| 主持人：尊敬的各位来宾，大家早好上，2005?中国房地产业权威高层会议－北京论坛马上就要开始了，今年了房地产业相关的话题，有趣的话题很多，最近的一个就是中国房地产业巨头网上论战，主要讨论的是2008年前买房子还是2008年后买房子，这个也就是房地产何去何从的这么一个大话题和背景。应该说中国房地产业从来没有像今年引起这么大的关注，中国房地产业有没有泡沫，这已经引起了国内外人士的关注了，有的专家认为中国房地产不仅是一个社会问题，而且也是一个政治问题，中国房地产业是中国经济巨大的推手，可以说他已经成为中国经济增长的晴雨表。有一句笑话，就是说中国房地产业一旦打喷气，中国GDP的增长就会感冒，可见房地产业在中国经济的地位有这么重要，正因为如此，今年由中国建筑业协会建筑节能专业委员会，中国建材市场协会，新华社《经济参考报》社共同主办的这次论坛将以突破发展瓶颈，决胜地产未来为主题，探讨中国房地产业发展的前景、政策、途径，并在选择的现实性和可行性上争取大家的共识，来促进房地产业持续、健康、快速和协调的发展。
主持人：今天有很多房地产业的大腕还有学界的精英和专家相聚一堂，这应该算是是中国房地产业的一次盛会了。下面我们介绍一下来参加本次论坛的一些专家学者和企业方代表，这里有清华、北大的一些专家学者，还有像天鸿集团、绿城集团等等一些企业代表，在这里对他们表示热烈的欢迎，下面有请新华社的副总编辑张健致词。
张健：各位嘉宾、新闻界的朋友，大家好！由全国工商联住宅产业商会，房地产商会，中国建筑业协会节能委员会和本报共同举报的2005?中国房地产业权威高层会议－北京论坛今天在这里隆重召开。我们衷心感谢对这次活动基于大力支持的相关政府机构、专家学者和新闻媒体，并对大家出席本次论坛表示热烈欢迎。我们共同打造北京论坛的活动是在整合各方资源，搭建一个政府、专家与企业各方信息交流，智慧共享的一个重要平台，一道探讨中国房地产发展所面临的热点、焦点和难点问题。我们希望在座的各位利用一天的时间，一块儿把北京论坛打造成为也内忧影响力的一个品牌活动。
张健：本次论坛是我们举办的第二届，首届北京论坛去年差不多这个时候举办的，去年是在人民大会堂举行的，并且获得了圆满的成功，论坛得到了很专家学者的大力支持，政府和社会各界对基于对论坛很高的评价，今年针对房地产业发展的问题，政府相继出台了一系列的调控政策，在这个大背景下，我们大家今天在一起探讨政策走向，探讨十一五规划可能为房地产业发展带来的机遇和挑战，这个意义十分深远的，为此本次论坛将从宏观调控与房地产业发展金融政策与房地产发展，以及节能省地型住宅和公共建筑发展等方面展开讨论，相信我们会聆听到各位的精彩演讲和真知灼见，可以说中国房地产是一个年轻的行业，但是它朝气蓬勃，充满活力，他的健康发展与中国经济的增长十分有益，所以我们愿意以各位专家共同探讨房地产业发展的道路，也希望新闻界的朋友大家支持，最后祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！
主持人：谢谢！房地产开发商想要盖好房子，消费者也希望买到好房子，那我们在座的嘉宾也非常关注这个话题，我们全国工商联住宅产业商会聂梅生会长也非常关注这个问题，下面我们请聂梅生会长为我们致词，我们掌声欢迎他！
聂梅生：各位领导、各位专家，业界的朋友们上午好！非常高兴能在岁末的时候迎来我们一年一度的北京论坛，也很高兴各位朋友能够抽出时间，在非常繁忙的各种各样的工作中参加我们今天的北京论坛，从2003年开始一直到现在中国的房地产界经历一场不平凡的历史阶段，也就是说开始了这一轮的宏观调控，从121文件开始一直出台了一系列的文件，今年3月份出台了八部位的文件，业界把它称为组合券，这里面包括金融方面的一些问题，报如121号文件，212号文件，包括银行的一些金融报告，这就是在房地产资产当中的政策性的问题，还有一部分和土地有关的，还有和住房结构、强制性拆迁，住房管理等等文件，在今年这一套组合券当中应该说是直指房价，是针对稳定房价出台的。这次北京论坛在这样一个形势之下，肯定它的内容就会包括这么两大方面：一个是这一系列政策出台后的对它的执行力的讨论，它的成效和和对今后房地产发展的一些讨论，一部分可能是关于这方面的，接下来今年上午的一些内容是和宏观调控有关系的；另一方面会和金融的房地产的资本市场，金融平台有关的，放在今天下午，这也是房地产发展中非常重要的基础条件，它的金融属性。
聂梅生：大家都知道最近召开了五中全会，在五中全会之后关于十一五规划提出了非常明确的目标，在今天这样的会议当中我们可以看到主办单位和
一些内容牵扯到循环经济，科学发展观，怎么样落实十一五规划，在使房地产能够健康发展，这应该是更重要的课题，这个会是在五中全会召开的，它将引出在今后第十一个五年计划中房地产的健康发展，今年北京论坛的内容是非常丰富的，所以本次论坛要以突破发展瓶颈，决胜地产未来，那就是如何在十一五规划的形势下决策地产未来，以这些问题，着重探讨房地产的发展政策、前景和途径，下面邀请政府和企业两方面的嘉宾参加这些一些问题的讨论，为房地产发展献计献策，这也是北京论坛的特点，就是把决策部门关键的专家和政府的官员和房地产业界的在第一线操作的，从市场的角度请来一些房地产开发企业的老总，这样两方面的对话是北京论坛非常重要的特点，因此这次我们荣幸的一些权威部门的领导和多位房地产界的企业家，希望这些嘉宾在论坛上的思想交流，能给房地产业的发展带来积极的作用，最后我代表全国工商联房地产商会预祝本次论坛圆满成功，谢谢！
主持人：非常感谢聂会长！今天我们有幸请到了中共中央政策研究室宏观司司长李连仲司长，我们用热烈掌声来欢迎他！
李连仲：应该说我们五中全会通过了十一五规划的建议，这个建议是我们今后经济发展的纲领性文件，对我们房地产业的发展具有指导意义。第一个，它提出要以发展观统领社会、经济发展全局，要把科学发展观落实到经济发展现代化进程的各个方面，各个领域，各个环节，各种包括房地产业这个领域，所以房地产业的发展必须全面贯彻落实科学发展观，给我们提供了什么机遇？我觉得第一个机遇，就是加快推进社会主义新农村建设，把我们原来基础设施、社会事业的投资作为重点，把它投向城市，转向农村，我们房地产业的发展怎么贯彻这条决议的措施，农村房地产的建设，农村基础设施的建设；第二，就是要发展节约型、环境友好型这样的项目，那么我们房地产你怎么根据十一五规划的建议来发展节能、节地、环保型的住宅，环保性的建筑项目，这是你要考虑的；第三，根据转变增长方式，原来是高投入、高消耗、低产出、低效益，你现在也要转变，根据增长方式的转变，你怎么建设省能、省地的一些基础设施、一些建筑项目。
李连仲：十一五规划的建议对我们房地产发展有重要的指导意义。除了这三点，还有重要的一点，就是要以人为本，就是你的发展要为了人民群众、你的发展要依靠人民群众，你的发展成果要回馈人民群众，要和我们房地产业的发展联系在一起，房地产业的发展怎么提高人民的生活质量。过去我们看你生活水平、住房和住房面积，现在根据科学发展观的要求，坚持以人为本，全面协调可持续发展，促进人和社会全面进步，除了住房面积、还有住房质量和环境，它是一个综合指标，给我们房地产业的发展提出了更高的要求，所以说我们房地产业在十一五规划提出五中全会的指导下面临一个非常好的发展机遇，我们房地产业的公司老总，房地产业的企业家希望你们抓住这个机遇，加快发展，祝贺大会取得成功！
主持人：非常感谢李司长，李司长也不断强调节能省地型的住宅，有一个数字显示，节能省地型的住宅是今后住宅的发展方向，北京还出现了一个新的标准就是住房节能15％才能开工，这对以后的住宅也确定了一个方向，下面请中国建筑业协会建筑节能专业委员会涂逢祥会长给我们做这方面的演讲，我们掌声欢迎他！
涂逢祥：各位领导、各位嘉宾、各位朋友，刚才李主任、聂会长，都讲了咱们这个大会要贯彻咱们最近召开的中央五中全会的精神，这是咱们当前工作的重中之重，我们下面就建筑节能角度来谈谈贯彻咱们十六届五中全会。十六届五中全会在整个关于十一个五年计划的建议里头，着重讲了两个问题。一个问题是两个重要指标，一个是到2010年的时候咱们人均国内生产总值要比2001增长一倍，这是一个重要指标。另外还有一个指标，就是到2010年的时候，它的单位GDP的能耗要比十五计划期末要降低20％左右。就这两个指标。我就这两个指标的问题，结合建筑节能，讲讲对建筑节能的要求。
涂逢祥：在中共中央关于制定国民经济和社会发展十一个五年计划建议里头提出两个重要的指标，第一个就是实现2010年人均国内生产总值要比2000年翻一番；第二个指标是单位国民生活总值比十一期末要降低20％左右。胡锦涛书记在国外演讲的时候也一再提到这两个指标，在温家宝总理关于制定国民经济和社会发展十一个五年计划的说明里头这么说的。不惜浪费资源和环境，盲目扩大固定资产规模这中经济的发展是不能持续的，会造成大的起落。另外又说，十一五期末单位国民经济总产值消耗要比十一期末降低20％左右，这是针对资源环境日益加重的问题和提出的。现在资源环境问题越来越加重。就是说十一五计划里头，提到实现2010年人均GDP比2000年翻一番，人均翻一番，不是说总值翻一番。原先要求十六大要求翻两番，也就是10年翻一番，到2010年就是总值翻一番，现在是人均翻一番，如果10年翻一番，每年要增长2％，但是但是实际运行情况是这样的，从2000－2004年我们实现人均GDP增长是8.8％，去年是9.5％，那么如果这么一个速度，要到2010年GDP翻一番的话，这样就能够做到2010年翻一番的目标。当然看来是比较保守了。因此现在提出来，就是说人均翻一番，比总量翻一番还要多。因此现在要求十一五期末比十五期末人均翻一番。这就要求十一五期间人均增长是7.5％，我们十一五GDP增长5％就可以实现，十一五期末我们人均GDP翻一番。
涂逢祥：所以中央提出的两个指标，头一个指标分析来看，是完全能做到的。下一个指标就是一个问题了。我们知道单位GDP能耗每年全国的一个GDP是多少，另外一个总能耗多少，这两个一除得到多少吨标准煤。咱们在2000年之前，从改革开放以后，基本单位GDP的能耗是逐步降低的，降到2000年那个时候我们单位GDP的能耗消耗每万元是1.2吨标准煤。后来就出问题了，2001年消耗是1.39，2003年1.68，2004年是1.44，就是说从改革开放以来我们能耗消耗都是逐步降低的，我们在第十个五年计划里是提高了，能源消耗增加了，这个问题从表面看煤电油运高度紧张，能源价格飞涨，另外有供不应求，同时年消耗继续增加，这个情况在十五期间我们国家的能源消耗，单位产值能源消耗迅速增加，这个问题以至于国家负担非常重，而且引起环境更加恶化，为什么后来中共中央建议说环境恶化的趋势要基本遏制住。在这个基础上所以说五中全会提出来能耗消耗比十五期末降低20％。就是说要求2010年单位GDP能耗消耗还降到1.2的标准。这个任务就很繁重了，难以做到。
涂逢祥：这个表里有这么一个情况，从1980年到2001年年后，GDP每年增长是8％、9％、10％，甚至超过10％，能源消耗的消费速度是5％－6％的范围，就是说能源消费涨一翻，GDP翻两番。就是说能源消耗速度慢，GDP增长就快。到02、03、04年就反过来了，GDP增长速度比较快，但是能源消耗速度更快，就是说能源消耗速度大大超过GDP增长速度。咱们现在能源这么紧张，供不应求，就是消耗太大，浪费太多。我们这几年连年消耗速度大大高于GDP速度，这是对我们过度浪费能源的严重警告，形势紧迫。我们国家是生态先天脆弱的发展中国家，我们国家的能源要以粗放型的经济增长已经难以维计，所以建立集约型的经济增长是具有全局性的意义的。我们国家的经济增长有三分之二是在对资源和能源过度透支的情况下，比如03年我们国家消耗了水泥总产量40％，煤炭总产量的31％。现在我们国家年总产量占世界年总产量11％，我们消费是世界能源的11％，但是尽管煤电油运起来持续紧张，但是我们的GDP占全世界4％，就是说我们GDP国内生产总值只占世界的4％，但是我们能源消耗是占世界总能源消耗的11％。所以我们是高增长，但是我们也是高消费、高污染，是粗放型的应该增长方式，这是不可能长期进行下去的，我们是世界上第二个能源消费大国，而且我们国家能源资源的储藏跟世界相比煤炭只是世界人均的51.3％，石油只是世界人均的11.3％，天然气是世界人均的3.8％，而且我们国家能源资源主要是煤炭为主，我们国家能源资源讨论决定了我们国家是以煤为主的能源结构。因此和国家安全问题关系十分重大。
涂逢祥：我们每年建筑面积03年是20.3亿平方米，就是说我们中国每年新建建筑的竣工面积比世界所有发达国家新建筑面积之和还要多，美国一年竣工面积它是5亿平方米左右，但是美国的GDP是咱们的7倍，咱们的竣工面积是美国的4倍，中国每年盖的房子比世界上发达国家都多。这样的话建筑能耗由于建筑规模的扩大迅速增加。建筑能耗也是国家能源重要的一个方面，因此建筑节能要成为中国建筑要考虑的问题。中国的建筑规模非常大，另外能耗高，我们中国建筑单位面积的能耗达到了气候条件相近的发达国家两倍三倍甚至还要高。就是说我们现在以史无前例的规模建造高耗能建筑，中国历史上没有这么大的规模。世界历史上也没有这么大的规模，而我们盖子德国房子是高耗能的建筑，而且随着人民生活水平的提高，对建筑的舒适度越来越注重，采暖需要地采暖等等这都是需要能源的。因此我们现在正处于房屋建筑的机遇期，我们一年大约要盖20亿平方米的房子，未来10年我们还要盖300亿平方米的建筑，我们现在以中国和世界上前所未有的规模和速度建造高耗能建筑。这些好耗能建筑将在近百年的使用时间内大量消耗我们国家稀缺的能源资源，为后代子孙制造困难。我们大量建造高耗能建筑，使得环境受到严重破坏，后果不堪设想。这跟我们的初衷完全向背，这种大量建造高耗能建筑是背离科学发展观的，因此节约资源、能源就是我们的国策，国家要求节约与开发并举，节约优先，节能就是产出，比增产能源更加经济，节能就是为后代子孙留下更多的能源，只有节约发展才能可能持续发展，能源是关乎国家盛衰的大事。现在当前重要的问题是监督节能标准。今年又开始执行公共功能标准。另外像实行65％的地区，像北京、天津有自己当地居住建筑节能标准和公共建筑节能标准，这都是需要执行的，当前首先应该执行标准。
涂逢祥：另外节能建筑不光是节约能源，同时它又是舒适建筑、健康建筑，因为它节能建筑保温、隔热性能非常好，另外加上中国的房子一般是以混砖式建筑的，因此它冬暖夏凉快，另外舒适度高。这个就是说建造节能建筑对开发商也是一个良好的品牌，我的发言就到这，我们是中国建筑业协会建筑节能专业委员会，我们希望大家合作。谢谢大家！
主持人：非常感谢涂会长，涂会长的演讲让我们感觉到能源的形势非常的严峻，刚才涂会长讲到低能源应该有高的品质，能源降低了但是品质不会下降，这是以后住宅发展的趋势和前景，再次感谢涂会长。下面有请北京天鸿集团公司柴志坤柴总发表演讲！
柴志坤：非常感谢大家！很高兴跟各位分享在房地产开发方面的一些想法和问题，刚才前面的嘉宾给我们做了很好的发言和致词，这里面我们看到在十一五期间我们这个行业发展的方向和我们下一步需要做的一些工作，我想在这从实物操作的角度来说一下我们这些年在房地产开发过程中的一些体会，今天我们我把我的演讲的题目定为在生态区建设中的问题。
柴志坤：最早大家主要是关注建筑本身的生态设施，进而关居住区的环境建设，随着开发商建筑规模的不断增加，随着大家社会责任感不断增强，大家都为生态居住区赋予了新的内容，这里面有两个驱趋势，一个是越来越多的开发商从更多的关注小区居民的生活环境，而渐渐地关注一个项目对周边地区的影响。第二个，从以前更多的是关注本企业、本项目的发展，而转向关注本行业、本地区的发展，在这两个趋势之下，我们可以为生态区域区赋予一些新的内容。第一个，在生态居住区我们首先要从一个可持续的规划开始，如果建筑是百年大计，那么一个小区、一个项目的规划它可能就是一个数百年甚至是上千年的大事，所以说如果这个项目的规划做得不好，对未来得影响可能是一个非常非常长远的问题，因为建筑本身我们还可以改造，但是区域的规划给这个地区造成的影响是持久的。这是第一个问题就是说规划对于个居住区甚至比采取一些节能设施要重要得多。
