|
3月的楼市，先有北京21家、天津23家房地产开发企业宣称推出“团降”措施，后有广州、深圳、北京等地因成交量回升促部分楼盘提价的消息传出。在楼市博弈双方处于胶着状态的当下，“雾里看花”的房价令持币观望的购房者更加难以抉择。业内专家则认为，从整体经济环境来判断，楼市振荡将成为未来几个月的常态。不管是部分房企“团降”，还是个别楼盘逆市上涨，对楼市“大盘”不会造成根本的“颠覆”。
“团降”：“狼来了”的游戏？
据天津一家媒体报道，首批23家大型地产商承诺，根据各自不同成本、不同楼盘、不同品种等，从3月8日起一周内，房价一次降到位。
正在盘算近期买房的天津市民刘利英，听说有23家企业的楼盘要降价了，便多方打听，但他并没有找到参与活动的企业和所涉楼盘的全部名单，而且，除发起人永泰红磡公司一家的几个楼盘在参与这个降价活动外，其他房企并没见什么动静。刘利英觉得，这是房地产开发商在作秀，又在玩“狼来了”的游戏。
记者以购房者的身份拨通了参与降价活动的格调竹境项目的售楼电话。售楼人员说，他们的楼盘定价比较合理，一直销得很好。而且上级公司泰达建设几年来一直面向消费者承诺“无理由退房”，不需要依靠所谓降价来吸引眼球。
当记者就此事向天津房地产商会会长、本次活动的倡导者、永泰红磡集团董事长李德福求证时，他委婉地拒绝了：“这个实在太敏感了，不方便向你透露。”
据天津这家媒体报道，红磡领世郡地产商自揭建房成本，将每平方米销售价格由最高的8000元降到5500元。进入2月份后，销售市场持续火爆，在短短一个月内就卖出了380套商品房。
记者发现，与此同时，天津的另外几家平面媒体刊登了永泰红磡集团逆市招聘揽才的消息。可能无人会怀疑房地产企业的诚意，但连续的“抛头露面”，反而让人怀疑房企的用意。
独立地产评论人高文利说：“早在2008年，红磡领世郡项目每平方米就降到了5500元，并借此热卖，成为当年天津楼市销售冠军，这怎么就突然成了2009年初的事了？”
至于北京21家房企“商品房首次联合大降价”的消息，从市场反应来看，并没有提振多少消费者的信心。因为只要打一圈电话，消费者就会发现，参加此次降价活动的开发商大多只选出一部分商品房实行降价，而且在户型、面积、楼层、朝向等方面均有不同程度的限制。
著名房地产评论人士牛刀明确表示，这完全是一种作秀，甚至另有所图。除非像万科那样制定全国性的降价安排，否则都是假的。
记者试图联系一些中介机构和投资分析师，大家都不愿意就此话题发表任何见解，出现反常的“集体失语”现象。
买卖双方的心理价位何时对接？
应该说，商品住宅完全具有商品的根本属性。最重要的一点，就是符合市场的供求关系。春节过后，全国楼市交易量猛增，让业内人士仿佛回到两年前的“好日子”。但不可否认的是，全国楼盘的空置量仍然很高，是否回暖还未可知。
无论是房企联合祭起“降价”大旗，还是个别楼盘小幅涨价，事实上都是楼市卖方常用的“逼空”手段，但为何购房者仍迟迟不出手？除开购房者越来越理性的因素外，最根本原因在于买卖双方的心理价位仍存在较大差距。
目前楼市整体处于低迷状态，与购房者认为房价太高不无关系。与收入相比，高得离谱的房价让大部分人丧失了购买力，也是不争的事实。当前国际上对“收入房价比”通行的定义是，居民户均年收入和在当地购买一套住宅所需支出的价费之比。一般来说，合理的收入房价比为1比4至1比6。如果大于1比6，被称为泡沫区。
以北京为例，即便与楼市顶峰时期相比房价已经有所下降，五环附近普通商品住宅平均价格仍在1万元左右，一套60平方米的小两居就要60万元，假设一个3口之家居住，只有户均年收入达10万元，收入房价比才为1比6。如果综合考虑房屋的具体位置、房价波动、收入稳定等情况，在北京购房的压力则更大。
全国的情况大体相同。只有随着房价的下降，以及居民收入的预期稳步增长，收入房价比才能趋于合理，买卖双方的心理价位才有可能对接。因此，尽管房地产开发商有时觉得“委屈”，认为房价已经降低了不少，购房者怎么还是不买账，但老百姓说得更直：“降得不到位，还是买不起”。
楼市将在振荡中前行
对于此次京津等地部分房企的“团降”活动，房地产研究专家刘玉录博士认为，这些活动是开发商态度的展示，给予购房者房价已经触底的暗示，但因言语多过行动，营销味道太浓，导致购房者对释放信息的误读，也容易造成心理反感。
对于开发商来说，面对当前楼市乱相，以后拼的就是“底气”和“实力”。如果仅靠这种“下猛药”式的自救，最后受伤就不仅是买卖双方了，可能会再次导致购房者对房地产市场的不信任和持续观望。
中原地产投资顾问部总监高飞表示，全国楼市目前正处于价格波动并下行的阶段。尽管2月份普遍出现交易量火爆的现象，但从整体经济环境来判断，楼市振荡预期将成为未来几个月的常态。不管是部分房企“团降”，还是个别楼盘逆市上涨，对楼市“大盘”不会造成根本的“颠覆”。 |