我们这个企业有着独特的优势，第一个土地的成本，资金占用量非常小。第二这个房价相对是确定的，不过我们也承担着三大风险，第一大风险就是建筑材料涨价的风险，因为我们今天确定了这个项目以后，这两年以后到之后销售，等于给了我们两年开发的时间，在这个时间里对于物价的上涨，钢材的上涨，建材的上涨对我们都是风险。第二个风险对我们应该说是一个政治上的风险，因为我们虽然说是和北京市政府签的这个协议，但是媒体大量的关注，同时对于我们来说，实际上是和全北京市市民需要两限房的人，需要经济适用房的人签的合同，对于我们来说，我们的压力也是非常大的。
【仉树怀】不过我想应该说，在今后相当一段时间里，保障性住房占土地供应的70%，那么这一块一直是我们企业发展的战略目标，我们在今后企业发展过程当中，会积极参与保障性住房的建设，向北京市市民提供更好的，应该说价格更低的一个产品。这样既是国家的需要，北京市市民的需要，同是也是我们企业战略发展的需要，谢谢。
【黄庭满】感谢仉书记发表看法，今天我们第二场的五个问题也讨论完毕，感谢四位专家发表自己的精彩看法。我深信，随着我们媒体的传播，专家的看法一定会对全国房地产界的企业家们是有益的参考，最后祝愿北京的房地产又好又快的发展，最后祝愿居者有其屋，同时也在这里祝在座的各位身体健康之、新年快乐、万事如意，谢谢。
【主持人】前两天我在主持北大的一个论坛的时候，北大的教授们说不要做预测，不要随便做预测，的确任何预测都是危险的，我们今天没有过多的预测，今天我们有的是冷静的梳理和理性的展望，今天在座政府部门的官员还有我们的研究机构以及我们的开发商的代表都做了精彩的演讲，还有一些对话，今天就像寒风一样把雾霾吹散了，所以今天通过嘉宾们这样一番颁奖和致辞，我们应该何去何从。
【主持人】从来没有哪一年像今年这样政策出的如此之多，当然在这样的一个市场当中还有很多的不足，还有很多的问题需要解决，但是中国房地产市场的不足也正预示着机会，应该说明年套用我们一句老话真正是一个挑战，明年我们迎来奥运年，明年我们将翻开历史新的一页，明年也有者太多的不确定和机会，重在把握，每一位朋友都需要掌握自己的节奏，在什么时候进什么时候退，怎么样做到自己在这个专业领域更加的专业。
【主持人】应该说中国的房地产业正面临着一场深刻的变革，因为经历了2007年的宏观调控之后，我们整个行业的生态环境正在发生根本的变化，这个变化当中你找好自己的对策了吗？找准自己的位置了吗？需要在来年我们一起期待和寻找。
【主持人】接下来我们就要进入到今天的颁奖环节了，第三届中国金房奖的评选活动由全国工商联房地产协会，中国经济调查所和新华社经济参考报共同出版，活动由三家主办单位发起并且和权威政府机构、强势新闻媒体、著名专家学者联合创建，代表中国房地产项目品质以及实力以及房地产企业家综合能力与卓越价值的至高荣誉。这次活动也旨在为曾经为城市发展社会进步做出贡献的房地产企业进行表彰和奖励，使其在城市发展当中所创造的价值得到充分的体现。同时通过开展双金评选活动，也进一步带动我国房地产业水平不断提高，促进我国房地产业的持续、健康发展。
【主持人】接下来我们就要进入到今天的颁奖环节，我们首先要有请颁奖嘉宾，他们将为我们揭晓和颁发金房奖。
2007年度中国金星奖中国房地产业领军人物：
合生创展集团董事、副总裁陈长缨
青岛海尔房地产开发投资有限公司董事长卢铿
纳帕地产总裁李威
中国房地产创新人物：
中弘集团总裁王永红
中国建筑设计最具影响力人物：
五合国际（5+1Werkhart）建筑设计集团主设计师刘力
2007年度金房奖最具影响力企业：
合生创展集团最具创新力企业—纳帕地产
最具社会责任开发企业—黑龙江立汇房地产开发有限公司
最适宜居住住区—浙江三门湾房地产开发有限公司锦绣三门
城市地表性项目—北京嘉源置业投资有限公司中堂
最具社会责任开发企业—中房集团黑龙江军安房地产开发有限公司
提升城市价值卓越项目—苏州建邦置业有限公司建邦?唯园
最具投资价值商务地产—大连大商集团哈尔滨房地产开发有限公司
经典丰范卓越楼盘—北京建工地产?建邦华府
中国建筑设计最具竞争力企业—北京瑞景清源房地产开发有限公司
节能环保卓越住区—北京东君房地产开发有限公司?MOMA万万树
最具社会责任开发企业—北京住总房地产开发优先责任公司
最具投资价值商务地产—北京国瑞兴业地产有限公司?国瑞崇外购物中心
提升城市价值卓越项目—哈尔滨话信房地产开发有限责任公司
最具竞争力企业—湖北天马置业有限责任公司
最具创新力企业—中弘集团
最具投资价值商务地产—北京瑞景清源地产开发有限公司?主语城
最具影响力企业—黑龙江中北邮电建设开发总公司
推动中国房地产发展特殊贡献年度大奖—中联行（中国）不动产国际投资顾问集团公司
中国品质地产运营商—万国地产有限公司
【主持人】感谢我们的颁奖者，也祝贺获奖嘉宾。因为我们今天的论坛议程比较紧张，而且短短的半天时间，所以我们这个颁奖过程非常的简洁，但是这样一个奖项值得我们的企业代表好好的珍藏，因为这是对你们过去一年成绩的肯定，是对你们为中国房地产业做出贡献的一个褒奖。今天我们在友谊宾馆欢聚一堂，今天我们跟大家共同来进行这么一场中国房地产业权威论坛北京论坛，今天我们也听到了太多的专家还有政府研究机构给我们带来的一些好消息，今年这样一个冬天气象专家说会是比较冷的，当然我们今天来的朋友已经感受到今天的寒流了，其实我们在楼市的系列政策调整下，到底该何去何从，明年到底会是怎么样的，就像我们期待着贺岁大片一样，我们会拭目以待，大家也需要做好各自的准备，今天每一位朋友相信都会收获很多，在这里我祝愿大家幸福健康，谢谢各位，让我们明年再见！
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