柴志坤：第二就是规划的质量直接影响到居住区的品质。应该说规划的品质是居住区品质的重要体现，由于它这么大的影响。如果有好的影响是非常关键的，如果坏的影响是致命，我们可以看到很多项目，随着这些项目不断完成，大家会发现这个居住区的价值，这个价值其实是来自最初这个项目的规划思想，怎么体现这两年，我想结合我们项目谈一下体会。第一个，要充分尊重当地地区发展的思路，只有体对当地地区发展的思路有充分的尊重和理解，在这个前提下一个居住区的规划才可能有一个正确的原则和好起点。有的开发商会起点很高，但是这对项目后期的开发会出现很多问题，第二要根据这个地区的机理去规划，首先要找到它在城市的定位，这样才能使得你项目的规划有一个比较合理的一个切入点，我们应该强求我们项目和城市融为一体，而不是在城市中鹤立鸡群。开发商我们一方面要强调这种责任感，另一方面我们应该强调在项目规模阶段抑制开发商自我意志的过度膨胀，我们可以看到很多项目规模比较大，大家都提出来有很多问题，其实这些项目在建设过程中，包括对一些已经建成的大型项目，它一方面解决了大量居民的居住问题，另一方面也为城市的关系造成巨大的压力。我们对城市运营商等等有一些保留意见。这个是我们的观点，也希望跟大家来探讨。
柴志坤：第四个方面，我们在考虑一个项目规划的时候，应该为周边的地区留有余地，不能说我们这个项目做完了，影响到周边地区的开发。还有一个挺有意思的问题，在开发项目的时候都提出以人为本，但是开发商总是以居民的利益为本，这个时候大家是不是看看伤害到周边居民和企业的利益没有，所以要所以人为本，要是一个完整的概念，只有这样才能充分体现前面几位领导不断提出的科学发展观的观念。一个生态社区完整的概念，好的规划、好的设计、好的材料是一方面，好的实施过程也同样重要，在过程中要保证经济性的。我们在实施过程中可能是规划有问题，可能很多房子建了一半就得停下来，销售到一半的情况再继续施工。实际上这跟建设生态的居住区都是有相违背的地方。还有一个方面，这个话题应该是一个比较敏感的话题，就是价格。我觉得一个生态的居住区应该有一个合理的价格，我说的这个合理的价格，也不能过低也不能过高，我们这几年研究一些项目的时候，考察消费者对什么最满意，提了很多的指标，归根到底他们只注重一个指标，就是你盖的房子有没有升值潜力。一个好的项目在推出的时候要以合理的价格推出，这是尊重消费者利益是最突出的一个方面。一个合理的价格，从近期看是一个高性价比的价格，今后随着时间的推移，还会不断的提升价格，这是一个居住区品质的表现。
柴志坤：我们能够看到市场有很多这样的现象，如果价格定得过低，也会对市场造成不好的影响。所以我们要以合理的价格做一个生态型的产品。还有一个方面，我觉得在座的各位专家、领导都有很多这方面的经验，我们也是在日常过程中不断的跟大家学习，就是一个环保设施和建筑材料的使用。前面涂会长也提到了这些方面的建议，包括指引性的方向，在这方面天鸿集团的下属公司我们在北京以外的各个地方都有很多这方面有益的尝试。我想在这值得一提的，我们在西北部的兰州市我们也有一个建筑部认可的绿色生态的小区，虽然这个小区在当地房价不高的情况下，我们采取了很多的节能措施，前期我们虽然经历了很多的困难，因为投入的费用跟当地的其他项目来比不一样，但是我们非常高兴的看到，随着社区的不断成熟，虽然项目不断被各界的认可，这个项目的价格也开始的提升，现在已经接近了我们这个产品本身的价值。所以在新的市场环境下和十一五背景下我们加入一些你的内容，都会是一个艰辛的过程，但是如果实现这个目标大家都能感觉到秋天收获的季节。在这非常高兴跟各位领导汇报我们的情况，也非常高兴能够在这里跟各位朋友探讨房地产方面的问题。谢谢大家！
主持人：非常感谢柴总，柴总也强调了城市的规划应该避免条块分割的问题，因为这些对会这个区域的有很大的影响。下面有请北京龙熙房地产开发公司董事长甘连舫董事长，我们掌声欢迎他！
甘连舫：尊敬的各位领导，大家上午好！我们非常高兴感谢我们的主办单位能够把这样一个房地产的高层论坛安排在北京龙熙温泉度假酒店，对聂会长、对经济参考报，和各个主办单位表示衷心的感谢。给我五分钟的时间，简单介绍一下。本人是搞台球的，这两年也加入了房地产的行业，搞了两个项目，一个是青城，一个是这个项目40万平米，这个有一个酒店和高尔夫球场，很高兴有机会跟在座的各位钻专家和领导还有各位同行的领导交流，希望我们能通过演讲的方式能够让我们学习和提高，也希望各位专家和同仁对这个项目的状况有一个了解，给我们提出建议和意见，先感谢你们，然后你们再给我们提意见。最后我代表我们龙熙房地产也代表我们的酒店和我们的高尔夫球场，欢迎大家，希望大家常到这来休闲、开一些会，衷心的感谢你们，谢谢大家！
主持人：非常感谢甘总，甘总是从台球到高尔夫球，也是从体育产业进入到房地产业。再次感谢甘总！
主持人：我们首先请几位嘉宾先到主席台上就坐，这几位嘉宾是孟晓苏同时长，李连仲司长，还有陈淮主任，陈永杰主任，柴志坤柴总，还有甘连舫董事长。刚才我们在茶歇之前好几位嘉宾都谈到了宏观调控的重要性，无论从宏观调控的全局或者是经济安全的角度考虑，中央政府和地区政府都应该对房地产业密切的关注，要采取比较适当的措施进行调节，那么有一种观点说许多进行综合的调节，综合的调节是怎么样的调节呢？以经济手段以行政措施作为一个辅助，究竟如何走到这步棋，这几位嘉宾就要经过讨论给我们提出一个值得参考的答案了。
主持人：我把讨论的议题给我们公布一下，这次的议题包括宏观调控与房地产业的发展，包括宏观调控与房地产开发模式的变革，以及后宏观调控时代的则侧走向，还有十一五规划对房地产未来发展的影响，还包括宏观调控中调整企业发展战略。今天主持的嘉宾是中国房地产开发集团公司董事长孟晓苏董事长。参与讨论的嘉宾是中共中央政策研究室宏观司司长李连仲司长，建设部研究中心陈淮主任，全国工商联研究室主任陈永杰，北京龙熙房地产开发公司董事长甘连舫董事长，华远集团总裁任志强总裁，还有北京城建投资公司总经理王汉军。在这几位进行讨论的同时，我们台下的嘉宾如果您有一些问题可以在讨论进行到一定程度的时候我们有机会让您提问，现在把时间交给我们的孟晓苏董事长，有请！
孟晓苏：谢谢主持人，谢谢大家！宏观调控是我们大家都关注的热点之一，特别是是从今年以来宏观调控引起了社会各界的关注，牵动着管理部门、企业。说起宏观调控特别是说起房地产的宏观调控，我也是房地产多年的从业人员，也在中央机构工作过，对房地产的调控比对其他行业调控更加困难，我算了一下，从1998年以来的7年时间里对房地产一共进行了三次宏观调控，第一次是98年以扩大内需为重要的宏观调控，拉动了房地产业，拉动了经济。第二次，是从2003年－2004年以控制房地产投资增长过快为重点的宏观调控。第三次，是从今年年初到现在以抑制房价增长过快，实际上是以抑制需求为重点的宏观调控。
孟晓苏：七年三次宏观调控，也算是我们宏观调控里面最典型的一个行业了，最近，召开了五中全会，提出了十一五规划的建议要点，特别提出来要坚持扩大国内需求，这又为下一的宏观调控指明了方向，所以我们正处在一个继往和开来的转折点，刚才大会主持人已经介绍过了，我们今天坐在台上的嘉宾都是重量级的人物，这里有中央和部位政策研究方面的负责人和专家，有代表性的企业，这里面都是北京的企业，原来跟我说有上海的企业，有浙江的企业，但是今天没来，为什么没来呢？可能是上海的同行还在上海的市场氛围下受煎熬，上海的房地产企业年前面临着三道关。第一道关叫做，信念牵引行催债，第二道关是过年会税务局催税，第三道关是春节前税务局催款。所以今天没来。
孟晓苏：我们把第一个题目叫做宏观调控对房地产企业的影响，这叫回顾。第二个是宏观调控的政策走向和房地产业如何贯彻十一五规划，这叫展望。说起宏观调控对房地产市场和对房地产企业的影响，房地产商应该是感同身受。在座的各位企业家能不能谈一下你们对宏观调控的看法和对你们企业的影响。我看谈宏观调控这里有一位北京房地产市场深有研究的人士，这就是任志强先生，任志强不光是干着企业，而且还是北京市的政协委员，经常对北京市的房地产市场发展和经济发展提出意见和建议，志强你先说几句。
任志强：我们房地产业的各种指标现在全面下降，部分指标是负增长。从投资从预售款从土地购置、开发、竣工等等，所有设置房地产的指标没有一个是向上的。那么是不是这样一种情况就已经达到目的了。
任志强：刚才孟总说经过了几轮的调控，这几轮调控有的是往下的，有的是往上了，从现在房地产的指数应该已经进入到传统意义上的亏损，我个人觉得如果中国未来的房地产不能发展的话，那么中国的市场经济不可能高速发展。刚才讲了半天，从省地上来说，我们没有发现房地产在浪费土地，全国现在城镇已经建成3.15万平方公里，只用了0.32％的土地住了5.4亿人口，这不会超过全国国土的1％，这是不是省地的问题都在房地产业。现在所有缺地的城市都在1－2之间，城市规划是别盖高楼，降低容积率从城市能耗来说，电的能耗和发达国家相比每年四分之一都不到，是不是我们的电就不用了，仅仅从住宅和建筑节能上考虑问题，肯定解决不了能源问题。尽管我们涂会长讲了很多，但是我们耗能并不在建筑和住宅上，主要是在农业和其他产业，如果这些产业不耗能，我们耗不了多少能。
任志强：另外说环保，住宅都需要环保，我们也很赞成住宅节能，现在没有相应的这方面的学科，到底是我们制度出了问题还是开发商出了问题，在国外大的建筑里都看到有关这方面的学科。我们到底是让地球舒服起来想让人舒服这可能是一个需要讨论的命题，没有人的时候自然界会照片毁灭。是不是我们消耗了能源地球就不行了，也许我们消耗了它的能源地球会更好。我们觉得在整个宏观调控中如果最终的目的是消灭了需求，或者说抑制了需求，用这种方法要房地产价格降下来，最后会导致每年我们建40－60亿平方米。在这样发展的情况下，如果仅仅从房地产的角度而言去谈节能省地，包括建筑节能，包括去谈环境、保护、责任，我们没觉得会对中国经过有很大的作用。在市场规则的情况本来影响充分允许降低门坎去扩大投资和发展，我们恰恰不是用供求关系解决房地产之间的房价问题，土地的紧张问题使土地的价格持续上升。而且上升的幅度是远远超过了其他所有指标的增幅，土地价格的上升的倾向是什么呢？在这样情况下资本是决定性的，如果资本成为主导，人们不会去追求资本的创新，生活理念的创新，因为只有资本可以驱动、控制和垄断整个市场。到一定程度上以后，资本就代替了技术。如果是这样一种情况，可能也不利益房地产发展。更多的企业现在已经把金融问题百在第一位，我们看看从55年到75年美国的企业发展程度，也可以看到美国的企业在那个时候也是把金融放在第一位，我们现在的GDP和人均的发展水平大概相当于美国1960年左右的时代。人均GDP和金融市场背景和房地产市场基本上相当于那个时代，和那个时代美国遇到的问题是一样的。美国是用市场直接融资解决了资本解决定一定的问题，但是我们还没有开放房地产市场的金融市场，因此在相当一段时间里头，可能会形成以资本势力为扭曲的一种市场经济，这可能都不是宏观调控所要达到的目的。就是说如果美国没有房地产业的支撑，那么它也度过不了那个时代。
孟晓苏：在北京我们知道房地产开发量最大的是天鸿集团，我们也知道房地产开发第二大的公司叫城建开发集团，最近一个命令下来，说两个集团合成一个，叫首开集团，那么现在听说首开集团正在忙着合并的各项事宜，国资委只是下了一个文件，所有合作事宜都要由工作人员完成，今天代表他们来的是柴志坤柴总，你们对北京的市场发展和对房地产业的有什么见教，希望在这里敞开讲。
柴志坤：我先明确一个概念，孟总可能对我们的情况不太了解，我是没有在新集团那边任职，在座的媒体也不要产生什么误会。其实我个人理解目前市场的影响应该说是在宏观调控的背景下土地供应政策和金融政策的影响下的市场带来的变化，应该说这个变化持续的时间并不很短，土地供应政策的调整到目前已经有两三年的时间，银行推出来的各种措施，执行的时间起码也有两三年的时间了，为什么在这段时间市场反映比较剧烈呢？主要是有几个方面，一第一个方面是双重的影响在今年表现得比较充分，在土地供应政策调整后开发商手里还有大量的存量，另外公开交易的平台正在建设过程中，随着公开平台的建立和政策的不断规范，土地的供应出现了一个情况，一个是价格越来越高，另外一个方面是支付的条件越来越苛刻，原来拿一块地可能支付时间两三年，现在需要一年到半年的时间，与此同时银行又出了一些新的进一步严格对房地产金融政策执行的文件，这些文件带来的影响，也就是说在土地、价格门坎不断提高的情况下，银行融资的渠道也比较窄了，这种情况下我们很难按照原来的模式进行房地产开发。
孟晓苏：我代表记者问一个问题，现在说紧缩银根、金根，都说对小企业影响很大，对大企业是否也有影响。
柴志坤：我们觉得在一线市场的份额中一般在5％左右，我觉得整体来讲，在这个市场大家面临的问题基本上是一样的，在这种新的环境下，大家不用过分的担心，因为每个企业面临的问题都是一样的，在这里不是比谁跑得最快，你只要不是跑得最慢的就行了，这个时候大家不要过度的担心，这个时候大家要本着一个积极的心态。房地产行业发展了这么多年，每个企业都走过了风风雨雨，很多企业的领导都坚韧不拔，遇到困难都能够走过去，我希望政策在制定政策的时候，也能理解下房地产为中国发展做出的贡献，另外一个可不可以这样理解，企业不是宏观调控的对象，不是宏观调控的客体，是不是政府能够更多的更充分的把企业的积极性调动起来，跟企业实现在经济发展上的一些目标。这是我们想说的一些想法，谢谢大家！
孟晓苏：谢谢柴总！北京城建的王汉军总经理来到这里了，你们在北京市场上也是叱咤风云，我想听听你们对宏观调控的一些看法。
王汉军：应该说这次宏观调控对全国的市场影响比较大，从宏观调控政策出来半年多，面临年底我们现在正在做一些统计数字，在这些数字里我们发现了非常有趣的现象，大家比较关心的房价也就是这次引发宏观调控的导火索，我们做了这么一个统计，截止到现在为止，从我们得到的资料，上海、杭州、长三角地区平均房价下降了15－25％，因为在上海我们有公司，北京整个的房地产我们售房的价格每季度平均增长6－8％，深圳房价大幅度上涨，最近深圳政府可能要出台遏制房价的政策，这次宏观调控直接打压的是房价，从这个统计数字里面我们不知道是不是宏观调控已经达到了目的。一个地方的房价下降，一个地方的房价很稳定，一个地方的房价大副增长，这是我们值得深思的。另外这次宏观调控对企业的影响很大，首先我们看到了一点，未来的政策导向，可能能够在市场上大量融资，能够有雄厚的资本力量的企业将在房地产市场占主导。第二个结果就是，能够专注于做产品，做产品能力比较强的企业，将成为市场上的幸存者。因为随着招排挂的实行，产品制造的时代已经过去了，土地招排挂很残酷，获得土地成本的增加直接导致了房地产利润的减少，其实土地成本的增加最终还要加到消费者身上。第三，为了获得资源和发展，企业之间的兼并和购并将成为一种很重要的现象，最近大家在媒体上也看到，很多房地产在合并、兼并，其实这些兼并的背後都是为了获得廉价的资源，所以说这次宏观调控从我们感觉，这点给我们的启示是比较大的。谢谢！
孟晓苏：谢谢王总，我们在座的企业家可能也包括研究机构的专家，在世界上走的地方最多的莫过于甘总，甘总扛着高尔夫球场在30多个国家打球，才觉得高尔夫与房地产结合是一个非常好的亮点，所以他在大兴这块沙荒地上展开了理想宏图。
