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主持人：]尊敬的各位来宾，媒体的朋友们，大家早上好，我是今天论坛的主持人，今年应该是住宅产业化口号提出10周年，今年对房地产业来说既是一次挑战也是一次机遇，这也是房地产学者思考多日，也是想和大家交流的话题，正因为如此，新华社《经济参考报》和全国工商联住宅产业商会联合举办了权威的高层会议，北京论坛，在这个论坛上，我们能听到政府官员和房地产业专家和媒体的声音，希望通过这次沟通能够促进中国房地产业健康的发展。今天大家开车过来，可以看到一晃而过的是由建筑组成的风景，今天的论坛我们能听到什么样的声音，我们能获得什么，首先我们就来介绍一下参加论坛的一些嘉宾，我介绍到哪位嘉宾，请哪位嘉宾起身致意一下。中共中央政策研究室宏观司司长李连仲，国家发改委宏观经济研究院副院长
刘福垣，北京天鸿集团公司董事长 刘希模，清华大学房地产研究所所长 刘洪玉，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生，华远集团总裁任志强总裁，应该说把在座的房地产业的精英,把你们的思想深度可以做一个叠加的话，是深不可测的，如何把高度和深度传达出去，就希望媒体的角度。我介绍一下在座的媒体都有哪些，现在有新华网，还有中央电视台，北京电视台，北京人民广播电台，还有日报，具体的一个详细的名单，过一会儿由我们的工作人员交给我，待会儿在互动的环节，也欢迎媒体发言。下面请新华社《经济参考报》社总编辑王海征致辞。
[2004-11-19|9:35:10]
[王海征：]女士们，先生们，各位嘉宾大家好，非常感谢大家能参加出席2004年中国房地产业权威高层会议，北京论坛。更要感谢诸位嘉宾即将发表的精彩演讲，本次论坛由新华社《经济参考报》和全国工商联住宅产业商会联合主办，受组委会的委托，由我代表主办方之一的经济参考报发言。今年房地产业是社会舆论关注的一大热点，各种舆论和议论引发了不同的观点和交锋，尤其是银行加息以后，各方面对房地产的走势有不同的观点，有人认为房地产价格还会上涨，有人认为会大跌，有人认为房地产业有巨大的危机，有人认为危机背后是最大的机遇，中国经济还要持续快速健康的发展过程中，房地产业也应该持续快速健康的发展。我相信在座的政府官员，专家学者，业界精英的高论，能对房地产业今后的发展做出正确的评论，希望房地产业在社会各界的关注和共同努力下，真正迎来持续快速健康的发展，最后预祝论坛圆满成功，谢谢大家.
[2004-11-19|9:39:19]
[主持人：]全国工商联住宅产业商会聂梅生也为论坛写了寄语，欢迎聂梅生会长致辞。 [2004-11-19|9:44:44]
[聂梅生：]各位来宾，女士们，先生们早上好，大家知道房地产行业成为重点调控之一，我们希望能够通过邀请政府和企业两方面的嘉宾来为房地产业的发展来献计献策，同时我们作为房地产业的行业组织，与房地产业进行直接的交流，对推动房地产业持续健康的发展有一个促进的作用，这次论坛很荣幸的邀请到了中国人民银行，中国银监会等权威部门的领导，同时还有房地产业知名的企业家，我们希望这些嘉宾在这次论坛上的思想交流能够给房地产业的发展带来积极的作用，我想在座的领导、嘉宾和来宾们都希望论坛的尽快开始，我代表全国工商联住宅产业商会预祝论坛圆满成功。
[2004-11-19|9:46:14]
[主持人：]房地产开发对国家经济的增长贡献已经被大家认可了，但是房地产业的提高又给大家带来了波动，今天上午的第一个议题是宏观经济发展，我们请国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣演讲。
[2004-11-19|9:47:15]
[刘福垣：]中国房地产业的发展核心问题是要根据当前的国家经济发展阶段给房地产一个准确的定位，我们现在的房地产业发展在工业和农业生产方式，三份是城市工商业已经现代化，城市的社会结构已经现代化，七份，也就是22.5％的农村人口，他们现在还在努力阶段，2.6亿小农户连自给自足都不能，我们现在的主要任务就是加速城市化，在这样一个背景下，按照2002年要真正实现全面小康，每年至少有800万的农民要变成城市居民，我们想一想，要为这些人定居盖的房子得有多少，房地产业在中国，在几十年内都是严重短缺的产业，没有什么过热，一百年也是中国三柱产业之一，所以在这个阶段，如果对房地产业结构调整是赞成的。房地产业的发展有没有问题，我认为有几个失误，第一个失误是把土地批租了，使得我们的房地产价格奇贵.
[2004-11-19|9:49:56]
[刘福垣：]其实我们搞住宅产业，我收年租就可以，我就租给你12个月，假如你把这个楼卖了，房价一下就降下来了。老百姓买三个东西呢，买70年的地，交70年的配料费，这三种综合费用为什么一次交，这个和我们发展阶段是不适应的，我们的房租含量顶多是22％，现在谁能租的起房子，现在大家都要买房子，所以现在要搞房贷，结果相当大部分银行放贷，看到我们房地产企业上来了，就影响其他企业发展，它自己生产的产品卖不掉，因为他住房的人占多了，住房只能占20％，就限制了房地产发展的，住房打工一族最好是住房的，像任总这样的，一定是买房子。像任总这个的，一定要到郊区去买别墅，像我们这样的人，住大板楼，我们的结构是反的，把老百姓没钱的，中低收入的往里钻，有钱人住城里，小轿车在楼下摆了一排，结果现在都在城里买了房子.真正的中低收入不能盖，我真正一个商人只能卖我们卖不出去的房子，和中国的国情，你想想贷款就是收入5％的利息，真正到这个的时候，你还剩多少，没钱咱们就租房子，等到咱们有钱的时候，咱们再买房子，必须一年一个、两个百分点，我搞不清楚，我们中国为什么一套一套的卖，这个后果是什么，我们现在这么大一个国家，我们走这一条路，我们是土地国有化，他就是收入多，没必要卖，70年的收入多大，70年的地差多大，弄到谁手里去了，我们中国政府社会保障资金非常丰盛，用不着玩股票，所以住宅问题是连着一系列的问题，就是连着中国的房地产业的发展，我们现在就在城里折腾了，外国人就在笑中国，中国人把农村弄的像非洲似的。我们在城里住宅，什么人住，我由于时间关系，我就说这么多。
[2004-11-19|10:17:12]
[主持人：]现在我宣布一下，潘石屹来到我们的会场，下面有请北京大学金融与证券研究中心副主任于洪君演讲. [2004-11-19|10:21:02]
[于鸿君：]我们关于房地产业的发展，我谈三个观点，第一个观点，无论宏观调控经济如何的发展，我们现在找不着比房地产更能够全面广泛拉动中国经济增长的行业，据我们研究，房地产业能够大大小小，拉动50多个行业发展，大到涉及水泥、制造业，小的涉及到小的发展，包括三轮车搬家的也可以赚钱，我们知道中国现在遇到的问题非常多，总体上看，必须通过发展来解决这些问题，这些问题如果能够在发展中逐步得到解决，中国的经济状态一步一步的解决，经济是最重要的，通过增长是发展中国的经济是最重要的，房地产业从过去的发展，是世界先进发达国家发展来看，拉动增长70％，第二个理由，人均面积我们中国现在大体上不到25平方米，我们国家的人均住房面积如果达到50个平分米的话，在未来20、30年，房地产开发是一个天文的数字，还有一个，我们未来城市，按照国家的规划，到2020年城市化达到60％，意味着我们就有2.6到3亿的人搬到农村去住，这样一个数字同样是一个天文数字，还有房地产我们讲了，他既具有消费性，又具有投资性的，具有消费性，我可以住，具有投资性我们可以赚钱，信息化时代，小康社会是什么样，中国在房地产方面，很难不发达的国家去发展，很可能是一步到位，两步到位，或者是3步到位，发达国家人均一辈搬家是10多次，我们国家是两三次，在住房的问题上，任何政策的变化，都不可能放任房地业长期消沉下去，任何政策，任何政府，都不可能放任房地产业消沉下去。
[2004-11-19|10:36:46]
[于鸿君：]防止房地产泡沫如何产生，我们知道它如何产生，我们就可以理性的科学的，有指导性的加以防范我认为只要市场需求稳步增长，就不必担心房地产行业泡沫受到毁灭性的打击，第一个房地产价格的价值的背离这是正常，两者出现一致，那是不正常，不符合经济规律，为什么，我们讲房地产是两个方面构成，一个是房产，一个是地产，土地上面的房产通过成本测算，下面的土地，对于这样的东西，从经济学的角度讲，大家说它贵，大家说它便宜它就便宜，换说，大家预计它上升，这个价格就要上升，房地产业与金融具有共同的特点，房地产行业有泡沫的话，其中业务们的恐慌心理有关系，温州的一个草房主，一批草房有批跟进的趋势，这个东西一旦产生，房地产会产生泡沫，我们在座的各位，我们一起到王府井步行一条街，我们以百米的速度冲刺会引起其他人的恐慌，我们必须警惕房地产泡沫，现在互联网的发展，现代媒体这种高效化，使得我们在引起市场共振方面，比过去变得更加容易，这里面需要政府和有关机构对信息披露尽可能的准确，让广大的业主能够及时知道房地产市场怎么样，这是第二个观点。
[2004-11-19|10:37:14]
[于鸿君：]房地产企业的品牌效应极其有限，花大力气去打造企业品牌，必然是事半功倍，未来可能的格局是什么，这个可能在座的开发商房地产企业可能不太高兴，我们一起来探讨这个问题，理由第一个，影响强的品牌，同国际国内的情况来看，影响强的企业品牌，来自两个方面，一个是企业，另外一个方面产品的著名商标，企业的良好声誉，和企业的文化，产生的复杂性，与同类产品的差异性，产品的可移动性，构成了一个产生区别其他产品的有影响商标，房地产企业它的产品是不是具备上述条件，从产品的角度来讲，房地产品的复杂性，消费者对于不同的开发商，开发的房子，它的复杂性，大体上掌握差不多，不像我们买小车，里面的差别很大，就说我是万科开发的房子，万科开发的房子和华意开发的房子差别大吗，重要的差别是地理位置上差别，另外产品的可移动性，德国的小车，我们到中国来可以吗，北京就一个地方买这个小轿车，我们可以过去，但是房地产的地理性极大强，这样的品牌只能在局部的地区产生局部的相当有限的影响，另外产品的通制性，我自己的产品是一样，我们房地产开发的产品则是地理位置不同，内部的结构也不同，各方面都不同，都一定的差异，这个就注定了，一个房地产企业要共同打造品牌，这是极其困难，物业管理必然产生一批一流品牌不利的公司，通过物业管理公司来整合房地产开发企业，这很可能是一个趋势我建立起品牌，消费者业主和物业管理公司是什么关系和开发商又是什么关系，业主和开发商充其量是老丈人和女婿的问题，物业管理公司和业主是长期的夫妻关系，这样的话，为房地产企业来管理物业，就提升房地产企业的市场竞争力，甚至每一个平米的卖价都可以高一些，所以将来恐怕物业管理天然实行纵向一体化，开发商开发房子，物业管理公司搞销售，因此他将来的收益是两个方面，一个是开发商的让利，业主所缴纳的物业管理费，我们现在这么来看，到目前为止，世界上有品牌的企业很多，我没有看到一个房地产企业，具有在全世界知名的品牌，有人不同意我这个观点，万科是其中之一，万科有两良好的企业品牌，不如说万科它有良好物业管理品牌，三个观点供大家批判。谢谢。
[2004-11-19|10:37:47]
[主持人]非常谢谢于老师的讲话，要炒作要适度，接下来有请北京天鸿集团公司董事长刘希模演讲。 [2004-11-19|10:38:41]
[刘希模]我是甘肃人，可能讲的过程中，刚才几位专家从宏观上谈了房地产开发行业，和房地产的走势，我作为一个企业，我想从微观上谈谈当今宏观调控政策对房地产企业的影响，我们从天鸿集团的角度来谈谈，应该说，回顾一下，我们中国房地产20年的历史，我们感觉到政策是这个行业发展的第一推动力，政策是造就了房地产的需求，政策的变化，对房地产行业影响是非常大，实际上今年的宏观调控还没有开始之前，从2002年开始，国家的政策，已经对房地产业划出了一个信号，从11号令，121号文件，一系列的政策开始，这些政策对房地产造成的影响是几个方面，我感觉是六个方面，第一个是提高了房地产市场的门槛，今年4月21号国务院发出的通知，这个幅度比去年30％提高了5个百分点，第二个大量的迁移违规的项目，要求系统的清理在建房地产的投资项目，建设部以紧急通知的方式，要贯彻这个政策，所有的项目它的违规性进行了大的清理，同时4月29号国务院又发出了通知，从此以后土地协议转让已成为历史，第四个清理违规贷款，清理的对象是3000万元以上的项目，对北京的塔楼都是清理对象，对已经发放的违规贷款，已经停止再发放，而且要追回，第五个，控制我们的拆迁规模，一些凡是拆迁矛盾比较集中的地方，我们集中精力解决拆迁遗留的问题第六个，这次研发力度的调整，国务院自从1996年，第一次提高银行的利率，加息以后，房地产的成本就会提高，对房地产业也有影响，实际这些措施出台以后，确实起到了很多效果，从房地产行业来看，房地产投资有一些回落，特别是土地的投资得到了抑制，房地产的信贷也是往下降，根据这种情况，对我们企业来说，应该怎么样应对这个宏观调控的形式。
[2004-11-19|10:40:37]
[刘希模：]我想结合天鸿的情况有几点，第一个要重新整合资源，从国家宏观调控的政策，这一次宏观调控理论在于科学的发展观，这是一项长期的政策，所以我们现在幻想，过一段时间以后，宏观调控的政策放松，或者是松动这都是不现实的，应该是主动的适应这个市场，实际上应该说这一次宏观调控对我们企业来说，一方面是急刹车，带来严重的挑战，另外一方面，对我们房地产开发市场，在资源整合上提供了时间上的条件，比如说我们天鸿集团，我们的规模扩张非常大，我们的开发的面积都300万平米以上，在这次宏观调控包括项目的整合，把优势的技术，优势的人才，向优势的项目转移，我们房地产项目完全可以利用这个机会，进行一次资源的整合，把我们房地产的优势整合一起，比如说，有的企业有资金的模式，有的企业有人才的优势。从政策走向上方面，以后城市的规划，可能是以后开发市场的一个重点，所以城市规划和成为的发展，对房地产的开发的应该是非常大，当一个文明的国家，小工业向大工业过渡，一方面的大量的农民进入城市，进行产业，于是道路在加宽，现在看，跟我们国家现在的房地产市场是非常相似的，就北京而言，一方面城市功能的有机疏散，而产业功能的调整，已经成为一个必然，新的规划调整已经完成了，另外一方面，大量的劳动力向城市的其他产业转变，也成为大的趋势，在当前我觉得在战略上我们的调整，应该转住城市规划的调整，应该大胆的探索了培育一些新的地产产业，不一定都在造水城这条路上，我觉得在战术上，现在拿地不是上策，因为现在土地供应规划还没有调整过来，现在房价的价格始终没有往下降，所以心理上造成恐慌，所以现在拿地的冲动比较多，我觉得现在在规划和计划没有出来之前，不妨先冷静一下，等土地的规划出来以后，我们根据自己的特别，根据市场的需要这样更稳妥，带来的风险更小，第三我们现在努力拓宽融资渠道，宏观调控以后，房地产企业的融资，通过银行贷款这条渠道越来越小，这种情况下，我们应多探讨一些别的融资渠道，从单一的银行贷款渠道里边能够摆脱出来，比如说我们现在正在研究，我们能不能利用我们在海外的公司，海外的香港都有开发公司，利用海外的平台在国际上融资，比如说利用我们的上市公司在海外市场融资，我想融资渠道，单一从银行贷款这条路走下去，会使我们房地产企业越走越艰难，必须探索一条新的融资渠道。我也希望我们房地产业的同仁，能够一起在现在的情况下，能够更好的发挥好我们自身的优势，能够更好的面对未来，现在房地产业进入新的发展时期，我 想只要我们能够和各位专家，各级领导，我们各位同仁团结一心，房地产企业和房地产行业始终是以后50年乃至更长时间一个非常有希望的产业，谢谢。
[2004-11-19|10:41:11]
[主持人：]我们接下来这个时间就要交给清华大学房地产研究所刘洪玉所长主持。 [2004-11-19|11:13:05]
