今年二手楼市以清淡开局，随着调控政策作用的显现及来自商品房市场的冲击，广州二手楼仍处于低迷阶段。据满堂红地产的成交数据显示，去年12月份，广州二手住宅成交均价为14020元/平方米，环比下跌6.9%，这是自去年6月份以来二手均价首次出现下跌。
紧接上半年，调控政策持续发力情况下，房地产业逐渐走进全面调整期，不仅楼市成交量屡次下滑，大部分地区陷入低迷，房价下行趋势愈发明显，房地产投资、新开工增速等指标也出现明显放缓，各大开发商无心应战。
方向迷茫 只好等待
去年初“国八条”、限购、限贷及限价等措施之下，“屡调屡涨”的楼市有了明显降温。尤其是进入下半年后，日趋低迷的市场使得开发商的销售速度大减，库存量逐月攀高。进入11月，房价下行速度加快，70个大中城市中有七成新建商品住宅价格环比下降。各房企近期的降价项目日渐增多，“降价潮”已向二三线城市蔓延。
由于调控政策仍将处于严厉阶段，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目陆续入市，推动库存量进一步上升和房价下行。
一手楼感冒，二手房也跟着打喷嚏，广州二手房成交持续低迷。但有机构统计，去年该市二手房价同比仍上涨两成。可想而知，大多数投资者都在观望后市带来的生机。但受一手房促销力度加大等因素影响，二手房价预计将有所松动。自去年年初新一轮楼市调控政策出台后，广州二手房成交量明显萎缩，随着11月份市内部分一手楼盘大幅降价促销，二手房的成交量更是降至38.50万平方米的年内新低。
满堂红研究部高级主任肖文晓表示，12月份二手住宅成交均价下跌主要有两个原因。首先，年底一手楼大范围促销，业主心态动摇，带动二手楼成交价格实质性下降。根据满堂红研究部的统计，11月份、12月份二手住宅的平均议价空间分别为-6.9%和-6.8%，如此大的议价空间是2008之后所未到过的。第二，中小户型、中低价位房源成交占比提高。统计显示，12月份，面积40-60平方米/套、单价11000-13000元/平方米、总价40-60万元/套的二手住宅的成交占比分别为23.9%、20.6%、17.2%，环比分别提高6.7、5.5、5.0个百分点，显示市场热点向刚需青睐的中低价房源转移。
最新统计显示，广州楼市从2011年12月31日起至今年1月2日，3天时间内共网签669套，比去年同期的749套减少10.7%，均价为10833元/平方米，同比减少10.7%。
根据记者了解，元旦过后，无论是看房还是成交下降趋势很明显，卖房和买房的都在观望后市走向如何。除部分急需资金的房主外，多数房主都在观望，依然看好后市绝不低头。但买房者的降价预期也不断增强。双方对待后市的看法及心理因数不一，导致交易中很难达成共识。
记者认为去年下半年，随着政策、房贷等各方面的不利因素增多以及调控的持续深化，买家和卖家观望情绪越来越浓厚，双方心中所看好的市场仍不一致，虽说卖家意向坚定，但买家还价幅度也不断加大，目前买家观望情绪浓重，导致多数对楼市纷纷看跌。有业内人士表示，“成交回暖估计要到2月底之后了。对我们来说，年关很难过。”
调控明显 如何选择
中央经济工作会议明确指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
住房城乡建设部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会上也明确表示，2012年将继续坚持房地产调控不动摇，要着力加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。加快建设个人住房信息系统，注重房地产市场长效机制建设，促进房价合理回归。
从政策趋势来看，房地产业走向全面调整期。11月，全国房地产开发景气指数比10月份降低0.4个百分点，比2010年同期回落3.33个百分点，创近27个月以来新低。受市场大势影响，开发商的发展速度也有所放缓。
某房产中介经理表示，“最近二手房存量继续增多，临近年底一些业主资金周转出现困难，急于从市场回笼资金，中介挂牌量就自然而然增多”。今年看到不景气的势头，卖家逐渐由观望转入急售。另外部分新开楼盘的价格已经接近二手房的价格，甚至有些比二手房更加便宜，这对于二手房来说是十分强大的冲击，“除了急需住房的购房人群，其他人更愿意购买新开的楼盘。”
满堂红研究部则预期市场成交量将持续低迷，全年的二手住宅成交量将较2011年减少一成左右。价格方面，从2011年第四季度开始，二手楼价的下行趋势基本形成，但是在刚性需求的支撑下，2012年的二手住宅价格不会下滑太多，预计平均降价幅度约为10%，最高不超过15%，全年成交均价将与2011年基本持平。
记者认为，更多的购房者在房价下跌的心理预期下，选择长期观望。而房贷利率、购房成本等上升又在另一方面压制了部分购房需求，成交将持续低迷，二手房降价的范围和幅度正在逐步扩大。尤其是宣布继续执行房产政策不动摇，对房地产市场的影响极大，对二手房业主的心理也是产生了较大的触动。