甘连舫：我主要是来这学习，各位都是大买卖的，我们只是小买卖。既然孟大哥说到扛着球杆去全国各地打球，我去年去美国打球，美国的住宅有很多很多高尔夫球场，这在美国很常见，但是在在中国却很少。宏观调控总的来说，什么人是收益者什么人是受害者，这个很难讲，因为理论方面有专家，因为我正好是国务院几刀都没砍上，土地招排挂我把土地拿了，贷款抑制得都借完钱了，所以我都没受什么害。受害的是我们下一步的发展，本来我们还有一部分土地，本利我们需要报批等等，北京出了148号文，自己把自己给绊住脚了，现在土地太难了，本来很顺理成章的事，一次性把老百姓的钱给了，就完了。现在这个问题烦琐，一年半一点动静还没有。你把这个土地的闸门把得死死的，那价格更要上涨。这就是一个正常的市场需求关系，你用行政手段去干预市场，你又反回到计划经济，你反得压有什么好处啊！市场有人卖有人买，你国家收税，你管它高低呢，你非得让全中国人民全都买上房，那是不可能的，那样就是共产主义，共产主义早着呢！你说现在一千一平米买不起房的照样买不起房。比如说国家收的费税你可以补助给最困难的群众，这是保障体系，我们市场经济有买有卖，不能搞成社会保障。咱别回到以前的年代共同公寓，市场经济就是这样，有买别墅的群体，有公寓的群体，有买普通住宅的群体。你现在不让建别墅，他有人买，你不给他盖，他去夏威夷买起了。我现在也特别感谢党的好政策，不是建议农村住宅嘛！这就是农村政策，我们这个方向应该没问题。
孟晓苏：本来甘总要去东莞的，我说你这么熟悉大兴去东莞干什么，应该说这已经不是一个小企业了。很多嘉宾谈了自己的一些对宏观调控的认识，应该说以98年以扩大内需的宏观调控是受到企业和社会各界拥护，从03－04年的宏观调控企业也是拥护，到今年以调控房价上涨过快为重点的宏观调控主要是抑制需求。我看之所以造成房价增长过快，最主要的是供给的问题，主要是因为国家要求控制土地和资金两大龙头，在这些要求之下有些部门错去了过度的调控，过度的调控对房地产产出造成了影响，产出减少了而需求不减当然房价要上涨，那么怎么办呢？又反过来压需求，压需求只能是一时的而不能是长久的，最近在是十一届五中全会上，总书记、总理都非常明确的提出来，要坚持扩大国内需求，要把扩大国内需求作为一项长期的方针加以坚持，同时十五规划还提出了若干发展目标，根据李连仲司长在会上做的讲话已经把他对十五规划对房地产企业会有哪些指导性的要求提出来了，关于十一规划而未来的政策都是问题，我们在座的几位研究部门的专家最有发展权，他们刚才都生命了并不代表部门，所以我是他们是各位专家。我们房地产界和在座的各位都非常关注宏观调控的政策走向和十五规划对房地产业的提出的要求和创造的环境，在这方面我们想请中共中央政策研究室宏观司司长同时他也是博士生导师李连仲先生，请建设部政策研究中心主任陈淮教授，请全国工商联研究室主任陈永杰先生具体给我们阐述一下。下面由李连仲司长先讲。
李连仲：我的观点不代表我单位的观点，听完企业家听万老孟讲了后有几个问题，一个是关于宏观调控问题，我觉得在理解上有一些偏差，包括有一个议题后宏观调控对宏观管理的理论还需要研究，没有到位，为什么呢？不存在前宏观调控和后宏观调控的说法，都不是一个时代，为什么呢？因为宏观调控在国外专门有宏观经济管理经济学，它和市场机制是配套的。过去我们对这个问题的理解认为计划就是宏观管理。认为外国不存在这方面的问题，那么改革开放以来，大伙参与改革的，1985年有一个会议，我们请了一批外国经济学家，外国经济学家谈到市场经济的时候，法国的经济学家叫阿尔百克，他说法国就是有宏观管理的市场经济。78年改革，我们85年才认识到西方的市场经济特别是西方的现代市场经济是有宏观管理的市场经济，那么当我们提出搞社会主义市场经济那么我们的宏观管理和市场机制是什么关系，很多人又糊涂了，认为搞市场经济用不着宏观管理，这由是错误的。它要克服市场的波动性和盲目性，他们是质同的关系。刚才企业家讲了宏观调控、宏观管理管的什么？
柴志坤：我说调控的对象不是企业。
李连仲：答对了，我们建立的是国家调控市场，市场来调控企业，这是市场经济一个重大的创新，很多人讲市场经济他不讲市场经济运行模式是什么，我们要建立国家调控市场，市场调控企业，这是我们在理论上的创新。但是你只答对一半，因为它还有一个逆向调节，如果企业发生了变化，影响到市场信号，然后影响到国家，国家在进一步进行宏观调控政策，所以他们是一个互动的行为，这样两个方面讲就全了。如果说国家调控市场，市场调控企业，如果说企业发生变化市场发生信号，引起国家在进一步进行宏观调控。这是一个不断往复的过程，所以说宏观调控是一个无限的过程。所以哪来的后宏观调控，哪来的前宏观调控，他自始至终与市场经济共存，所以你对当前政策的理解你就找到了方向，你就看到了你的前途，你要看到未来。你要想看到未来必须在理论上武装自己，什么叫宏观调控、什么叫市场机制、什么叫市场经济运行方式，你把这个几个掌握了，你就能掌握未来。所以说企业如果不参与这个环节，就会导致信息不足，这就会使有些方面花费的时间长一些，如果及时的反映及时的调整，这个效果会更快一些，所以它是互动的行为。所以企业要参与进来。
李连仲：第二个，宏观调控是一个不断的变化的过程，那么我们国家的宏观调控，它不仅仅是房地产，房地产是一个方面，和我们联系的一个是我们国家800种商品，或者900种商品有相当一部分是供大于求，解决这个供大于求外贸，现在我们加入世贸以后，纺织品设限，出口更多困难，外贸达到70％，这样的情况，通过设限影响产品的出口，能源我们40％进口，那么现在石油价格涨到70美元一桶，他影响了国内经济的发展，我们大量的产品供大于求，就要考虑扩大内需，所以宏观调控就要通过增加内需的能力，来使市场经济生产的商品、产品消费掉，形成供给和需求的平衡，建成市场经济内在的增长机制，调控要解决这方面的问题，房地产只是一个方面，你要形成内在增长机制，企业、市场的消费主体和国家政策要连动。他有一个政策的实现性，通过实现企业把信息反馈给市场，市场再反馈给宏观部门。所以说企业的参与对宏观调控的正确性起着一定的作用。所以宏观调控是一个大的方面，它要不断的调整和完善，使经济供给和需求平衡。
李连仲：我觉得甘总紧跟着中央的政策，那你就有效益，我们农业有三个重大的步骤，第一个步骤就是农民分土地，第二，家庭联产承包，第三次我们投资的重点，原来的城市的基础设施随着社会的发展现在由城镇转向农村，要解决我们国家存在的问题，城市向欧洲，农村向非洲，我们投资的重点由城市转向农村，老甘你抓住这个你就有发展。
李连仲：第二个政策，要扩大内需，要靠我们居民的消费能力，把我们的产品把它消费，把它转换成价值，房地产业是新经济增长点的重要的内容，他对拉动内需起到重要的作用，这是第二点。
李连仲：第三个，还有一个重要的问题，我们区域经济的发展，区域经济的发展西部要大开发，东北部要振兴，东部要崛起要率先实现现代化，这个区域的发展对房地产业的发展提供了无限的商机，房地产业可在区域协调发展中大有作为。还有一点，很多人没有谈到，就是走出去，我们建筑业要走出去，我们在建筑业在国际上要有一个很好的影响，在阿尔及利亚我们上海建筑公司建的医院在别的国家都有倒塌等等现象出现的时候，我们的医院纹丝不动。所以阿尔及利亚给了我们一个非常好的评价。我们房地产业怎么样和走出去相结合，这是房地产业的新经济增长点，房地产业应该说五中全会给它提供了宽阔的发展方向，落实十一五规划我们房地产业就大有作为，大有发展。
孟晓苏：作为中央宏观政策资讯部门的负责人，对宏观调控有这样的认识，对房地产的作用有这样的认识，使我们对今后的宏观调控的政策走向有了更明确、更坚定的信心。我们房地产业主管部门是国家建设部，但是在前一阶段，宏观调控过程中，我们听到建设部的声音少了，建设部更多的在忙于解决拆迁上访和失地农民问题。陈淮主任有两句话非常明确，他说要坚定不移的支持国家宏观调控政策，坚定不移的支持房地产业的健康、持续发展。这两句话是相辅相成的关系，还是相反相成的我还没弄明白，但是现在好了，现在宏观调控已经在变化之中，特别是刚才李连仲主任讲的，十一五发展对房地产有多么大得好处，当然我们听了很高兴，但是我们感觉这叫“春江水暖鸭先知”。你们宏观部门了解了，但是我们感觉到不到，在上海那边的企业家更感觉到，那我们作为房地产业主管部门建设部的建议，我知道陈淮主任会说他所说的观点不代表部门的观点，那陈淮主任作为一个学者谈一谈十一五发展房地产业的一些意见。
陈淮：大家都在谈宏观调控怎么样怎么样，宏观调控有那么厉害吗？有的专家说我们房地产业有三关，其实大家都面临三关。应该说制造业今年利润下降35％，占贷款规模最大制造业恐怕风险要把房地产要打得多，我们今年和明年四大国有商业银行有的已经明确了在运作上市，有的也在做准备工作。这些问题恐怕也是难过之关，所以大家得面临一样的问题，如果没有形势变化、环境变化给我们带来的计划需要，这个世界就死亡了，如果没有市场的风云起伏我们就不需要企业家了，企业家就是把这些问题化解掉的一个主角。至于说很困难，这话两说着，今年全北京大学生研究生一共有15个，但愿年底前不要再有，你说究竟是客观存在的大学环境太严酷了，还是我们对这些孩子太捧着了，以至于他们不适应独立生活面临的环境，他的心理不健全，发育不成熟，淘汰无论是多么残酷的事也是不可避免的一个过程。刚才有记者问我对未来形势怎么办？年年困难年年过，年年过得还不错，2002年121文件媒体都惊叹号写着房地产面临危机，我们也过了。03年国务院18号文件，也过了，04年831土地大限，也过了，05年宏观调控，我看也过了。刚才李连仲司长给我们指示说宏观调控是有市场经济存在的，可以这样说，今年房子卖得多和少，去年房子卖得多和少，今年价格高和低，明年价格高和低并不重要，房地产周期是5－8年，在五到八年无论调控还是不调控，往左还是往右调控，这个周期盖的房子是一定的，人们买掉的房子也是一定的，不是在04年就在07年买，不是在05年盖就在08年盖，这跟吃饭不一样，每天的食物供求是以天平衡的，房地产的供求平衡是5－8年为周期。至于刚才李司长讲到的政府调控市场，市场调控企业，我们还感受到了这个过程。我们98－99天钢铁限产，这些都是政府在直接面对企业操作的，以此相比房地产业面对的操控恐怕你还是相对轻松得多的。我刚才说我们面对的市场实际上是大家都面对环境变化的过程。至于说调控的目的是什么呢？那党中央才知道。
陈淮：刚才有的嘉宾说，十一五规划的确从头到尾都没有提到房地产这三个字，它也没有提到建筑业。刚才有位嘉宾说房地产业一打喷嚏，国民经济就感冒，没这么重要，只不过是在增量上有一些影响，那么十一五规划和我们有什么关系呢？大家把手里的小本本看看，第二自然段第一横，我们处在工业化、市场化、国际化不断加速的过程中，对未来住宅建设，房地产业已经有一个明晰的背景，再一个我们十一五规划从头到尾格外强调两个主线，一个是在农村建设上，再一个就是循序渐进的城镇化。还讲到在大城市有条件的要发展服务经济，以服务经济为核心和支柱的产业结构，我们城市整个外在的建筑物有进一步发展的必要，也就是说我们十一五并不仅仅是盖住宅，我们是在盖城市，而且是盖服务经济为核心的产业结构的城市经济体系，我们资源配置体现这么一个特点。再一个我们涂会长讲到节能20％，我们以前的五年计划要对各个产业的发展要做一个估计，发多少煤，生产多少斤粮食，十一五规划从头到尾没说数字，唯一用到一个定量话的数字，就是涂会长讲到的单位GDP节能20％。但是我觉得不大同意任总说的，我们造房子和住房子在能源消耗上所占比例还不大，但是它是增长最快的，假定2020年我们现在的城镇居民住宅总量可能会有一个比较大的增长，我们那个时候假定盖起了30亿平方米，照着现在的单位面积综合能耗，那个时候我们能源的一多半都维持房子的居住使用恐怕还不够，这是我们面临的重大危机，所以建筑节能以及发展四节一环保，节水、节地与环境友好型建筑，这是我们十一五规划的一个非常非常重要的落脚点，当然还有其他方面我们就不一一说了，就我的想法最好在十一五就实现房价最低，房子最大，房地产企业的利润最高，银行的风险最低，用地最少，这样几个目标合一块儿，最好不过。只要客观规律允许的话，那么我们大家都愿意实现这个目标，客观规律允许不允许我们请工商联房地产商会的陈主任给我们论证论证。
主持人 孟晓苏：说起工商联的陈主任，有些工商联的同仁还不认识，为什么呢？是因为他刚刚从国务院研究室调过去，他是国务院研究室的公交司的负责人，现在到工商联了，所以这也算是准国务院人士。你来讲一讲宏观调控和对十一五规划的看法。
陈永杰：房地产这个事情我研究得很少，国务院主要研究产业机构，也适当的涉及一点房地产。国务院起草的文件我也是主要的参与者之一，到工商联对国民经济有了更深刻的体会，今天这样一个房地产高层论坛，实际上房地产未来得发展，现在房地产企业个头最大的起来国有企业，现在谈到个概念就是，我们的宏观调控对房地产的影响，刚才李主任说宏观调控不存在后宏观调控，这是对的。现在我们心中想得不是宏观调控没有结束，我们更多的是关心宏观调控当中我们采用了多少行政的直接干预。这点我们的企业可能就感受很深了。温家宝总理特别强调宏观调控要强调更加注重经济手段，更加注重法律手段。主要是亲自经济杠杆的问题，一强调更加的时候其实潜台词就是说我们以前更多的是行政手段。宏观调控影响最大的是民营企业，金融闸门一砍砍的是民营企业，我们国家四大商业银行再加上10几个股份制银行，全部银行的客户是60几万家企业，而我们国家现在有将近800万家企业，其中私营企业有399万家，占了全国企业的50％，也就是说私营企业的数量已经是相当于其他的国有企业还多。如果我们以后更多的利用经济和法律的手段，那么宏观调控以后会改善对小企业的影响。
陈永杰：另外还有一个是十一五期间我们国家的房地产的发展，这一次中央十一五规划建议里面只有两个指标一个是2010比2000年要翻一番，人均翻一番这个意味着我们国家比以前提的目标更高，经济水平发展更快了，另外一个指标是单位GDP的能耗要降低20％，这个事情应该说对全国转变经济增长对房地产也会产生影响。起草这个文件的时候写不写这个指标是有争论的，节能20％解放军单位能耗要降低20％，它的基本的依据是我们国家从1980－2004年人均能耗是降低4.1％，我们未来人均降低4.4％应该是达得到，但是我们测算以下我们国家2000到今年年底这五年能耗增长了10％是增长了10％，未来五年要降低20％，这个目标是比较困难的。我们有一套我们的算法，我们也提出这个目标是不是能够实现，但是现在中央建议已经出来，出来了就要按照中央的要求去做，这样的情况下五年降低20％，肯定以后国家要实现这个目标会采取一系列的措施，来保证目标的实现。这里面有一个非常关键的环节，就是房地产，房地产占我们国家的能耗是20％，那么这种情况下，房地产以后的发展在我们国家整个能耗的降低上起非常重大的作用。下午的主题更多的是讨论绿色建筑、生态建筑、节能建筑。那么这些事情恰恰是我们未来房地产产品的品种、结构调整非常主要的一个方面，人均GDP翻一番，意味着我们国家经济发展还会保持这种速度，房地产发展前景非常好，因为GDP提高了对房地产需求还会提高。如果谁在节能这方面做得比较好，国家就会支持，你的房地产也会业发展得比较好。
孟晓苏：我们感谢这次主办方举办这次会议，我们从来没有一次的会议对房地产业讨论得这么深刻。我还要说一下市场调控和政策调控，这两者都是需要，正像李司长讲的适时适度的市场调控对现在的情况来说是必要的，它是在市场失灵的情况下采取的手段，为了保持经济的持续、快速发展，而不是阻碍发展，就像医生给病人治病一样，他自身没有抗体解决不了问题，需要医生给他打针、吃药，帮助他恢复健康，所以医生就需要医术高明，还要医德高尚，不能乱开药，这就叫理性的发展和理性的调控。那么由于我们国家多年是计划经济体制转轨，我们的宏观调控比国外要显得多，国外有人问我，因为我跟刚刚从伦敦回来，他们说你们中国不是市场经济吗，怎么有这么多市场调控啊！有人说市场调控是看不见的手，政府调控是看得见的手，有人说中国政府调控房地产的手不光是看得见的手，最近这个问题已经受到了中央的重视，温家宝在讲话中讲到到充分发挥市场调节经济的作用，再一句话就是要加强和改善宏观调控，这两句话把事情算是说到家了，算是说全了，今后还是要充分的发挥市场调节经济作用，同时辅以必要的宏观调控。