[刘洪玉：]很荣幸今天能主持明星论坛，我们今天上午的议题就是宏观发展，宏观经济的发展产生一种对空间的需求，开发活动要生产产生这个需求，我们房地产商和宏观经济有很多很多的协调关系，大家目前将对房地产行业里面的一些看法，一些分析，一些判断，有很大的问题都是房地产业和宏观经济哪些地方出现了问题，比如说我们房地产的几个和收入之间的协调，像房地产开发投资的速度和固定资产投资占的比例协调等等，这些问题是非常多的，我们今天在座的三位嘉宾都是来自开发商，他们都是在这个领域里边非常有独立见解的一些开发商，今天的话题是从我们开发企业的角度，我们怎么去看自己所面临的房地产市场环境，然后我们可能有些争论还要无休止的争论下去，但是更重要的是我们做为房地产企业，我们怎么去扮演好自己的角色，我们怎么去发展，下面就请几位嘉宾发言，我们的嘉宾每人有10分钟来讲一讲他们的观点，然后我代表大家再向他们几位提问题。
[2004-11-19|11:15:20]
[潘石屹：]宏观经济我不是很懂，任总懂，我就说说一些感受吧，第一个感受就是今天的房地产发展商有一点像20、30年前安徽省小岗村的村民一样，大家有特别大的热情想种好这块地，自己吃饱饭，可是当时的政策特别保守，今天全中国人民在解决了吃饭问题，穿衣问题以后，今天的热情和当年的村民想拥有一块土地是一样的热情，大家议论的是你有没有房子，我有没有房子，在这样一个大的热情下，实际上房地产的发展也给这个社会解决了不少的问题，我们想一想原来城市的面貌肯定没有今天这样好，原来整个城市的面貌没有这样好，因为房地产的发展和建设使这个城市改变了，房地产这个行业解决了大量的就业问题，这些问题都是全中国最贫困的农民，光我们工地就有6000多名工人，而且给这个国家缴纳了一些税金，我觉得国家的政策应该是积极的，看到这样的热情，通过充分的利用这种热情，来把中国城市化的进程加快，来把整个城市的水平提高，而不是房地产丢人了。一定要叫一个高科技，真正为了城市的面貌做了贡献的，又不敢承认，在这个社会有一个偏见，就跟对安徽省小岗村的农民是一样的偏见。电影里面徐静蕾演的父亲母亲，她跟她爸爸生气了，说我大不了做售楼小姐去，售楼小姐有什么丢人的，这是整个社会对行业有偏见，这个偏见多少年以后，会看到这批人还是为了这个社会做了一些好的事情，尤其是政府要去引导，第二点我就想，现在谈的空置率问题比较多，一边说房价上涨，一边说空置率高，房子卖不出去，学者有学者的观点，建设部有建设部的观点，我也搞不明白，争论比较多，昨天晚上我回家去以后，自己做饭，我做饭的时候，我就发现，我老婆买了盘子有四五套，这就空置了四五套，我就看我的衬衣，我有12、13件衬衣，有两件穿就可以了，其他的不都是空置了吗？所以空置率的问题我一直没有搞明白，北京的CBD里面，第一个招拍挂的土地我就拿到了，我用境外的公司中了标了，中完标以后，国土资源局说，你不能再换公司了，再换就算炒卖土地。你必须要有开发权，你必须有10％的股份，到今天为止，咱们说了多长时间的土地招拍挂，出现一个问题是正常的，没有一个政策出台两年时间了，没有人管了，我想这点和宏观经济有点关系。
[2004-11-19|11:18:17]
[任志强：]宏观经济可能是说房地产与宏观经济之间的关系，我想前面刘院长他们也说，中国要给未来房地产市场一个发展空间，在未来中国没有房地产会怎么样，未来的几十年里，可能这条腿没有了，中国就没有变成现代化的城市化的目标，我们现在的情况是什么呢？我们的房地产也就占到18％点几，大部分国家是20％以上，美国、法国、日本都是这样，意味着我们在中国的发展中，宏观经济中，房地产的地位是不断地提升，而不是下降的过程，但是很多矛头现在对准房地产，很多指责说因为你房地产才出现了这么多问题，有人说因为房地产投资过快以后，造成了钢材的增长，两年前我们在酝酿，现在实施了。我们做什么报告，就是很多问题说不清楚，我们只能用一个办法把它说清楚，所以我们就出了一个报告，最后报告得出来的结论是什么，我们房地产的发展速度是很快，但是他是因为随着市场化程度的提高，我们不管从哪种资源看，中国的房子没有问题。最后我们得出了一个结论，从90年03年为止，大概我们平均的增长数是3.1，从98年算起大概只有3.5，是不是我们钢材用得多呢，钢材增长可是70％多。我们犯了什么罪呢，最后所有的矛头都指向我们，原来分配房子的投资量是非常非常大的，现在我们把它变成了你要买房子，在这个转换过程中，而产生的作用是什么呢？到目前为止，我们大概翻了一倍，增长35％。在这个转换的过程中，我们尽管很努力了，还没有达到百分之百的替代，但是在这种情况下，已经屡遭各界的评论，假如把我们2％的GDP变成了10％甚至更多的情况下，那么是不是我们还要发展几倍。78年的时候，我们的人均是3.6平米，比49年解放初期还低，所以邓小平说我们要改善我们的住宅，到现在我们已经从3点几提高了将近18平米的使用面积，但是离我们在2000年，政府提出的要达到小康的标准，还有很大很大的距离。如果再新建190平方米，就是把所有的房子再增加一倍还多，可是我们根本做不到，到2000年我们每年建12亿，党中央提出来的，十六大提出来的所有小康目标，按我们目前的发展速度，增加一倍两倍都完不成，中央为什么提出这个目标，就是希望能使中国的宏观经济有一个发展，如果按这个目标的话，起码未来的15年到20年之间，最少翻两番和三番才能达到我们的目标。
[2004-11-19|11:23:54]
[任志强：]到现在为止，我们只有73％的承包率，离这个目标，离我们向联合国提出来的目标，是非常非常大的，我们根本不可能做到，所以从目前来看，房地产对红宏观经济来说，如果有一个高速发展的情况，中国的住房问题得不到解决，如果按现有的情况发展我们的房地产，中国不可能实现高速现代化，是不可能，我们现在住宅这一块，离开我们的社会需求差很远，我们不同意这种看法，我们从国际指标算的话，按照统计局统计的600多万平米的话，如果按我们100个亿存在量来看，所以9600万，按我们人口计算，1％都不到，整个市场不能有1％的存量用于我们正常销售的基础，不要被这些统一数字蒙了，我们请专门的人员做了报告，对所谓问题解决掉，从宏观调控的角度来看，是面临宏观经济，但是为了稳定宏观调控的局面，你少了，我就多了，所以每一次压缩的时候，首先压房地产，同时我们这次还特别把中国现有的购买力水平，同等的水平发展做了一个对比，发现我们相差50、70年，在现有的基础上我们的房地产是投资过低了，在现代的基础上翻几番，在有可能追上欧洲这些国家，50年以前的发展阶段，即使按我们现在的计算，到2020年，我们仅仅达到美国1950年的水平，1956年的时候，中国的经济和日本的经济是相等的，由于我们的文化大革命，由于我们的自然灾害等等，我们和日本有了四倍的差距，为什么在50年内用同样的速度发展，我们做不到，不是我们不能做，我们的宏观调控政策好一点，我们不会比日本差，我们2020年的东西，只是他们1950年的东西，在未来的房地产，中国的房地产不是减少，而是增加，这个增加应该更好的增加，我们自己的单位的建设我干一个什么东西，全变成了房地产的开发，在这种市场化程度更高的时候，房地产的增长速度更快，因此在这样的发展过程中，今后不管是哪一级都会对房地令眼相看。这样我们才有可能，最终实现我们的小康目标。
[2004-11-19|11:35:40]
[张民耕：]我也说几句，我讲一点切身的感受，从我自己作为一个房地产开发商来说，我感受我们的房地产在宏观调控中，房地产商在社会上受到种种的批判也很多，我自己来说，我和媒体一样，我也是用笔和嘴来描述改造世界，也是搞文字工作，我现在用砖头瓦块来描述社会，我觉得这个工作选择了这个行业我有一种光荣感和自豪感，为什么呢，我感觉我是在中国这样历史上和世界规模上，我来当一个房地产商，这个房地产商确实承担了很大的历史责任，有很多的发展力，前一阵子，我们潘总在长沙，有一个宣言在城市来说房地产商它起来了一个什么作用，第一房地产商越来越多第一产业革命不需要太大的房屋，第二产业，现在房地产商介入到第二产业，他用房屋的标准厂房的开发，第三产业，国民经济要翻两番，所需要的房屋这个数量是很大的，国民经济高速发展中对房屋的需求，我们以前，我们在城市住宅的时候，几乎都是第一次，现在我们在郊区住宅，我发现50％以上，甚至于60％以上，都是第二次做，这说明什么，城里面人解决房屋的问题，之所以出现一些空置，实际上更新换代的表现，是人民生活水平提高的体现，这个对房地产需求量增长来说，用于提高的至于50％，以前单位分的房子，有一些没有卫生间，现在改善了，另外还有城市化的进程，到2020年，咱们国家至少有3亿农村人变成城里人，平均每年2000万人，这些人至少有2000平米居住，北京的全部房屋，也就是3亿，这个需求量多大，所以现在社会上对于房地产是不是过热，是不是有泡沫，这个争论，我想学术界、媒体显得比较热，开发商争论，我们只是看看，我们很有信心，现在需求很足，过什么热，我们卖房子感觉市场跟不上，有什么泡沫呢？
[2004-11-19|11:37:53]
[张民耕：]我们一般聚会，我们根本不谈泡沫，只不过我们关心的是什么，区域性的结构要调整，产品的结构要调整，自己别因为产品的结构和社会的需求产生距离，关心是这些，总体上我很有信心，第一感觉我们很光荣，这种历史的责任感和使命感很光荣，这个市场是强镜的市场，我现在说到城市化，我们中国要解决现在存在很多社会问题，尤其存在三农问题，只有城市化，城市化解决一系列问题的根本办法，在这个问题上，一方面说要解决这些问题，一方面不让房地产发展，肯定解决不了这些问题，第一个是我们自然地理资源，中国可居住，可耕地面积缺乏的，我们想到一个问题，在郊区的开发，有这么一个问题，郊区化做高档的住宅，可能它只是一部分，大量的郊区化，大量的土地使用，还有要节约，还是到提高土地的使用效率，做了一个研究，国家要拿一半的土地做住宅地，解决这个问题的办法，我想提高农机率，提高建筑面积是一个办法，这样一种条件可能是符合人的需要，但是反过来说，咱们有没有实行这么奢侈的自然条件，如果从全国来说，政府一方面控制耕地的占用，另外一方面，真正要抓的是土地的使用效率，这个是我们解决的一个办法，我们现有建筑密度和容积率，我们土地利用的更奢侈，还有一个城市化，还有一个门槛，这也是我从真情实感，最近调了一次息，对于高档的物业没有多大感觉，对于中低档来说，有一定的影响，包括我们的司机，他们考虑是不是买房子去，在房地产行业这是规律，算一下我一个月3500块钱的收入，三口之家，我买了一个一百平米，那不算高，我一年调了以后，我每个月多收入多少，这些对于住房的需求是很高，两种办法解决，我们的司机都是从外地过来，他的门槛很高，解决问题两种办法，一种是压缩其他方面的需求，这个距离，我们大约评估一下，距离多一公里，一天多花一块钱，还有一个远距离的住宅区，生活不周全，有什么事不好办。
[2004-11-19|11:40:17]
[张民耕：]远郊的住宅在社区没有形成非常好的氛围，如果由于各种原因，我们的房价往上升，我们的按揭，城市化门槛越来越高，我们在下一步开发还有一个问题，就是农民城市化，他实际上受到许多的束缚，户籍以外的东西，原有的无论是耕地也好，他向做了农业的生产资料，像其他方面的生产资料转变很难，我们农民不得不束缚在土地上我们现在做郊区住宅还有感觉，城里人跟农民，城里人往郊区跑，他要住的舒服，还要住的便宜，农业占整个农村的收入5到10％，绝大多数搞非农产业，由于他的耕地，变不线，变不了其他的生产资料，他老是在停，经常出现没法转业，现有的这块饼很小，如果他饼可以发酵很大，可能这方面可以松动一些，另外农民的身份也一些改变，房地产商发展很有信心，下一步有什么指导思想做自己的工作，第一就是在外地，有这么一块地，2000亩，我原先准确做高档住宅，这么大的地，是一个小城镇的中心，你做一个低密度的住宅，这这个不好，把它做一个小城镇的中心，怎么使旧有的地，和村边原来撂荒的地，变成生产资料，在我们得利的同时，农民也得利，这是我的一些感觉。谢谢大家。
[2004-11-19|11:42:14]
[刘洪玉]这里面房地产开发企业，确实改变了这个环境，为这个社会面貌解决了，这里面有一个环节，事情的过程中，和原有的环境发生冲突，这个问题是国际性的问题，不光是中国的开发商，我们的产业有很大的空间。都是委托社会来管理，这个企业的形态发生很多的变化，从这个意义上说，房地产有长久的生命力，第三点我们怎么看待市场，我们很多争论，我也不太参加争论了，大家不是说一样的东西，老争来争去，没有意义，确实是需要提高研究的深度，完善这个市场，我们进入互动的环节，我们现在写条说，我们在座的企业有媒体，我们前面几个问题，先给企业界的代表，现在提问开始。
[2004-11-19|12:00:35]
[提问]我叫蓝宁，南京国际集团的总裁。我做的是商业的地产，房地产企业融资的一些问题，我再的南京的项目是，这个项目是商业楼盘，投资量比较大，第一期投资14个亿，包括有写字楼，有公寓，我们股东投资5个多亿，其他都是银行融资的，我在海外接触了很多基金，这里面的对接，企业给自己找一个出路，不要把眼界放在国外，我们没办法给他提供一个通道，当时对中国房地产贷款要求比较细致，包括你的法律文件，你的销售收款可能性，等等，有一系列的要求，如果我们达到这个要求，对他的融资率达到85％，我的感觉，企业放弃自己的模式，让你的企业走到国际化，你的语言跟国外的语言一样，语言不通的话，你的操作模式跟国际上没办法接轨，你就很难得到你的资金，不要按照你自己想的模式来做，尽量规范化。
[2004-11-19|12:02:26]
[提问]我的问题是这样，对于房地产抵押贷款证券化多一点，日本经济的衰退与房地产有很大的关系，已经是事实，请各位专家谈一下。
[2004-11-19|12:03:21]
[任志强：]证券化不是简单的说，银行的问题，所有的基金用于改造，在中国可能很看做到，在上海将近70，如果别人达不到70％，非证券化的个人信贷，风险要小的多我觉得谈证券化是中国融资的体制改革，允许不允许个人投资的问题，包括企业贷款，这些问题不能解决的话，我们发展速度不会增长，我们的股市你不能解决，其一税收，其二是我们的法律，如果这些问题不能解决的话，你开放市场很难的，国外的资本市场，只要你的企业有可能的话，国外的市场有一个更大的提高，国内与国外资本市场结合的很多。
[2004-11-19|12:04:26]
[潘石屹：]我觉得挺必要，银行屯吃了很多的资金，大学生的学习贷款，只有这个房地产按结贷款做的风风火火，这个部门是银行的，银行收入证明，存款资料，房地产的发展商，对银行做的事情，做了很大贡献，证券化，有的银行不适合做千家万户的按结贷款，让一些有经验的人去做，证券化让别的银行剩余的资金过来，银行贷款的按结是市场化，跟房地产金融有关的市场化，有银行有了长项，有的金融机构有了长项，我就可以识别风险，可以把银行抵押贷款做好，这两个结合起来，就是银行证券化。
[2004-11-19|12:04:58]
[任志强：]在美国的证券化的过程中，不是得是银行去做按揭贷款，而是任何个公司，只要你把它证券化了，都可以做按揭贷款。所以证券化不是银行先做银行按揭贷款，然后再把它卖掉，所以可能根本没有搞懂银行证券化是怎么回事。这个不是一个一般法律可以解决的问题。
[2004-11-19|12:07:17]
[张民耕：]其实这是我们发展商非常感兴趣的法律，对于房地产贷款的证券化从发展商来说很需要，当然第一步，尤其是中小型银行，它的存款量不足以支持他大量的贷款，如果他把它的房地产业务，卖到证券市场上以后，拿到钱可以拓展市场。当然更完善的是任总说的，走到下一步就是房地产企业自己也能发展证券化的产品，那是下一步的事情，这一个问题，建行的房信部主任在三五年前就对这个东西研究了许多方案了，我看现在最大的问题就是银行舍不得，因为房地产信贷是银行最挣钱的业务，我最挣钱的业务我抛到市场上去，我自己没法挣这个钱。
[2004-11-19|12:07:56]
[提问：]大家好，我来自新华网，我想问一个问题，前一轮国家政策的宏观调控，对你们各自企业有什么影响，你认为是正面影响多，还是负面影响多，在这种影响下，你们采取的应对措施是什么？
[2004-11-19|12:10:01]
[潘石屹：]宏观咱们说具体点，第一个政策是今年4月份下发的，冻结农民的耕地不能建设，对于我们不算是坏消息，第二个831大限，有一些项目要卡住，所以这个刀没有砍到我们头上，还有国家要冻结拆迁，我们都拆迁完了，所以也不是坏消息，还有一个问题，只要开发商拖欠民工工资的问题，就不给发开工证了，这是施工单位的事，跟开发商没有关系，所以我觉得对所有的开发商应该是影响不大的，能够看到这四个坏消息对于我们来说都不是坏消息，只有一个前一段时间把利息上涨0.27，中国是第一次调息，大家声音比较大，像美国经常调息。