主持人 孟晓苏：再一个我们都看到我们现在在讨论这个问题的时候，中央的政策导向已经发生了明显的变化，五中全会上胡锦涛总书记说要坚持扩大国内需求，扩大消费的拉动作用，那么温家宝总理更是结合汇率调整，对外需和出口讲得更家深刻，讲得是扩大内需对我们有现实意义，那么十一五规划虽然没有直接提房地产业，但是确实为房地产的发展指明了方向，提出了要求，应当说今后需要更科学的发展，更好的发展。我们希望能够把十一五规划和扩大内需的要求尽快的落实到房地产政策上来，包括土地政策、金融政策和鼓励居民消费的政策。那么我们这个会在结束之前，希望请在座的各位用一句话，说一说下一步对宏观政策展望和希望。
陈永杰：我们国家未来的规划对经济的发展有很多的推动作用，我更希望看到一些具体规划能够对民营经济对非公有制经济产生更多的推动。十一五规划和未来的十五年是中国老百姓所有人都有房子住，和大多数人有自己防房子的过程，未来五年是关键时期。
李连仲：贯彻十一五规划我们国家包括我们的房地产业前途似锦，前途光明。
王汉军：下面下次宏观调控的时间来得更晚一些，
柴志坤：希望明年大家再见面的时候脸上少一些忧虑多一些笑容
甘连舫：十一五规划咱们跟党走，扎根农村，发展农村。
孟晓苏：嘉宾说得都非常精彩，这轮的讨论我们就结束了。
主持人：谢谢各位嘉宾！在和各位老总聊的过程中我们发觉一定要了解国家的宏观政策，来更好的运用宏观政策，现在不是大鱼吃小鱼的时代了，我们要迅速的适应变化然后稳步的向前走。好，今天上午的会议就结束了，谢谢大家！
主持人：各位尊敬的来宾，2005?中国房地产业权威高层会议－北京论坛下午的议程我们继续开始，今天上午我们谈到了宏观政策的调整对房地产业的影响，下午我们讨论的是金融政策对房地产业的影响，我们先请建设部政策研究中心的主任陈淮主任为我们做演讲，我们掌声欢迎他。
陈淮：非常高兴和大家交流，金融我是比较外行，不是很了解，所以我们金融政策并没有太多的话可说，我一直觉得在金融和房地产关系深上是不是夸大了金融的作用，金融是为经济发展特别是为产业发展服务的一个领域，这个社会不是为金融的发展而存在的，金融是为产业的发展而存在的，首先我们别把自己的关系给异化了。
陈淮：今天上午提到我们当前短期宏观经济运行中蕴含的最大的金融风险并不来自于房地产业，而是来自于制造业，2005年制造业的效益状况极具下滑比房地产业蕴含的风险要大得多。今年制造业下滑35％。无论是国外的发达的房地产业，还是贫困地区的农村盖房子，大家都要借钱，房地产业不仅给需要盖房子的人借钱，不需要盖房子的人也借给他钱，国外的银行的房贷借给他钱，和保险公司联合起来找这样的老人谈，说你看看一个月的退休金2千块钱美金，比较紧，到夏威夷旅游还不够，你把房子抵押给我，我按月给你发5千美金的生活费，你可以大大改善生活，当有一天您去见上帝的时候，您归上帝，房子归我，也就是说住房的消费与开发过程与金融密切结合是一个符合规律的现象，就是在农村社区老百姓盖房子也要依靠农村的社区信用相互借贷，这是一个正常的过程，只不过是通过借贷的方式把累计过程提前了。我们把现在的金融风险过分夸大并不是没有道理的事，房价的上下波动是正常的，但是我们不能忽视房地产市场的波动可能对国民经济的和银行、金融业的影响。没有人质疑这一条，一直为媒体大肆报道，人云亦云的事件，大家都认为导致日元升值的广场协议是日元房地产泡沫的根本原因，而且认为房地产泡沫的破灭又是日本连续11年来经济不景气和在衰退边缘挣扎的关键，我们想利用几分钟把这个事情稍微辨析一下。
陈淮：是不是如所有的媒体以讹传讹的那样呢？1985年纽约饭店制定的五过协议并不是日元升值的起点，这个风险并不是房地产业最初造成的，1948年制定了日本振兴计划，这个计划日本唯一采用的一条就是把日元贬值到一元对360日元，这个低汇率的政策一直实行了22年，一直到1971年这个年代，美国的总统实行了新经济政策，这个新经济政策的核心就是美元和黄金脱钩，在这个过程中，日元实行了第一次汇率调整，在实行22后才实行第一次汇率调整，1971年才是日元升值的真实起点，是1971年不是1985年，这22年的固定汇率使日本的出口产业依托于价格竞争力获得了长足的发展成为了出口大国，1972年所有发展国家的货币都实行了幅度汇率，在这个过程中1美元对360日元的汇率，升值到306日元。从1971－1985年的长达13－14年的过程中，日元逐步升值到1美元对240日元，这个过程是日元升值的第一个阶段。长达14年的过程，这个是日元升值的第一个阶段，面对日元升值这个阶段，日本经济经过了什么，发生了什么事呢？并不是人们想象的房地产泡沫的堆积，在这一个过程中日本成功的应对了两次石油危机，在所有的经济发达国家里面，日本受的冲击最小，最先完成了自己的产业结构转换。
陈淮：在这10几年中日本的出口产业从早期的低档次的价格竞争，在日元升值的压力下被迫转向了品牌、质量、技术售后服务竞争等诸多高层次的竞争，使它从60年代的钢铁大国发展为70年代的汽车大国和80年代的家电大国，并且涌现了一皮名牌企业和产品，在14年中日本产业的国际竞争里有了极大的提高，到1978－1979年日本吨钢成本只相当于美国吨钢56％1981年美国出口的汽车是1万辆，日本出口美国的汽车是369万辆，双方的实物产品的对比是350比1，1982年日本卖到第三国的国际市场的汽车170万辆，作为多年来汽车第一大国，卖到出口市场的汽车还不过是67万辆，也就是在这个阶段日本顺利的完成了资源节约、产业结构升级，国际竞争里增强，技术创新能力不断提高的经济发展过程和工业化过程。还值得提出的是从70年代初期一直到80年代初期日元升值过程，日本的企业还创造性的推动了第二次的管理革命，提出了我们今天大家所熟知的全面质量管理，价值工程等一系列系统化的管理思想。使从20世纪初期美国科学管理泰勒制定额流水线为基础的血汗工厂制度的管理方式上升为人性化、系统化管理，强调全过程、全因素的过程，这样的工业化过程是日本受惠于日本升值造成的压力。
陈淮：我们今天的国际竞争力大约相当于70年代日本的国际竞争力，我们面对并不是资本过剩1985年和当前发达国家堆积的时代，中国远没有发展到资本过剩的阶段，目前我们面对的恰好是大规模工业固定资产的更新，我们当前要讲到节能，今天上午很多专家讲到，有的人说房地产建筑节能很重要，有的专家说工业节能很重要，无论哪个领域，实现单位GDP节能20％，关键是要更新技术设备，在前20前靠少花钱多办事，不花钱也办事，他是靠技术低度化的路线累计起来的能力，我们现在主要应该是货币资本的累计，而远不到资本过剩的阶段，真正导致房地产泡沫堆积是资本过剩带来的。那么在1985年广场协议前后，日本的房地产业累计的泡沫和破灭过程以及金融动荡我们也不能简单的归结为房地产业资产的发展问题。实际上从50、60、70一直到80年代的日本生活对于迫切赶上欧美发达国家这样的目标是高度关注的，70年代日本首相写了一本书，80末的时候公则内阁写了大国生活五年计划，在这个过程中日本大规模提高了全社会的住房消费的预期。政府推动了大拆大建导致了房地产规模的极速扩张，在这个过程中政府又进一步的推出了要在不长的时间内把收入房价比和发达国家看齐。以及说日本的房价太贵，要在短期内我房价降下来，在早期极大的放松了的货币供给在一年内极具收紧，导致了泡沫的快速破灭，这才有了这个时期日本房地产业大起大落，政府政策的不当，这是一个阶段发展的深层次原因。我所说的并非是引自媒体上只言片语的信息，我专门在日本研究过两年的，所以我说的这些信息我认为是有根据的。
陈淮：所以今天大家说人民币升值回到之房地产泡沫高度堆积，导致金融危机，也可能错估了中国发展阶段，人们可能从简单逻辑得出一个结论，由于人民币有升值的预期，外资大量会进入本国，可能会导致房地产泡沫，这个逻辑一点错也没有，在历史事实上日本从来就没有引进外资，日本一直到90年代初期才实行了资本市场的对外开放，在整个日本经济发展过程中日本是严格限制外资进入的。根据就没有像中国招商引资，优惠政策，相反在所有的政策上都极力的限制外资进入，所以日本的房地产业泡沫堆积，以及后来的破灭和升值带来的这种投机预期和外资大规模用如并无关系。并不存在一个人们所说的历史事实。
陈淮：最后我们说到，改善房地产业和金融业的关系更多是从金融业市场机构、品种、银行、政策等等多个方面下工夫，而不仅仅是限制房地产业的贷款规模和他们在整个国民经济所占的比重，这样一个关系上。适度的控制房地产业在国民经济中的发展速度，我们认为是非常必要的。但是我们中国目前并不是因为缺乏足够多的货币资金支持现有规模的房地产业发展，才对他们实施控制调控，我们现在有很多地区要浇水，我们也有足够的水浇地，我们缺的是水和地之间合理的渠道。现在的风险问题在于，我们唯一的渠道就是间接融资方式，或者是银行的间接贷款，或者是间接加间接用于开发阶段，这个过程可能导致了房地产业对银行业、进瑞业的过度依赖，我们想扭转这个局面的目标业绩是没有质疑的地方，但是扭转这个局面并不是说房地产业不需要贷款。我们房地产商会发布的报告也格外的强调，只有房地产贷款没有房地产金融，这个房地产金融的概念应该说是一个很值得深入开掘的领域，我们需要有这样一个金融品种流通的市场，需要有相应在住房供给和需求之间存在的中间机构，我们现在开发商和买房子的人是赤裸裸直接对垒的，所以导致了房价中胀跌的不确定性。事实上在发达国家的市场中在中间有很多机构，比如有基金，也有一些专门的中介机构持有者，还有中介机构承担一定金融功能的中介机构从中运作，事实上我们现在用不着闭起眼睛不看，我们现在一些房地产中介机构也一定程度的积累起了相应的金融功能，比如今年5月11号7部位政策出台后，其中的政策之一是两年之内房地产住宅过户要全额征收营业税，很多中介机构做起了相应的生意，租赁加和约的办法规避营业税。头两年按租赁协议办法，两年后过户，这已经起到了供和求的对比关系，并且拥有了一定的金融功能。
陈淮：大家发展房地产产业基金，以及银行信贷资产打包上市，项目公司的债券融资、股权融资，以及发展合伙建房方面这些办法已经显得足够多，而且这些方式已经相对成熟，我们下面要做的是把这些办法实施起而不是一个一个的研讨会上重新去解析这些房地产业对银行开发贷款的依赖。久议而不决定，我今天利用这个机会主要想就我个人的学术研究对此前媒体上流传已广的信息做一些值得辨析的地方，仅供各位参考，谢谢！
主持人：非常感谢陈淮主任，刚才陈主任以日本的产业政策和房地产发展的轨迹，给我们了有关我们的房地产和金融关系的思考，下面我们有请中国人民银行副司长曹子娟。
曹子娟：各位来宾、女士们、先生们，下午好！很高兴参加今天的2005?中国房地产业权威高层会议－北京论坛，关于拓宽房地产融资渠道的问题吴行长在11月5号的中国地产金融会上已经做了重要的发言，今天我想借此机会与郭各位领导、专家做一个交流。房地产行业是与金融也息息相关的，房地产是价值比较大，资金会在未来几十年才会产生效益，这里面有一个时间差。房地产业的发展繁荣和发展是离不开金融业，反过来房地产业的稳步发展会对金融业一个稳定的发展空间。与房地产抵押贷款相关的占到了债务市场的三分之一，值得注意的是在美国市场上房地产贷款占房地产金融四分之一，使用的工具包括股权、基金等等。房地产资金的投入与效能的时间差，不仅使房地产和金融捆绑在一起。借用证券的理念，我们知道未来收益是不断变化的，因此很难找到房地产的确定价格，价格的不确定下很容易招致投资商的蜂拥而至。因此房地产行业孕育着极大的价格风险。国内房地产业发展的历史并不长，在城镇住房改革前我们很难说有独立的住宅行业。在98年以前商业银行贷款是实行规模管理，每年分配住房贷款的计划以后50亿元左右，截止到05年10月底商业银行购房贷款已经超过了预期。
曹子娟：商业银行的贷款年均增长速度分别为40％和47％。2千年末商业银行贷款分占到金融机构各项贷款的6.1％和3.3％，到了05年的10月末，已经有所提高。房地产贷款快速增长也出现了一些问题，最根本的问题是还没有形成风险的分担机制，没有解决风险的问题，众所周知，在市场经济根据资本来做投资决策。因此资产负债率并不影响投资决策。投资者能够真正做到自担风险。这是市场经济合理的体制。我们国内的商业银行不能合理确定风险意向，银行在这个过程中背负着大量的坏账，在这方面积极呼吁、倡导拓宽房地产投资渠道，推动房地产信贷向房地产金融的转变，在房地产行业形成风险、收益合理匹配的内在形成机制。近两年我们在这方面做的主要工作是推动直接融资的实施。最近两年，房地产直接融资的亮点是房地产信托，但是现实的发展状况与大家的预期还有一定的距离，根据新地产商的文章，04年共发行了98支房地产信托计划，募集资金是116亿，股权类的信托计划只有5支，这个阶段房地产信托基金只是一种替代品，并没有成为真正的房地产直接融资的工具。
曹子娟：现在为什么很少多个股东合作开发项目来突破资本的瓶颈，第二房地产也以投资价值来吸引买住，现在还没有以经营物业为主的企业，第三个，为什么信托计划多都以发放贷款为主，而很少有股权投资，这些问题希望大家思考，谢谢大家！
主持人：谢谢曹司长，下面有请中国银监会银行监管一部副主任沈晓明主任发言。
沈晓明：谢谢大家，我今天演讲的题目是拓宽房地产业融资渠道，促进房地产持续、健康发展。我就有关房地产信贷的情况跟大家一起探讨，下面我们主要介绍三个分析的情况，第一个，介绍一下房地产信贷的基本情况。总的情况，我们的评价是随着国家加强房地产税收提高利率稳定房价等一系列宏观调控措施的逐步到位，目前房地产投资增幅继续回落，局部地区房产的涨幅有所放缓。第一个是房地产融资机构发生了变化，根据有个记者问一下今年调查的情况，今年5－6月份新华网也有一个在线访谈，那么可以在那个上面可以看得到。据调查我国房地产投资资金中银行业、金融机构房地产贷款的比例已经由2001年60％下降到目前50％。截止到2005年的9月末，个人贷款余额2.98亿元，占贷款的余额是14.7％。比去年同期增长了19.9％，此外房地产信托计划的余额也达到333亿元，这个比年初增加了50亿元，第三个房地产信贷结构进一步调整，截止今年9月末商业性房地产贷款是2.68亿元，同比增长了18.9％，增幅也比去年下降了16个百分点。第二个是房地产贷款中存在的主要问题，这个问题从两方面看，第一个从借款的企业来看，主要存在四方面的问题个第一个房地产开发企业资产负债率达到70％以上，第二个是一级资质企业负债率比较低。第三个是变相问题的融资问题也比较突出。第四个是房地产企业自有资金不足，只有17％左右。这里有几个方面的原因，一个是对房地产信息不详尽，影响对市场的把握和控制。第二个以多头贷款的方式，加大了银行信贷审查的难度。第三个房地产信贷封闭管理措施不到位，执行不力，部分企业挪用信贷资金，个人住房出现假按揭，贷款抵押担保不落实，加大了银行信贷风险。长期以来我国房地产业融资渠道狭小，直接融资比例极低，目前房地产开发投入一半来源于银行贷款，房地产业与银行业存在着高度的关联性，遇到房地产市场变化，潜在的金融风险就会出现。一方面是不良贷款存量比较高，截止今年9月末房地产产业不含个人贷款，不良贷款的余额比年初有点下降，但现在有1112亿左右，在120大国民经济中排在第四位。第二个是个人住房贷款风险也是不乐观的，主要是借款人的收入变化。
沈晓明：我们的措施是第一个是进一步规范商业银行的行为，加强贷款的审查工作，完善惩戒机制，有效控制投资性购房，不允许风险较高的购房需求，加大对自住房消费和节能性住宅的支持力度，确保国家的信贷安全。第二，银监会将引导商业银行高度关注潜在风险，防范房地产市场过热，防范开发企业高负债经营，防范个人住房假按揭等等，控制内部操作风险。银监会鼓励商业银行推出新的金融工具，提高房地产金融服务水平，积极创造有力条件，目前银监会颁布了金融机构信贷资产证券化的试点，现在正在进行中，房地产信托暂行办法也正在抓紧研究之中，这些措施的采取都将有利于房地产业拓宽融资渠道，促进房地产业持续、健康发展。房地产在国民经济中是一个支柱产业。应该说房地产业是解决人民住房问题，但是这个过程中也存在很多问题，希望企业、专家学者共同研究，以科学的发展观按照重点突破，个好房地产的调控，银监会将积极研究完善房地产金融制度，度督促和银行银行金融机构落实好各项措施，管好用好房地产贷款，进一步发挥房地产金融杠杆的积极作用，促进住房价格稳定和结构优化，促进我国房地产业健康、和谐和持续发展，谢谢大家！