[2004-11-19|12:10:26]
[张民耕：]我觉得是很有意思的问题，宏观调控你说没有影响不可能，如果政府正好没地，不批地了，那肯定对他有影响，但是每一个房地产商面对的问题是不一样的，而且政策的一步步完善，也练成了推手功夫，所以对房地产商来讲，都会根据自己的情况做出一些反映，使得自己的产业能够继续发展，否则说，房地产这些宏观调控起来以后，房地产商真正说是没饭吃了，或者关门了，这样的情况不太多。
[2004-11-19|12:10:50]
[任志强：]对房地产商的宏观调控必然会有影响，从金融上来说，缺钱的企业会说我买地不够，我本来要干三个项目，现在我只能干两个项目，所以一定是有的，每次开会的时候，可能坐在台上的人都比较有钱，所以感觉不出普遍的一些中小企业遇到的问题，但是大部分企业是非常缺钱的，或者说大多数的中小企业在购地的过程中是有资金需求的。你要是地多的是，他就不找我了，他就买便宜的地去了，所以有地了，肯定因为土地政策的调控发展，南京因为缺少土地以后，房价猛往上涨，总的投资是不是增加，现在看来是下滑了，如果大部分地区的新开工都是负增长的话，对明年的影响会比今年的影响更大。我们要看新开工的增长量，今年我们所有的指标，包括新开工和竣工都是负增长，比如说我们国土资源部门放出土地很多，我们是放出很多土地。这个土地实际上并不是说在市场上出现招拍挂了，对市场有一个供应，对所有市场的最直接反映，就是在供应量的减少和增加，反映不出来是增和减。从全国来说，这两个土地和金融新投入的减少，生产总量的减少，没法不长，谁手里有钱，谁就做，谁手没钱，没地了，等下一批再说。
[2004-11-19|12:11:18]
[主持人：]时间到了，我们最后允许提问一个短的一点的问题。 [2004-11-19|12:11:40]
[提问：]我是中央电话电视台的记者，请你们用一句话总结一下2004年的中国房地产行业。 [2004-11-19|12:12:47]
[潘石屹：]今年每下达一个政策，我们的都是很紧张，因为我们的命运都是联系在一起，又要调息了，调息对房地产影响非常大，这样对我们公司也什么影响，我突然想起邓小平香港回归以后说的一句话，对地的政策，舞照跳，马照跑。这就是我们房地产的发展。
[2004-11-19|12:14:22]
[张民耕：]去年年终的时候，就有人说用一句话描述中国房地产的发展，居住改变中国，政策改变房地产，房地产的实际房地产操作规程都有变化。
[2004-11-19|12:15:55]
[刘洪玉：]谢谢各位老总，谢谢大家的参与，今天上午的论坛到这里结束。 [2004-11-19|12:16:46]
[主持人：]刚才潘总非常期待中国房地产的形象，今天的智慧碰撞，思想的交流。应该给大家很好的感觉，大家站的高了，视觉也高了，我们存在的问题，我们前行的方向，我的机会在哪里，我们的成功的点在哪里.非常感谢嘉宾精彩的演讲，非常感谢房产界精英的投资。
[2004-11-19|12:17:20]
[主持人：]我们今天下午的论坛接着进行，刚才在午休的时间，有一个记者，北京的一个记者跟我说，跟在座的房地产精英们在一起之后，对他们的印象改变了。接下来我们要进行下午的论坛，我把下午论坛的嘉宾做一个介绍，国土资源部土地利用司束克欣司长，中国房地产及住宅研究会张元端副会长，华远集团任志强总裁，还有我们全国工商联住宅产业商会聂梅生会长。今天下午的议题是中国房地产业发展与土地开发利用及其相关政策。对农民来说，有了地才能播放希望，才能成功，对房地产来说也是一样，如果没有地也是空中楼阁，有了地才能给我们在座的各位一个演绎人生的住所，下面有请国土资源部土地利用及规划司司长束可欣演讲。
[2004-11-19|14:22:12]
[束克欣]女士们，先生们，下午好，受主办单位的邀请，我想借这个机会，宣传一下最近国务院出台的关于深化改革，严格土地管理的决定。这里的主要精神，以及我们贯彻进行将要采取的一些细化的操作政策，最后讲一下经常提到的831大限问题，大家很关注这个决定，这个决定的出台是在经过中央决定，全国清理整顿市场，出台这个决定主要是根据我们在土地市场上出现的一些违法用地，违法交易等等这样一些大量侵占农用土地，可能会引起的一些经营安全问题，社会稳定问题，和资源严重浪费问题，来出台了这个决定，决定的核心内容第一是主要强调要严格我们现有的法律法规的规定，执行问题，第二是强调我们要按照土地利用总体规划和城市建设规划，按照两个规划来用地，按照土地利用供应计划，年度计划来使用土地，不能无限制地毫无顾忌的使用土地，这是从我们国家的粮食安全角度考虑，必须采取这个措施，近几年来我们的粮食安全问题，粮食问题有几个减少，一个是耕地面积逐年减少，六年减少一亿亩，粮食的产量逐年减少，粮食的播种面积逐年减少，我们全部的粮食调动，调运情况大家不一定很清楚，如果不及早抓这个，对我们未来的粮食问题将会产生巨大的影响。关于金融安全问题，据我们清理整顿统计，全国各类开发园区6866个，开发区规划用地面积达到3.54万平方公里，形象地说，比我们现有的600多个城市加上几千个建设证，我们开发区的规划面积是3.54万平方公里，这些规划的用地，当然有好多没有用，我们按照百分之十的规划面积作为起步区来计算，那也就是3540平方公里，搞基础设施投资，100平方公里全国大约是1.5到2个亿，大家可以算算，要几千个亿把基础设施投入进去，投入进去以后，是不是所有的开发区都有好的项目，是不是这样一个效果，绝对不是，意味着有相当一部分开发区投入进去的钱将要打水漂，我们的大部分资金是银行贷款或者拆借，会不会给金融带来危机。中央及早发现这个问题，需要解决好这个问题。
[2004-11-19|14:23:51]
[束克欣]之所以是社会稳定的问题，大量侵占农民的土地，在征地过程当中，没有足够的补偿农民的损失，大量的农民上访事件逐年增加，构成了对社会稳定的问题。因此中央采取这样一个措施，要深化改革，严格土地管理是非常必要，非常及时的。我们并不是法律法规没有这些规定，是有规定的，只是没有很好的依法实施，所以决定出台，强调的法律的严肃性必须认真执行，还有一些配套文件，就是关于这方面执行的一些操作性的程序，发了文件。比如征地怎么操作，补充怎么计算，按照严格用地，按照规划用地，按照计划用地。第二个意思就是要强调要节约用地，合理用地，因为中国的国情在这地方摆着，人多地少，我们不可能大面积地用地，必须是采取一些措施，实行节约用地，提高土地利用效率，增加土地利用强度，因此我们必须要采取一些措施，这些措施之一就是我们要依据国家产业政策，对产业政策禁止和限制的这些项目，分别采取不供地和许可供地，也就是说禁止的项目不能供地，限制的项目有条件的供地，在座的各位比较敏感的就是房地产的问题，在房地产这个方面，我们要对别墅一类的开发项目停止供地，这就是依据我们的国情，人多地少，不可能大家都去住别墅，我们的国情不能这样做，不是说大家不愿意做别墅，也不是我们没有资金购买别墅，也不是开发商不愿意去建别墅，是我们国情的问题，不能这样做。
[2004-11-19|14:24:48]
[束克欣]要在房地产调控采取什么措施，主要是对别墅一类的进行限制，暂停基本土地供应，其次就是高尔夫球场，我们现有的数字已经不少，是不是说不可以建，暂时不能建，这个问题还有很大的争论，但是有一条，高尔夫球场占地面积很大，其次搞高尔夫球场的基本都是搞房地产开发，建别墅，所以对这两项采取限制性的措施，节约用地的另外一方面，我们是对工业项目和其他的建设项目，分别用用地控制性指标进行控制，促使你要节约土地，这是一种硬件规定。你不能突破这样的规模，第二种措施。第三种措施就是我们要研究，进一步研究节约用地的机制，也就是经济手段，是什么呢？主要在哪个方面？一是要深入研究土地交易环节和保有环节，两个环节现有的税费政策。用这种经济杠杆促使我们用地要慎重考虑，我购买的土地将来能不能负担得起。另一个措施就是我们要求现有的城市，建设资金，相当大的部分都是从土地出让收益当中获取的，因此我们有的城市，积极发展，有急功近利的现象，大量出让土地获得建设资金。要研究制定土地收益资金的问题。这是讲一些节约用地，我听说我们建设部也在研究规划相关的技术条件，调整提高标准，来节约用地，合理用地，防止城市的宽马路大工程再出现。第三点就是要加强土地，保护耕地的责任，中央政府什么责任，地方政府什么责任，由此看来，绝对并不是像我们有的同志担心的那样，是土地紧缩政策对房地产产生非常大的影响。我不这么认为，我认为是进一步要求大家依法用地，按规划用地，按计划用地，规范用地，合理用地，这是我讲的第一个问题。
[2004-11-19|14:25:29]
[束克欣]第二个问题，认真贯彻落实各项决定，我们将重点做这样几项工作。首先我们要继续加强土地市场化配置制度的落实，我特别要强调一下，对金融型项目，采取招标拍卖挂牌方式，实施这个制度，这个制度是法律规定的制度，是我们国家建立社会主义市场经济体制的重要组成部分。也是十六届三中全会做出的完善市场经济体制决定的一个内容，国务院在2001年发出15号文件，文件强调对近期项目必须采取招拍挂的方式，中纪委几年来一直强调，反腐败要从源头抓起，那么从源头抓起怎么抓，源头环节就是在土地供应出去这个环节上，因此推行这项制度，不是谁想搞不想搞的问题，是必须搞的问题。所以在新的一年里，我们必须全面推行招拍挂制度。第二个重点工作，在推行这些制度当中，我们重点要解决好这样几个问题，一是要解决好源头环节与招拍挂制度不适应的问题，大家知道，搞招标拍卖挂牌，必须先把这些待开发的地块，上面的规划条件，要不要立项的问题，以及其他相关的问题，事先要确定好，也就是这块地的得主是谁，大家事先不知道，但是我们按照计划经济时代和现在有些地方仍然采取延续计划时代的程序来讲，还是立项也是对着投资者，规划也是对着投资者，耕地也是对着投资者等等。这些环节继续这样，是与招拍挂制度严重对立的，必须从体制上，基本建设程序上完全调节过来。第二个问题，我们重点要解决好招拍挂一些具体的操作程序。我们现在很多地方也在搞招拍挂制度，但是由于操作程序不够细致，有的地方是敷衍了事，甚至于有人为的做假，所以我们要统一操作程序，进一步细化，你怎么样按照这个规则来做。
[2004-11-19|14:26:21]
[束克欣]第三，要继续完善我们交易规则当中的其他方式，比如说我们现在招标拍卖挂牌这有部里发了11号令，那么我们对租赁等方式还没有做出具体的规定，所以在这一方面要继续完善交易规则。第四就是刚才前面讲的，当前涉及到我们房地产开发的，就是控制别墅类的开发和高尔夫球场建设用地的审批，我们现在有的开发商，我们也聊过天，别墅不要搞，我们搞低密度，或者换个其他方式，我们曾经跟建设部规划司交换过意见，也就是说要控制低密度别墅这一类的，我希望我们在座的各位房地产开发商，都是非常有经验的，我们希望大家能够带头和我们合作，共同把这个市场建设好。第五个就是我们要在节约用地这个方面，要采取一些进一步的措施。第三就是我们政府和开发商都要研究房地产市场的需求，但是研究需求的角度不同，我感觉政府应该研究好市场住宅供应的基本思路，需要进步的问题，给我的感觉，当前我们好像是要求社会成员，我们政府要求建很多新房子，家家都能买一套便宜新房子，我觉得这有一点走偏了，按照我们了解的情况，发达国家城市住房自有率最高的是英国，百分之六十几，其他的大多数在百分之四十到五十之间。而我们国家已经达到百分之八十一点几，从我们国家的收入和我们国力跟人家相比，这是不可比的。那么市场需要什么房子，我们政府的政策允许建造什么房子，政府来研究，市场需要什么房子，我们政府要研究，我感觉应该是在解决住房问题上，有钱的可以买好房子，钱少一点的买差一点房子，新房子买不起的买二手房、三手房，二手房、三手房买不起的要租房，租房租不起的，我感觉政府应该解决这一块问题。我感觉政府应该更多的坚持房地产市场的态势，进一步研究分析市场对住房的需求，从而进一步研究我们根据需求提供多少土地，当然还要为社会提供房地产信息这样一些公共服务。我认为作为开发商来说，也应该研究房地产市场的行情，合法经营建造对路适销的产品，我讲的对不对，大家可以讨论。
[2004-11-19|14:27:28]
[束克欣]第三关于“831”大限概念的问题，我感觉媒体报道“831”大限有一些背景情况不一定很清楚，实际上，要求招标拍卖挂牌必须这样做的，从5月份国家发的15号文件里面明确提出要这样做，2002年国土资源部按照这个要求，颁布了11号令，要求从12月1号起实行这个令，但是到了03年，清理土地市场当中，各地就提出来我们有很多金融性项目没有实行怎么办，根据这个情况，我们对清理整顿当中发现的这些问题，有2002年7月1号以前，国家立过项等等，这些作为政府在审批过程当中我们急于认可，但是在7月1号以后审批的，就不能认可。如果说是大限，应该2002年7月1号是大限，能不能作为历史遗留问题，是2002年7月1号前后的问题，那么到了04年三月，检查部和我们国土资源部联合发布的71号文件，要求04年出现的问题必须在04年8月31号处理完毕，不能再拖下去了，但是给社会造成的印象是“831”大限，我认为应该是7.1大限，要求7月1号实行，我们之所以存在7月1号以后还有历史遗留问题，主要是地方执行上不果断，不坚决，才产生了许多问题。要求8月31号处理完毕，也是最后的通牒，如果从02年7月1号作为限制，也有两年多的时间，那么请问，如果还有遗留问题处理不完，何时可以处理，没完没了，所以我借这个机会，把这个概念给大家讲一讲，谢谢大家。
[2004-11-19|14:30:45]
[主持人：]非常感谢束老师的演讲，接下来我们有请中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端演讲。 [2004-11-19|14:51:25]
[张元端：]女士们，先生们下午好，今天下午借这个机会，我想对当前比较关注的问题，谈一点认识，各位都是在房地产第一线，价格比我认识的深的多，我很粗浅谈一些价格问题的认识，今年4月份以来，在国家宏观调控下，房地产开发增长幅度各项指标平稳的条件下，增长速度得到了控制，尽管各项指标下滑，今年1到9月份，全国房地产都有23％的同比向增长，房屋面积，都有10％的增长，增长幅度还是很高的，目前大家集中关注的房价上涨问题，对于房价上涨问题有的学者，有的专家，用泡沫这些词汇来形容，泡沫这些我是不大赞成用这些词汇，我认为这些词汇有的意义步态明确，含义不太明显，什么叫崩盘了，我想了一两年所谓崩盘本来是股票大跌，而彻底崩溃，这叫崩盘，房地产市场是一个实体的市场，从股市来看，股市的活动它完全是炒股票，买进卖出，你获利，或者是赔本，要么赚钱要么赔本,我们的楼市大部分是资助，只有一小部分是买进卖出，绝大部分是自己住的，他不是为了买进，再买出去，这是股市和楼市两个根本不同的地方，股市崩溃的地区，股票再下跌，也没有人买进，楼市就不一样，房地产价格一旦下降，就更多认得来买，这是毫无疑问的，另外不买股票，人们照样可以生活下去，我们很多都买股票，但是没有住房就无法生活，它是生存最基本的条件，股票可以不买，住房一定要买，因此股市和楼市绝对是不一样的，所以房地产市场不会像股市那样出现彻底崩溃的现象，即使价格有升有降，那也不是崩盘，只是市场行情动荡，我认为不能把股市的专业术语用于楼市来用，我们房地产市场应当有我们自己的一套准确的、科学的用语。
[2004-11-19|14:53:28]
[张元端：]所谓泡沫，本来是专门指价格的恶性上涨，价格严重背离了价值，而目前有一些论者把过热现象，所谓过热现象就是投资国民经济总体水平，过程国际市场的需求，过度膨胀的现象，及其他的房地产现象，都说是泡沫，这就容易造成分析判断上的混乱，在市场经济中，泡沫在各行各业中都是普遍存在的，不过是有大有小罢了，价格总是围绕价值上下浮动，价格上涨到一定程度，就出现了所谓的泡沫，上浮的越多就泡沫越多，这都是司空见惯的情况，泡沫的含义，他的定义，因为过热问题，是泡沫问题是不同的，解决泡沫问题是价格，这是两个调控的办法不一样，而且控制过热情况下，开发量少了，也有可能把价格促上去了，商品供应少了，需求量大了，所以我澄清这些，中国的房地产市场，我需要是理性，特别是在国家宏观调控的情况下，市场变化比较大的情况下，特别需要理性我们政府要理性思考，开发商开发要理性思考，老百姓买房子要理性了思考，用崩盘、泡沫这些词汇，恐怕会引起市场的纷扰和思想的混乱，我觉得还是用平实的语言来形容，有什么问题就是什么问题，有什么问题就解决什么问题。
[2004-11-19|14:54:21]
[张元端：]第二次世界大战以后，物价上涨成为世界各国最重要的经济问题之一，西方经济学家，关于物价上涨的理论，第一就是需求垃圾理论，就是由于社会总需求太多货币，追求太多的货币，发生物价上涨，第二就是成本太大，由于工资利润提高，第三个公平混合理论，工人因为物价上升而调整工资，不算成本，只有工人首先提高工资，然后使物价上涨，当工资增长率等于劳动增长率，这个地价影响房价商，供求混合理论，房价先涨的，我地价再涨的，商品价格是商品需求决定性因素，一般的规律是价格越低，需求量越大，价格越高，需求量越小，有的商品的价格一下降，他的需求量就越小，比如说珠宝首饰就是这样，一方面佩戴珠宝首饰象征着一定的地位。当然人们也就会去买它，另外一方面，珠宝首饰保证真正的效益，人们自然不会去买它，我觉得高档的商品，有多少带着这种商品，但是它带有性质，由于他象征着一定的身价和地位，也有保证真正的效益，因而即使价格高也有人去买。这是一种情况，还有商品价格越高，需求量越大，这些高档的商品，这样的情况，有一些股东商品出现这样的情况，在19世纪英国的经济学家，在研究爱尔兰土豆销售情况的时候发现，当土豆价格上升的时候，对它的需求量也上升，秃头价格下降的时候，需求量也下降，这个谜底揭开的时候，原来是人们收入减少的时候，穷人们更多的选择土豆廉价的食品，需求增加，又刺激了土豆价的上升，穷人们只能多吃土豆，联系到我们房地产，中地价多少带有这种性质，当人们收入水平还不高的时候，只好选择中低档住宅，这类住宅需求量大而涨价，但是虽然如此，中低收入者，仍然只能选择中低档的住宅，我讲一般的道理，只能买这样的房子。这是价格决定需求，反过来，也要看到商品需求对商品价格的决定作用，一方面需求会刺激价格的上涨，尤其是在供小于求的情况下，需求刺激价格的上涨，需求又制约着价格上涨，我为什么不说崩盘什么的，需求又制约着价格的上涨表现在三个方面，也可以说，是三道闸门，第一道闸门是供求关系，如果需求小于供给，价格上涨就失去了市场的基础，第二道闸门是均衡价格，在供求基本平衡的情况下，只有消费者购买一定的产品，作为需求价格，所愿意接受的供给价格相一致的时候，这在经济学中是均衡价格，因此这就有了讨价还价的余地，我们一些开发商明明知道价格高了，送精装修。第三个购买力以及货币支付能力，因为需求不只是人们的一种愿望，既有购买的愿望，也有支付的能力，以及通过贷款方式，将未来支付能力转换为现在支付能力，有了支 付能力，才能形成实实在在的购买力和有效需求，需求大于供给，像目前，供不应求的情况下，必然会促进价格的上涨。购买力又取决于国民生活水平也就是取决于国民经济总值，这两者是等量的，价格归根到底是取决于国民经济增长的，只要经济秩序上升，价格也会随着上升，我们叫做稳中有升。那么有很多同志说，房地产价格会不会低，有很多的猜想，预期，预测等等，只要经济持续上升，价格也会随着上升。
[2004-11-19|14:57:16]
[张元端：]所以我们一方面要促进国民经济持续增长，另外一方面又要控制过快的上涨，实现高增长，低通货膨胀，这是经济运行调控的一个焦点和难点，很困难，很复杂。这几年我国房地产商品价格逐年上涨，主要是在国民经济增长，也就是国民收入增加的情况下，我们在预测房地产商品价格变动趋势的情况下，也主要从这三个因素着眼，第一随着国民经济增长，价格会上涨，这是常识问题，第一种是主动购房需求，比如无房购房居住，现有住房小，这些需求我们叫做用家，第二种是被动购房需求，因为这些购房需求是直接引起的，所以是被动的需求，第三是获利的购房需求，也可以称作炒家。这三种需求加在一起，就容易造成增长过快，还有一些大城市，居住环境优越的城市，大量的外地人涌进去，增加了当地的住房压力，按照住房加快的压力，要区别对待。对被动购房需求要通过调控，来正确引导。目前的地价成本上升，人工费用上升，以至提高商品房的品质等等都导致了产品增加，从而拉动了房价，人们的预期也会影响需求。这种需求量最终也要受消费者的购买力制约，当价格上涨，接近购买力水平时，厂家就会停止活动，而当价格超过了购买水平时，就会出现有价无市的情况。决定价格的最根本的因素是消费者的支付能力与购买力。所以有的城市，今年前10个月上涨的幅度比较小，不太大，为什么？就是涨不上去，还有原来的价格报道说，温州客不炒深圳盘，就是购买水平差不多。聪明的开发商不会让他超过购买水平，他会调整他的价格，尽管进行了宏观调控，今年商品房的供给仍然大于去年，而从引导需求来看，又采取了控制城市的扩建规模，以及一次性投资购房的措施，但为什么房价大幅度上升呢，主要是看均价，将来用什么办法来构筑价格这比较可取，这是我们进一步研究的问题。怎么来正确反映我们房地产市场价格变动情况，这是主要的问题。为什么房价大幅度上涨，我觉得是两方面因素，一方面是正常上涨的因素，上面讲的，国民经济持续增长，另外商品房成本提高等等。第二是非正常上涨因素。另外消费者对商品房价格的预期，担心宏观调控会减少商品房的供应，土地供应制度改革，会减少开发的用地等等。另外，调控政策的效益，也会导致需求短时间内难以趋缓。因此当务之急是要求需求引导控制两方面入手，采取措施消除非正常因素上涨。要缓解机构性的不正常状况，从信贷政策，税收政策等各方面齐心合力来解决问题。第二有效调控被动需求，缓解需求的压力。第三缓解各方市场的压力，实行租售并举，缓解市场的压力。第四进一步抑制一手房和 二手房的炒作行为，第五及时向消费者提供市场信息，科学地正确地进行市场的理性引导。第六增加宣传，我们必须要及时地解读，一个是消除我们房地产商的疑虑，一个是增加消费者政策的宣传，以上是我的一点体会，说的不对的地方，请大家批评指正。
[2004-11-19|15:02:19]
[主持人：]刚才张会长在他的演讲里面，多次提到了理性。接下来这一段时间，我们有请全国工商联住宅商会会长聂梅生，建设部政策研究中心副主任秦虹，华远集团总裁任志强，今典投资集团董事长张宝全，就刚才的议题进行讨论。
[2004-11-19|15:29:35]
[聂梅生]很高兴能参加下午互动的主持，刚才我们一起把业界非常关注的问题进行了发言，今天下午讲了一些宏观的一些问题，今天下午实际上跟房地产相关的政策进行的深入，其实跟房地产相关的政策，其实分为，建设方面的等等，建设部的两个机构参加这个会，关于土地的严管，不会对房地产有影响，到底有没有影响，第二个关于招牌挂，因为可以公开公平的取得土地，就是国土资源部和发改委讨论的问题，这个招牌挂下一步具体实施当中还有哪些问题，招牌挂是否引起物价的上升，这个意思在业内进行讨论，不管怎么说，从业界，从房地产界，甚至从国家的经济来考虑，这个房价的走势是稳步的上升，今天上午也有位讲到这是合理的，我也同意这个观点，如果这个涨幅过高，房价在今年，甚至于明年什么情况我们是非常关心的，严管土地的政策，是不是一刀切的政策，并不是831大限，831以后还有别的吗，我想请建设部的秦红副主任来发表自己的看法。
[2004-11-19|15:31:38]
[秦虹：]关于房地产发展，我们觉得我们中国的房地产综合开发开始起步，一直走过20年的发展，走到今天的地位，可以说我们房地产业发展对整个社会的贡献很多，解决了大量的城市的危住房的改造，做了很多贡献，我们很多住房的改善，都是房地产开发里解决，第二个是城市建设方面，有做了很多贡献，我们过去在以房贷物的时候，也很多城市建设，通过房地产开发完成的，我们认为中国房地产发展，应该说是还有一个非常发展的前途和势头，总的来说，我们存在大的现实需求，为什么说我们房地产商发展，一个很好的预期，我觉得从我个人来看我有三个信心，我们国家的金融发展的信心，实际上房地产发展它是不可能一枝独秀的，他跟国民经济的发展是密切的，经济发展好的时候，房地产的发展更加好，房地产发展好了会刺激经济的发展，如果经济发生很大的问题的时候，他给房地产带来损害更大，国际经济和房地产发展的关系，我们非常关注，有很多人问我，你们发表的那些报告代表这些结论，你们什么根据，我们讲对房地产发展，我们现在曾经有一段讲，房地产增速比较高，速度过快，根据我们的研究，我们国家对房地产的投资，主要是我们房地产企业它开发完成的房地产是国家统计局统计的，实际上我们现在还有一部分是非房地产开发完成的，在建设的等等，这几年随着住房制度的扩大，这一块的比例加大，使房地产对GDP的增长在增加，转入市场以后，贡献增大，仅仅算我们房地产投资这一块，2000年到2002年，增长很多，把房地产投资加上非房地产开发的投资，比如说城镇个人住房，这样的增幅只有16％，2000年只有9％，前面统计的要低的多，这是一个情况。
[2004-11-19|15:33:03]
[秦虹：]第二个情况，很多学者对房地产也有研究，像美国的在各国经济增长里面，对房地产和国民经济进行过研究，房地产是处于一个停滞，没有发展的趋势，房地产并不没有超过他们的研究的结论，在世界各国人均收入，在1000美元的左右的时候，我们国家是2002年，占的比重是20％左右，我们没有逃出这样的规律，我们国家的经济，未来得发展这个势头为房地产发展起了很好的支撑，城市化快速发展，这个不是让我们想让他停下来就停下来的，还有第三产业的发展我们国家在前10年，我们第三产业没有提高的，我们国家规划了大力发展第三产业，鼓励第三产业的发展，都会增加对房地产开发的需求我们国家保持稳定的增长，第二个信息，配制资源的作用，我们提出五个坚持，第一个坚持，坚持发挥市场在配制资源中的作用，我们的政策坚持市场发挥作用，同过去的计划和现在的走向公开的透明的，我们提出来80％买经济适用房，我们政府卖的房子，我们今年出台经济商品房的办法，就是小面积的，比例压的很大，对市场的份额，房地产随着这些年的发展，我们企业的成熟，现在逐渐在完善，整个市场供应的总量结构，它的价格等等，市场的自我调节，发挥出越来越重要的作用。
[2004-11-19|15:33:26]
[秦虹：]第三个信息，随着我们国家市场经济的规划，各自定位回归的信息，我们各个单位，国家的分配，随着市场经济的发展，政府的只能定位一个是规划的管理，然后做好低收入特殊家庭的住房的保障，货币政策和税收政策市场的调控，逐步转向政府做的工作，企业跟市场各自分散的决策，使这的市场走入他自己应该发展的轨道，在这个方面，我觉得政府已经重视这些方面政策的调整，有一些政策调整的空间我们过去房地产税收政策的建议，跟我们计划形成的，我们现在收税的政策，如果大家不租房，不受房的话，这个税就很少。对整个调整引进投资，调整房地产财务，都有积极作用，买房者在买房的时候，自己买这个房子，支付的费用他是清楚的，他可以合理安排自己的计划，对我们消费者来说，也很大的风险，他在买房的时候，将来的收入是多少，他买大房子，买很多房子，将来利率发生变化，他这个支出非负担非常重，相反结构问题，像价格问题，量的问题，投放实际的问题，这些更多让市场来进行调节，所以我们觉得正是由于我们对未来市场的发展，对政府企业各自定位的回归，对市场机制发生作用的信息，我们觉得房地产下一步往好的发展，非常好看，我们的房地产现象一点问题没有，我觉得任何问题出现，包括解决，都是为问题解决提供良好的机遇，我们土地政策的调整，我们解决问题，进一步创新房地产业的机遇，我们在房地产中，不是说单纯的要追求什么概念，空洞的说一些什么名词引起大家的重视，要重要看我们房地产发展到底是市场它在起作用，还是人为地其他的东西起作用，我们房地产未来发展，起到基础作用是什么，这是我个人的看法。
[2004-11-19|15:34:15]
[聂梅生：]谢谢秦主任。我觉得现在引起很多争论，很多的原因不同，比如说，讲到房地产投资过热的问题，比如说一季度达到40％怎么样，他统计的是新建的商品房，商品房不光是住宅这一块投资的增长，他总结是这一块，你看另外一个数字，实际上我们全国对房地产发展是非常均衡的，我们商品房和商品化和产业化的程度是42％，不到一半，大量大量的房地产投资不完成在数字当中，政府在什么地方盖了建筑，如果说把这些因素加在一起统计，其实10几百分之的增长，房地产投资过热，你统计只统计了新建的商品房，从市场的需求来讲，绝对不是新建的，这里数字的差距非常大，下面我们是不是就刚才讲的问题，秦主任讲的问题，我们请华远集团的总裁，任总就住宅建设方面谈一下自己的看法。
[2004-11-19|15:36:10]
[任志强：]我们很赞成国家把土地缓解，违规的东西都跟房地产有关系，一大堆手续办完了之后，办银行手续什么的，不把这些违规的东西管起来的话，他们把土地占用了，城市化怎么搞，2003年，我们城市和道路占用600多万亩，平均一个人占用了831平米的土地，按全国算起来，这样的计算，我们2020年的时候，我们大概好几亿的人口进城，我们没有土地，我们要保障未来的用地，我们没地方住，肯定用国家的办法，限制土地的利用，节约用地，发挥土地的变化，很多低密度，或者说强调过多的绿化，这样没有土地保障城市的居住，我们到底还有多少土地建筑，不仅仅是对农用地严格管理的问题，中央提出达到小康的目标，人民要居住的条件，我们还有多少土地，这样的话，我们没有一个最终土地供应，我们没有地方住，真正严格招标化制度，我们8月31号以后，可以严格执行，执行的情况，总的情况看，招标化的价格差了7、8倍，这也和房价的提高紧密相关的，如果统计土地的供应量过少，大家没地方住了，大家认为土地供应量不够，在完全实行招标化以后，土地供应量大大的减少，或者是严重的不足，我们到明年年终的时候，全国出现开发严重不足，过去建设的土地是大量非招标化土地，在整个市场化的进程中，土地部门把它开发了，然后统计，或者说大量的土地因为本来拥有这些土地，包括我们北京市这一次招标化的地方，原来就拥有了这批土地，这些土地原有土地拥有，就可以明显看到我们土地的总量大幅度的减少，因此我们必须和老百姓看到一样，在未来土地减少，会让房价增长，仅江苏是浙江两各省就占了70％，这两个省土地和面积人口都占全国的1％，他们收入占了全国30％，在土地供应量减少的时候，任何一个国家，或者我们投资大幅度提高，我们限制这个，因为需求量提高，所以一定是供的不足是政府的问题，需求不足的问题是市场的问题，如果我们把供给问题解决了，才能保持供和需求的和谐，让我们的市场更加和谐，用最严格土地管理，严格的土地管理以后，房地产占有量非常少，2003年国土资源部统计的数字，深圳的房地产用地，减少240万公顷。
[2004-11-19|15:37:32]
[任志强：]3.54万平方公里开发区，超过我们的全部建筑区，因为建设房地产开发，所占的比例在全国是很低的，也许拿一个5％的开发已经全国的房地产开发用地，就差这么多，但是如果这个土地保证不了，一定让房地产房价越炒越高，我们作为房地产开发商不希望一下子上涨，希望每年涨一点，所有的买房的人，希望让自己的房子越来越值钱，因此土地供应量既没有多，也没有少，因为在北京市11号令以后，出现了33号令，可是在全国很多地区招牌挂最严格的地区，恰恰是房价最高，供求关系最稳定的地方，这种不是用机制，不是用市场更多的关系，不但没把房价调节好，而且让政府不好处理，我们的项目，起码到目前为止，原来有建设部审计文件，还不预审文件，所有开发商开发都是有规律的，如果都是相当一段先执行什么，执行什么办法，由于执行成本的提高，让城市开发速度降低，这个供应量大幅度减小，下一步新开工继续减少，市场不平衡继续出现，不解决供给的源头，是不可能解决需求，在政府垄断的情况下，这个统计不知道未来，也不知道明年是多少，也不知道后年是多少，所有的开发商抢这一块地，相比之下，相当的配套都完善了，才有可能我们已经出台的政策达到完善，造成市场的供应量的减少，和市场极度不平衡，这样不利于我们未来房地产的发展。