主持人：非常感谢沈主任，刚才沈主任的话也透露出让每一分钱用在刀刃上这是银监会极力推进的。下面进入我们下午的讨论，我们讨论的议题是金融政策和房地产业的发展，分为四个小议题，开放房地产投资信托基金的瓶颈与路径、拓宽融资渠道与建立多元化的房地产融资体系、金融创新与未来地产融资渠道。主持的嘉宾是全国工商联住宅产业商会会长聂梅生，讨论的嘉宾是中国银监会银行监管一步步副主任沈晓明、全国工商联房地产商会投融资中心主任尹斌、北京顺驰中国董事长汪浩、中坤集团副总经理张宁。
主持人 聂梅生：应该说房地产与金融的问题是在121文件出台后引起我们关注的。应该说在一连串的政策出台后引起我们的关注，8月份银行的金融报告，当中一方面肯定房地产是支柱产业，另一方面又提出来将来在一定的时候取消预售，这件事情又在整个房地产界发生了很大很的大震撼，最后到9月份212号文件又是关于信托提高三个条件。所以说宏观调控从一头中间尾巴上整个对房地产调控力度最大的还是金融的文件，所以我觉得到最后引起很多业界的思考，我自己考虑房地产在世界上多半叫不动产，他最追求的属性就是金融属性，经过03－05年对房地产金融属性的回归有了一定的认识，它的金融属性是非常强的。所以我们希望这场对话能够解决一些实际性的问题，我首先提一个问题，金融的风险引起了现在一连串的调控，另一方面又说到房地产的贷款是银行的良性贷款，他的不良资产率只有4.5％－4.6％，房地产信贷仍然是房地产信贷，以后更多的融资工具出来，银行的信贷依然是主流，不良资产率这么低，为什么要搞这么强势的房地产宏观调控金融力度这么大这个问题我始终不得其解。吴行业也是要不断的创造金融平台，那我们就提到了REITS，和其他的产业基金，另一方面又发了一个212号文件，有人说212号文件让中国的心态死期已到，但是确实212号文件发布以后，全国的信托的贷款规模回落了36.4个百分点，回落得很大，这两件事情有没有矛盾，我想请教一下沈司长。
沈晓明：房地产这个行业也看到最新的数字，全国的整个银行系统的贷款余额是20万元，刚才我说了房地产贷款是3万亿左右，这个比例占了七分之一。所以房地产业是一个不可忽视的行业，大家也看到这个城市走到哪都看到一片欣欣向荣的景象，无论住宅、街道都是新建的，跟20年前变化非常非常大。这个房地产业越来越引起重视。第二个是不良率，上半年前银行的不良贷款占到8.6，这样不琳率从整个房地产的不良率应该是很低，低于4.几，但是有一部分开发企业不良率有8.几，还是比较高的，整个贷款不良率很高，最早的是制造业。为什么限制它呢？其实住是一个结构性的问题，分界线结构性大户型的比较多，应该说比较适销对路的住宅不是很多。这里面出现了一个问题，高档房和高档别墅有一些开发因为自有资金不够，房子销售不出去造成了银行信贷的风险是很大的，从银监会来讲发布风险提示是导向性的。像北京的一些项目出现一些问题，开发商就跑了，这种情况我们银监会会进行责任追究。这方面我们抓得比较严格。另外，这次宏观调控主要是进行结构性调整，92－93年海南、贵州、还有北海这些地方全国银行资金都往那边流，那边地方出现了大的泡沫，现在的泡沫并不像原来那么严重。我们现在是实实在在的盖楼，他们那个时候只是炒作。从这方面看，我们觉得现在的宏观调控应该说是在信贷资金方面起来规范，规范以后好的项目银行照样会贷款。所以说银行信贷资金是有的，并不是故意不放。
沈晓明：另外一个212号文件，我看了一下，内容也是强调了一些信贷方面的要求，像二级资质，还有一些其他的情况，对它也是有所限制的。一部分信托计划里面有一部分资金，这个当然有企业也有管理的上的一些问题，大家都是规范的发展。
主持人 聂梅生：谢谢沈主任，沈主任的意思就是说只要你的项目是好项目，银行会大力支持。最近我也是知道商业银行对房地产开发贷款这部分还是支持的，这点让我们更加的放心，就是说之所以发这么一些文件，跟刚才曹司长说的意思是一样的，主要是防范房地产金融潜在的问题。我想问一下信托这块，现在信托规模不是很大，余额也就是300多亿，应该说在房贷中不是很大的比例，咱们国家的信托公司他们在房地产贷款当中也很害怕，他们到底最害怕的是什么呢？他们需要的是什么呢？这点我始终不是很清楚，很多房地产公司去找信托，做这个产品，结果左做右做，起来不行。第二个问题为什么信托在房地产中的作用。
尹斌：我们跟央行也有一些联系，刚才您问的这个问题也是我们日常工作中大量做的事，房地产界或者叫资本市场看待很多问题上面是有一定的差距的，刚才会长也谈到了，我们提出来房地产特别是很大一部分房地产都是有一种金融属性，但是由于历史的原因我们的房地产大部分是从营造的产业上来出来的，所以我们我们房地产发展模式上面我们认为跟资本市场所要求的能够进入到资本运作这个层面还有一些差距。刚才会长前面问到的问题，说212号文对信托要收紧，实际上在我们看，我们和整个信托协会也探讨这个问题，实际上它要求收紧房地产信托实际上指的是债权的信托，要达到银行的标准，实际上潜台词是股权类的信托是鼓励做的，而且据我们了解下一步还有相应的东西。但是这个我觉得有一点，最近我们也做了一些东西，我们提出来房地产金融这个新的概念，房地产金融不是原来金融街特别是银行界所单纯的理解，也不是我们房地产界人经常简单的虫子，这是一个金融街要向这边走半步，房地产要向这边走半步的新的概念，这需要双方共同努力的。
尹斌：刚才有一个问题就是说为什么地产商很难一块儿开发一个很好的项目，我觉得这个东西有理式的原因，在历史上我们用的银行贷款投资是债权融资，债权融资给了一个很大的杠杆，当一个产业处于上升期的时候，他的风险相对是比较小的，在这个阶段有了财富杠杆，作为一个精明的企业家首先选择的是财务杠杆，这样盈利的概率要大于风险。到现在的时候，银行也好，信托实际上也在关注风险的分担，这个时候财富杠杆有了很多，他需要风险的分担者，我觉得要解决这个问题，我作为房地产商会的人士我希望房地产界在现在这个时候要相当的调整一些模式，要向资本市场转变，就像刚才金融界领导谈到的，金融界并不是不支持房地产业的发展，而是它支持新的房地产业的发展。我们原来的模式是有历史的原因的，在成长的过程中任何一个企业家都会追求财富杠杆，但是现在你要有一些新的合作的模式，一些新的金融工具。
主持人 聂梅生：大家知道汪浩汪总以前就在银行工作，应该在房地产金融方面非常熟悉，现在作为国家非常知名的企业顺驰集团的主席，在这样的情况下我很想听听汪总对房地产业的变化，由于这个变化对房地产金融的看法，我为什么提这个问题，因为顺驰从一开始发展一直到现在它是和金融依存比较紧密的企业，由于金融态势的变化，会引起企业形态的变化，我觉得顺驰的企业不形态已经开始升级，我很听一下汪总对房地产的变化和今后的一些走向的想法。
汪浩：大家知道真正的风险如果说你这块资产在未来的一年、半年、两年大副的缩水，这是真正的风险，比如香港的银行最大的风险是97－98年整个资产的缩水，对金融也引发了风险。我的观点就是说，如果说对房地产信贷资产安全性我我觉得应该建立在未来两三年资产的价格是涨还是跌，如果是涨它就是没有风险的。最近很多人也在问我一个问题，大家知道有一个首席经济顾问有一篇文章，他说我对中国的经济看错了，他预计到第三、第四季度中国的经济会走缓，但实际上没有往下走，在往上走，他当时说中国的固定资产投资第三季度下降，和美国的出口情况，然后他又说06年会出现这个趋势。我觉得这个观点还是比较同意的。咱们整个GDP54％靠的是固定资产，我们大量的资金投到能源、制造、物流和交通业，其实我们大量的GDP固定资产增幅不是消费拉动的，是靠出口和投资，我们的投资主要是在固定资产包括能源、制造业等等。如果我们内需现在严重不足，我们在固定资产上的投资就会有风险。我的观点就是说判断这笔贷款的资产会不会有风险，关键看未来两年的价格是涨起来跌。我觉得发改委应该把房地产业作为支柱性的行业，我甚至认为应该把房地产的投资不要放到固定资产投资，把它作为一个消费品，放到消费领域考虑。我们房地产投资跟香港不一样，我们没有投到写字楼上，我们大量的投在在建住宅上。可能现在我们在风险防范的水平上有一定的差距，我们信托经过一轮的整顿发现确实有资金挪用等等的观点，我觉得只有要你资产有一个稳定的增长，过去是过分的依赖信贷，下一步在信托资金上可不可以指上股权投资，大家知道11月25号群众最大的房地产最大的房地产信托基金香港的领汇已经正式挂牌，我个人认为中国的REITS不成熟，因为传统的REITS投资在租赁性的物业，现在大量的公司持有的是开发性的物业，没有形成像北美这种大量的商业物业，这种资金的投向在中国是有问题的，在中国目的最需要的是把资金投到股权上。这也是我提的一个问题。
汪浩：第二个问题我提给建设部，我们现在大家提节约用地、节能用地，我们现在政策的导向更多的是指价格的控制，但是中国的市场太特殊了，上海、北京两个城市占了消费份额的50％，我们的重庆直辖市是2600，低于全国平均水平。我觉得中国未来三年内需还是靠住宅，我们现在调控重点是盯住了上海和北京，你发现这个城市总量虽然占50％，但是他的人口没那么大比例，而且未来中国的城市化和工业化，未来的需要还是二三线城市，怎么样给他们一个更好的政策。
沈晓明：刚才说了银行的制度是没有问题的，银行贷款是有条件的，他刚才从企业这个角度只要企业本身经营好，但是有一个方面，就是宏观面，就是国家整个货币增长和居民消费倾向都要考虑到，这样才能看到资产是跌还是涨，这个问题要根据地区的情况来决定。建设部的那个同志讲了在日本待了两年，日本85年升值后滞后了五年，然后逐步逐步房地产股票从1万多点跌了不少，就是因为他一直在升值。我看到我们明年的对外贸易要增长20％，我看到后觉得挺可怕的，这样的话中央银行要买进多少外汇，这个钱往哪走，只有两个流向，一个是房地产，一个是股市，这是不可避免的倾向。所以日本的情况非常明显的，泡沫一来的话银行10年没翻身，到现在银行的不良率还是非常之高。这是从日本方面讲。香港98年金融风暴，我在澳门工作了四年，整个的情况我们看到房价大家知道，跌了50％左右，当时银行有个别的倒闭了，但是有一部分银行管理相当规范。另一方面，拿我们国内来讲，东部和西部明显差距很大，西部现在根本没有泡沫，西部开发来讲从资金实力等等也不像经济发达的城市像上海这些的城市。就是说防患于未然。
主持人 聂梅生：今年房价的增幅是6－7％，我个人来看应该说是合适的，这样一个情况之下，从银行的风险来讲，我觉得应该说是不存在什么风险的，假如整个房价的增幅是在6－7％的范围之内，银行可以很放心的去做，也就是说只有房价在涨，银行回报才会有。但是从另一方面讲，我们完全依靠银行这样一个房地产贷款的渠道确实要变化，现在一方面从央行、银监会对在搭建直接融资的平台，但是新的直接融资的平台，像REITS是物业形态的，但是中国的房地产不持有物业，那你物业不增加，没有先现金流，怎么去做REITS。这不太可能，这个问题是个问题。国外又在忽悠说中国的地产要到香港上市，这个事情就有矛盾，这种情况下逼着中国能够卖得掉的，持有物业的商业地产到国外上市，这对中国是非常不利的一件事。
主持人 聂梅生：还有产业基金，现在国外各种各样的基金进来导致国内的一些大企业奔到国外私募。就是说这部分的资金中国产业基金法还是没有出台，我想即便出台量也不会太大，怎么样去抗衡海外大量用如的资本，还有中国企业的上外上市，现在有很多企业想办法到海外去找钱。也就是说中国房地产企业的金融和物业属性都比较弱，我想问一下在这方面走得比较强的中坤集团，张总你们在房地产开发过程中金融的运作中有哪些经验。
张宁：经验谈不上，我觉得房地产和金融肯定是两个不可分割的载体。但是中国的金融体系，由于是房地产金融体系应该说它是不完善和不健全。一个房地产企业到市场找资金这是本能的，但是他这个市场上是一个被动的载体，就是说并不是说我想怎么做就怎么做，我现在缺乏资金，刚才提到很多问题，为什么主要从银行取得，我们看看现在企业融资的渠道到底有哪些。我们说的有很多，有银行贷款、上市、REITS、我们自己的信托，但是这些东西真正能够操作的可能也就走银行那条路，但是真正走银行那条路银行限制又有很多。商业银行本身资金来源就是短期资金，刚才沈主任也提到了，它有一个资金来源的问题，它没有长期资金支撑房地产的贷款，它就要受到限制，这些都限制了金融的发展，为什么前些日子信托出来后大家都利用信托，其实信托只是一种变相的银行贷款，他把他长期的融资，他发出的信托计划本身就是长期的，国外的银行体系也是有长期资金来配套做房地产，中国现在没有这样的体系。刚才汪总讲的我比较赞成，很多REITS拿的是租赁的物业，我们做的商业地产也是这样的，我们谈了很多家，他也是要拿我现在的租赁的物业和合同，这些本身对它的安全性的确提高了，但是我有一个重要的环节，就是刚才提到的开发过程中我的资金怎么解决。最好是股权这部分能够实行，我们希望能够通过这种渠道解决这个问题。通过股权的方式能够进入到我开发阶段，但是这个也有企业自身的衡量问题，毕竟我们现在拿的一些贷款也好，还有以前的房地产开发的赚利也好，它本身不愿意或者就是说从利益上考虑不希望别人进入，那么别人的进入可能会在策略上还有在运营上，透明度上，原来本身我们房地产透明度就不高，就不愿意让别人进入到这个产业，但是我想如果这个客观条件在慢慢的改变，企业的规范性在改变的话，这条路应该是一条主要的渠道。就谈这么多，谢谢！
汪浩：为什么拿国内的基金跟国外的基金抗衡呢？这个行业不是一个高尖端的行业，我一直理解国内现在为什么没有股权的基金，除了产品不成熟以外，还有一个重要的原因国内的金融市场是一个不健全的市场，没有成熟的投资者，能够对风险承受。一共就一个老百姓买个信托，他一辈子可能就20万，如果这一投资失败了，他就会上街闹等等。干脆把这个业务给停了。你发现国内的基金资产有上千个亿，他在中国投了20亿美金他的比例很小，他这么多年的经验内部风险的调控的机制非常多。所以我觉得其实在国内现在竞争市场上投资者还不是特别成熟，这个市场干脆就让给境外的基金有什么不可以。其实这样做对我们国内的市场是有好处的，大家知道股本性的投资收益最大。现在说现在大家看好中国房地产市场的增长，它如果不投股权投资，他只能买房子、股票，一旦这个钱一走，反倒会给市场带来一个影响，如果他投到股权上他撤不出来，这个对中国金融市场的安全性是很有保障的。但是这里头有一个问题，就是说，我们也感觉很多时候你跟投资者谈得差不多，忽然来个文件，一下子大家就毛了，明年中国市场会不会跌下来，我呼吁大家共同维护一个良性的市场，让这部分基金进来承担比较大的风险，让商业银行去承担比较小的风险，我觉得这个没什么不好的。
主持人 聂梅生：现在到底是房地产金融市场是让出去，让海外的基金大量的进来，还是反之。这次宏观调控有这么一个影子的也就是说上海海外的基金大量的用如上海，进来后直接进入了上海的市场，当然它这个不是以股权投资方式进来的，他是买楼炒楼进来的，上海房价的飙升和这个是有关系的。在这个问题上我讲过很多次，房改是98年搞得非常彻底。可是中国的金融改革到现在才开始说，因为明年是个大限。所以这个问题落后了7－8年的事情，现在怎么让它在同一个马车上的两匹一块儿跑，我觉得是很难驾驭的事情。但是越是这样，这个问题潜在的影响就越大，为什么我一直认为房地产金融一直有问题，就是因为这两个游戏规则不一样，我觉得这里面有一定的风险的，我想台上的对话，大家还意犹未尽，我想台下很多朋友都难耐了，我想把下面的时间留给与会代表，你们对房地产金融有哪些问题，或者是发表一些见解，或者是提出一些问题。大家可以互动一下！