[2004-11-19|15:38:10]
[聂梅生：]谢谢任总，下面有请今典投资集团董事长张宝全，张总是最聪明的开发商，应该说房地产界整个范围之内他都做过，取得很好的成绩，我想这两个开发商很有特点，我很想在今天下午非常集中的非常热点的问题上，听听张总的意见。
[2004-11-19|15:55:45]
[张宝全：]聪明人也有糊涂的时候，我觉得今天讲土地的政策，土地的性质，包括831的大限，对房地产影响大不大，这个对房地产影响一定很大，我的看法不太一样，我觉得土地的新政，包括831大限等等，对房地产影响不大，率先实行招标化的城市，最早实行招标化的城市，土地资源最紧张的城市，资源的竞争非常激烈，最好的办法就是招标公开公平的形式，一定在市场中在那个基础上我们通过这一点看，一个城市它在供需土地资源配制的关系，在自然状态下形成的，这里面不代表这种形式造成了房价的上涨，或者说造成的地价的上涨，这一点我觉得对这个大一点判断的话，买方市场的需求，一定总体来讲房价影响地价，在放方市场的时候，需求大于供应，只要有资源，不管它多贵，你成本做了多大多没有关系，只要你有房，就一定能卖掉，在买方有多种选择的时候，这个时候对你供应提出很高标准，所有低产商很聪明的，在座的都很聪明在于他们对市场的判断等等，所以我想说，这个新增的理念，如果一个地区房价的变化，我不是这个形式的问题，而是内在的空虚和需求供应关系的问题，第二点，当一个地区实行了招标化翻了几倍的问题，我不知道它是否在同一地区，如果在北京不太可能，可能涨一点，但是究竟这一点价格是土地涨价还是没涨价，我个人认为它没有涨价，因为我们在创造土地的时候，大部分土地是森林不是土地，规划过来的，这个很便宜，可是我们在房地产开发的时候，面临两个开发，一个是土地开发，一个是资源开发，规划条件其他的东西。
[2004-11-19|15:57:13]
[张宝全：]在北京这个地方，前期土地开发很难预估的，历史上遗留的毛病，对会给土地在时间上，在其他方面，跟我们带来时间的成本和纠纷的成本，北京的纠纷的成本是无底洞，我买地就这么一条，很多发展商最后都没有卖成，很大一部分都是前期土地开发，这种纠纷这种复杂的关系不敢下手，一看就纠纷就不敢下手，831不是像大家预料那样，我们发现大的发展商之间，好的发展商之间，真正小发展商把地辅卖出去这个非常少。当我们取得招标的条件的时候，我们付出比这个更高，政府在协调的时候，他对历史遗留的东西很好解决，企业解决非常非常困难，这两年对一个企业来讲，对我们开发商来讲，我们把土地弄完就付了5个亿，所以我们为什么非常赞成土地招标化，这个对我们来讲是最经济，我非常简单，这一块地，对我的市场价格，如果合适和我下手，如果不合适我不要，我刚才说在这样过程中，由于政府垄断土地，土地发生紧张，这是错误的理解，政府把地一块一块收上来，然后再卖给开发商，我们可以在工厂里面交易，也可以怎么样，并不影响买卖双方在私下里互相寻找，交易平台你能不能拿这个地，这个地究竟谁说了算。
[2004-11-19|15:57:43]
[张宝全：]交易的形式、方式必须规定是单一的，要么是招标，要么挂牌，新的政策出现的时候，一个政策系统不完整，这是任何政策，一个必然现象，不是一个普遍现象，我不能把土地的现象，当成我们的普遍现象，正因为不衔接，把这些问题暴露，我们需要解决这个问题，所以我想，市场它一定是主动的，市场一定要生命力的，所谓的市场它具有发现问题能力，也有完善自身的能力协调改变各方关系的能力，这就是市场，只有在行政的旗帜之下我们无法解决所发现问题，我们走政府的道路所有的问题都可以解决，我们发现的许多问题，政府部门太大，职能太大都站在自己的利益，都想能够坚持一块，如果造成一些问题，可能是利益权利之间的争夺，这些问题在今天，很难维持下去，也很难像以前那样坚持下去，这跟我们社会公开程度越来越高，媒体的作用越来越大，今天的会议我参加了无数次，我对自己的事情不是非常操心，如果招标化以后，对我们的企业来讲，我这个馒头吃完了以后，我下一个馒头在哪里之，在以前我根本不知道，所以我觉得这些东西，对真正比较中大型的企业发展是不利的，在一个市场里面，小企业追求开，他不追求开，他坚持超长的办法，就希望政策乱动，在混乱中发挥自己小而活的作用，如果稳的话，就必须有秩序，秩序是最安全的保障。所以我想利润多少和风险的大小他是同等的关系，我们的低产企业在壮大的过程中要有秩序化，所有企业的趋向和一个要求，在稳定的基础上，我们利润率可以不高，我们明天大概是多少，不很稳定的市场，也许今天吃一个胖子，也许明天就完蛋了，他很难很中小企业竞争，在这个行业里面，这样的东西大家作为一个游戏的方法，作为一个市场竞争这可能是地产市场真正走向市场化很重要的形式。谢谢。
[2004-11-19|16:00:36]
[聂梅生：]消费价格上涨，上涨当中讲到商品房的上涨，分析这个原因，其中也谈到了，物价的上升影响了房价的上升，建材价格的上升，也影响了房价的上升，刚才在这一轮讨论中，我们请束司长讲一下。
[2004-11-19|16:01:20]
[束可欣：]这个问题我从网上看到很多房地产开发老总谈论过这些问题，我想谈这些问题的人首先咱们都研究一下统计口径的问题，我打一个比方，如果说把王府井的房价和石景山的房价，把他两之间比，能不能比，房子的价格与他的地理非常有关系，这个不好比，把这样的价格，平均起来一个价格也是不好比，第二个不好比，区域带来的因素，第二个我们建筑的房子标准质量不同，它所用的建筑材料不同，这个对房价产生同样的影响，即便在同一区域，建的房子风格不一样，建筑材料不一样，房价也不一样，从总体上讲，我们认为房价房价这是事实，上涨的幅度怎么样，地价上涨，我们做了动态检测，这在网上我们在全国主要城市，有一个动态检测网，咱们对土地价格进行检测，这个检测，每个城市有很多检测点，周围的土地价格发生变化，是要经过专门评估来进行的，我举一个例子，西四这个地方，有一个检测点，西四这一块，最近一两年没有土地实际的交易，不等于这个地区的土地价格没有变化，这地方的房租是多少，通过房租变化来反推算土地价格是多少，这些价格的出现，我们说在价格的比较上升也好，下跌也好，持平也好，同一个点比较，确定价格变化的情况，所以我觉得在统计口径上评估方法上，都有一些出入，有一些不一致，房地产的问题，土地的问题，是一个非常复杂，有很深经济学的影响，很多的投资环境，这个影响很多，这样的话，不利于我们房地产市场的健康发展。
[2004-11-19|16:02:11]
[主持人：]请各位嘉宾入座，下面进入我们自由讨论阶段，在这个阶段我们可以场上场下互动，我们企业家媒体有很多问题，接下来在座有问题的人，企业家和媒体有问题的话，举手发言，我们参加这次讨论的有国土资源部土地利用及规划司司长束可欣，中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端，当代投资集团董事长张民耕，华远集团总裁任志强，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生，今典投资集团董事长张宝全，下面开始进行自由的讨论阶段。
[2004-11-19|16:24:21]
[提问：]首先很有幸参加这次交流，我这次来带着一个疑问来的，我们落后的地区，国家现在的政策一刀切的，对中小企业的困难应该怎么解决，同行的交流的过程想得到一个解答，中小企业面临资金的问题，这个话题应该是明天了，但是今天提出来以后，我就没办法说，当我们土地进行划改以后，拿到手的土地在拆迁过程中，现在建设部出台的强制令，落后的地区面临着一系列的问题，会造成资金的积压，有可能四五个月解决不了，第二个贷款一系列的问题，基本像小型城市把这个银行贷款放在正常的日程当中，通过什么样的融资手段，我们把这个工作继续下去，我带着疑问过来的，希望得到同行们的指点。
[2004-11-19|16:25:42]
[张宝全：]我们在不同的市场状态中，中国这么大国家，很多东西的管理，哪一种市场状态，北京上海广东，整个政策往往针对一二级市场，像中国的地产像泡沫一样，外国人说中国的地产像泡沫，如果数据不确定的话，他凭什么判断市场，他这个计划经济是十几年，那一个市场形态的东西，平移到这个市场状态里面去，他很难具有合理性，这些都是现在在房地产这个领域里面，面临着内外的差误，包括在国内市场里面，一二三级市场，面临一个共同的政策，共同的国家的政策，这样一个困惑，国家没有对这个政策各个地区根据自己情况，或者地区的情况，放了一个口子，开的很大，这样的话，这个病是一级市场的毛病，二三级市场就跟着，没有毛病他也吃药。
[2004-11-19|16:27:26]
[任志强：]一年半拿到土地，再用三年时间建设，五年时间建设，等老百姓买了这个房子的时候，对发展商来说，对消费者来说，这都是一个极大的浪费，因为我什么都没干，地租先交了，这种沉淀如果再往前说，大家想获得土地的时候，先得在帐上存一笔钱，到目前为止，没有一个城市公开土地招标的计划。每个公司还得沉淀一大笔资金，这是第二笔资金浪费。可能在不同地区有不同的情况，其他地区可能有一些变化，你只能选择一小部分。或者按照奥运会的办法，联合投标，投标完了以后，国家再分，你只要提前报了投标，在我们的计划里允许，所以你联合起来投标，投标完了大家再分，你两个，我两个，可能现在这几个你都做不到的话，你只能等。还有很多办法可以回避这种招标矛盾，
[2004-11-19|16:29:16]
[潘石屹：]我是从西部来的，我不是疑问，我是给领导喊冤来的，这是4月北京市招标的土地，这个标书上面，境内外的企业任何企业都何以投标，我就来投标把钱也付了，到商业局去，你这个境外的不能在北京成立百分之百的公司，土地部门说不行，你不能换这个主体，一换主体就是卖土地的，我是解决办法在哪里，发改委出一个批文就行了，我通过这个事情，我看到指标化的政策在中国是行不通。有障碍，这个已经解决不了问题。
[2004-11-19|16:45:07]
[束可欣：]我在讲话当中也涉及到这些问题，解决我们招牌挂，我们这个市场土地资源的制度实施当中，遇到了一个体制上的障碍，这个障碍要通过改革的办法来解决它，国务院的决定叫深化改革，这个也是深化改革里面，不能会把这个问题作为一个非常重要的问题提出来，我前不久在广西检查这个招牌挂实施情况，我就讲到这个问题，当时广西自治区政府，当时的发改委，外经贸委这些部门，财政厅都讲这些问题，我们讲反腐败从源头抓起，这个源头在哪里，源头环节关紧是三个，过去是先立项，第二是规划，第三个是土地供应，土地使用者或者投资商，这样的话，建立了三个部门对这一家土地投资商建立这样一个面对面的关系，从反腐败这个角度来讲，如果一旦建立了这种关系，有可能出现问题，这个很强调反腐败从源头抓起，源头在哪里，这是从我们推行这个制度来讲，深化改革来讲，我认为这是市场经济体制和计划经济体制的碰撞，已经非解决不可。
[2004-11-19|16:45:48]
[潘石屹：]深化改革什么时候能改完，我这个立项什么时候能下来。 [2004-11-19|16:46:38]
[束可欣：]你把这个立项告诉我，我会负责任跟北京市讲。 [2004-11-19|16:47:02]
[张宝全：]我不是领导，但是我有一个建议应当取消立项应该不应当立项。 [2004-11-19|16:47:41]
[任志强：]我们老说公司和股东的问题，我这个地还没有动。 [2004-11-19|16:48:18]
[主持人：]我们继续我们的提问，刚才谈到了希望束可欣司长的时候，问题全部解决了，我们继续讨论。 [2004-11-19|16:48:59]
[提问：]我是来自江苏的房地产开发公司，我有三个意见，一个是高兴，一个是担忧第三个是一个问题，高兴是这是一个非常好的平台，我们政府部门房地产开发商在一起，是大家一个机会在一起讨论，我有一个担心，在看到今天在讨论当中，运用了很多的数据，有很多矛盾的地方，我看这些数据的可靠性多少，根据这些数据的话，出台的政策让人担忧的地方，在这个问题上怎么解决，第三个有一个问题，是一个现实的问题，我们地区是市场化程度比较早的地方，99年开始招牌挂，招牌挂没有什么担心的地方，有一个普遍性的问题，拆迁引起居民的困难，导致大量的项目不能进行，有拆迁政策，而且政策不断的完善，执行下来非常困难很多项目停在那里，请问其他地区的话，怎么解决这个问题。
[2004-11-19|16:49:35]
[聂梅生：]请秦虹说一下。关于拆迁问题说一下。 [2004-11-19|16:50:03]
[秦虹：]一个方面重要原因，目前各级政府在推动城市规模扩大的过程中，速度过快造成的，实际上政府给予改善面貌的时候，设计大量的城区拆迁，在拆迁的过程中，费用并没有足够，有的时候过去居民住房确实很困难的时候改善自己住房条件，这些年来我们发现有很多房子，房子拆了，老百姓并不说，危旧的房子，住不下去房子，你硬把他拆掉，你补偿达不到，由于速度过快，超出了我们的能力，造成的纠纷比较大，老百姓不太愿意，这些年来，老百姓意识和市场化的意识也比较强了，对个人住房补偿标准要求高了，就把我拆了几十公里之外，我谋生手段没有了，我盖起来豪华的商店，对他不能起到很好的利润，心里很不平衡他要求新的补偿，达不到拆迁户的要求，我们关于拆迁出台一系列的办法规定，通常来讲，拆迁户的意见达成一致的情况下，才能拆迁，同时要放慢速度。我觉得你提那个是对的，并不是我们这里独有的，我们今年为了缓解拆迁的矛盾，要求各地放缓拆迁的速度，这样矛盾冲突就减少一点，这个难度比较大。
[2004-11-19|16:50:51]
[潘石屹：]我有一个问题，我们拆迁的，政府和领导为我们作主，把这个停下来，保护农民的耕地，冻结了6个月，从一方面保护农村的问题，地的问题，可是对房地产市场带来的问题，这些应该是有一个度，为了解决一方面的问题，另外一方面的问题就突出了，你一旦影响这个房价了地价上升的话，拆迁的地和农民地很难，我很担心房地产的市场。
[2004-11-19|16:51:20]
[秦虹：]我个人的观点，城市建设速度开一点慢一点，我们开发商的利益多一点少一点，和社会稳定相比，都是要放在次要的位置上来讲，拆迁的矛盾和征地的矛盾，你们开发企业了解更多，这个拆迁带来的矛盾对我们是不可忽视的，我觉得作出这样的解决，不是盲目的，我最近到徐州去调研，掌握在开发商手中的土地相当多，如果我感觉在停一年，对那个地方土地供应可能不会有太大的影响，我们进入土地有很多，可以进行房地产开发，国务院作出这样的规定，是对的。
[2004-11-19|16:52:14]
[提问：]我来自新华网，在其他的地方也出现这样的问题我知道这样的事情，有一个房地产商取得了国家合法的土地开发，他出现一个问题，出现一些违规的建筑，当这些市民知道这些开发的时候，他进行违规的建筑，国家由于拆迁政策的出台，把社会安定团结放在第一位，两方面都得到保障，在政策上就双方保证，保障一些拆迁户利益之间，是否有一个政策的配套。
[2004-11-19|16:53:05]
[秦虹：]在我们拆迁方案出台之前，承认它有效性，之后违章建筑不承认它合法性，但是我感觉有很多城市在解决这些问题的时候，有很强的灵活性，同时也考虑到违法建筑他存在事实的原因有一些解决的办法，各个地方采取的措施不一样，在遇到矛盾冲突的时候，有一些地方他比较灵活解决问题，处理比较好，比如说去年，我感觉我们去了浙江、四川和黑龙江，我们到浙江去，当地政府企业积极的配合非常好，业主不愿意多付一点成本，使它的工期不至于耽误。所以使他们建设工程量非常顺，我们去调查，没有引起矛盾很大的冲突，我们去北京的地方，他们谁都不让步。结果呢很多工程，谁都不开工，不能够灵活解决这个问题，大家解决问题的时候，一定要从实际的情况，政府的管理理念，都有很大的关系，包括我的开发主体，里面有很大的关系。
[2004-11-19|16:53:43]
[提问：]很高兴今天来到这里，一天下来跟我们的领导，比较有成就的开发企业家接触，对我们的教诲非常多，我来自浙江，第一点大家讨论的问题，应该说是比较早的招拍挂，大家有没有注意到在这个月的月初，温州市开了140亩地，成交价格是15.3亿，每亩的价格是1100万以上，在招拍挂比较早的，实际上这个问题不可避免的存在，这一块地起价是15个亿，这样的城市，在浙江温州是比较突出的城市，都有类似的问题，一个政府是秩序的，温州没有什么土地供应权，放了140亩土地，所有人争，1个半月的时间房价涨了2000块钱，我个人是在地质系，从事建筑系统的领导管理层，现在目前浙江的情况，这个土地现在讲基本的现象，很有可能我们国家公布房地产不是一个月，是一个季度的，这就是说，体会非常深的，现在目前任总的两次发言，对这个过热也好，泡沫也好，我们这样的论坛，有一些建设性的意见，我们这一次论坛建设性的意见，我们面对社会呼吁，那些东西的看法有一些见解，我觉得这一点确确实实我本身作为一个行政部门来谈这个事情，应该说我们这些年，房地产市场化的成就，确确实实非常大的一件事情，我们在这么几年，我们现在的房地产开发商开发水平应该相对其他领域比较接近世界水平，特别是住宅方面的开发水平，这一点对我们房地产，作为我们国家，应该为我们房地产贡献非常大，也为社会创造了财富，我们的居民现在储蓄量非常大，这个老虎在这个笼子里面，全靠这个房地产，为社会提供了很大的财富，房地产从我们行业主管部门，我们社会应该给它客观的评价，现在很多的问题，其实这次房地产这些宏观调控并不是一定把房地产说成怎么样，或者说把我们房地产商说成怎么样，这里也有媒体的误导，宏观调控我们上午都讲了，总个设计规模，房地产多了，其他就少了，其他行业关系国际名声，大的重点企业每年都500强，没法降，这刚才说对内，价格的问题对老百姓来讲，稳定不够，本身现在推动是什么东西，我们行政部门还是做一些自己的东西，确定都存在这些问题，我非常敬佩任总的华远集团，我们的企业做这方面的研究，这方面的报告，希望这次论坛有建设性的成果，对我们的发展起到领导作用。
[2004-11-19|16:56:54]
[聂梅生：]刚才这位代表讲的很好，我们开会的目的是促成房地产开发企业和中央政策决策部门之间直接对话，我想特别重要的一些的意见和建议，讲给李司长是非常重要的。我想抓紧这个时间，利用这一些时间多提一些意见。
[2004-11-19|17:08:05]
[提问：]我是来自上海，我有一个问题想问在座的房地产开发商，从我们国家经济来讲，我们有一个城市化很好发展的进程，实际上我们从这个角度来讲，房地产行业在中国还是一个集中度非常低的行业，企业的规模比较小，今年也有国资委提出一个政策，作为这个企业的特点，你在这个企业愿意不愿意在这个企业里面做的更大更强，你有这样的愿望的话，你用什么样的方式，存在什么样的机遇和挑战。
[2004-11-19|17:08:36]
[潘石屹：]我是从报纸上看到，把国有的房产公司，都集中在五家，我觉得和18号令是冲突的，市场是买卖，这种划分的话，靠行政的，这是市场的资源，让我们搞的吃不上，穿不上，也住不上，这实际上是资源的浪费，你把这个划分给他，他能把这个资源用好吗，市场配制资源是最有效的，我觉得这个跟国务院18号令充分发挥市场资源基础作用是相矛盾的，你有本事就做大了，你没有本事就做小的。
[2004-11-19|17:09:03]
[提问：]竞价拍卖这种方式导致土地供给的减少，你竞价本身就错了还是操作中间的偏差。 [2004-11-19|17:09:39]
[任志强：]这两者都有，招拍是法律上有规定的，最后一个标价前三个里面花了很多钱，最后给政府钱就少了，您最后一个，没有第三个的话，钱到政府手里面的话，这是国家的，对一个城市来说，我们的远大集团，给的朝鲜2000万的投资，全国人民想不到，这种东西在我们所有的各地政府都出现。这样问题，是不可能通过招牌挂解决的。比如说香港政府是什么，香港政府是招牌挂了土地的钱，我不能多花了。大概1千多万，我们没有约定，这个地有，不是没有个还大量的土地，这样的话，价格就提高，这就是我们招标化的矛盾，这个是透明的，我们现在要求招标化全部的信息是公开的，为什么这么说，房地产是定期项目，最后土地价格是由于它的产出决定他的价格，你不知道以后的土地供应量，怎么知道以后的房价。只有土地自由分配的时候，才能存在，这一块是可以自由竞争的，大家在土地被垄断的情况下，房价非理性的增长，因为是垄断造成的，我们的资源分配里面，除了垄断的国有企业以外，一定是效率最低的，因为它市场化成为提高了，资本市场的程度提高了，咱们要的条件不够，这是我们改革不成功的一面。
[2004-11-19|17:10:35]
[潘石屹：]听了任总的，我说一些不一样的想法，能够得到的信息，地价仍在涨，涨的慢的翻一番，涨的快的翻十番，整个价格在上涨，这样引起我们一个担心，明年的房地产情况怎么样，现在很多人关心，明年是最不能确定的一年，明年看的效果是什么效果，用地的年度管理办法去实施，每一个城市有多少用地的指标，明年房价地价暴涨，国务院批就1000亩指标，你有投资没办法去调节。所以明年的市场一旦暴涨是没办法控制的，一旦明年要暴跌，这个指标没有用，减少供应量会把这个暴跌抑制住，明年的房地产市场是一个非常不确定的市场。
[2004-11-19|17:11:31]
[任志强：]我们现在用交易方式垄断了资源，如果你有多种土地的供应渠道，那么不会有什么影响，香港是这样，纽约也是这样，如果完全没有私有土地了，完全是垄断的土地了，所以说既和土地交易方式有关系，也和垄断有关系。我不买政府的地，我买农民的地，肯定比你便宜，你用什么样的方式都是垄断的方式。这里面一定会有一个差别。不要以为招拍挂是市场的形式，你现在没有选择余地，温州那个地，好几个月不拍卖，一个月拍了140万亩。
[2004-11-19|17:12:15]
[提问：]我提一点自己的体会，我今天受益匪浅，有很多收获，我觉得这个国家的制度和政策应该说是在78年的时候，大家那个时候吃不饱饭，穿不上衣服，现在改革以后大家有饭吃了，有衣服穿了，这么多年大家有了住房的要求，房地产市场的大力发展，有很多人有了自己的住房，但是我们还有很多人没有住上房子，在发达国家农民的比例只有3、4、5、6，我们国家有70％的农民。我们现在国家的宏观政策，制度这一块来说，你是严格禁止它还是鼓励它，还是有效地引导它，你是严格禁止，还是你是政策允许，还是你的制度鼓励它，我觉得政府应该是正确有效地引导它，我们现在我们所看到的政策是什么，是封，是堵，长江98年发大水的时候是严防死守，我们觉得政府应该从权力政府向服务政府过渡，我觉得制度是巨大的。我们可以传起来是500大，但是不是能够强起来，我觉得应该先强才大才对。我们大多数的员工都是在中小企业就业，能够在大企业就业的员工比例并不高，所以我们的政策是让中小企业纷纷死掉，我们一方面解决三农的问题，我们这些中小企业怎么办，因为一个社会的稳定，不是农村会保围城市，我们三农问题解决不好，还是农村包围城市。我们的政策，都是鼓励中小企业发展，但是我们现在是不是有利于中小企业发展。
[2004-11-19|17:12:53]
[主持人：]由于时间的关系，我们今天下午的讨论到此结束，非常感谢各位。 [2004-11-19|17:13:26]
[中国房地产权威高层会议]11月20日----议题:金融形势/金融创新及政策 [2004-11-20|9:04:54]
[主持人]尊敬的各位来宾早上好，第二天的论坛继续进行，今年的8月31号给在座的各位留下很深的印象，昨天我们说了831大限，今天我们侧重谈金融问题，和金融相关的人，我们请到了好几位财神爷，我介绍一下今天参会的嘉宾，他们是中国人民银行研究局局长唐旭局长，你好，中国银监会政策法规部副主任黄毅主任还在路上，全球并购研究中心秘书长王巍秘书长，欢迎您，万通集团董事局主席冯仑主席也在路上，研究今天的议题，北京阳光100置业集团有限公司董事长易小迪也在路上，建业住宅集团（中国）有限公司董事长胡葆森董事长欢迎，我们还有主办单位的领导，全国工商联主张占也商会副秘书长刘若光。…我介绍一下今天参会的媒体，新华社，中央电视台，北京人民广播电台，信息部，北京青年报，北京晚报，经济参考报，房地产版，建设报，中国消费者报，楼市杂志，经济观察，河南电视台等欢迎你们，中国人民银行说成中国人民很行，银行的钱越来越多，房地产开发需要钱，银行里面确实有钱，两个人是一见钟情，这个感情如何牢固，需要两方面共同努力，首先请中国人民银行研究局局长唐旭演讲。
[2004-11-20|9:48:14]
[唐旭]各位早上好，非常高兴有机会在这里给大家做一个演讲，和一个互动，我们有一个互动的程序，有十五分钟的演讲，大家对房地产，在座都是搞房地产，房地产中国经济的支柱产业之一，这一点在金融政策里面非常明显，作出这种判断，我记得1998年发出通知，支持房地产产业的建设，我觉得我们现在回过头看，房地产离开支持，就没有了，我们房地产在信贷支持下，发展起来的房地产业，从房地产各个环节来看，从土地储备，房地产开发，房地产建设，到购买者房地产，每一个环节离不开银行信贷的支持，这种支持有一种压力，任何金融政策的变动都会直接影响房地产行业的稳定，这是两个方面的看法，一个问题的两个方面，现在我们信贷对房地产支持，我给大家一个大个概念，到2004年，这个最新的数据，由于房地产企业开发超过7600亿左右，在金融机构贷款占84.3％，这个比例不大，我们看98年的时候，个人贷款400多亿，现在是1480亿，翻了几番，一个产业当中，占有银行贷款43％，这已经是很大的比例，这些年，我们觉得银行在支持房地产开发，支持房地产作为国民经济支柱之一，做了很多工作，我们从另外一个角度看这个问题，房地产信贷中的风险，仍然值得我们关注，我们在讲，银行业的不稳定，这种不稳定，消除它的不良资产，消除他的风险，这个是我们银行必须考虑的，而且在政策中要体现的问题，我们作为土地贷款中我们的风险，土地的储备我们的做过一些调整，都是找银行借钱，这个土地储备风险太大，土地早晚卖掉，来还你，政府有政策支持，地方没有钱，政府有可能以土地储备的名义去借款，用别的地方，这叫政府挪用，也可能造成土地储备贷款的风险，对于土地转让贷款的风险，这种土地转让的贷款有风险，我借银行钱，我拿去用别的，这是一种风险。
开发建设这个风险，我们看到这是开发商拖欠资金量非常大，我们十年前搞房地产建筑商，找我要钱，我都十年了还找我要钱，我现在的房子查封了，我没地方住，找我要钱，十年前的事，还有这个钱，跑到这里胡闹。他说的很可怜你我没有办法，我不欠你的钱，这个风险也就出来了，他的钱是肯定欠别人的，被银行封了他，我们现在讲，个人按利贷款，这是非常好的贷款的项目，银行信贷也是这样的，现在经济看好了，房地产价格往上涨，银行没有太大问题，大家的收入非常高，还款的机会非常高的，我们的利益提高了，这一块我觉得很有风险，几年以后，你的收入，三、五年，这20年当中，你有可能有风险，我现钱买房子，有没有优惠，说没有，按揭反而有，我现钱给你没有优惠，我按揭反而有优惠。北京有这个报道，房地产开发过程当中，用员工的身份证搞按揭，把银行的钱套过来，我们在低级式的层面上搞的不好，省会城市地市级的城市房地产销售比较乱，银行贷款的风险都是比较大的，还有一个风险就是炒房当中的风险，现在很多到处买房，买房子过程中，有抵押，然后再去买房，大多数钱都是来自银行的，这里面的风险很大，万一价格波动，万一房地产的泡沫，最后的风险倒在银行身上了，潜在的东西很大的，我们提示房地产商提示银行注意贷款的风险，用政策导向提示大家，我们应该做的事情，房地产金融的政策层面上，我们明确几点，尽管说我们出台一些文件房地产开发商应该具备基本的资金数量，和按揭贷款当中，房地产建设达到什么程度可以卖房什么规定，为了房地产业长期稳定发展，我们对房地产的支持，同时加强信贷的监管，我们在国际上在国内上也有很多的例子，日本的房地产泡沫，造成90年代的房地产的停滞，日本对这个问题有深刻的反思，日本房地产当时有所谓日元升值，升值自我信心的膨胀，造成了日本房地产的泡沫，我们从信贷的角度讲，92、93年的房地产贷款都是几倍增长，现在的房地产并没有达到很好的效果，我们提醒的是银行在这里的风险。
[2004-11-20|9:50:30]
[唐旭]我们政策上应该大力发展多层次金融市场，为房地产商提供更多的融资渠道，同时分散银行贷款的风险我们考虑市场发展的时候，一个思路，第三就是土地管理模式，我们8月份已经有所转好，中国对房地产的需求，现在有无限的需求，我们的土地由于城市用地，居民用地，粮食生产用地矛盾非常突出，这一点对我们房地产有很大的影响，这个是我们所关注的问题，还有对投机性的房地产交易，应该要关注，我们鼓励大家买房子鼓励房地产是国民经济的支柱产业，投机性的买房，这个泡沫有加大的趋势。在技术上有一定的难度，如果我们农民认真一点，这是很简单的事情，这些东西是政策的导向，我们是支持房地产发展，但是限制投机性的交易，还有趋向，我们政治上要鼓励或者说低收入者购房提供资金上的支持，我们人民收入水平大大提高，这种改善的过程当中，对房地产需求量越来越大，对这一点，我们有更多的支持，比如说现在经济适用房的建设，银行给很多的支持，所以我们说，应该使用正常的渠道，对低收入者买房要优惠，你不是低收入，你不是为了自己的生存买房，而是为了自己的炫耀性消费，这个政策上要扣高税的，这个基本生活消费，尽量给于支持的，这个政策也是大家比较认可的一个原则。还有一个就是我们限制投机性房地产开发，鼓励有实力房地产开发商，这是我们提高资源配制的一个方面，我们同时认识很多类似的故事制造者，白手起家，成了亿万富翁，是做房地产，我们看到一组数据说，房地产开发利润有百分之几的利润，我认识的，我见过的，做房地产赚了挺不错，但是有亏本，我们鼓励有实力的房地产开发商，建设很好质量的房地产提供给老百姓居住，这是我们应该做的事情，这是国家和政府应该做的事情，这是我们金融政策支持的东西，金融政策最大的功能就是提高资源配制的项目，最大的功能是提高人民的生活水平，房地产业有很大的信息反馈，我们通过一些讨论来评论，或者说改善我们的政策，我今天要讲的就这么多。谢谢大家。
[2004-11-20|9:51:16]
[主持人]谢谢唐局长，刚才唐局长说，银行支持房地产业，下面请中国银监会政策法规部副主任黄毅做演讲。 [2004-11-20|9:51:57]
[黄毅] 房地产是受到高度支持的话题，房地产应该空前的高速发展，房地产怎么发展，我想很多人有思考，有很多人研究，从宏观上讲，我认为大家看清楚，房地产高速发展，跟我们这个社会带来的问题，都是明显的，尤其在我们国家，市场条件下的国家，在我们国家有很大因为价格上涨的人，在美国，在欧洲没有房地产搞拆迁，搞开发，银行政府从1998年到2000年，占银行贷款百分之十几，这几年变化大一些，银行贷款，房地产的高额回报，房地产的质量问题，炒房地产比较赚钱，全国性社会投资，有一些非法投资，在全国范围内已经是一个非常普遍的问题，现在这种机制有的成为社会问题，我们现在上访的人很多，引发的社会事件也很多，房地产业发展带来的基础设施不配套，城市交通的拥挤，包括房地产开发商没有人管理，等等这一类的问题，房地产的发展，带来很多的问题，我们比较研究的问题，我们只是想，今天把我们的思考，正在研究，正在的考虑的一些问题，把它说出来，从宏观层面上讲，我不想讲去年以来调控房地产土地政策问题，和金融政策问题，这个土地政策问题，我没有研究，我就说金融政策的问题，第一个我讲融资的问题，我说三个问题跟现在的争论有关，现代化房地产是不是有泡沫，房地产发展是不是风险很大，这个问题是不是泡沫，不管房地产金融有多大风险，这些问题都是我们国家现阶段今后一段时间比较认真加以解决的问题，我们1998年以来我们国家房地产开发贷款1998年是2千多亿，到2003年的时候，将近7千亿，五年时间，我们开发这些，93年的房地产开放性贷款，受到程度很高的重视，但是五年时间增长了两倍多，这个是一个情况，我们消费贷款，通过这些数据说明几个问题，我们的消费贷款占了我们整个金融机构的个人消费贷款75％到97％之间，我们的开发贷款在金融机构在全部贷款，2％到4.3％之间，我说这个数据可能不是最新数据，这说明我们的银行121号文件，刚才我们唐局长很明白叙述了121号文件所采取的宏观调控的措施，房地产的发展，对银行资金的高度依赖，这对房地产发展，对银行风险的控制，不是一件好事，房地产就靠银行提供开发性贷款，提供消费贷款，来支持房地产发展，靠零星的社会集资，靠房地产不合法的集资，通过世贸资金来进行项目，这个有问题，而且现在有问题，将来还有问题，有一个比较的现实，这个现实我们现在的货币政策的机制，依照我们人民银行的政策，有一个房地产业发展的周期性，按照这个惯性，通过某一个产业，现在房地产是不是需要调整的时 候，需要进一步的研究，我们看出来房地产的发展，就靠银行的资金来发展，这个是非常危险，这个要出问题，如果现在不解决，现在出的小问题，今后是大问题，是不可收拾的问题，第一个问题，我们希望大家考虑这个问题，研究这个问题，如果不解决这个问题，无论是房地产业，都不可能得到健康的发展。怎么解决这个问题比较复杂，我们还在考虑。