尹斌：我觉得最重要的是现在金融市场它最需要的是分担者，需要风险分担者，哪怕未来两年甚至四年房价是上涨的，但是没有不波动的市场，市场肯定是有波动的。所以这个时候金融市场最需要的是分担者，银行也需要一种直接投资者来帮它分担风险，所以说金融市场也在做这个事，因为这么多年银行习惯了把这些东西扛作自己身上，没有分担者。第二个，要有分担者必须要有机构投资者，这个机构投资者如果国内没有那肯定就是国外了，因为我们房地产机构投资者不是说买一套房子两套房子，他需要很大的投资。房地产开发企业如果说是只租不售，要么自己持有，要么卖给另外一家持有，所以这件事金融市场和房地产市场是有共识的，我们都需要机构投资者。所以说这个情况下，我想下一步从现在央行、引进会、证监会在最近的金融地产年会也讲了很多，这个是很的好一个信号，肯定会发展我们国家机构投资者，不管从股权融资、还是发行公开的收益凭证的信托，我想这个都会逐渐开始的。
汪浩：我的理解就是说，今天甚至一个产业政策，一个是发改委的政策，一个是房地产金融和信贷政策，我们一直在说一个问题，就是说现在整个国家的经济是依靠固定资产消费，你真正的内需在哪。我们不可能总在投资在固定资产投资上，一定要有内需，房地产你要看到是否真正有内需，我们有的时候跟境外基金打交道，他们总有一个观点，说中国的市场非常大14个亿的人口，实际上没有这么大，大部分人都是温饱型的，怎么样把这一般人调动起来，所以房地产业拉动内需是很重要的。当我们外贸的增长已经依赖于美国的经济的时候，为什么我们把本土的房地产金融市场也国际化呢？这种金融国际化对降低银行和消费按揭的风险是有极大的好处，你预期去让他买楼，为什么不上他去进行投资，共同分担风险。如果他们都进来了，对房地产业是是有好处的。
主持人 聂梅生：看看台下有没有发言的。
提问：我首先介绍一下自己，我是中国联谊会的副秘书长叫周从吾，参加的会议的时候有几位老总都说你外交官到这个地方看什么来了，这次我来主要想带来一个信息，这个信息就是跟刚才台上汪总反复强调的是有关系的，确实我们联谊会有2千多个住外的外交官，也有400－500个在国外外交官，他们认为国外的基金和国外的房地产商对中国的房地产很感兴趣，他们想进来，最近有一个中东很大的房地产商来找我，希望到中国投资，也邀请中国房地产商到中东跟他合作，条件他非常优惠，所以这个信息我想在这个会上给大家进一下，作为汪总的一个补充发言吧，谢谢！
主持人 聂梅生：时间也差不多了，关于中国房地产金融的各种新的形态、新的金融平台工具，什么时候能够有一个新的局面，大家现在可能都在期待，同时明年又是WTO最后一年，2006年和国际上的金融也一个接轨，所以汪总说的这件事情不管你愿意不愿意，在国际资本进入中国房地产界会有一个较大的进展，最后我希望在座的嘉宾预测一下明年房地产金融会怎么样？
汪浩：会长说了愿意也好不愿意也好，这可能就是一个趋势的问题。
沈晓明：我个人预计明年还是比较平稳的增长。
张宁：我希望明年房地产金融市场能够产生多几个亮点的金融产品，能够供房地产企业使用。
尹斌：我想明年从房地产金融上面来说，有两点应该是普遍的。第一点，房地产对资本市场的需求会继续增大，第二个，银行对风险的控制不会放松的，第三，我预测应该明年我们应该有更多的新的金融的手段和工具来给大家推出来。
主持人 聂梅生：最后我说一下，最近媒体经常问我，宏观调控还会不会有文件出台，我说我个人的预测宏观调控这件事情恐怕以几部位联合的电报，联合发文这种形式，我觉得不会有新的了，但是在金融方面从现在开始到明年还会有不少的政策性的文件出台。谢谢大家！
主持人：非常感谢嘉宾的精彩发言！培养新的市场，发现新的机会，出现新的增长点都是我们希望看到的，不管被动的变还是主动的变，人无我有，人有我新，只有迅速的发展才会出现机遇。10分钟的茶歇后继续我们的会议。
主持人：各位尊敬的来宾，我们第三部分的论坛继续开始，我们知道我们国家的基本国情是人多地少，集约利用土地是建设节约型社会的必然要求，怎样利用价格杠杆的作用把土地的供需进行调节这是一个至关重要的问题。下面首先有请国土资源部地价处处长关文荣处长，让我们掌声有请他！
关文荣：各位领导，各位嘉宾，本来这次应该是我们束克欣司长来，他有任务来不了了，委派我做一个发言，我的发言就是地价在土地市场中的动态变化。这里面有一个对地价形成价值的理解，这是根据我这么多年在地价管理的中体会做的一个总结，第二个就是从地价动态变化看土地市场。
关文荣：四个内容一个是地价概念，第二个是对地价实质的理解，第三是如何建立地价的性格形成机制，第四个是地基在宏观调控中的作用。地价的的概念我们国家的概念是根据马克思理论的概念，第二个是不动产估价的定义，这个很显然以市场交易为主的形成的价值，第三个是我们国家提出地区有一个张义全教授的概念，他有一个互动的问题，说到一个循环，这三个概念不同国家不同地区的抽象一下出来，得出
第二个就是对地价实质的理解，六个结论，第一个地价是土地权利的价格，这个是作为土地和不动产显著的特点。第二个地价是土地用途的价格。第三个，地价是土地区位的几个。这里面有两个含义，一个是土地是区位是唯一的，第二个含义，区位条件是可以改善的。区位不同价格不一样，区位条件不同，价格也不一样。第三个，地价是土地未来预期收益的价格，这是作为一个不动产很显著的特点，买的卖的都是未来预期收益。说到这，就讲到我们今天的主题，包括在上年上半年在理论界讨论得很热烈的一个问题，就是炒房的问题，或者叫泡沫的问题。这里面所有文章忽略了一个问题，实际上炒家也好，或者投资者也好，对未来预期收益估计过大，这是一个很要命的问题。对土地或房地产不动产的未来的预期收益是过高的。第四个是土地作为生产要素的价格。这个什么意思呢？它通过市场作为要素有他的内在市场的规律和规则，跟土地跟房地产有关联有联系，但是是有本质的区别的，他是一个生产要素，说得通俗点就是房地产生产消费过程中的一个原料。还有一个是地价和土地市场形成的价格。有了这个对地价六个方面的理解，第三个就是如何建立地价的价格形成机制。三个，首先有一个产权保障，这个产权保障我认为是构成市场经济的一个基础，也就是说权利归属明确，产权内涵轻易，交易价格平等。产权是所有制是与生俱来的属性。第二个是十六届三中全会的摘录，改革开放以来这是对产权对权威的论述，产权是所有制的核心，建立归属清晰，权责明确，保护严格，现代产权制度有利于维护共有财产，巩固公有制经济的主体地位，有利于保护私有财产权，推动混合所有得知经济发展，有利于增强企业的动力，情况良好的经济基础和秩序，这是完善经济的要求，和构建企业的制度，这种产权有序规范。这是我们国家改革开放以来最权威的也是最系统的论述。
关文荣：第二个这里面即以契约的共同制定和共同遵守为基本原则，还有权利实现的保障，等等，第三个就是一个良好的市场环境，体现在六个方面，首先市场的公平、公开、公信要有的，第二个供需基本平衡，工序相互影响互动。第三个就是市场配置资源功能的优化，我们国家土地市场，土地使用中的改革，20年来不断向市场配置资源方向发展。第四个就是信息公开、对称，这是市场的一个参照系。市场交易市场行为的参照系。第五个就是一个诚信系统的建设。这是一个底线，我们所有契约行为的一个最基本的保障，第六个就是健康诚信的市场中介服务，它是市场的润滑剂，不管在什么市场，中介的作用很大。
关文荣：这里我想讲一下供需互相影响，在传媒非常发达的时代，供应的信息对需求的影响是非常非常巨大的，我们举房方法市场的例子，02年房地产市场广告投入101个亿，04年的时候传统媒体是75个亿，05年据不完全统计在网络上的房地产的投资将近30个亿，大量的广告信息使得需求形成了特定的消费的倾向，或一种价值的取向。这是刚刚通过十六届五中全会的十一五规划建议里面讲的，要坚持社会主义市场经济改革方向，完善现代企业制度和产权制度，建立反映市场供求状况和资源稀缺程度的价格形成机制，更大程度市场在资源配置的基础性作用，切实转变政府职能，健全国家宏观调控体系。这是最要求，最近我们也正在根据中央的要求正在研究，建立反映市场供求状况和资源稀缺程度。基于三个方面考虑，就是说地价怎么样发挥作用。土地价格是土地价值的表现，也是土地价格是供求关系的晴雨表。是调节土地利用方式的重要手段，要发挥市场配置土地资源的基础作用，最重要的杠杆就是土地。我在这要讲一下为什么要用土地供应政策进行调控，它的必要性和必然性是什么？首先在房地产市场里有一个问题，一般的调控政策一定程度上的失灵或者不到位，为什么这样说呢？金融税收政策进行调控的时候应该有几个必要的条件，一个是设备行业的平均利润要基本一致，第二个不存在行业垄断，第三要有一个良好的社会信用环境，第四个货币影响力比较大。第五个就是生产与消费活动与金融信贷关系比较密切，这样用金融政策进行调控的时候，就能够达到比较良好的效果。但是现在在我们国家的确缺少垄断、超额利润和缺少信用体系，这样就存在一定程度一般宏观调控政策有失灵的现象。
关文荣：第二个土地作为生产要素是一切生产活动的载体，第三个，我们国土地供应长期的结构性矛盾一方面使得土地资源形成一个经济发展的瓶颈问题，另一方面它调控的边际效应是据大，第三个是国家的制度赋予了政策在土地供应上的一个主动权。今年4月9号专发七部位的下发的政策，在这方面做了一个很的好总结。这就回到了如何在宏观调控中发挥地价的作用，这需要对地价的实质做一个深入的理解，首先对于地价是权利的价格这方面，在权利的细化等等方面要做文章，现在土地的出让权利都是给予完全的权利，并没有进行细化、分解包括组合。第二个地价对土地用途的价格，这里面主要是调整。第三个是土地区位的价格，怎么样通过公共设施的完善，改善区位条件，提升它的价格。还有一个是提高相关生产和消费活动对土地的利用效率，我们国家一方面是土地供应紧张，另一方面土地浪费严重，要提高相关生产和消费活动对土地的消耗。第六是市场形成的价格，要根据地价变化调整土地供应的总量、结构和节奏。包括市场方面配置资源。七部位的文件要求要根据房价的情况调控土地。
关文荣：现在实践表明一个稳定的房地产市场是有利于社会、经济的发展，有利于小康目标的实现，房地产价格的包涨爆跌不仅对房地产市场和社会经济的作用，而且也会影响广大投资者的信心，第二个就是宏观调控的目标应该在以下四个方面体现一个是要稳定市场的预预期，包括供需平衡，价格稳定，投资回报合理，第二个是就是扭转顺畅，第三个，促进资产的保值增殖，第四个是就是促进质量的提高。
关文荣：01年国务院下发的15号文件为这项工作的开展提供了一个政策的依据，政府宏观决策给我们提供了一个支持，这种监测讲省会城市，基金长三角等等重点城市共50个城市作为我们的监测对象，这里面表现出五个提高，第一个是总体中呈现中一个稳中有升的态势。这是北京市跟上海市年度增长率的表示，北京的地价增长率基本上在3％以下，上海波动比较大，上海市到04年最高超过12％，02年是11％以上。第二个结论中西部城市地价增速平稳或上扬幅度明显，这举了一个长沙市的例子，01－04年有很大上涨，重庆市上涨幅度是比较大的，01－04分别是8.98％，17.00％和3.98％，西部地区价格上涨比较明显。我们也做了一个分析，发现其中主要的原因，体现在西部地区的城市一般是分布在比如说河谷地区，像兰州、宁夏黄河谷地。现在土地的供应上整个的供应上受到了比较大的局限性，提供不了那么多的土地，这样的话供需矛盾是比较尖锐的，第三个是居住用地上涨的幅度大于商业土地上涨的幅度。重庆市01年04年上涨51％，商业用地年均上涨6％，天津市是四年的时间上涨10％商业用地不到5％，福州也是如此，居住用地每年上涨幅度11％。还有一个结论地价占房价的比例处在一个比较合理的范围。大多数城市的地价占房价的比例在20％－40％之间，在这我给大家提供一个国外的情况，比如美国占到30％－40％，英国25％－28％，新加坡55％－60％，韩国55％－68％，日本是80％90％。
关文荣：北京、天津、上海、深圳、成都、武汉地价占房价的比例，重庆地价跟房价的比例比较高一些，还有一个特点就是居住用地增长幅度一般低于GDP增长，黄颜色的是居住地价的增长率，绿颜色是GDP的增长率，有这么一个比较。居住用地的地价增长率要低于GDP的增长率，我这个分析也是来自于清华大学刘鸿雨教授的分析，GDP增长我们可以看作是社会财富创造的速度，地价或者不动产的价格，社会财富主要的形式之一是不动产。如果说社会财富沉淀的速度大于创造速度那对经济的活力就会有一定的影响。还有一个就是多数程度房屋的租价比处在一个比较高的水平，这是我们对北京、青岛、杭州进行的跟踪，这是杭州市的租价比，从2000－2004年单位建筑面积年租金和售价的比较，商业是7.82％，那么住宅的是5.31％，五年的平均水平，租价比比较高。这是给大家提供的青岛市的租价比，这是土地的级别，一到七级，住宅达到6.77％，商业的楼宇达到8.49％，这也是比较高的。租价比大于一年期的存款利率，一年其的国债市场的一年收益率，甚至大于五年期以上的个人租放贷款的年利率。这就说明投资购房在经济上它具有一定的合理性。这是我给大家报告的第二个问题。
关文荣：最后我用萨缪尔森的一段话作为我给大家报告的结语。市场经济是一部复杂而精良的机器，他通过价格对市场进行调节，他是一部传递信息的机器及对个人的资料汇集在一起，没有计算的情况下他计算了一个连当今最快的计算机也无能为力的问题，并没有加以管理但市场一直相当成功的运行着。我是这给大家做的一个比较简短的报告，感谢大家。
主持人：下面有请原建设部城市建设研究院经长许文发给我们做这方面的演讲，我们掌声欢迎他！
许文发：感谢大家坐到现在！第一个要说抓建筑节能的紧迫性，我先说一个数，现在全国每年冬天采暖的能耗占我们国家总能耗的15％，就是你生产出这么多煤占总能耗的15％。如果说建筑能耗，那么现在我们统计得不完全，还没有完全农村烧柴火的能耗，我们建筑能耗占全国总能耗的30％以上，我这里说的建筑能耗包括三大部分，第一部分是建造能耗，第二部分是使用能耗，第三部分是拆除能耗，建造能耗包括建筑材料的生产、运输以及施工的能耗，为什么禁止使用黏土砖，解决因为他消耗土地，他生活过程中能耗非常高。那么任何一栋建筑物在他的周期，50年6年70年甚至上百年他就要靠能源支持，我们人类的活动大部分在建筑物内部完成的，建筑的使用能耗包括采暖、空调、烹饪以及各种的垃圾和环卫的处理。都属于建筑的使用能耗范围内。最后一项就是拆除能耗，任何一栋建筑物使用周期到了，到它拆掉，这当然耗能了。在这个能耗里面世界上发达国家，比如法国的建筑能耗占总能耗45％，美国占40％，为什么说这个数字给大家呢，就是要看到我们建筑行业、建设行业在能源消耗上所占据的位置，为什么世界各国都把量大面广的建筑能耗作为一个很重要的课题来研究和处理呢，就是因为这个问题。
许文发：第二个问题就是说我们国家的建筑能耗相对发达国家同样的标准，相当于两到三倍，举最简单的一个例子，大家有点量化的概念，北京传统的建筑就是我们现在说节能65％，这个65％是指的80年我们的标准住宅说的，就是说墙，北京传统的80年住宅的墙体是三七墙，传热系数是8.6％，现在是传热系数是1.4％，欧洲的一些发达国家他们的传热系数是0.16％这就是差距，为什么我们高于他们，也就是说我们花了比别人一倍或者两倍的能耗没有得到人家的舒适程度，没有达到人家建筑物的水平。这就看出我们的差距。我是从70年代末期就在搞建筑节能工作。我也是建筑节能委员会最早的部长了。为什么世界各国都重视这个问题，特别是1937天世界上出现能源石油危机，纷纷各国多把目光放到建筑能耗，比如欧洲的丹麦就实现既有房子的改造，头一年国家补贴30％，第二年补贴20％，第三年补贴10％，第四年不补贴，第五年罚款5％。从这个问题上看，我们国家在建筑节能这个方面，在建筑能耗方面任重道远。为什么我今天大声呼吁房地产开发企业和老总，呼吁我们媒体要整个提高我们全民族的节约建筑能耗的意识，因为它量大面广，因为家家户户都需要，而且我个人认为，中国现在建筑能耗问题，建筑节能问题和50年代的人口问题同样的严肃，同样的严重，因为我们有老的建筑是420平方米，而且现在每年以20多亿平方米的房子在建，所有这些房屋建起来都是高能耗的房子，同志们，设想一下，我们这么多房子，靠什么能源来维系，欧洲一些国家在私下里谈，人家担心有中国的威胁论，不是怕你侵略，中国盖这么多房子，消耗这么多能源，将来世界的能源不都叫中国拿来了嘛！他是考虑这个问题，我们也要注意这个问题，所以我们在抓建筑能耗的力度上应该像抓计划生育那样，还得加大力度。比如你这个房子盖如果没达到标准，我就不让你租不人你卖，如果你卖我就以五六倍的价格处罚你。