[2004-11-20|9:58:11]
[黄毅]第二是房地产金融政策问题，我们从去年以来，对房地产的调控，取得了一些效果，管好土地的时候，管好贷款两项措施，调控不光是房地产业，我讲周期性的问题，某一个行业发展的情况，货币总量的要求，这种周期不一定是一致的，我们采取措施短期来讲，局部的地区来讲，可能是有效的，从根本上说，这种调整的话，不仅不会无效，引发更大的问题，货币政策农村货币的供应量，调整货币的价格，来影响全社会货币的需求量，对货币供应总量和货币的价格敏感不敏感，这是很敏感的，我们国家货币政策调整的惯性，只要货币的总量发现问题，从行业上讲，通过机构，通过我们货币政策的总量，调整我们的产业，在市场条件下，我们现在货币政策的惯性，通过我们的货币总量调整我们产业的结构，这个很短的时间内，我们改变不了，因为货币调整不光是房地产商，还有很多产业，还有很多的传统产业，处于高速发展的产业，以前从非常高度的经济走过来，要把它改过来需要很长时间，我们还是通过哪个行业有问题我们就通过调整货币政策的总量，对货币政策应该最大的部门，产业，调整他们的资金供应总量，这个办法不是一个好办法，房地产走的快了，我们通过调整资金供应总量，通过这个调整我们整个货币政策供应总量，这是肯定不合适，这个对房地产发展有害的，这个是我们正在研究的问题，达不到我们货币政策调控的目的。
第三个是融资体系问题，包括两个方面的问题，一个是金融产品的问题，一个是金融产品价格的问题，我们每天收集房地产金融问题，这种房地产需要多元化的体系等等，有关部门在研究证券化，股权融资，债权融资等等，这是我们研究的，这些研究跟我们构件一个房地产体系，是非常重要，我们需要一个工人比较全面，金融比较充裕的金融体系，我们研究体系多了，看价格就比较少，我们房地产发展这几年，什么是金融体系价格出问题，为什么大家喜欢银行的钱，因为银行的贷款利率太低，如果在房地产金融市场上，一个资金价格远低于市场价格，房地产在非常低迷的情况下发展起来，在这样情况下，我们以后调控房地产，或者是调整货币供应的问题，我们社会体制已经成为全国性普遍一个很大的问题，以后如果是房地产搞社会体制，搞某种方式，包括腐败方式进入我们房地产体系，让这个价格反应房地产发展的情况，我们需要价格的运行机制，才能真正促进房地产业的发展，我今天在宏观上讲了几个问题，希望大家共同研究这些问题，谢谢大家。
[2004-11-20|9:59:15]
[主持人]有请全球并购研究中心秘书长王巍秘书长 [2004-11-20|10:28:47]
[王巍]大家早上好，突然到这里发现，要求我讲演，抬轿子的人，动体力，不动脑子，现在对于我是一个很吃力的事情，听了刚才两位金融界的专家讨论，我做一下我个人的感觉，首先我还说明一点，中国的房地产的金融是高度关联的两个产业，比一般的企业关联多的多，在形势不好的时候，双方都有很多怨言，房地产认为金融界是陷人于不义，他们更多的时候，有命运的时候，每一次命运搞垮的时候，房地产不是北京支柱产业，我不知道是什么样的统计，所有的地产界都是这个城市的主要产业，所以金融界一定要支持房地产务，每年到这个时候，都要开大会，我个人认为他们都是计划经济最后高度管制的点，有一些市场化的因素比较大，在北京、上海望去，有几个地产是民营企业，都是政府的机构，你到东京去看，有几个是政府机构，中国这个行业民营化，市场化刚刚起步，你看少数几个行业，大量的主要是国资本企业，金融界也是这样，我认为地产界和金融界过去一根藤子上两个苦瓜，这个行业首先成为计划经济的调控工具，这样也是政治利不利的感觉，不可能回避宏观调控的问题，我们看马凯的讲话，中国的宏观调控取得成功，基本上完成了宏观调控的目标，这个宏观调控怎么来，金融是最遭受打击的，实际上它起来了主要的作用，这个宏观调控，我们想一年以前，仅仅在一年之前，比如说94年的时候，中国的所有论坛，都在叫着中国经济和平的崛起，如何尽早进入全球500强，突然在半年之后，在四月份的时候，就出现一个经济全面过热，中国大部分企业都是史料不及的，为什么要讨论，大家都无法接受，在沿海这么多城市，经济正好的时候，为什么过热呢，从我个人来说，你注意到最近一两年来，中央政府提出很多措施，都在化解的时候，中央控制煤炭，陕西省呼应，控制钢厂全国呼应，你可以想象当一个新政府刚刚立足不稳，这不是一个经济的问题，宏观调控一定要进行的。接着四月份三管齐下，信贷事实上全面停止，土地上有大限，立项基本不定，计划经济经过20年转变之后，金融土地和立项权利，另外一个可以卖国企，我不知道中国还有什么叫硬招，在上海一个会的时候，中国这样的路叫远道路的话，这是历史上最著名的一条路，这是有必要的，在经济上大家要必须树立新的指导方针，我觉得宏观调控起到效果，我们希望宏观调控之后，在新的政策下，形成一种中国走向全球化，有一个更大的姿态，有更好的一个过程，在中国你必须要关心商业周期，只要进入市场你就要商业周期，我们不叫商业周期，叫宏观调控，在两个商业当中，我可以讨论我的市场化 ，还是它仍然是计划调控工具，地方政府不断搞房地产，他是地方政府的东西，我们打开几千年的历史可以看到，很多政策，看到历史上削翻的体系，不让卖国企，房地产业的资金能不能正常发展取决于市场化，到现在为止，地产界和金融界还是靠政策操作，把低产的运用，都是一个在市场方面的发展，金融界也在找，到底资金是不是真正靠这方面的发展，我是做这个行业，地产界的商人是特殊的商人，地产界的商人有很聪明的头脑，还是逐渐的接受市场信号的秩序安排自己的战略方针，我认为还有相当漫长的时间，要按市场化讨论这个关系，地产跟金融是绑在一块，只有形成市场化之后，他们才能有自己一套判断市场，调动资源，配制资源的形式，这才能形成中国支柱行业发展，我们期待一下未来，不会太遥远，我们有15年时间，中国各行各业都形成一个丰富的行业，我们愿意从各种讨论推动进步，谢谢大家。
[2004-11-20|10:33:07]
[主持人]非常感谢王巍秘书长，王巍秘书长担任主持嘉宾，万通集团董事局主席冯仑，北京阳光100置业集团有限公司董事长易小迪，建业住宅集团（中国）有限公司董事长胡葆森，就今天的议题进行讨论，下面我们再次王巍秘书长辛苦一下。
[2004-11-20|10:34:12]
[王巍]非常感谢王巍秘书长，王巍秘书长担任主持嘉宾，万通集团董事局主席冯仑，北京阳光100置业集团有限公司董事长易小迪，建业住宅集团（中国）有限公司董事长胡葆森，就今天的议题进行讨论，下面我们再次王巍秘书长辛苦一下。
[2004-11-20|10:35:16]
[易小迪]介绍一下阳光100的情况，阳光100这几年我们在发展的速度非常快，从销售额扩展规模来说，我们达到30％以上，连续四年的增长速度，未来的三年还会保持这么高的增长速度，需要外地资金的注入，我要讲金融政策，我们得到金融政策很少，我们不关心，中央的一些政策，我原来发展没有跟银行打很多的交道，以前我们也跟银行打交道，相当一部分资金来源于银行，当年我们没有钱，我们自己搞一个信用社，通过一些金融机构投资搞房地产，到了98年以后，我们的思想发生了很大变化，我们看到按揭政策的变化，我们感觉到非金融机构的钱，大量进入房地产，就是说，我的资金来源于什么，来源于上市公司，他名义上搞高科技，他其实搞房地产，还有大型的国企，这是实实在在，我们设立了一些模式，资金的来源主动都是求它，我考虑一个业绩，一个是靠回报，这个利息的支出这一块我高于银行的，银行对我们的支持很少的，第二我觉得调控给我带来的感觉，对我们同行来说，很多银行，尤其是中小企业影响比较大，对我们购房者影响比较小，一个目的是什么，我要调控房价，一个目的是开发销售规模，所以实质上调控以后带来房价的上升，这是一个现象，我们自己在全国城市的销售，价格确实上升，不是有意识涨价，我觉得任何东西，有利有弊，你一定要抓住你的机会，第三个我们阳光100想不想得到一些金融支持，我们当然想得到金融支持，我的资金投资是最大的板块，我在投资项目的时候，我相信的房子只要开盘的时候，销售一定能供应保证，我就选择了我的扩展规模，打不通金融渠道的时候，海外的资金，已经看到了中国企业的信誉在增长，他发现你能挣钱，这个公司是透明的，我可以看到我要挣多少钱。谢谢大家。
[2004-11-20|10:38:23]
[王巍]谢谢易小迪，在理论上是脱明现象，目前我靠社会资金，不通过银行去贷款，社会资金通过非透明，打击房价，结果这个没有打到，打到了消费者，这个调控工具是不是对准了目标对市场了解是不是这样，这又是对金融界的一些问题，本来想调控地产商，结果调控到消费者，这是一个问题，如果中国的金融界对中国的地产商不信任的话，国际资本家，怎么相信中国的地产商，请胡懂演讲。
[2004-11-20|10:39:38]
[胡葆森]各位嘉宾，各位朋友早上好，非常感谢主办方举办这次专业性的论坛，为地产商提供这样一个讨论的机会，当着唐局长政策制定的面，就他们两个讨论的主题谈两件事情，第一就是关于我们现在所实践的建立模式，关于在地产和金融结合的探索，希望引起唐局长黄主任的关注，第二我们联盟做的一些事情，我现在是这个联盟的主席，为我们联盟说几句话，第一关于建业的模式，我们现在这个企业，中国的房地产界一条路的探索者，这条路我们是92年在河南注册的房地产企业，92年回到河南之后，中国的房地产起步阶段，明年定出来销售额突破20亿人民币，纳税接近1亿5千万人民币，走了这么一条路，这条路值得金融界关注和研究的，从最早的小型公司，在河南的投资环境，这么小的环境里面，做出这么成绩，现在从2002年开始向河南其他中等城市扩张，在18城市实施扩张的范围，今年开工量达到70多万平方公里，明年100万平方公里，我们在2020年以前，在河南县以上的城市，开发我们的住宅，这种模式，从省会城市走向其他中等城市，我们实际上，为河南制定全面建设小康社会宏伟的规划，我们做一个全面的参与和推动者，这个方向我们应该在国内房地产界做的最早，最坚定的，大家可以想象这个路走的比较艰难，特别在市场不太规范的情况下，为一亿人做城市化的事情，特别得到金融界的关注，现在我到其他10的城市发展时候，我不能直接到那个城市去，你地产商到一个城市发展的时候，你必须是独立的法人机构，虽然是子公司，新公司没有开发资质，在当地银行没有权利，在金融政策上有很大门槛，重新申请自己的资质，在贷款上遇上很多难题，走到县级城市的时候，我们公司怎么办，怎么贷款，成为三级市场，这种企业怎么办，这是政策上的一些问题，当然我们现在走的非常坚定，方向非常的清晰，另外按照研究的节奏来看，我们最终走向100个城市我们有信心，很多年轻人刚刚结婚，走向下面的城市，实践为河南的城市化进步去努力，这样的梦想，引起高层对这样企业的关注，在这个过程中，非常感谢银行，银行对我们支持非常大，包括这一次的宏观调控，也没有采取一刀切的方式，这也是国家金融结构不断提高政策能力，控制能力的一些表现。我们中成联盟，在99年底的时候，在全国召集了12大地产商，我们的单位有40多家，分布在20多个大中城市，我们的定位是引领这个产业的发展方向，为我们的成员单位谋取利益，我们的单位在业界影响越来越大，我们这个联盟作为地产商来说，我们提高自己盈利性，公开性，成长 性，加强对国际投资机构的联系，我们在2002年在上海注册了工程投资有限公司，这是一个产业基金的表现形式，现在因为中国的产业基金机构出了一个口子，现在只能以注册投资公司的名义，这个投资公司，我们现在最初的时候12大股东单位，注册了1亿人民币的公司，我希望在我这一任结束的时候，到明年年底的时候，这样投资公司，我们两个平台一个是成员平台一个是股东平台，成为最好的公司，房地产界自发性带有自救性的行为，现在已经开始了，我们现在基金对国外投资机构对接，我们做了一些尝试。通过我们这样平台，尽快了国际资本市场进行对接，把他们资金引入进来，把目前的宏观调控开始的时候，一个融资能力不足的一个补充，作为地产商来说，早期的时候，一手托着农民，一手托着银行，中国地产商确实不容易，在越来越规范的市场里面，行业的政策不配套，土地政策不能超过两年，贷款有时候这样，大多数的贷款不好，贷回来的比例不断升高，和这种产业的发展规律不太适应，台湾的房地产开发贷款可以有10年，在这个过程中随着产业互相之间的政策不断的磨合，国土资源部的声音和建设部的声音不一样，房价高的话，很大程度由于土地供应引起，我们的之间的沟通太少，我作为地产商我非常有信心，开发商和地产商不断的沟通，把房地产作支柱的产业。
[2004-11-20|10:43:25]
[王巍]谢谢胡总，胡总提出了两个问题，在中国城市化过程中，如果中国金融市场不够敏感，或者不能够有效迎合大企业整合需求的话，实际上可以做出自己的努力，完成自己的使命，这是非常有意思的改革问题，这两个问题，我想再我们茶休之后，请我们的两位专家继续谈一下。
[主持人]我们有请各位嘉宾就坐，我们上午的时间非常紧，我们抓紧时间，继续请王巍秘书长开讲。 [2004-11-20|11:25:54]
[王巍]不是在讲，我是希望大家更关注我们的两位金融界的专家，对我们刚才地产商提出的问题，做出判断，如何为中国产业做出市场化服务，这样的前景，影响这个市场化的过程，中国的地产界或者更多的金融界支持。
[2004-11-20|11:26:53]
[黄毅]房地产业发展到现在，不得不考虑，从根本上解决房地产业的金融服务问题，包括金融界的支持，包括房地产商多余的资金用于投资，用于各方面的投资，这是很大系统问题，刚才两位房地产的老板，我认为他本身不是问题，无论从中央银行的宏观方面的调控，我们市场化是最好的办法，用市场化的办法处理问题，比任何管制手段很的多，我们也知道，不光是房地产，各行各业对银行的资金供应方面提供服务方面反应很大.我们看到，在美国搞贷款的人都在搞推销，把他们钱拿来去赚钱，财政情况在其他市场是没有，我们看到这个问题，我们查过国外的很多资料，我们有没有找到哪一个国家像中国这样在很短的时间内，一个产业发展那么快，一个产业在银行拿到很多钱，跟市场的原则还是逆向操作，我说的市场原则，银行是不是给房地产提供资金支持，提供多少支持，这个由他们两家说的算，不是政府说的算，这个从长远发展我们要解决的问题，从监管的监管的角度说，我们有一个贷款管理的问题，我们金融总量就那么大，如果在一个行业注入太多的资金，我们的国家的产业发展不平衡，而且这个行业一旦倒的话，我们金融的风险就表现出来，从银行取得的资金超过比例，这个不合理，这个有一个风险管理的问题，我们是主张市场化，第二我们要减少风险，第三比较现实的问题，我们国家有很艰难的问题我们自己看自己，自己反思自己，无论是我，还是老胡，我们做的很好，在美国有一个观念，商人的信誉比政府的信誉还好，商人不讲信誉的话，赚不了钱。这些商人在美国社会比总统，比联邦政府、比地方政府建立更好的信誉，无论是我们的国外的投资者，还是国内的投资，他首先相信，他对商业的信誉，是不确定的，商业信誉是一个经济性的问题。今天他有钱了，他讲信誉；明天他没钱了，他不讲信誉，所以我们中国是反过来的，可能有很多问题，美国人相信他的公司，相信商业机构，他是讲信誉的，这种信誉超过政府，我们是倒过来，我们过去没有很长商业社会发展的过程，真正市场条件下，信誉比较建立出来，老百姓不能相信，我们大量的房地产，在北京看，广东看，上海看，都很好，全国房地产老板开发这块地，要资金，资金拿到了，就跑了，这种情况不反映我们房地产的全貌，也不影响我们房地产的发展，对我们房地产信誉还有很大的影响，我们去年以来的宏观调控，我们监管政策是银行自己去控制风险，我们总的风险不控制，我们是一家银行，不影响哪一家企业发展，这是市场的原因，第三考虑到我们没有一个信誉基础，这种信誉基础的话，不足以让这场原则在我们的房地产发展充分发挥作用，面对风险的时候，金融风险考虑在非常重要的位置，王巍提到我们监管的问题，我认为是三个方面的问题，也是让大家的思考的问题，不是政府有问题，是我们的信誉度有问题，不是要整房地产商。很多楼盘卖的好，这是北京的情况，不是全国的情况。这些对房地产发展都起了一个支持作用，只要你买了房子，房产终端产生已经市场化，你通过腐败的形式拿到土地，你也可以通过腐败的形式开发。我们从中国的情况来讲，我们考虑对房地产金融政策不能不考验我们的信誉度，不能不考虑市场原则，房地产发展中的重大问题，要完成自身的市场化，我讲三个方面的问题，如果讲错了的话，唐局长再纠正过来。