许文发：我就是在这里呼吁这个事，部分你是什么房子，你部分有宏观调控的指挥棒，我们用红外线射线仪照下来的冬天达到50％或者30％功能的墙体，用红外线一照黑的地方是保温好的，红的地方是就是没保温好的，不管设计还是施工的也好，那面墙一照出来就非常清楚的看出来保温达到没有达到标准。有的墙一到冬天就出汗，因为施工的时候没加保温材料，所以我们必须加大宣传力度和投入，来实现我们的降低建筑能耗，不然的话，就是五中全会提出的，GDP的能耗降低20％包括建筑能耗在里面是难以实现，而建筑能耗的是很大的，这是说的第一个问题。
许文发：就我们要站在国家和民族的利益，同时也要站在个人的利益上来做这件事。第二个问题就是对现有的资源要利用好，我们要温度对口，品位对口，积极利用。什么意思呢？就是我们现在的建筑能耗还停留在非常原始的状态，就是烧炉子的状态，简单说我们把埋藏了前千年的化石原料从地下开采把它送到炉子里烧，然后加上热水和蒸汽送到房间里最后变成了50度到90度的热水，到房间变成了20度的能源。按照现在节能的概念我们就要积极提高。说一个北京自己的事，北京天然气去年紧张，王琦山市长在电视台也做讲话，这个数据是燃气集团提供给我的，北京天然气冬夏的天然气是1比9，而夏天北京最热的几天空调的用量是整个总用量的40％，上海是44％，出现一个夏季燃气复合特地用电复合特高，这个问题在世界先进的用能国家已经有解决方式，就是实现燃气的积极利用三连供，不是像我们这样把天然气一下子都烧掉了，他用天然气先发电，然后用发电的余热再制冷制热。这样可以降低排放标准，在锅炉里烧你就能够排放标准是几百个PPM，我们利益后它排放标准就到几十个PPM，更重要的是我天然气积极利用它生产出了高品位的能源，同样是1千瓦的能量，高于一千瓦热能的6倍，这样好的能源，这样清洁的能源我们为了大气环境拿到炉子里烧，这样的利用起来非常原始的水平上，我们要实现节能，科学用能，要走上一个新的台阶。这是说的另一层意思。
许文发：还有一层意思，我们夏天空调符合占电的复合44％，为了这44％修了很多的电厂，今年发改委紧急下文，建了很多电厂，这也是我们宏观调控，这有文件也有资料，我就不说那么细了。为什么呢？我们国家现在从全国来说整个发电设备全国的利用率才只有54％，什么概念呢？有将近一半的时间发电设备没有全负荷运行，都为了满足夏季空调高复合用电这块。怎么解决这个问题？日本有很好的经验，建电厂的时候建冰站，他把峰差调开了，晚上冻冰解决白天的问题，这样的话提高整个发电系统的效率这是国家宏观大的政策。现在日本80％的电厂都有冰站，人家提出口号是少建电厂多建冰站，达到能源系统的平衡。为什么说这个问题呢？目前在国际上通行的有一个能源合同管理，或者能源服务公司，有很多的房地产开发商和发展商热衷于这个项目，我给中关村公司当顾问，美国有一个公司他就提出一个条他搞区域供冷，现在中关村西区150万平方米就建的一个冷站，他实现低温区供冷，这个经济效益是很好的。所以说中国不傻，他隔个太平洋来建冷站，他不赚钱干吗？无论是冰站的建设起来区域供冷肯定有经济效益，而且又是当今世界上有规律用能的最好的形式，我在这呼吁我们的媒体来宣传这个，呼吁房地产开发商来利用这个，我也参加了北京好多项目的论证和讨论，比如说奥运会的项目，比如说大钟寺的项目，比如中石化的项目等等。我是广州大学城建设指挥部的顾问，这是大学城的能源系统，广州大学城一共是1千万平方米的建筑的11所大学，其中空调面积将近500万平方米，他实现了能源积极利用的项目，简单的说就是，这是个燃气机，发电的余热有540多度，送到锅炉然后蒸汽，然后再发电，把电供到各个学校里运行，然后余热可以用来吸收制冷，另外它的电用来进行电制冷，就是续冰，它一共四个冷站及供给5万平方米的区域供冷，它水的温度是3度，他是这么一个能源系统，就是说既实现了燃气的积极利用，又实现了电和冰块德国互相转换。这是一个大的系统。
许文发：这个是上海金桥体育中心，它就是一个小的内燃机，就是咱们说的绿色公共汽车，它就是这么一个，它就是用内燃机发电来解决它一部分自己用电，然后它用尾气的热量和燃气内内燃机的热量解决休闲中心的游泳池，水的加热问题。这都实现了能源的综合利用系统，来提高能源的层次。
许文发：我和美国和一些国外的专家接触过程当中，开始人家没有直说，就是说天然气是清洁能源，人家就是中国把这些能源送到炉子里一次性烧掉了太可惜了。我说我是东北人，猪肉炖粉条，可劲造。另外现在西气东输，每年360亿送过来，最终到将近1千亿立方米，这么好的资源是不是要这样利用，同时大家可以看到这样的系统就是一个独立的能源系统，我只要有了天然气我电全解决了，对房地产的开发小区都适用，为什么这个成果得以推广，大家知道美国和加拿大的这方面的系统受到一定的经过，只有这个系统没有受到影响。希望我们的媒体和房地产开发的老总，在建筑节能这方面的认识再升一个台阶，不对的地方请大家指正，谢谢！
主持人：非常感谢许院长的精彩发言！下面有请五合集团有限公司的刘力先生发表演讲。
刘力：我下面讲的是从发展商切身的利益角度来讲，怎么样做节能，和节能对你有什么样得好处。我演讲的题目是地产变局与高科技的对策。大家知道在2005年地产的方方面面有一些变化，这个变化是必然的，因为中国的房地产已经发展了十年，在这十年我们取得了很多的成就，我们现在有一些大牌和超级打牌，在建设过程中我们一方面满足了城市居民的居住需求，另一方面我们住宅的建筑类型也是非常丰富，中国现在的住宅类型远比国外的住宅类型要多很多，大家从我们的楼市上如果和国外的房地产中介公司推广的项目就能得出这样一个结论。第一个阶段开发商完成了原始的积累，整个产业的发展也完成了第一个阶段，行业里面也形成了很多的游戏规则，目前很难讲房地产市场是供大于求起来供不应求。从不好的方面来讲，从整个市场的产品可以说低品质，同质化非常严格，另外高能耗是国家和个人没法儿承受，另一个方面是住宅产品的寿命在不断的下降，它的平均寿命是20－30年，因为这种寿命的下降导致物业贬值和负资产的风险增加，到那个时候老百姓买房可能不看你这栋房子如何好，要看你开发商过去10年20年建的房子怎么样的。
刘力：2005年有很多变化显现出来，首先是游戏的显规则，今年我们看到是对房价的打压，和二手房的控制，所有措施会形成一个寡头的局面，另一方面显性游戏规则的改变，就是能耗政策的改变，这两方面是游戏的显规则，下面讲一下游戏的浅规则，现在市场上已经发生了悄悄的变化，现在城里面的购房主体是高收入、高教育阶层、可能是海归、或者是持有境外护照的人士。这些人可能不只一套两套房，北京现在的北京都是不是卖给第一次置业的人，有很多人问我在北京买别墅买哪的，我们无法给他推荐，现在高端的客户已经到了无房可买的阶段。在过去十年历我们产生了很多地产的领袖和风云人物，他们对地产市场的贡献是功不可没的。这两年有海外的基金进入，另外很多其他行业的开发商，比如说华伟、TCL或者联想，比如国美拿150亿做房地产，关键是他可能带来一些工业化的游戏规则，比如他有生产线，有设备等等，我们可以清晰的这两代开发商的不同。过去的开发商主要是看中一些成本，新的开发商主要注重技术服务。跟他们是很容易沟通的。
刘力：过去我们做房地产的时候，做整版的广告，会有多大的变化，现在做整版广告能有多大的变化。现在用很多艺术家，美院毕业的不会做建筑的人也来做。再他之后有很多开发商也找它来做稀奇古怪的东西，这样的形式是比较有趣，但是人消费者掏出几百万买这样的房子不大容易。现在的房子品质同质化都比较严重，在采暖方式无论是中央空调还是分体式空调，所以目前市场的产品是同一档次的产品，他们通过的都是同一套国家规范，国家并没有规范说你达到个标准可以卖1万块钱一平米。这些到2005年导致一个结果从营销时代进入到产品时代，也可能未来某一天才可能进入到品牌时代，在这种形式下很多开发商选择了采用高科技作为新的卖点，几个先行者已经成为中国的品牌，第一个采用高科技，实现低能耗的项目，第一个是风尚等等，以我们公司一家为例，这四个项目我们参与了三个项目的设计。我们做的技术系统在中国北大、清华等等地方整整讲了五年，没有人搭理我们，一直到去年下半年才有人找我们签单，北京的的大厦是我们见到的最复杂的工程。这是深圳的蓝雅水晶办公楼，这是郑州做的Shoppingmall这是给青岛天泰做的高层住宅，圈套的生态的模拟设计都是我们做的。这个项目非常值得大家关注，就是南京风尚，这是在别墅项目里采用高科技，还有一个是他采用的是低能耗住宅，这个住宅通过合理的外墙设计，每平米的能耗已经做到了7挖，屋里还有一些太阳能的设施，这样把三个方面的用电覆盖掉了，结果是冬天采暖和夏天制冷以及基本照明这三个方面不用电，老百姓买了这个房子三个基本的方面是不用电的。现在做的有八项技术体系，在这不讲这个了，因为现在很多市场拿这个作为一个卖点，一些单项的技术是可以节能，但是关键是看整体的配套。所以我们不强调技术，只强调目标。技术第一是提高舒适性，第二就是降低能耗，我只的是整个房子每平米能耗降低或者节能多少。这里面有很多有意思的技术，比如这是智能化的遮阳，高效的外墙保温体系。这里需要提到的就是我们现在不是缺保温材料等等，而是缺短板的处理能力。我们现在开发商用了很好门窗，锻桥设计等等，现在这个已经不是最大的问题了。另外在楼板里面我们做了辐射制冷，比如一公斤零度的冰，在各方面都没有基础，但是他可以散发一定的热点。我们现在的住宅很多是轻质材料，比如说玻璃幕墙、轻高板。冬天会觉得冷，夏天又觉得热。大家都问做得这么好到底要多少钱，北京风尚成本提高是每平米提高是2千，两三年前北京风尚做的时候也不知道市场会不会接过去了，以北京风尚为例，很多的老外，把上班在东边，晚上睡到西边来，为什么呢？在现代的中国多少老外，多少在海外生活在十几年的人回到国内，这样高端的市场需求已经成为一个现实。
刘力：另外一个现在开发商如果做这样的产品可以得到一个长久的回报，风尚在北京是一个小楼盘，一共四个单元，它和周边的大盘没法儿竞争，但是他做高科技，已经形成了一个品牌。像万科希望通过我跟风尚合作，利用它的技术和品牌，这一点是原来开发商想都没有想到的，这个小公司没有办法和万科相比，但是他现在的技术含金量不低于万科。所有的先进的技术都先用在高端产品上，比如汽车的安全气囊等等，五年前都高档产品的配置，但是现在已经不一样了。另外节约广告的费用，普通的产品要做广告、请代言人，但是高科技的产品本身就是一种品牌，能够大大节约你的推广费用，符合国家的战略，符合建设部的精神。
刘力：我总结一下就是2005年地产无论怎样发展，应该都是一件好事，他能够促进中国房地产产品的升级换代，以上是我一家之言，供各位批判，谢谢！
主持人：刘力设计师给我们描绘了一个非常好的前景，应该说节能它空间很大，但是它和市场怎么结合需要进一步的探讨，下面我们进入今天论坛最后一个议题的讨论环节，主题是节能省地地型住宅和公共建筑与房地产的发展，这里面包括四个小议题，一个是节能省地型住宅和公共建筑与政策法规保障，节能省地性及住宅和公共建筑的技术发展方向，发展节能省地型住宅和公共建筑对企业经营成本和策略的影响。我们的主持嘉宾是清华大学房地产研究所所长刘洪玉。讨论嘉宾是建设部政策研究中心主任陈淮、国土资源部土地利用司副司长束克欣、中国社科院城市发展与环境研究中心牛凤瑞、原建设部城市建设院院许文发。
主持人 刘洪玉：刚才几位专家的讲的过程当中，大家也看到我们国家的土地资源包括能源都是非常非常紧张的，我们城市的建设尤其是房屋的建设同整个周期来看，从建设、使用到最后的拆除，它是一个耗能的大户。所以怎么能够有效的节约能源，节约土地，让我们国家长期的发展走上一个可持续的道路，这个是越来越重要了。很荣幸今天有这么多的嘉宾一起来讨论，我想我们今天大概讨论的话题一个是我们看一看我们国家在节能省地型的住宅建设这方面它的政策、技术、应用以及发展的现状，实际上专家的报告有了这样的一些概念，还有一块就是推行节能省地型住宅过程当中，实际上还有哪些困难，需要我们做哪些工作，也是我们今天要讨论的话题，第三个方面请嘉宾们讲一下我们将来采取一些什么要的措施有没有好的建议，推动这样一项工作，我没有主持过什么活动，我今天也是勉为其难，我想加节能省地型，刚才韩主任刚刚到，我们这个话题您可能也知道，实际上节能省地型住宅，尤其是节能这块原来计划经济用行政命令的方法做了一些工作，也有一些进展，后来也有一些停顿，那么在市场经济条件下政府怎样去引导这方面的发展呢？
韩爱兴：各位领导、各位专家大家好！很高兴临时碰到这个活动，我主要是看望聂领导来的。我们建设部的老领导，需要国外的经验组织国内推动我们建筑节能的工作，主要是从建筑技术发展的趋势上来看待这个问题。比如我们大家都搞建筑业，我们知道我们技术发展过程，路线、土地，几千年我们是木结构，砖房子，土房子，性能也就是这个水平，木房子的五种结构早在商朝以前就有了，到了明清以后在这个基础上增加了一些装饰技术，园林技术，规划、园林等等，由单体建筑发展到很美的建筑群。技术发展就这么一个特点，进入到现代化以后，我们划时代的建筑技术起来了，应该说我们在设计方面投入了很多的精力。像西方的建筑一开始就是钢筋混凝土技术，它的一些大的建筑技术水平都很完善了，相反在其他方面，在性能、功能、节能方面可能过去重视的不是很够。只有用一些好能耗的方式才能满足我们的需求。大家知道一些世界上的危机造成了这样，我们老一辈的领导都非常重视这个工作，很遗憾这个工作没有得到有力的推进，改革开放以后我们都集中精力搞项目、搞经济，没有推进这个工作。
韩爱兴：我们的老专家老是讲这个东西，但是没有人帮他实施，当时我们对这个事情分析后就给聂会长写报告，应该说从行政上应该是从94年开始，成立了节能的办公室，91年开了第一次建筑节能的会议，99年开了第二次建筑节能的会议，但在实施的过程中不是很理想，可能是我们经济的发展过程中，一下子做到不太可能，但是随着资源问题的凸现，使人们更多的认识到这个问题，我们理解建筑节能的技术是现代建筑技术发展到一点时段的一个拐点，不是按照原来的设计技术走了，他偏向于环境、智能、节能技术了。另外现在资源、环境大家认识到了就形成了全社会都非常关注的问题，我们做了九五、十五的节能规划，在不停的推动，当时很难得到全社会的认可，直到2002年10月份温家宝总理有一个批示，他看到了一组数据，就我们的能耗和全社会的能耗比较，总理也得到了很大的关注，指示了发改委做一些工作，从此建设部才日益重视，去年的12月的中央经济工作会议到今年3月份的政府工作报告才亮相的提出来，节能省地型住宅。把我们当年的专家的愿望和努力化成今天全社会的重视了，我给大家介绍一下这个过程，应该说这个过程还是比较艰难，而且这个过程也没有什么方法。推进建筑节能我们要学习国外的经验：第一太，就是说到底建筑节能在市场经济条件系是说服的方法。要充分让大家认识到它的好处，这是很重要的经验，我前一段在新疆工作，我也靠说服的方法不断的开会给大家讲，报纸上宣传，让领导、让全社会、让开发商都认识到这是一个必须要走的路子。第二条，要有原有的管道。我们聂会长一直按照这个路子在走，我们建设部到现在没有成立能源局，没有成立专家的机构，我们希望用建设部原有的设计标准、职工质量原有的管道来解决。