[2004-11-20|11:34:33]
[唐旭]其实我从个人的角度看这个问题，我做了一二十年的研究，现在在政府部门来做，更多的思想是这样，我看了各种各样的案例，中国房地产是比较复杂，你可以找到最好东西，也可以找到最差的东西。所以有时候做事的时候，把这个例子用到我们产业的调控当中，政府监管部门，很多时候不看最好的，他看最的差的，最差的地方就是我们所说的薄弱环节，薄弱环节容易出问题，差在政策下面，我们提升这个行业的素质的时候，我们把最差差下去，把最好的发展下去，这是市场的运营规则，信誉问题也是这样，在任何一个国家，信誉很关注，这样社会如果没有一个强力管制手段，这个市场很乱，经过这个过渡期之后会好一点，我们确实在反思这个问题，第二个是这个市场隐藏的。他不缺钱，银行风险就小。银行嫌贫爱富，你越穷，他越不理你，你越富他越是追着你，我们也希望地产商资金来源是多元化的。任何一件事情，靠一个人身上都是靠不住的，所以把这个市场化，我们其实从银行的角度来讲，希望市场化，无论从中央银行，监管部门，都有市场的规则，不希望有行政的干扰，这个过程也是市场完善的过程，我们希望多种多样的资金来源，满足不同的资金需求，这一点我觉得非常有意思，还有一个胡总提到问题，真正做大事，我们要看的远一点，看的大一点，中国的经济，和平崛起，崛起需要有实力，需要有中坚力量，中间没东西，中国实了才能发展，这个不是口号喊出来的，是干出来，需要你干，房地产商业你需要一定程度行业的协调，这个行业协调，我们不希望变成垄断性，需要是一个协调性，对外是一致的，中国人常常反过来做，他往往是压价，自相残杀，自己压自己的价，你获得的价格差，再投入研发新产品，我觉得房地产商我们要做到一个协调机制，这个市场要平稳，有利于长远的发展，这一点对我们不仅是地产，对我们整个行业发展对是有一定的推动，第三个，它是一个居中的角色，其实房地产商业化，银行也好，也是有利益共享的地方，也有利益冲突的地方，利益共享的时候，大家头脑比较热，现在的房地产贷款，不能保证这个区间的结束，地区往县一级城市发展，这是最近一两年补的一个缺口，大城市价格已经很高，地区一级价位差很大，我们这一年多，有的多少房地产价格在50％以上，甚至超过50％，我们调控的时候，一个大的总量，然后给大家提示一个风险，最后决策还是银行和个体开发的之间协议。
[2004-11-20|11:38:48]
[王巍]谢谢两位专家，我觉得至少有几点，一个还是中国银行界所谓只能锦上添花，不能雪中送炭，这是个坏孩子考虑的市场，这个必须有安全，这是有规则，包括信誉、风险这是一个底线，另外就是协调问题，银行走市场化，作为地产商你不断要求银行特殊关注，本身就不够市场化，还在依赖政府，依赖银行。我想专门做交易的，这是一个很好的机会。最后一个我想好孩子，你们两个都是好孩子，好孩子怎么办，好孩子要投资银行，我们的同志在困难的时期看到成绩，看到光明，提高成绩，剩下的时间留给我们在座的各位朋友，大家可以简短的提问题。
[2004-11-20|11:39:34]
[提问]我昨天问了一个问题，这个问题是这样的，作为银行金融机构，中国房地产业包括抵押贷款，这个潜能有多大，中国的法律体系，是大陆法律体系，我这个问题是，大陆法系，以金融机构为核心的有什么必然的联系？
[2004-11-20|11:40:13]
[黄毅]我们国家现在的法律是大陆法系，安全我们的法律体系有很多问题，这些问题都是法律问题，但是我们在搞资产阶级多元化研究的时候，法律法规手段，无论是大陆法系也好，还是普通法系也好，思想体系不影响我们对一种情况，不影响房地产，我们现在需要一个政治手段，工艺上怎么来设计，流程上怎么设计，房地产无论是大陆法系也好，普通法系也好，通过一种制度设计，从资产的分工，到市场上发行，通过回收资金，再进行其他的投资，这种法律体系跟现在的法律体系不冲突的，所以刚才这位朋友，你知道的情况可能是一个举措的问题，是一个政策的问题。
[2004-11-20|11:41:31]
[提问]我是来自福建的，我想这次参加这个会议，都是崩盘，也不是什么泡沫，有导致房地产价格的缩水，对他们有什么制约，我很高兴听到唐局长所讲的协调机制的问题，我想呼吁一下，通过这个会议，怎么样协调解决变革，我的问题是怎么样变革？
[2004-11-20|11:42:45]
[唐旭]有没有泡沫，泡沫多大，这是大家争论的问题，现在也没有看到谁的观点带有压倒性的，从不同的角度考虑，我们还是有一个基本看法，这个行业的发展，应该说，总体上讲比较正常，客观摆在我们的面前，银行信贷百分之十几给了房地产，老百姓的生活大幅度的提高，在这个过程中，出现了一些不和谐的问题，这个不和谐的问题是我们加以关注的，整个行业现在价格上升比较合理，这个过程，会不会出现判断失误，会不会说大家头脑过热以后，拼命往一块投资，我们房地产投资增长幅度是非常大，我们一方面考虑到，大家需求，一方面注意风险，一旦市场房价逆转，我们面临很多的问题，我们认为是风险的防范所搞一个机制，这个银行面临被国家接管的可能，被国家接管就是国有化，抵押贷款也好，按揭也好，现在贷款没有风险，价格迅速低于贷款额，那就没有办法出手，所以我们现在中央银行做的事情，就是不断提示风险，这个提示一定要做的，我们银行对发展趋势做一个判断，做一个预测，一旦出现这种风险，自己的损失很大，双方都有风险。
[2004-11-20|11:45:33]
[王巍]谢谢唐局长，我稍微补充一点，我们国家提示我们投资有风险，没关系，我们国家包容，所以我感觉提示有风险的，风险最终维持下去。中国地产界和金融界，把房地产做今天。
[2004-11-20|11:46:22]
[提问]中国国家的宏观调控银行贷款是否会加息？ [2004-11-20|11:46:56]
[唐旭]中央银行无法判断，他只是宣布什么事，要怎么样怎么样，因为它是一个市场。这是市场预测的问题，它只是宣布，我下一步要做什么，你们记住，他绝对不会这么做，一到市场以后，就有一个利益，任何一个事情都会有利益在里面，任何的东西都有价格的问题，你知道的事情比别人更多更快，你就是一个赢家，市场你要去做判断，肯定有不同的判断，正因为不同的判断才叫市场。就是因为大家的预期因素。才有市场，才有买家，才有卖家。
[2004-11-20|11:47:59]
[提问]在我们的中国政府是在发展中解决，还是等解决问题之后来发展。 [2004-11-20|11:48:41]
[唐旭]当然是在发展中解决问题，这是一个过程，解决问题是一个过程，你解决一个问题之后，还有新的问题，他也不是一揽子的设计，有不断的计划，在不断的犯错误的时候，不断的完善，法律出来之后，还有很多错误，还要不断的对错误不断的修改。比如说有一家银行倒闭，谁的损失最大，存款是老百姓。这个过程是产生很多道德风险，这却是一个很负面的东西，这代表是道德风险，既要解决现实的问题，又要防止道德风险的加剧，只要在发展解决问题，没有发展什么都没有说了，我们要防范新的风险产生。
[2004-11-20|11:50:16]
[提问]你认为中国房地产上涨在什么空间里面是一个合理的尺度？ [2004-11-20|11:55:29]
[唐旭]这是一个难题，这个很难判断，实际上从更长的角度看，在不同时期有不同的判断，我们确实做了提示，第二季度，第三季度报告的时候，我们提示到，房地产价格涨的比较多一点，这是政府需要做的提示，政府做的工作是什么，维持经济长期持续的发展，你不做就无作为，我们会觉得比较10％以上的确实是温和，土地管理的政策调整，信贷的控制等等，你可以理解为宏观调控达到一定的目标，我们不希望这个价格大起大落，我们不是说，负增长最好，从中央的角度来讲，是好还是坏。
[2004-11-20|11:55:57]
[提问]你好，现在我们有时候跟银行信贷官员走，陪他们吃喝玩乐，国外资本和国内银行，在两者之间做一个取舍，房地产商对中国银行提到哪些要求？有哪些意见和建议？
[2004-11-20|11:56:14]
[胡葆森]你好，现在我们有时候跟银行信贷官员走，陪他们吃喝玩乐，国外资本和国内银行，在两者之间做一个取舍，房地产商对中国银行提到哪些要求？有哪些意见和建议？
[2004-11-20|11:56:37]
[易小迪]易小迪：现在很长的一段时间，房地产有不健康色彩，他的利益来自于人际关系，我特别看好98年2000年以后，土地实行公开拍卖，可能就是说，非开发来源越来越少，所以这一块，首先要把自己开发系统慢慢树立起来，获得最便宜的钱包，你要付出最多条件，你要给提供连续增长的方案，把房地产的发展，不要看成一个项目，我们把流水线的产品，放到不同的地方做，风险是不同。
[2004-11-20|11:57:17]
[提问]到这边来，我相信在座都是发展中的小企业，他们的领导者具有这种使命感，这个问题，我问胡总，我们这行业了解发展的势态怎么做到。
[2004-11-20|11:57:35]
[胡葆森]我们在青岛举行这个联合会议，我们在这个会议上，明显了几条，包括门槛的问题，我们联盟好人俱乐部，大公司俱乐部，因为房协，代表广大房地产开发商利益的，里面比较杂，我们自发组织的，不可能太乱，因为太大的话，大家的利益追求点不一样，在某一个时期关注的话题不一样，在一起议事的时候，有很多分歧，我们门槛的三条，第一历史一定要三年以上的开发历史，每年的开发商量要达到10平方公里，年销售额超过10亿人民币，要么你当地的销售市场占到前五位，这种企业比较多，我们欢迎更多的同行能够关注我们这样一个组织，加入我们联盟队伍中来，我们的定位刚才讲了四条，为行业走出一条自发得联合的道路。
[提问]私人钱庄的问题，人民银行有什么看法？ [2004-11-20|11:58:09]
[唐旭]这个事过了很久，他们对这个事情做了很多讨论，我个人不代表银行，金融界是比较特殊的行业，金融界门槛要高，就怕进来以后，拿钱跑了，这个时候想哭都来不及了，所以对金融行业的从业人员，高级管理人员，都有非常严格的资格的要求，像那样的方式去筹集资本的话，实际上是风险非常大的，好在他，他出事的时候，没有出现风险，这是他的运气，好多这样的机构出了问题，这些存款人，没有办法，找地方政府要钱，他有这样的连带，监管部门是非常关注的，我自己是很强的使命感，用的方法不对，我个人这么看，现在的金融机构，银行贷款，特别吸收存款这一块，设计用处等，作为一个企业来讲，不符合企业运行的规则，这个做法风险很大，出了风险的时候，不是两年三年的问题，可能这个事就大了，我个人的看法是这样。
[2004-11-20|11:58:31]
[提问]对于目的利率变了，汇率变得怎么样，个人的真实想法？ [2004-11-20|11:58:50]
[唐旭]我在伦敦的时候，记者老问我这个事，汇率问题的变动，它是一个决策问题，不能说我要变还是不变，国外的专家从某种角度讨论的，第二个汇率问题，他要变跟利率一样的东西，对我来讲，这个问题，真不好说。这个问题你自己去考虑，自己去预测，对自己是一个考验。
[王巍]感谢几位嘉宾，感谢大家的到场。 [2004-11-20|11:59:58]
[主持人]谢谢各位，确实想让购房者放的舒心，让自己开开心心，并不是很容易的事情，从昨天到今天，为了找到一个最好的结合点，明天未来不久的将来，我们大建类型的平台，政府、企业其他多方面的声音，能够进行交流的平台，到时候多听到一些双盈，多盈的一些好消息，不要听到某某大限的消息。下面有请全国工商联住宅产业商会副秘书长刘若光作会议总结。
[2004-11-20|12:01:09]
[刘若光]只能谈我个人的体会，我是刚刚加入到商会，很多情况不熟悉，我在政府界工作，从过去的从事建筑业管理方面的工作，到现在房地产行业，对我来讲是新问题，我们政府界的领导，和金融界的专家，以及末我们企业的精英们，还有我们很多媒体来参加，这种组织形式把我们各界的领导，还有专家请过来，即使是我们的金融界，既是领导又是专家的身份参加，从政府出台一系列政策以后，大家对这个理解和消化都有一个过程，政府实施这些政策的时候，有一个反馈信息的过程，通过昨天领导层对整个政策出台的讲解，大家发现问题相互的沟通，通过这个形式在房地产界进行下一步的运作是很好的形式，对金融方面的理解对我来说，是一个很好的学习机会，不管我们在座的精英们也好，我们房地产企业或者个人，我希望在我们中国政府的领导下，在我们大的市场范围发挥自己的作用，作为我们的商会，我们起到我们积极的纽带和料桥梁作用，作为我们行业界的精英，我们有一个行业自律的问题，在这个舞台上发挥我们的才智，同时我们要遵守这个规则，同时发挥我们的更大的作用，我们要做好这方面的工作，这些企业，我刚才听到刚才房地产界的精英们讲了自己的发展，把我们行业的健康的发展，真正起到一个好的带头的作用刚才讲到好孩子，坏孩子，大家在这个舞台说各自扮演了自己角色，你们带好这个头，在美化城市的时候，你们起了很多的作用，为国家的发展出了很大的力，不管我们国家承认不承认，我们房地产是不是支柱，我们努力往这方面的发展，我们要建好房子，建更加舒适的房子，我们更多的其他的业界都应该联合起来，把这个房子建好起来，我这个好不是高档的，而是在节约土地上，保护老百姓的利益的情况下，对我们房地产产业化学的发展上，企业界的专家们，多动脑筋，我觉得从我们住宅产业化的角度来讲，我也希望各位在座我们的行业做的更好，最后我想一句惯例，非常感谢大家能够对我们大会的领导嘉宾专家的到来，谢谢大家。
[2004-11-20|12:01:51]
[主持人]刚才秘书长谈到大舞台，可能在座的各位有很多秘密，接下来我们有请新华社经济参考报社副总编辑张健作总结。 [2004-11-20|12:02:55]
[张健]今天我听了精彩的演讲，既有大腕的经验之谈，也是大家的思想火花，可以说是一个胜利，再好的宴会也有散，我们今后的交流，还会继续，甚至更好，这一次的会议上，大家主要对房地产的发展，政策和建设谈了很多独到的建议，房地产确实是宏观调控的重点，刚才刘女士说是不是支柱产业还没有定，其实我觉得没有什么争议，房地产业就是我们国家国民经济最重要的支柱，所以我想从宏观调控的目的来讲，它不会把支柱产业让整个经济刹车，这肯定不是中央的意思，我手里有一篇稿子没有发出来，一个企业常青树，大的调控我不管，小的调控我管，特别大的调控，我赶上三次了，88年一次，93年一次，又是这一次，每一次大调整，都是让企业家动脑筋，用科学的方法赚钱，我这颗树哪些枝叶要去掉，哪些要加快发展，该发展的地方，在那么困难的情况下，一步一步走过来，调控的时候，有思想的企业家发展了，不能把宏观调控仅仅作为是捱整的机会，实际上更高层次，更容易发展的东西，在这个讨论中，认识很大，如何把这个企业发展更好，所以我们这个会，关于企业、媒体都是在为房地产业发展建立一个更好的发展环境，这个我自己是媒体的，这也是我们新闻媒体的社会责任，当然也是行业协会的重要责任，我们主办方都希望这个活动继续下去，把这个论坛政府、企业专家互相交流的平台，为今后房地产业碰撞出建设性的意见，我希望今后的什么日子，大家凑到一起，这次会议大家有很多意见，我们整理一下，然后再把这些材料发给大家，我们一方面通过有关渠道反应给相关部门，在公开报道上，尽全力人更多的公众和官员了解，再次我感谢在座的参与，谢谢大家。
[2004-11-20|12:03:14]
[主持人]中国房地产业权威高层会议北京论坛，到此结论，我们希望明年结束。 [2004-11-20|12:03:28]
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