韩爱兴：还有一些经验就是要建立最广泛的合作伙伴，我们这个节能原来启动不起来，就是我们有标准，但是没有实行起来。完全要靠市场经济支持，那个时候我们在聂会长的领导下我们组织新产品的开发，引进美国的外保温，法国的外保温，加拿大的五层墙，引进很多技术体系，培育了大量的节能的产业，可能现在节能产品的产业也是非常发达的，现在搞外保温的至少有100家企业，当然也有一些质量很次的，但是这需要我们以后再整顿，通过企业的参与大大推进了建筑节能的进程，完全按政府的要求，这个是没有作用的，没有企业的支持是根本不可能的。反过来又从哲学上讲，它物质材料是推动一些工作的基础。这也是国际上的一些经验，我们和搞节能产业的企业是平等的合作伙伴的关系，政府的标准有赖于他们去提供物质基础，他们提供的物质机制可以推广的政府的建筑节能的政策。
主持人 刘洪玉：确实政府工作方式的转变可以带来很大的推动的力量。咱们这个节能省地型还有一个就是省地，那么现在在房地产市场上一个大家很关注的问题就是房价高，那么我想请关博士，给大家讲一讲，从土地管理的角度在住宅建设过程中，或者整个城市建设过程中省地这方面怎么去理解，或者有一些什么样的想法去往前推进这个事情。
关文荣：我先给大家说一组数据，这个数据也是北京大学的一个教授提供的，92年联合国对52个国家的住房情况进行了调查，中等收入15平方米，中高收入26，高收入35％，也就是说随着经济的发展人们需要提高住房水平。现在的确在房地产存在能源消耗问题，刚才刘教授说到了，能源的问题，其实能源的关系也设置到资源部的管理，我们资源部管的事一个土地，一个是矿产，还有一个能源的勘探。现在15％我们要放到能源的维护上，这是我想说的。还有一个是刘教授说到的，我们现在正在制定国土资源的十一五规划，我也看到其中也提到省地型的技术的研究，这个问题也提到日程上来了，应该说之前这块是一个空白，也提不能浪费资源、能源等等，但是应该说今年国务院的文件建立节约型社会的文件第一次提出明确的要求，从十一五规划的建议情况来看有一个要求，现在应该说大概在今年这项工作已经提到日程上来了，十一五规划的时候要把这个东西细化下来，明确下来，落实下来。还有一个是具体的怎么去节约用地，这里面有两个东西，一个是外在的一个是内在，外在的就是资源的约束条件造成的。内在的包括土地的使用者，包括通过的供应者。在技术、规范上怎么去要求，我特别感兴趣的是嘉宾说到的技术标准的要求，可能我说的是外行话，现在我们做一袋榨菜都有标准，但是我们的房子没有标准，什么样的房子要达到什么样的标准，包括你在节能、管道等等方面没有一些标准。
关文荣：我们现在在做的国土资源部在起草一个文件，加强节约用地的文件，这个文件还在起草和修改，其中里面的内容我给大家说一下，一个是提高土地使用效率，增长土地的建筑容积率，提高单位面积的产出。第二个，就是用经济的杠杆，比如工业用地要求一个容积率1.1－1.2，或者在自有的土地上开发。第三个就是扩大有偿使用的范围。这是三方面，第四个，就是用地要有一个标准。大概就是这几个方面，谢谢！
主持人 刘洪玉：谢谢关博士给我们提供了很多前瞻性的信息。我们也聊到过提高单产的产量，那么在城市里面一个是刚才说的容积率，我们现在实际上面临的住房问题还有一个很重要的问题，每个家庭要住一套房子，要提高单位面积土地上房子的套数，谢谢关博士。
据我了解国外在节能这方面有好多评价的标准，测量出节能的标准，政府有很多很多的措施、计划，尤其是税务激励的计划，我想问一下我们的许院长，咱们这个学会有没有推动这些方面。
许文发：刚才韩主任20多年就搞建筑节能，搞到现在。我刚才讲的时候有这么一个感触，到现在我也感觉到现在从建设部的角度，从国家的角度，对建筑节能抓得力度比以前大了，从我们紧迫的形势来看这个力度还是不够的。我为什么说要像抓计划生育那么抓得，计划生育看得多紧呢，多怀孕一个马上罚款，如果我们建筑节能工作做到这种程度就差不多了，你盖一个高能耗的建筑就需要很多年啊！我们当初在大街上游行的时候四万万人站起来了，现在我们9万人经济已经发展起来了。如果你盖这么高能耗的建筑以后负债多重啊！现在我们差的就是节能警察，没有执行官没有人监督，你达到标准怎么奖励，不达到标准怎么罚这个对象没有，要是能做到这一点我们节能工作就向上推一步，就这个工作来说，我也实事求是的说，这个建设部是无能为力的，这个必须国家下决心，所以我说要成立一个国家能源委员会做这个事，可能力度就够了，够韩主任抓，说话没人听啊！比如你没达到这个标准，我就不让卖，这个建筑能说了算嘛！所以现在要建立一个部门，房子是卖是租，人家就按这个标准供应你能源，所以我希望中国这一天早一点到来，但是中国很大，但不排除哪一个地区，哪一个市首先走这一步。
主持人 刘洪玉：坐在我旁边的刘博士也看到了，他们主要是做了一些技术的工作，我想帮助大家万刘博士，你觉得大家想法都已经有了，大家一看就知道好，为什么现在只接的10几个单子，而不是1千个单子。
刘力：这说明市场火爆的时候没必要去考虑升级换代，赶紧把它卖了，目前我们签的单子有三个是杭州的，有几个是上海的，所以说形势真的是变了。确实国家在这方面没有一个奖惩的机制，在国外基本上有三个方面的措施：比如你做了一个节能产品，第一给你减免税收，第二，提供低息贷款，第三，给你特殊补贴。比如你自己用了太阳能发电，如果你续电成本很高，他允许你并入国家电力网，这样就有一个差价，但是国家补你这个差价，所以政府要尽快出台一些鼓励性的措施。另外对开发商仅讲社会的利益，民族的责任，但是开发商不愿意这么做，毕竟他要承担风险。所以你要跟开发商讲这个对他有什么利益。还是我们现在的住宅缺少成套，在国外住宅分为ABCD。咱城市我们任何产品都有一个指标，可是你买一套住宅是你这辈子买的耗电最大的消费者，居然没有耗电指标，所以现在开发商炫耀的是我这个楼盘用的是太阳能等等，把这个单独的节能做一个卖点，这只是一个指标，要从整体看你这个房子节能了多少。第一消费者会有这样一些问题，你用了这么好的你舒适提高了多少，你用了这么多节能的产品，你这套房子节能多少，这个两方面的节能指标和鼓励措施是节能市场最需要的。
主持人 刘洪玉：刚才您也介绍了，说我投入一千块，多卖了2千块对开发商还是挺合适的，但是消费者也会说我多花2千块我得到了什么？
刘力：投入部分的增加，高层住宅800，别墅类是1500，南京风尚这个还没有完工，我们但是基本上是采取零能耗，从电费上你能有一个比较。
主持人 刘洪玉：如果按照房地产估计的技术，从长远来看节能住宅是合算的，我们搞住房贷款也是一个时间差的问题，我们能不能让政府当前的支付变成可支付，这也有利于相关的技术的发展。
主持人 刘洪玉：我们在座的牛主任应该说离节能省地型住宅远一点，但是说您外行，你每年又出房地产业的白皮书，那您从宏观的角度怎么看这个问题。
牛凤瑞：今天上午和下午咱们吃的都是大餐，我最后给大家来点酸梅汤，我首先赞成节能省地型的建筑，但是我们现在提几个问题，首先第一个问题，一个事物的存在肯定有他存在的合理性，现在这种房子的存在是否有他的依据，如果我们按照节能省地的方向走我们需要哪些条件，怎么样突破这个瓶颈，如果一种现象它十全十美，那么就没有其他事物存在的空间了，如果节能节地这种建筑是十全十美的不许多技术条件，那么可能我们未来的前景就没有其他的事物存在的空间了。所以我下面接着问第二个问题，节能问题有些专家说得非常重要，比如我们未来通过节约可能节约多少能源，用户可以得到哪些实惠，现在咱们强调控制房价的增幅，如果用节能节地的材料会增加成本，这个成本需要老百姓来承担。第三个，谈谈节地未来，中国未来达到75％－85％的城市化率，如果还需要多用耕地70万亩，大概占现有耕地存量的18％，再一个数，与此同时城市化用地增量的同时有一个农村居民用地减少的这么一个问题，也就是说两者存在一个置换环境，理论上农民进城，农村用地减少1亿亩，这里有一个后者大于前者的置换关系，第二个数据每年的城市化过程中房地产开发用地大概用50万亩－60万亩的耕地，这个数据是什么概念呢？占现有耕地存量的万分之三不到。这里面还有一个问题，我们的密度越大，容积率越高，我们还有一个人与自然的和谐问题，还有一个环境保护问题，也就是说在一定的限度内，或者超过一定的限度这个度如何把握，这是我们非常强调和注意的问题。我简单的补充几个观点，最后再说两句跟这个主题不大类同的话。第一咱们今天讨论房地产金融问题，我个人认为中国房地产金融的核心问题是金融体制改革问题，房地产金融仅仅是金融业的一个组成部分，房地产金融的繁荣它改革取决于金融业本身大的改革，这是我一个基本结论。第二个我想关于房地产的宏观调控我一直在研究这个问题，在国家宏观调控控制房地产投资这么一个大背景下，那么我要问，是不是各行各业，各个地区都要按照同样的力度进行宏观调控，这是我想问的第一个问题，第二个问题上午有人讲这个事，房地产投资现在有人把它作为固定资产投资，这样的话我们现在的投资率超过50％，也这样也是我们进行宏观调控的一个基本的依据，如果我们把房地产投资特别是把住宅投资，作为消费来讲，那么我们算的结果，中国的积累率要下降7－8个百分点，这样的话我们宏观调控可能又是另外的问题了，这是我补充的几点，不一定准确，仅供参考，谢谢诸位。
主持人 刘洪玉：真是给我们带来了很很多新的思考的方向，包括刚才说的节能省地我们老说提高产量，但是它也是有限度的，实际上我们其有很多潜力可挖，只是我们想的模式要发生一些变化。聂会长我觉得她挺累的，所以我上她多歇会儿，最后说。
韩爱兴：我们很多过去靠行政命令去做的，我们解放以前的热能性非常好，到新疆整个房子五米厚都是很好的性能，文革以后，领导一声令，什么都省了，广州到现在还是一八墙，北京曾经改过二四墙，到实行节能以后，我们很多老专家硬把这个标准调整到三七墙，我们的节能系统是从改善舒适性的角度是最差的，差到比解放前的还要差，像新疆极限达到零下30多度，他还是用三七墙。现在在这种墙体性能下提高舒适性就要烧煤，下了雪都是黑的，你地方想干什么，地方领导说我要发展经济，怎么发展经济呢？我要招商引资，老板一下飞机说我要找一个环境比较好的地区赚钱，不能冒着生命威胁赚钱，我把这个故事讲给市委书记听了对他震惊为也挺大，所以就要从节能这方面解决这个问题。
主持人 刘洪玉：住宅产业商会改成了房地产商会了，在组织这个行业的开发商一起发展这个行业做了很多有益的工作，现在开发商都在开始重视他的社会责任感，实际上讲节能省地型一方面有企业盈利的考虑，更多的还是社会责任感的问题，您怎么看将来在这个行业里面怎么能够有些什么想法，让大家去履行这种责任。
聂梅生：因为时间比较晚了，我在这个问题上有几句话要说，刚才韩主任也说了关于建筑节能我们应该说熟悉得不能再熟悉了。现在倒有一些别的想法，怎么回事儿呢？我最近谈到节能省地我都谈另外一个观点，现在我在讲循环经济，循环经济是要循环的，光是省省省就不是循环了，在这个过程中节约的过程是在解决成本的问题，包括GDP，十一五规划需要GDP的能耗省下来20％，还是进成本的事，但是循环经济它不能光是这个，这样才能循环起来，比如说你家里面省钱是不行的，你必须挣钱加上省钱，这样才能够越来越有钱。对于买房的人来说，节能省地，节约型社会的问题一定要有人买单，这是我到商会才深刻体会到，不然的话你下多少文都没有用，这个事情要考虑，
聂梅生：另一方面，最近中央台有些节目做得特别不作，咱们说节约能源加大墙厚，这是节约，如果说是太阳能，这就是增值就是效益，这是后半圈的事，就是说必须要有增值，太阳能新能源的问题和节能的问题，一个是节约一个再生这样才能循环。我是搞水的，节约用水，马桶现在都改变了，这是节约用水。如果回用后就是创造。所以循环经济要说后半圈，说到极端就是一个节约，从它诞生一直到坟墓，现在美国提出来从摇篮到摇篮，没有坟墓，我在第一个循环诞生的时候就考虑它还没死以前就产生第二个循环，这就是循环经济，这个事真是要琢磨琢磨，否则的话没有人给你买单，我们环境这方面的投资完全是社会责任，一定要有财政的收入，这样才能够把这个事情做得起来。比如许院长原来搞垃圾，垃圾发电就是产生电能，这个东西我认为是不全面的，现在从循环经济来讲重要的是后半圈。有一个会议我也去了，有个领导讲话给跟我们的观点很一致，说上海要做一个建筑明明白白提出来解决增生态，就是不仅要做绿色生态，还要做水回用等等，就是在原来不破坏环境的基础上增加点什么，这个应该是对的。跟汽车一样，如果你怕空气污染就拼命的压缩小汽车，然后汽车就不能发展，你要发展汽车，然后再去修路，修地铁，去造绿色汽车，这个才是循环的经济。我基本上不太同意节地问题，多挖个地下室，把容积率提高。
聂梅生：这里面有一点，中国的土地利用和国外的土地利用有很大很大的不同，这个刘博士可能更清楚一点，前两天我跟邱部长讨论这个问题，最有效的节地是提高土地的利用价值，原来1平方公里就是解决单一的功能，如果我把其他的功能都放进去，混合型用地，这样的话是最大的节地，本来一平方公里好多事多能干，你偏要光作小区、睡城，你这不是浪费土地嘛！如果你混合型用地，提高每一个平方公里或者每一亩土地的利用价值，这就走到了后半圈，为什么讲这个，我觉得这个确实要讲一段。
聂梅生：既然建筑节能在十一规划里面，如果说原来建筑节能推广新技术是科技司的事，但是如果提到了20％的能源降下来，绝对不是既有住宅，如果光靠新建住宅肯定是达不到。所以新建住宅和既有住宅都要节能。
主持人 刘洪玉：我们印象最深的就是要重视做好后半圈。而且节能问题我觉得确实我们现在都在盯着新增的住房的市场，包括现在我们说的宏观调控中的结构调整。如果光靠老房子这是不行，所以这是一个系统工程。时间的关系，谢谢各位嘉宾，谢谢各位。
主持人：非常感谢几位嘉宾的精彩发言！我们说节能说了半天了，生态节能之所以成为我们今天的焦点，就是因为他可能成为进行评判一个好的建筑的标准，那么今年2005年度有哪些建筑是高品质的，低能耗好的建筑呢？下面我们就要把这个谜底揭开了，下来我们颁2005年度中国生态建筑奖，下面有请颁奖嘉宾，第一位是中国建筑业节能处处长许文发。
许文发：2005年中国生态建筑创新示范奖的是天鸿集团，万象新天，北京世贸投资发展有限公司世贸奥体花园，荣获2005年中国生态景观项目奖的是宏宇集团星河湾，北京万通地产有限公司镇江南，荣获2005年度中国生态建筑绿色商务地产示范项目奖的是北京盛侧房地产开发有限公司中国红街，荣获2005年度中国生态建筑科技节能生态示范项目的是甘肃天鸿金润置业有限公司的兰州鸿运润园，荣获2005年度中国生态建筑最具影响力的绿色科技创新示范企业是五合国际建筑设计集团，请获奖单位上台领奖。
主持人：再次向各位表示祝贺，谢谢！下面我们来颁一下2005年度推动中国生态建筑发展突出贡献人物奖，奖项一共有五位，其中一位是武汉福龙置业有限公司，因为他搭乘飞机所以提前领奖离开了。下面有请颁奖嘉宾刘洪玉。
刘洪玉：2005年度推动中国生态建筑发展突出贡献人物奖大连房地产开发公司。
聂梅生：五合国际建筑设计师刘力，北京风尚公司总经理张在东。
主持人：下面有请全国工商联聂梅生会长致闭幕词。
聂梅生：北京论坛的特点就是在岁末的时候由房地产政策的制定者和房地产政策的执行者以及中间的向我们商会、协会、专家还有大学这样一些机构，这三方面来共同开这个会，所以今天上午我们进行了宏观调控这分析的碰撞，大家都知道了很多很多的信息，知道到政策制定者当初制定的初衷，也就是说拉动内需是非常非常重要的，然后走向农村和城镇恐怕是房地产发展的重要的方向，下午有一些央行和银监会的领导跟我们交流房地产金融方面的问题，房地产金融这个新的工具我认为是呼之欲出，从今天下午的对话中大家也会感觉到呼之欲出的萌动，最后节能省地型住宅大家又提到了循环经济，节约省地型建筑，最后走向人于自然和谐之路，今天我们与会的各位都得到了不同的启示，希望北京论坛会越办越好，希望明年的北京论坛还会有一些政策的出现，我们明年再见。
主持人 刘洪玉：非常感谢聂会长，我们今天的大会就到此结束了，希望我们明年能够再次相聚在这里，感谢各位，再见！ |
